RFE-2022-108

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Maren Kristine Brokke (Codex Advokat Oslo AS)

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Alta

v/advokat Arne Johansen (Advokatfirmaet Kvasstind AS)

 

Saken gjelder:               Krav om erstatning i forbindelse med forsinket overtakelse og oppgjør

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I mars 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes boligtomt. Tomten hadde en prisantydning på 6 500 000 kroner. I salgsoppgaven var det skrevet at eiendommen ikke hadde adkomst på salgstidspunktet, og at dette måtte avklares ved utarbeidelse av reguleringsplan for området. Tomten ble solgt for 5 500 000 kroner, og med et forbehold om at veirett skulle foreligge før overtakelse. Overtakelsen og oppgjøret endte med å bli forsinket, og partene er uenige i hvem som har ansvaret for dette. Klagerne krever erstattet sine kostnader påløpt i forbindelse med forsinkelsen, totalt 121 969, 60 kroner. I tillegg er partene uenige om hvorvidt saken skal avvises. Spørsmålet er prinsipalt om det er grunnlag for å avvise saken. Subsidiært om megleren har opptrådt erstatningsbetingede uaktsomt ved sin håndtering av oppdraget og om det er grunnlag for klagernes erstatningskrav.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

Avvisning

Det er ikke grunnlag for å avvise saken. Klagen knytter seg i det vesentlige til to konkrete forhold som direkte angår meglerens håndtering av salgsprosessen. I den forbindelse er hverken dialogen mellom kjøperen, klagerne, megleren eller hjemmelshaveren av den tjenende eiendom, særskilt relevant. Det er ikke behov for umiddelbar bevisførsel, og saken er følgelig egnet for skriftlig behandling.

 

Meglerens håndtering av oppdraget. Krav om erstatning

I kommuneplanens arealdel var tomten avsatt til boligbygging, med krav om felles regulering for fire nærliggende tomter. Vei til tomtene var planlagt innregulert. Det forelå videre annen adkomst/veirett til eiendommen, ervervet ved hevd.

 

Det var i salgsoppgaven tydelig opplyst at tomten ikke hadde adkomst på salgstidspunktet, og at «adkomst må avklares når det lages reguleringsplan for området». Det ble ikke gitt opplysninger om at eiendommen hadde veirett, nettopp fordi det var knyttet usikkerhet til omfanget av denne.

 

Den 11. mai 2021 ble det inngitt bud på 5 000 000 kroner med forbehold om «veirett til området for boligbygging». Klagerne ga tilbakemelding om at de ikke kunne akseptere forbeholdet. Veiretten som forelå ved hevd, sikret adkomst til tomten, men klagerne var usikre på om den også omfattet bruk i forbindelse med boligbygging. Klagerne fremsatte derfor et motbud på 6 000 000 kroner. Kjøperen innga deretter et bud på 5 500 000 kroner, der ordlyden i forbeholdet var endret til «veirett til området foreligger før overtakelse» og med ønsket overtakelse 1. juli 2021. Dette kunne klagerne akseptere, ettersom det allerede forelå veirett via traktorvei, til tross for at det ikke forelå noen opparbeidet adkomst. Veirettens eventuelle omfang ville da være kjøpers risiko. Budet ble akseptert samme dag.

 

Den 31. mai og 21. juni 2021 mottok klagerne spørsmål fra megleren om avtalen for veien var ordnet, da dette hastet med tanke på overtakelsen. Klagerne stilte seg uforstående til henvendelsene og forklarte at eiendommen hadde veirett ervervet ved hevd, og at forbeholdet følgelig var oppfylt. Veiretten var ikke tinglyst, men det ble garantert for at det forelå en veirett. Budets forbehold innebar heller ikke en forpliktelse til å tinglyse en avtale om veirett.

 

Det påpekes at adkomst og veirett ikke er synonymer. En eiendom kan ha veirett uten at det foreligger en opparbeidet eller godkjent adkomst. Veiretten er rent privatrettslig, og det forelå hverken tvist med grunneier av den tjenende eiendommen eller øvrige grunneiere. Retten er uomtvistet og står seg uavhengig av om den er tinglyst eller ikke. Det er kun innklagede som er av den oppfatning at klagerne ikke oppfylte kjøperens forbehold. Kjøperen selv har hverken reklamert eller ment av forbeholdet ikke var oppfylt.

 

I kontrakten kjøperen signerte 30. juni 2021, var overtakelsesdatoen satt til 1. august 2021. Videre var det inntatt:

 

«Bud akseptert med følgende forbehold:

 

Selger skal besørge tinglyst veirett til eiendommen for selgers regning.»

 

Ordlyden i kontrakten stod i kontrast til forbeholdet i det aksepterte budet. Utsettelse av overtakelsesdatoen og forpliktelsen til å skaffe skriftlig dokumentasjon ble nedtegnet i kontrakten av megleren og formidlet til kjøperen. Klagerne var ikke kjent med disse endringene, og ble først forelagt kontrakten etter at kjøperen hadde underskrevet.

 

Det er en vesentlig forskjell i å akseptere et forbehold om «veirett til området for bolig- bygging» slik det fremgikk av budet, og forbeholdet inntatt i kontrakten. Sistnevnte innebærer en selgerforpliktelse som megleren har pålagt klagerne, uten deres samtykke.

 

Klagerne protesterte på kjøpekontraktens ordlyd, da hverken overtakelsesdato eller forbeholdet var i samsvar med det aksepterte budet. Til tross for anmodninger om at kontakten måtte endres, ble ikke dette gjort av megleren.

 

Klagerne kontaktet advokat som henvendte seg til megleren pr. e-post den 1. juli 2021. Det ble her redegjort for at budets forbehold var oppfylt, ettersom det forelå veirett begrunnet i hevd. Videre ble kjøpekontrakten anmodet endret i samsvar med det aksepterte budet. Kjøpekontrakten ble endret 2. juli 2021 til korrekt forbehold samt at overtakelsesdatoen ble tilbakestilt til 1. juli 2021. Disse endringene ble imidlertid gjort uten at megleren informerte kjøperen. Dette medførte at kjøperen ble satt i en posisjon der han misligholdt kontakten, uten å selv være klar over det.

 

Den 8. juli 2021 mottok klagerne en e-post fra megleren om at kjøperen stod fast ved sitt standpunkt om at forbeholdet ikke ble ansett innfridd før skriftlig avtale om veirett forelå. Samme dag sendte klagernes advokat en e-post der det ble vist til kjøpekontraktens punkt 3. Det ble gjort oppmerksom på at det nå forelå et mislighold av kontrakten, og at det ville påløpe forsinkelsesrenter frem til kjøpesummen og omkostningene var betalt.

 

Den 20. juli 2021 ble det sendt varsel om forsinket betaling, der kjøperen ble informert om at han var erstatningsansvarlig for forsinkelsesrenter og klagernes utgifter som en følge av misligholdet. Han ble videre informert om følgene ved et eventuelt vesentlig mislighold og dekningssalg, samt anmodet om å betale snarlig.

 

Den 21. juli 2021 tok kjøperen direkte kontakt med klagerne. Kjøperen hadde vært på ferie i tiden etter at han hadde signert kontrakten den 30. juni 2021, og var ikke kjent med de endringer som var blitt gjort etter dette. Kjøperen hadde forholdt seg til overtakelsesdato

1. august 2021, ettersom han trodde dette var klarert med klagerne. Ifølge kjøperen hadde megleren informert om at overtakelsesdatoen kunne flyttes slik at dokumentasjon kunne fremskaffes av klagerne. Kjøperen hadde ikke hatt innvendinger til dette og forholdt seg til informasjonen fra megleren. Kjøpesum og omkostninger ble innbetalt denne dagen.

 

Klagerne samtykket aldri til endring av overtakelsesdato fra 1. juli til 1. august 2021. De har heller ikke forpliktet seg til å skaffe skriftlig dokumentasjon eller en tinglyst veirett. Klagerne hadde imidlertid utarbeidet et reguleringsforslag. Det var denne dokumentasjonen de tilbød å fremskaffe, og det var i forbindelse med reguleringsforslaget at klagerne var i dialog med øvrige grunneierne. Klagerne forsøkte å kontakte hjemmelshaver av den tjenende eiendommen for å høre om veiretten kunne skriftliggjøres før overtakelse, men skrev samtidig at de uavhengig av skriftliggjøring ville gå videre med salget.

 

Overtakelsen og oppgjøret for eiendommen ble forsinket 21 dager som følge av meglerens håndtering av oppdraget. Forsinkelsen skyldes i det vesentlig to forhold. For det første ble tidspunktet for overtakelsen og det uriktig siterte forbeholdet inntatt i kjøpekontrakten som ble signert på av kjøperen, uten at samtykke fra klagerne forelå. For det andre ble forbeholdet og tidspunktet rettet opp, uten kjøperens kunnskap. Situasjonen var foranlediget av meglerens involvering i klagernes etterlevelse av det aksepterte forbeholdet. Dette forbeholdet fordret imidlertid ingen etterlevelse eller fullbyrdelse, da klagerne ved aksepten garanterte for at veirett forelå.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det vises blant annet til RFE-2019-119. Klagernes økonomiske tap utgjør 121 969, 60 kroner, og har direkte sammenheng med det forsinkede oppgjøret. Innklagede er erstatningsansvarlige.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Avvisning

Innklagede krever prinsipalt at klagen avvises. Saken reiser bevisspørsmål som gjør den uegnet for skriftlig behandling. De faktiske omstendigheter knyttet til veirettens innhold baserer seg i stor grad på annenhåndsinformasjon og muntlig dialog mellom flere parter. Det vil ikke være mulig for nemnda å behandle en sak med et bevisbilde som det foreliggende. Innklagede vil for det tilfellet være fratatt enhver mulighet for kontradiksjon.

 

Ifølge megleren hadde den ene klageren hatt løpende kontakt med hjemmelshaver av den tjenende eiendom vedrørende formalisering av veiretten. Denne dialogen har foregått muntlig og lar seg ikke belyse gjennom skriftlig behandling. Samtidig er disse faktiske omstendigheter av sentral betydning når det gjelder årsaken til at overtakelsen ikke lot seg gjennomføre i samsvar med partenes avtale. Nemnda vil ikke kunne foreta en vurdering av de faktiske omstendigheter uten muntlig bevisføring, og saken er følgelig uegnet for nemndsbehandling,

 

Meglerens håndtering av oppdraget. Krav om erstatning

Subsidiært gitt at nemnda tar saken til behandling, bestrider innklagede at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglerens eller innklagedes side. Klagen fremstår dessuten ufullstendig og udokumentert. Det er hverken faktisk eller rettslig dokumentert hva som skal utgjøre erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Megleren har samvittighetsfullt forsøkt å bringe orden rundt betingelsene partene hadde forutsatt for avtaleinngåelsen. Forsinkelsen skyldes at den opprinnelige overtakelsen ikke lot seg gjennomføre som følge av omstendigheter hos klagerne selv. Til tross for løpende purringer, har klagerne ikke brakt klarhet rundt veirettens stiftelsesgrunnlag og innhold. Helt sentralt er at klagernes påstand om at adkomst- og veiretten forelå ved hevd, først ble fremmet i e-post fra klagernes advokat den 1. juli 2021, altså samme dag som opprinnelig avtalt overtakelse skulle finne sted. I tillegg var klagerne klar over at kjøperen etter inngått avtale, ønsket å endre kjøpssubjektet fra han selv personlig til hans aksjeselskap. Dette var en endring de i utgangspunktet ikke aksepterte, og som det tok ytterligere tid å få avklart. Dette er ikke noe megleren kan bebreides for.

 

I salgsoppgaven ble eiendommen omtalt på følgende måte:

 

«Stor eiendom avsatt til fremtidig boligformål. Eiendommen er på 13260 kvm.

[Området] er et sentrumsnært og attraktivt område for etablering av ulike tupe utbyggingsformål.»

 

Om adkomst var følgende formulering inntatt i både salgsoppgaven og Finn-annonsen:

 

«Eiendommen har ingen adkomst pt. Adkomst må avklares når det lages reguleringsplan for området.»

 

Det var følgelig ingen tvil om at eiendommen ble markedsført uten atkomstrett. Både salgsoppgaven og Finn-annonsen ble gjennomgått og godkjent av klagerne. Klagernes opplysning var dermed at det ikke var adkomst til eiendommen «pr. tiden», og at denne måtte avklares i forbindelse med reguleringsplan for området. Dette står i kontrast til klagernes anførsler, der det er gjort gjeldende at vei til tomtene var planlagt innregulert i kommuneplanens arealdel, samt at det forelå adkomst/veirett ervervet ved hevd. Opplysningen om at det forelå en adkomst/veirett ved hevd, ble først gitt fra klagernes advokat den 1. juli 2021, men uten nærmere beskrivelse av rettighetens rekkevidde og innhold.

 

For markedet var det dermed usikkerhet og uklarhet knyttet til adkomst- og veiretten. Dette var også bakgrunnen for at kjøperen tok forbehold om dette da han innga sitt første bud den 11. mai 2021. Etter avsluttet budrunde ble avtale mellom partene inngått, og klagerne aksepterte et bud med følgende forbehold:

 

«Veirett til området foreligger før overtakelse».

 

Det er ingen tvil om at kjøperen tok et tydelig forbehold om veirett. Ordlyden «før» indikerer usikkerhet tilknyttet veiretten, og at dette skulle ryddes opp i nettopp «før» overtakelse. For det tilfelle at klagerne mente at en eventuell adkomst- og veirett hadde grunnlag i hevd, ville det vært naturlig med en klargjøring i forbindelse med budrunden. Forbeholdet om avklaring av veirett før overtakelse ville dermed vært unødvendig. Det gir ingen mening å fremforhandle et tilbud med et slik forbehold dersom veiretten allerede var sikret.

 

Klagerne var i løpende dialog med hjemmelshaver av den tjenende eiendommen for å nettopp bringe orden om veiretten før overtakelsen. Dette illustreres av en SMS fra den ene klageren til megleren sendt 22. juni 2021, om lag én uke før opprinnelig avtalt overtakelse. Klageren fortalte der at han hadde kontaktet hjemmelshaveren for den tjenende eiendom for å besørge skriftlig bekreftelse av veiretten. Det foreligger dermed ingen tvil om at det har vært muntlig kontakt og forhandling om formalisering av veiretten. I tillegg fortalte han at de hadde vært i kontakt med kommunen som skal ha sagt at klagerne og to andre hadde veirett til sine eiendommer. Dette dokumenterer at klagerne etter budaksept arbeidet aktivt mot hjemmelshaver for å bringe orden og skriftlighet om veiretten. Dette samsvarer også med forutsetningen for budaksept, som var et forbehold om veirett før overtakelse.

 

Hvorvidt vilkårene for hevd foreligger, og hva innholdet av rettigheten eventuelt måtte være, vil bero på en konkret tolkning av de faktiske omstendigheter. I dette tilfelle har klagerne ikke gjort rede for noe av dette, utover at det fra klagernes advokat ble fremholdt at det forelå en hevdet veirett. Det gir ingen mening at klagerne så sent som 22. juni 2021 var i dialog med hjemmelshaver for skriftliggjøring av veiretten, dersom oppfatningen var at denne allerede var trygt forankret i hevdsinstituttet.

 

Det faller på sin egen urimelighet at klagerne fremmer et erstatningskrav for en forsinkelse de selv har forårsaket.

 

Påstand

På vegne av innklagede nedlegges følgende påstand:

 

Prinsipalt: Saken avvises.

Subsidiært: Klagen tas ikke til følge.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Avvisning

Innklagede har anført at saken skal avvises. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for dette.

 

Meglerens håndtering av oppdraget

Nemnda viser til innholdet i salgsoppgaven, der det fremkommer at det ikke var noen veirett til eiendommen på tidspunktet for salget. Nemnda mener at det måtte fremstå som klart for selgerne (klagerne) på tidspunktet for budrunden, at forbeholdet fra kjøperne viste til at veirettens eksistens og innhold måtte klargjøres før overtakelse. Dersom klagerne var av den oppfatning at eiendommen i strid med opplysningene i salgsoppgaven, allerede hadde veirett, burde de ovenfor megler og kjøperne informert om dette før tidspunktet for budaksept.

Klagerne har anført at de hadde fått adkomst til eiendommen ved hevd. Men reglene om hevd kan være kompliserte, og det kan ikke forventes at en megler tar stilling til om hevdsvilkårene er oppfylt.

På denne bakgrunn finner nemnda at klagerne selv måtte være klar over at de har trådt inn i en salgsavtale med forbehold fra kjøper om at veiretten er etablert før overtakelse. Et slikt ansvar er dermed deres eget, og ikke noe som eiendomsmegleren svarer for.

Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.