RFE-2022-100
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Ninja Roede (Codex Advokat Oslo AS)
Innklaget: Panorama Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Panorama)
Saken gjelder: Om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2022 kjøpte klagerne en eierseksjon innklagede formidlet. Prisen var 13 300 000 kroner. I budet tok klagerne forbehold om at ferdigattest måtte utstedes «så raskt som mulig». Selgeren ønsket rask overtakelse, og partene inngikk avtale om at selgeren skulle dekke klagernes mellomfinansieringskostnader i en periode etter overtakelsen. Da megleren tok kontakt med klagernes finansieringsrådgiver for å beregne mellomfinansieringskostnadene, kom det frem at finansieringen fra bankens side var betinget av at det ble lagt frem ferdigattest. Banken aksepterte ikke en ferdigattest fra 1928. Klagerne og selgeren kom ikke til enighet, og selgeren gjennomførte dekningssalg. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin omsorgsplikt og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke klarlegge om det var en forutsetning for klagerne at det ble fremlagt ferdigattest før overtakelse. Det er også spørsmål om megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder opplysninger om ferdigattest i salgsoppgaven. Endelig er det spørsmål om megleren har brutt taushetsplikten.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Meglerens omsorgsplikt
I budet tok klagerne forbehold om at ferdigattest måtte utstedes «så raskt som mulig». Utgangspunktet er at et bud ikke er akseptert før forbeholdet er avklart. Megleren har en særlig rolle overfor både selgeren og kjøperen når det inngis bud med forbehold, og kan ha en selvstendig plikt til å rydde uklarheter av veien. I denne saken hadde megleren en sterk oppfordring til å klarlegge om det var en forutsetning for klagerne at ferdigattest skulle foreligge før overtakelse. Det hadde vært enkelt for megleren å rydde uklarheten av veien og sikre den nødvendige notoritet. Dette gjelder selv om selgeren ikke hadde noen innvendinger til budet. Meglerens omsorgsplikt gjelder også overfor kjøperen. Ved å ikke sikre bevis på hva som faktisk ble avtalt mellom partene i kjøpsavtalen, har megleren brutt omsorgsplikten og opptrådt i strid med god meglerskikk.
Hadde megleren tatt kontakt med klagernes finansieringsrådgiver i banken, hadde megleren dessuten fått avklart at klagernes finansiering var betinget av at det ble lagt frem en ferdigattest før overtakelsen. En megler har plikt til å foreta undersøkelser av kjøperens finansiering, og megleren skal kontrollere opplysningene kjøperen gir om finansieringen så langt det er mulig. I denne saken hadde megleren god tid til å områ seg. Det var i strid med bransjepraksis og god meglerskikk at megleren bevisst unnlot å ta kontakt med den opplyste finansieringskontakten i banken.
Meglerens kontakt med klagernes finansieringsrådgiver
Grunnen til at finansieringsrådgiveren ikke svarte megleren, var fordi megleren ikke hadde sendt over dokumentene finansieringsrådgiveren hadde bedt om. Finansieringsrådgiveren hadde i en telefonsamtale med megleren – etter at megleren hadde kalt ham uerfaren og inkompetent – gitt megleren tydelig beskjed om at disse dokumentene måtte legges frem for å eventuelt godkjenne finansieringen. Finansieringsrådgiveren opplevde telefonsamtalen med megleren som uprofesjonell og ubehagelig.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 skal megleren før handel sluttes gi kjøperen skriftlige opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. En megler har plikt til å foreta nærmere undersøkelser dersom det er åpenbare avvik mellom ferdigattest/brukstillatelse og bygget. I denne saken kunne megleren enkelt gjort nærmere undersøkelser i Plan- og bygningsetatens digitale saksinnsyn og avklart at det forelå hverken brukstillatelse for garasjen eller ferdigattest for tiltakene i kjelleren. Disse opplysningene var tilgjengelige i det digitale saksinnsynet allerede da klagerne måneden før kjøpet tok kontakt med megleren. Megleren var kjent med at det forelå et åpenbart misforhold mellom ferdigattesten og bygget, og han hadde derfor en utvidet undersøkelsesplikt.
Uansett skulle megleren etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd før handel ble sluttet gitt klagerne skriftlig orientering om grunnen til de manglende undersøkelsene. Siden megleren ikke gjorde dette, la klagerne inn bud på sviktende grunnlag.
Meglerens taushetsplikt
Etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 er megleren forpliktet til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid får vite om noens personlige forhold. Typiske personopplysninger er navn, adresse, telefonnummer, e-postadresse og fødselsnummer. Innklagedes samarbeid med banken anses som uvedkommende etter bestemmelsen. Siden megleren ikke fikk samtykke fra klagerne til å legge inn en henvendelse i tipsportalen til banken, har megleren brutt taushetsplikten.
Etter dette har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens omsorgsplikt
Siden budet kom på en søndag, hadde ikke megleren mulighet til å sjekke klagernes finansiering. Selgeren var klar over dette, og hvilken risiko det innebar å akseptere et bud i en slik situasjon. Det var ingen forbehold om finansiering i budet. Selgeren aksepterte budet samme dag selv om fristen gikk ut dagen etter. Selgeren anså ferdigattest på endringene som en formalitet, og påtok seg det fulle ansvaret for å ordne opp i dette.
Det var ferdigattest på huset, og huset kunne derfor tas i bruk med en gang. Ferdigattest på endringene skulle ettersendes. Det er naturligvis selgeren som er ansvarlig for å vite hva som er søknadspliktig arbeid, og for å fremskaffe ferdigattest. Som et ledd i omsorgsplikten ville megleren anbefalt klagerne å holde tilbake en del av kjøpesummen frem til ferdigattest for endringene forelå.
I et møte etter kjøpet spurte den fagansvarlige hos innklagede om klagerne ønsket å ta over dersom overtakelsen ble datoen klagerne opprinnelig ønsket, og ferdigattester for alle endringer forelå. Klagerne svarte nei. Fagansvarlig har en fornemmelse av at klagerne angrer på kjøpet sitt.
Meglerens kontakt med klagernes finansieringsrådgiver
Klagerne tok ikke forbehold om finansiering, og det er ikke meglerens ansvar at kjøperen har finansieringen i orden. Men i tråd med omsorgsplikten og innklagedes rutiner skal megleren kontrollere budgiverens finansiering. I denne saken hadde ikke klagerne oppgitt en bankforbindelse i budskjemaet, og dette ble selgeren gjort oppmerksom på. Likevel instruerte selgeren megleren til å formidle aksepten samme dag. Selv om klagernes finansiering ikke er meglerens ansvar, har megleren forsøkt å hjelpe klagerne med å finne en løsning. Siden klagernes finansieringsrådgiver ikke besvarte meglerens henvendelser, tok megleren kontakt med kundesenteret for å få nummeret til finansieringsrådgiverens leder. Det viste seg at lederen er den ene klagerens bror. Megleren prøvde å ringe lederen, men han ringte aldri tilbake. Megleren tok derfor kontakt med en annen leder i banken, som bekreftet at dersom kundesenteret har sagt at finansieringen er i orden, så er den det. Innklagede bestrider at megleren ikke sendte over dokumentene finansieringsrådgiveren ba om, og at megleren i en telefonsamtale kalte ham uerfaren og inkompetent. Det er beklagelig at megleren kom med slike karakteristikker i en SMS til klagerne, men det var slik megleren oppfattet situasjonen.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Megleren innhentet all lovpålagt informasjon. Det ble informert om at selgeren skulle sørge for ferdigattest. Selgeren er en profesjonell utbygger, og det er selgeren som er ansvarlig for å føre opp et hus i henhold til kravene som gjelder og legge frem sluttdokumentasjon. At det måtte legges inn en egen søknad for garasjen, er opplysninger som ikke forelå på tidspunktet megleren innhentet den lovpålagte informasjonen.
Meglerens taushetsplikt
Slik megleren oppfattet det, var klagerne åpne for en kontakt med innklagedes samarbeidsbank dersom det ikke ordnet seg med banken deres. Megleren sendte derfor en forespørsel til samarbeidsbanken gjennom en tipsportal i meglersystemet. Før tipset gikk gjennom, ble det sendt ut en automatisk SMS til den ene klageren om at han måtte samtykke til å bli kontaktet av samarbeidsbanken. Siden klageren ikke svarte på SMS-en, er det ingen hos samarbeidsbanken som har fått en forespørsel om å kontakte ham.
Klagerne samtykket til å motta tilbud på finansiering fra innklagedes samarbeidsbank, dersom klagerne ikke fikk bekreftelse på finansiering innen en onsdag. Slik bekreftelse fikk klagerne ikke. I tråd med innklagedes rutiner ble det derfor sendt ut en SMS hvor klagerne ble bedt om å bekrefte at samarbeidsbanken kunne ta kontakt med dem. Klagerne svarte ikke på SMS-en, og de ble derfor ikke kontaktet.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder blant annet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Forbehold om ferdigattest
I budet skrev klagerne at ferdigattest må utstedes «så raskt som mulig». Klagerne har i ettertid sagt at de mente at ferdigattest skulle foreligge ved overtakelsen. Nemnda kan imidlertid ikke se at det forbeholdet som ble tatt i budet, kan tolkes på den måten klagerne anfører.
Men uansett aksepterte selger budet med forutsetningen om at ferdigattest skulle utstedes «så raskt som mulig». Megler kan ikke kritiseres her. Det er ikke grunnlag for å kreve at megleren skulle kontaktet klagerne for å klarlegge forbeholdet vedrørende ordlyden «så raskt som mulig» nærmere før budet ble videreformidlet til selgeren. Selgeren var profesjonell, og han mente at det ikke ville være noe problem å skaffe ferdigattest så raskt som mulig. Ferdigattest ble også utstedt kort tid etter dekningssalget. Det foreligger ikke brudd på meglers opplysningsplikt eller omsorgsplikt for klagerne.
Taushetsplikt
Slik saken er oppfylt, finner ikke nemnda at megleren har brutt taushetsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6.
Meglers kontakt med innklagedes samarbeidende bank
Det står påstand mot påstand når det gjelder spørsmålet om klagerne samtykket i at megler kunne gi informasjon til samarbeidende bank om å kontakte klagerne om finansiering. Nemnda kan derfor ikke å ta stilling til dette, og dette fikk uansett ikke noen konsekvenser for klagerne.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.