RFE-2022-089
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Camilla Søby Funnemark (HBL Advokatfirma)
Innklaget: Solli & Partnere AS (PrivatMegleren Asker) v/advokat Bjørge Skjeldestad (Tryg Forsikring)
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2021 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet fra et dødsbo formidlet gjennom innklagede. Etter overtakelsen ble klagerne kjent med at felleskostnadene ville øke som følge av et planlagt og nært forestående rehabiliteringsprosjekt i sameiet. Det var i salgsoppgaven tatt et generelt forbehold om at vedlikeholdsarbeider og oppgraderinger av bygning kunne medføre økte fellesutgifter. I tillegg inneholdt enkelte av vedleggene til salgsoppgaven opplysninger om rehabiliteringsprosjektet. Spørsmålet i saken er om megleren skulle ha opplyst om det planlagte rehabiliteringsprosjektet i selve salgsoppgaven, og om megleren ved å unnlate å gjøre dette har brutt sin opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre er det et spørsmål om innklagede er erstatningsansvarlig.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 12. oktober 2021 kjøpte klagerne andelsleiligheten til prisantydning på 4 290 000. Det var i salgsoppgaven ikke opplyst om fremtidige økte fellesutgifter som følge av planlagt og nært forestående rehabiliteringsprosjekt i sameiet. Det var heller ikke en del av opplysningene som ble gitt i forbindelse med visning eller overtakelse.
Den 10. oktober 2021 var klagerne på en visning holdt av en eiendomsmeglerfullmektig. Han nevnte ingenting om rehabiliteringsprosjektet som sameiet var i gang med å vurdere. På visningen snakket den ene klageren og meglerfullmektigen om oppussing, og hva leiligheten ville være verdt dersom den ble pusset opp. Meglerfullmektigen ble spurt om han mente vinduene på fasaden burde skiftes ut ved en eventuell oppussing. Fullmektigen mente at vinduene burde skiftes, og at det burde settes inn en stor skyvedør for å utnytte utsikten maksimalt. Videre diskuterte de hvordan man kunne få løftet inn en slik skyvedør, og om det ville være nødvendig med en kranbil. I denne sammenheng ville det vært naturlig for meglerfullmektigen å nevne at rehabiliteringsprosjektet også ville innebefatte skifte av nettopp disse vinduene. Samtalen viser at meglerfullmektigen åpenbart ikke var kjent med rehabiliteringsprosjektet som var nært forestående.
To dager senere la klagerne inn bud tilsvarende verditaksten. Megleren opplyste at det hadde vært flere andre interessenter, men at ingen av disse ville legge inn høyere bud enn klagernes første bud. Kjøpekontrakt ble inngått samme dag, med avtalt overtakelse 1. november 2021. Overtakelsen ble senere fremskyndet til 21. oktober 2021, hvor klagerne og meglerfullmektigen var tilstede.
Etter overtakelsen ble klagerne kjent med rehabiliteringsprosjektet som var under planlegging. Allerede 28. oktober 2021 var det innkalt til et ekstraordinært sameiermøte hvor det skulle avholdes avstemming om rehabilitering. Den ene klageren deltok på møtet, hvor det ble vedtatt at rehabilitering av øst-vest fasadene skulle gjennomføres. Et entreprenørselskap presenterte en foreløpig prosjektplan og et foreløpig kostnadsestimat på ca. 120 millioner kroner. Sameiet stemte for å innhente et bindende tilbud på rehabilitering i tråd med prosjektbeskrivelsen.
Klagerne gjennomgikk salgsoppgaven med vedlegg på ny for å undersøke om de hadde oversett informasjon om rehabiliteringsprosjektet. Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om rehabiliteringen. Blant vedleggene var en innkalling til årsmøte/generalforsamling for 2021, hvor en årsrapport fra 2020 lå vedlagt. I årsrapporten var det opplyst at det var utarbeidet et forprosjekt på rehabilitering av øst-vest fasadene. Det stod imidlertid ingenting om hvilke kostnader en slik rehabilitering ville medføre. Videre fremgikk det av samme avsnitt at styret ville fremlegge saken til behandling på et «årsmøte med personlig fremmøte så snart smittevernsrestriksjonene tillater det».
For mer informasjon ble det henvist til et eget informasjonshefte med presentasjon av forprosjektet, som ble sendt ut til sameierne før påsken 2021. Informasjonsheftet lå ikke vedlagt salgsoppgaven, og har først kommet klagerne i hende i etterkant av kjøpet. Det fremgår her at leiligheten til klagerne har en andelsbrøk på 0,0023, som tilsvarer en kostnad på 276 000 kroner.
Blant vedleggene lå også en protokoll fra årsmøte 2021, hvor det i punkt 14 er redegjort for alternative forslag til rehabilitering basert på tilbakemeldinger fra enkelte av sameierne.
På internettsiden hvor sameiet legger ut informasjon til seksjonseierne, finnes det også spørsmål og svar vedrørende rehabiliteringsprosjektet fra mai 2021.
Megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk, ved å ikke opplyse om rehabiliteringsprosjektet i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3. Videre har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Den foreløpige kostnadsrammen for rehabiliteringsprosjektet er på 120 millioner kroner, som vil innebære en direkte kostnad for klagerne på 276 000 kroner. Sett hen til rehabiliteringsprosjektets kostnadsramme, og hvor kort tid det var til det ekstraordinære årsmøtet, var dette opplysninger som klagerne hadde grunn til å regne med å få. Dette var også informasjon som ville ha påvirket hva de var villige til å betale for leiligheten. Hadde klagerne fått informasjonen, ville de trolig ha vurdert å legge inn et lavere bud. Det bemerkes at klagerne var de eneste som la inn bud.
Innklagede hevder at det forhold at det ikke var fattet et endelig vedtak i sameiet om å påbegynne rehabiliteringsarbeidene taler imot ansvar for innklagede. Hvorvidt det er fattet et vedtak, er ikke avgjørende for meglerens opplysningsplikt. Det avgjørende er om det var opplysninger som kjøperen «har grunn til å regne med å få», og «som kan få betydning for avtalen».
Det at det skulle avholdes en avstemming om rehabiliteringsprosjektet på det ekstraordinære årsmøtet bare få dager etter at klagerne overtok leiligheten, viser en aktualitet som tilsier at informasjonen skulle vært fremhevet i salgsoppgaven. Det bemerkes at dersom overtakelsesdatoen ikke hadde blitt fremskyndet, ville det foreligget et vedtak før klagerne overtok eiendommen.
Innklagede viser til at det forutsettes at kjøpere tar seg tid til å lese gjennom salgsoppgaven med vedlegg, og hevder at klagerne skal ha bekreftet overfor megleren at de ikke hadde lest salgsoppgaven før de inngav bud på eiendommen. Klagerne kjenner seg ikke igjen i denne beskrivelsen, og mener det må ha skjedd en misforståelse da de snakket med megleren over telefon etter å ha blitt klar over rehabiliteringsprosjektet. Klagerne leste salgsoppgaven nøye. De leste også vedleggene, men fikk ikke med seg at det var gitt indirekte opplysninger om rehabiliteringsprosjektet. Klagerne har ved inngivelse av bud bekreftet å ha lest salgsoppgaven.
Selv om en kjøper skal sette seg inn i vedleggene til salgsoppgaven, er ikke kjøpers undersøkelsesplikt strengere enn meglers undersøkelsesplikt. I denne saken var selgeren et dødsbo. I slike tilfeller vil meglerens plikt til å undersøke dokumentasjonen som legges ved salgsoppgaven være strengere enn i tilfeller hvor megleren mottar informasjon om eiendommen fra en selger som har bebodd eiendommen. Dersom megleren hadde lest vedleggene nøye, ville han forstått at det var behov for ytterligere undersøkelser av sameiets rehabiliteringsplaner, herunder å innhente informasjonsheftet som var henvist til i årsrapporten. Megleren ville raskt fått innsikt i sameiets planer ved å kontakte sameiets styreleder eller forretningsfører.
Andre eiendomsmeglere, herunder eiendomsmeglere tilknyttet samme meglerkjede, har i forbindelse med salg av leiligheter i sameiet under den samme perioden fremhevet opplysningene om prosjektet i salgsoppgaven.
Innklagede viser til at klagerne stemte for rehabiliteringsprosjektet på ekstraordinært årsmøte, og at dette tilsier at de var innforstått med at fellesutgiftene ville øke som følge av vedlikeholdsbehov. Det er etter klagernes mening irrelevant hvordan de forholdt seg på årsmøtet etter å ha overtatt leiligheten. Det å forstå at fellesutgiftene vil kunne øke ved vedlikeholdsbehov, er uansett ikke det samme som å akseptere en ekstra kostnad på
276 000 kroner.
Klagerne er blitt påført et økonomisk tap på 276 000 kroner.
Det er på vegne av klagerne fremsatt følgende påstand:
- Solli & Partnere AS dømmes til å betale erstatning til [klagerne] som fastsettes etter Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenesters skjønn.
- Solli & Partnere AS dømmes til å betale sakskostnader som fastsettes etter Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenesters skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Innklagede krever prinsipalt at klagen må avvises fordi den ikke er egnet for skriftlig behandling i nemnda. Megleren vil vitne på at klageren skal ha bekreftet at han ikke hadde lest gjennom salgsoppgaven før det ble inngitt bud. Klagerne hevder på sin side at dette er en misforståelse. Bevissituasjonen er slik at partenes forklaringer vil være helt avgjørende for om det er grunnlag for erstatningsansvar.
Brudd på meglerens opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Subsidiært kan klagen ikke føre frem. Det var flere vedlegg til salgsoppgaven som inneholdt opplysninger om det planlagte rehabiliteringsprosjektet av øst-vest fasadene. Det vises i den forbindelse til sameiets årsrapport for 2020, samt punkt 14 i protokoll fra årsmøtet i juni 2021.
Dersom klagerne hadde lest gjennom vedleggene, hadde de fått kunnskap om de aktuelle planene. I selve salgsoppgaven under avsnittet «Økonomi» stod det følgende:
«På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter».
Etter at klagerne fremsatte krav overfor innklagede, redegjorde ansvarlig megler for sin versjon av saken pr. e-post. Som det fremgår her, bekrefter megleren at klageren uttalte at han ikke hadde lest salgsoppgaven.
Spørsmålet er om megleren skulle ha fremhevet opplysningene fra sameiets årsmøter om rehabiliteringsplanene mer konkret i selve salgsoppgaven, slik at opplysningene ikke bare fremgikk av vedleggene.
For det første forelå det ikke et endelig sameievedtak om at man skulle sette i gang med rehabiliteringsarbeidene. Sameiet var altså fortsatt på planleggingsstadiet, hvor det ikke var sikkert at planene ville bli iverksatt. Dette tilsier at det var tilstrekkelig at megler inntok en mer generell opplysning om at vedlikeholdsarbeider og oppgraderinger av bygning kunne medføre økte fellesutgifter slik som gjort her.
Videre kan en eiendomsmegler forutsette at kjøpere tar seg tid til å lese gjennom salgsoppgaven med vedlegg i sin helhet. Når informasjon om det planlagte rehabiliteringsprosjektet fremgikk av vedleggene, tilsier også dette at det var tilstrekkelig å innta en generell opplysning, samt understreket viktigheten av å sette seg inn i vedleggene.
Den kritikk som eventuelt kan rettes mot megleren i denne saken ligger under terskelen for erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. HR-2018-01234-A. Klagerne har reklamert for det samme forholdet overfor selgers boligselgerforsikringselskap. Forsikringsselskapet har avvist ansvar.
Det at klagerne ikke leste salgsoppgaven tilsier at det heller ikke foreligger årsakssammenheng. Selv om opplysningen hadde vært inntatt i selve salgsoppgaven, ville ikke klagerne fått dette med seg så lenge ikke salgsoppgaven ble lest. Kravet til årsakssammenheng er da heller ikke oppfylt.
Når det gjelder spørsmålet om det foreligger et økonomisk tap, er vurderingstema om rehabiliteringsarbeidene medfører en slik oppgradering av leiligheten at den stiger i verdi. Det er vanskelig å ha en sikker formening om dette inntil det blir solgt leiligheter etter at arbeidene er ferdigstilt. Det er sannsynlig at rehabiliteringen vil øke verdien av leiligheten, slik at klagerne uansett ikke har krav på å få hele kostnaden erstattet.
Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt. Uansett skal klagerne ha bekreftet at de ikke leste gjennom salgsoppgaven før de inngav bud. Dette tilsier at klagerne selv har skyld i saken, og at et eventuelt erstatningskrav skal settes ned helt eller delvis som følge av deres medvirkning. Ved omsetning av fast eiendom forutsetter informasjonsgiverne, selger og eiendomsmegler, at kjøpere tar seg tid til å lese gjennom salgsoppgaven med vedlegg i sin helhet. Dersom klagerne hadde lest årsmøteprotokollene som lå vedlagt salgsoppgaven, ville de fått informasjon om rehabiliteringsplanene.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. For omsetning av eierseksjoner oppstiller eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd tilleggskrav til opplysningsplikten.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 at det i salgsoppgaven skal gis opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette». Der megleren er kjent med at fellesgjelden vil øke, må dette angis, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave side 330 med henvisninger til nemndspraksis.
Innklagede har anført at megleren ikke hadde noen plikt til å fremheve sameiets rehabiliteringsplaner i salgsoppgaven så lenge det ikke var fattet endelig vedtak om dette, og at det var tilstrekkelig å informere generelt om at vedlikeholdsarbeider og oppgraderinger av bygning kunne medføre økte fellesutgifter. Nemnda er ikke enig i det. Det vises til sameiets årsrapport for 2020. De opplysninger som fremgår her, og som megler var kjent med, skulle vært inntatt i selve salgsoppgaven og ikke bare som et vedlegg. Det er ikke avgjørende at det ikke var truffet noe formelt vedtak i sameiet.
Megleren har ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Erstatningskravet
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeerstatningsloven § 2-1, må tre vilkår være oppfylt. Megleren må ha opptrådt uaktsomt, klagerne må ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og det økonomiske tapet.
Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle noen erstatning. Blant annet er det uklart i hvilken grad rehabiliteringen vil føre til en verdistigning for seksjonseierne.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Solli & Partnere AS (PrivatMegleren Asker) har ikke overholdt opplysningsplikten sin og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om de øvrige vilkår for at innklagede blir erstatningsansvarlig, er oppfylt.