RFE-2022-094
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Agnieszka Bakanova (Advokatene Schade Smith & Austad DA)
Innklaget: Sparebankenes Eiendomsmegler AS (Aktiv Eiendomsmegling Mysen)
v/advokat Elisabeth Faanes (Tryg Forsikring)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om kr 364 014 i erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2017 kjøpte klagerne en eiendom innklagede formidlet. Etter kjøpet reiste naboen sak for jordskifteretten, og i 2019 fikk naboen medhold i at 259 kvadratmeter av klagernes eiendom tilhørte henne. Klagerne anket jordskifterettens avgjørelse inn for lagmannsretten, men anken førte ikke frem. Spørsmålet i saken er om megleren burde gjort nærmere undersøkelser rundt tomtegrensene før salget. Det er også spørsmål om megleren burde informert klagerne om en tinglyst erklæring som gir klagernes eiendom rett til å bruke en brønn på naboens eiendom mot et felles kostnadsansvar. Klagerne krever til sammen 364 014 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven sto det at tomtearealet var 1 709 kvadratmeter. Etter kjøpet bestred naboen tomtegrensene og reiste sak for jordskifteretten. I 2019 fikk naboen medhold i at 259 kvadratmeter av klagernes tomt tilhørte henne. Under saken for jordskifteretten kom det frem at megleren før salget fikk opplysninger fra kommunen som tilsa at tomtegrensene var uriktige. Opplysningene fra kommunen fordret at megleren gjorde nærmere undersøkelser, eller i det minste at megleren ga opplysninger i salgsoppgaven om at tomtegrensene var usikre.
I tillegg var megleren i besittelse av en erklæring om felles kostnadsansvar for en brønn på naboens eiendom. Klagerne ble ikke orientert om erklæringen før salget. Erklæringen ble underskrevet et par uker før kjøpet, men tinglyst samme dag som overtakelsen. Klagerne hadde ingen grunn til å tro at noe skulle tinglyses på eiendommen mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen. Kostnader for bruk av vann fremgår hverken av salgsoppgaven, kjøpekontrakten eller annen dokumentasjon. Da klagerne før kjøpet spurte megleren om bruk av brønn, fikk de til svar at dette ikke medførte noen kostnader. Naboen har med erklæringen i hånd krevd klagerne for «ekstreme» beløp. Hun har blant annet krevd nesten 20 000 kroner for et forbruk som tilsvarer 1 900 kroner. På grunn av den utholdelige situasjonen som har oppstått, ser klagerne seg nødt til å grave egen brønn. Klagerne ville ikke kjøpt eiendommen dersom de hadde vært kjent med heftelsen.
Megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne krever 120 000 kroner i erstatning for etablering av brønn, 134 000 kroner i erstatning for tapt tomteareal og 110 034 kroner i erstatning for advokatkostnader i forbindelse med sakene for jordskifteretten og lagmannsretten. I tillegg har det påløpt 20 000 kroner i advokatkostnader i forbindelse med saken for nemnda. Klagerne ber nemnda fastsette erstatningen til 364 014 kroner, eventuelt til et beløp fastsatt etter nemndas skjønn.
Klagerne bestrider at erstatningskravet er foreldet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Før salget fikk megleren – på en «atypisk måte» – opplysninger fra kommunen om at det kunne være avvik i tomtestørrelsen. Det ble opplyst i salgsoppgaven at tomtearealet var 1 709 kvadratmeter. Ansvarsgrunnlaget bestrides.
Uansett bestrider innklagede takstrapporten klagerne har innhentet, som legger til grunn at reduksjonen i tomtearealet innebærer et verditap på 134 000 kroner. Det er ikke grunnlag for å benytte en så høy kvadratmeterpris som det takstmannen har gjort. Dessuten er tomten ferdig opparbeidet. Uansett er spørsmålet i en erstatningssak hva en kjøper ville betalt dersom han hadde fått riktige opplysninger om eiendommen.
Eiendommen har vann fra en felles brønn med naboen. Det fremgikk av salgsoppgaven at vanntilgangen var på naboens eiendom. For å sikre rettigheten rettsvern, ble den tinglyst i forbindelse med overtakelsen.
Slik innklagede forstår saken, ønsker klagerne å bore en egen brønn fordi naboen – på grunn av en misforståelse rundt strømregningen – har stengt klagernes vann. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at denne situasjonen har oppstått mellom to naboer. Det er mer nærliggende å rette erstatningskravet mot naboen. Dessuten vil en egen og ny brønn innebære en standardheving sammenlignet med hva som fremgikk av salgsoppgaven. I tillegg er ikke et prisoverslag tilstrekkelig for å dokumentere at klagerne har lidt et økonomisk tap. Megleren har gitt korrekte opplysninger om vanntilgangen i forbindelse med salget, og det er ikke sannsynliggjort at megleren har opptrådt uaktsomt. Uansett er erstatningskravet foreldet i og med at saken har sin opprinnelse tilbake i 2017/2018.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Brønn
Når det gjelder klagernes ønske om å bore en egen brønn, finner nemnda at dette har grunnlag i en uenighet mellom klagerne og naboen, som megleren ikke kan ha noe ansvar for. Det fremgikk av salgsoppgaven at klagerne hadde rett til å bruke en brønn på naboens eiendom. Megler har her oppfylt sin opplysningsplikt. Det at megler sørget for å få tinglyst en erklæring om rett til brønn i forbindelse med overtakelsen, tilsier ingen annen vurdering.
Tomtearealet
I salgsoppgaven stod det at tomten var 1 709 kvadratmeter, mens korrekt areal etter dommen i jordskifteretten er 259 kvadratmeter mindre. Innklagede har erkjent at megler forut for salget fikk opplysninger fra kommunen at det kunne være avvik i tomtestørrelsen. Megler skulle derfor sørget for at denne usikkerheten fremkom av salgsoppgaven, noe megler ikke gjorde. Megler har derfor ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har også opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Tomtearealet er redusert med ca. 15 prosent, noe som sannsynligvis innebærer at klagerne har lidt et økonomisk tap. Men nemnda har slik saken er opplyst, ikke grunnlag for å utmåle nærmere hva tapet utgjør. Nemnda har heller ikke grunnlag for å ta stilling til erstatning for saksomkostninger for jordskifteretten og anken til lagmannsretten.
Innklagede har anført at et eventuelt erstatningskrav vedrørende tomtens størrelse er foreldet, da saken har sin opprinnelse tilbake til 2017/2018. Det er vist til at foreldelsesfristen starter å løpe før man med sikkerhet vet hvor grensen går. Klagerne har bestridt at kravet er foreldet.
Regler om foreldelse av krav på erstatning finnes i foreldelsesloven § 9. Lovens § 9 inneholder to forskjellige foreldelsesfrister på tre og tyve år, og det er treårsfristen som er aktuell her. Fristen løper ifølge § 9 nr. 1 fra «den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». Dette innebærer at fristen begynner å løpe når skadelidte (klagerne) har eller bør skaffe seg slik oversikt over de faktiske forholdene som innebærer at det er rimelig mulighet for å nå frem med et erstatningskrav, se Trygve Bergsåker, Pengekravsrett, 4. utgave 2019, side 329. Det overordnete vurderingstemaet for friststart er om skadelidte har «nødvendig kunnskap» for å gjøre erstatningskravet gjeldende i form av fristavbrytende søksmål.
Det er først da det forelå avgjørelser i jordskifteretten 6. januar/16. januar 2020, at det ble slått fast at arealet var 259 kvadratmeter mindre enn det som var oppgitt i salgsoppgaven. Da hadde klagerne «nødvendig kunnskap» om å gå til søksmål overfor innklagede med krav om erstatning (fullbyrdelsessøksmål). Foreldelse ble avbrutt ved klagen til nemnda 21. februar 2022. Det er innenfor treårsfristen, og kravet er ikke foreldet.
Saksomkostninger for nemnda
Nemnda har fast praksis for ikke å tilkjenne dekning av saksomkostninger for nemndsbehandlingen, se også nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt. Det er ingen grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Sparebankenes Eiendomsmegler AS (Aktiv Eiendomsmegling Mysen) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningens størrelse. Erstatning for saksomkostninger for nemnda tilkjennes ikke.