RFE-2022-039

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Anne-Marie Berg (Advokatgården Munkegaten DA)

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Trondheim Valentinlyst

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I august 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens rekkehusleilighet. Boligen var markedsført med egen garasje. Dette viste seg ikke å stemme. Som følge av dette ble overtakelsen utsatt, og kjøperen holdt tilbake 100 000 kroner av kjøpesummen. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, ved å ikke foreta nærmere undersøkelser vedrørende garasjen. Klageren krever erstatning med 60 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

I salgsoppgaven var det opplyst at boligen har egen garasje. Det er enighet mellom partene om at salgsoppgaven var feil på dette punkt.

 

Megleren har i denne saken innhentet opplysninger fra forretningsføreren, men ikke kontrollert opplysningene opp mot eiendommen. Dette fremkommer av brev fra innklagede av 7. januar 2020 [2021]. Innklagede begrunnet feilen med at det var innhentet opplysninger fra forretningsfører, hvor det fremkom at eiendommen hadde egen garasje.

 

I henhold til opplysningene fra forretningsfører er det en annen eiendom som har garasje, ikke den omtvistede eiendom. Videre har megleren besiktiget eiendommen, og det ble i den forbindelse aldri forevist noen garasje. Det var ingen synlige garasjer på området. Det må dermed ha fremstått som en åpenbar feil.

 

Det er korrekt at klageren fikk oversendt salgsoppgaven før publisering. Hun overså dette punktet i sin korrekturgjennomgang. Innklagede har i så måte overført ansvaret på klageren i stedet for å stå ansvarlig i kraft av oppdraget som er gitt.

 

Det vises til eiendomsmeglingsloven § 6-7 hvor det fremgår at oppdragstaker skal sørge for innhenting og kontroll av opplysninger knyttet til salgsobjektet. Det at oppdragsgiver tar feil, kan ikke utelukke ansvar for megleren.

 

Klageren har betalt rundt 80 000-90 000 kroner til innklagede for at oppdraget skal bli korrekt utført. Det forutsettes da at megleren faktisk innfrir denne forventningen. Når høye meglerhonorarer begrunnes med profesjonsansvaret, forutsettes det også at innklagede påtar seg ansvar når dette er berettiget.

 

Kjøperen holdt tilbake 100 000 kroner i oppgjøret som følge av at garasje manglet. Dette kravet har i ettertid blitt dekket av klagerens boligselgerforsikring, slik at det ikke lenger inngår i kravet mot megler. Klageren har imidlertid lidt et tap på 26 266,45 kroner som følge av forsinket overlevering av eiendommen, som kreves erstattet av innklagede. Videre krever klageren erstatning for kostnader til juridisk bistand. Totalt utgjør erstatningskravet 60 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I megleropplysningene fra forretningsfører datert 24. august 2020 var det opplyst

at garasje følger med leiligheten. Av brevet fremgikk følgende:

 

«Garasje følger leiligheten: Ja. – Garasje har [gårds- og bruksnummer]»

 

Klageren hevder at det fremgår av disse opplysningene at et annet bruksnummer har garasje. Dette stemmer imidlertid ikke. Forretningsføreren opplyste om at boligen har garasje, og hvilken matrikkel garasjen er oppført på.

 

Utkast til salgsoppgave ble sendt til klageren for godkjenning før annonsering. I den anledning ble klageren bedt om å lese korrektur samt gi tilbakemelding dersom det var feil eller uteglemte opplysninger. Lenke til annonsen på Finn.no ble også sendt i samme e-post.

 

Opplysning om parkeringsplass var angitt i overskriften i Finn-annonsen. Videre fremgikk det under overskriften «Fakta» i salgsoppgaven:

 

«Moderne enderekkehus med byggeår 2007 – God beliggenhet – Hage og terrasse – Garasjeplass – Fjernvarme»

 

I tillegg fremgikk det av salgsoppgaven under avsnittet «Parkering» følgende:

 

«Garasjeplass medfølger leiligheten. Det er mulig å etablere el-billader hvor eier bekoster dette. En månedlig kostning på 350,- vil belastes for bl.a. strømforbruk.»

 

Klageren har gitt tilbakemelding på flere punkter i salgsoppgaven og ellers godkjent denne. Opplysningene om garasjeplass ble i den forbindelse hverken kommentert eller korrigert.

 

Klageren hevder at det ikke var synlige garasjer på området. Til dette bemerkes at det er en garasjerekke i sameiet.

 

Avtalt overtakelse var 1. november 2020. Overtakelsen ble imidlertid utsatt til18. desember 2020 fordi kjøperen først ikke ønsket å overta leiligheten etter å ha blitt oppmerksom på feilopplysningen om garasje. Innklagede utbetalte oppgjøret til klageren desember 2020.

 

Kjøperen reklamerte overfor klagerens boligselgerforsikring forut for den utsatte overtakelsen. På overtakelsen holdt kjøperen tilbake 100 000 kroner av kjøpesummen som sikkerhet for etablering av carport, i påvente av sakens utfall. Kjøperen fikk utbetalt 80 000 kroner fra boligselgerforsikringen mot at han frigjorde det tilbakeholdte beløpet. Det tilbakeholdte beløpet ble utbetalt klageren 13. april 2022.

 

Det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsom. Opplysningen i salgsoppgaven var en følgefeil av uriktig opplysning fra forretningsføreren. Megleren hadde ingen grunn til å mistenke at opplysningen ikke var korrekt. Videre har megleren kontrollert opplysningen ved å be klageren lese korrektur på salgsoppgaven og annonsen og gi tilbakemelding ved eventuelle feil. Innklagede kan ikke se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Det fremsatte kravet er under enhver omstendighet for høyt. Klagerens oppstilling over kostnader i brev av 5. januar 2021 inneholder beløp som helt eller delvis ikke kan knyttes til utsatt overtakelse. Videre følger det av nemndspraksis at utgifter til juridisk bistand i forbindelse med klagesaken ikke dekkes.

 

Megleren har tidligere tilbudt klageren 10 000 kroner i et forsøk på å komme til en minnelig løsning. Tilbudet regnes ikke som en innrømmelse av erstatningsansvar og kan ikke lenger påberopes.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Uriktig opplysning om garasjeplass

 

En megler må som utgangspunkt kunne stole på opplysningene hun mottar fra forretningsføreren, med mindre det foreligger konkrete omstendigheter som tilsier at megleren må undersøke nærmere, jf. eksempelvis RFE-2018-49.

 

Nemnda har tidligere lagt til grunn at en megler som hovedregel skal forvisse seg om at blant annet boder eksisterer. Dette vil i praksis si at megler normalt må foreta befaring i slike tilfeller, jf. RFE-2020-255. I likhet med boder, vil en garasjeplass være av vesentlig betydning for de fleste kjøpere. Selv om forretningsføreren i dette tilfellet har gitt uriktige opplysninger, burde megleren likevel befart den annonserte garasjeplassen for å gjøre seg kjent med hvor den var. Når megleren ikke gjorde dette, har hun heller ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og følgelig opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Erstatning

 

Erstatning forutsetter at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Nemnda har kommet til at megler her har vært uaktsom ved å innta feil opplysninger i salgsoppgaven, og at innklagede er erstatningsansvarlig. Men klageren har ved egen skyld bidratt til at salgsoppgaven ble uriktig her, noe som gjør at erstatningskravet må begrenses ut fra skadelidtes medvirkning. Opplysningen om garasjeplass var inntatt både under overskriften «Fakta» og under avsnittet «Parkering». Klageren fikk salgsoppgaven og FINN-annonsen til gjennomsyn og godkjenning. Til tross for at hun hadde flere bemerkninger, overså hun punktene om garasjeplass.

 

Klageren har krevd 26 266,45 kroner i erstatning for forsinket overlevering av eiendommen. Men innklagede har her påpekt at det er feil periodisering på fellesutgifter og lån for desember, og at riktig beløp skal være 20 850 kroner. Klageren har ikke kommentert dette, og nemnda legger til grunn at beløpet da skal være 20 850 kroner.

 

Da klageren her som nevnt ved egen skyld har bidratt til å fremkalle det økonomiske tapet (skaden), finner nemnda det riktig at hver av partene bærer en halvpart av tapet, jf. den alminnelige medvirkningsregelen i skadeserstatningsloven § 5-1. Erstatningen fastsettes etter dette til 10 425 kroner.

 

Utgifter til advokat

 

Nemnda har fast praksis på at utgifter til advokat ikke dekkes, og det er ikke grunnlag for å fravike dette her.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Trondheim Valentinlyst har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må betale 10 425 kroner i erstatning til klageren.