Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2022-110

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Lokalmegleren NT AS (Lokalmegleren & Partners, Levanger)

Saken gjelder: Misnøye med meglerens håndtering av budrunden.

Sakens spørsmål og bakgrunn

I desember 2021 kjøpte klagerne et hus formidlet gjennom innklagede foretak. I tillegg til klagerne deltok det én annen budgiver i budrunden. Etter budrunden ble klagerne kjent med at den andre budgiveren eide et selskap som hadde lån med pant boligen. Spørsmålet i saken er om megleren har overholdt sine forpliktelser ved håndteringen av budrunden.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:

Den 16. desember 2021 kjøpte klagerne et hus som hadde blitt lagt ut for salg i oktober 2021. Før kjøpet hadde klagerne deltatt på visning, samt inngitt et bud på 4 900 000 kroner. Til tross for at det ble opplyst om at selgeren hadde finansielle problemer og var avhengig av å selge boligen, avslo selgeren budet.

I desember tok megleren kontakt med klagerne for å informere om at selgeren kunne være villig til å akseptere bud på 5 300 000 kroner. Klagerne inngav dermed et bud på 5 100 000 kroner med akseptfrist 15. desember 2021 kl. 16:00. Ni minutter før akseptfristen inngav en annen budgiver et bud på 5 350 000 kroner med akseptfrist dagen etter kl. 16:00. Bakgrunnen for den lange akseptfristen var at megleren behøvde finansieringsbekreftelse fra budgiverens bank.

Siden boligen hadde vært på markedet i nesten to måneder, lurte klagerne på hvem budgiveren var. Megleren opplyste om at budgiveren opprinnelig hadde vært interessert i boligen som utbygger, men at han mistet interessen siden det var noen vernede gravhauger på eiendommen. Etter en privatvisning hadde likevel budgiveren blitt interessert i boligen som privatperson.

Klagerne ble etter hvert oppringt av megleren som bekreftet at han hadde mottatt finansieringsbekreftelse fra budgiverens bank. Siden klagerne visste at selgeren var villig til å selge for 5 300 000 kroner, samt at det lå inne et bud på 5 350 000 kroner, forhøyet klagerne budet sitt til 5 500 000 kroner.

Da den andre budgiveren ikke inngav flere bud, gav selgeren et motbud tilsvarende 5 600 000 kroner med overtakelse 2. februar 2022 til klagerne. Klagerne og selgeren ble enige om kjøpesum på 5 500 000 kroner samt overtakelse 1. februar 2022.

Etter kjøpet mottok klagerne budjournal og i ettertid viste det seg at den andre budgiveren hadde en nær relasjon til selgeren siden han stilte som kausjonist for boligen. Klagerne ble også gjort kjent med at budgiveren hadde lånt selgeren 5 500 000 kroner for å finansiere kjøpet av boligen.

Klagerne kontaktet megleren via e-post 20. desember og spurte hvordan han kunne akseptere et bud fra en budgiver som var økonomisk involvert i boligen. Megleren svarte i e-post 22. desember at han som megler hverken hadde fullmakt til å akseptere eller avslå bud fra noen. I tillegg informerte han om at selger står fritt til å akseptere hvilket som helst bud, samt at budgiveren var reell og stod ved sitt bud dersom det ble akseptert.

Deretter stilte klagerne spørsmål om hvorfor informasjonen ikke hadde blitt meddelt dem. Megleren svarte da at han ikke kunne utgi informasjon om budgivere uten å bryte taushetsplikten, men at han hadde oversendt budjournal.

Den 6. januar 2022 sendte klagerne en ny e-post til megleren hvor de etterspurte dokumentasjon på utfylt budskjema samt finansieringsbekreftelsen fra budgiverens bank. Dagen etter mottok de svar fra innklagedes fagansvarlig som uttrykte at detaljert informasjon vedrørende bud og finansiering var taushetsbelagte opplysninger som ikke kunne utgis. Dersom klagerne ønsket detaljert oversikt over budet, måtte det innhentes samtykke fra budgiveren.

Klagerne mente det var svært spesielt at en kreditor inngav bud, og at de ikke hadde blitt opplyst om dette under budgivningen. De sendte dermed e-post til megleren 9. januar 2022 hvor de krevde innsyn i saken. Dagen etter svarte innklagedes daglige leder at de i samsvar med fagansvarlig hadde vurdert saken. Det fremgikk at kjøper og selger har krav på innsyn i budrunden etter at handel er kommet i stand, og at klagerne dermed hadde fått oversendt budjournal. Som kjøpere hadde klagerne ingen rett til øvrig dokumentasjon rundt budgivningen. Siden innklagede likevel hadde innhentet tillatelse fra budgiveren til å fremvise budet som ble inngitt 15. desember 2021 kl. 15:51, var dette vedlagt e-posten.

Relasjonen mellom selgeren og budgiveren

Selgeren og budgiveren hadde en nær relasjon gjennom blant annet partipolitikk, og de ble omtalt som kompanjonger i nærområdet. I tillegg stilte budgiveren som kausjonist for selgeren. Et bud inngitt av en kreditor er svært spesielt og ikke vanlig i en budrunde.

Selskapene som selgeren og budgiveren eide var to profesjonelle aktører. Ved at budgiveren inntok en rolle som eier, daglig leder og budgiver medførte dette at han var i en interessekonflikt, og klagerne ble i dette tilfelle den svake part. Megleren burde vektlagt omsorg overfor klagerne, siden dette kreves etter prinsippet for god meglerskikk.
Innklagede påstår at selskapet som budgiveren eide, hadde tinglyst pant i boligen. Dersom dette er riktig, burde megleren opplyst klagerne om at budgiveren hadde et eierforhold til boligen.

Den nære relasjonen gir grunnlag for å mistenke at formålet med budgiverens bud var å presse opp prisen på boligen, og at det dermed ikke var å anse som et reelt bud. Det er vanskelig å se hvorfor budgiveren ikke meldte sin interesse før et bud på 5 100 000 kroner var inngitt. Ifølge megleren hadde budgiveren hverken vist interesse under privatvisningen eller før klagerne inngav bud. Megleren har også uttrykt at budgiverens bud hadde kommet overraskende på ham.

I innklagedes e-post fra 10. januar 2022 henvises det til RFE-2011-160. Avgjørelsen synes å vektlegge at to selgere ikke var i dialog med hverandre, og at de måtte bruke advokat for å kommunisere seg frem til en løsning. Dette er ikke tilfelle i denne saken.

Taushetsplikt og god meglerskikk

Etter budgiveren inngav bud 15. desember kl.15:51, sendte klagerne en SMS til megleren klokken 15:57. Megleren ringte dermed klagerne for å informere om at akseptfristen var satt til dagen etter. Under samtalen utgav megleren flere private og forretningsmessige opplysninger om budgiveren. Megleren uttrykte blant annet at budgiveren var nyskilt og trengte en plass å bo. I tillegg uttrykte han at budgiveren opprinnelig hadde vært interessert i boligen som utbygger, men på grunn av eiendommens vernede gravhauger var han ved budrunden kun interessert i boligen som privatperson.

I likhet med opplysningen om at budgiveren var økonomisk involvert i boligen, burde de private og forretningsmessige opplysningene vært taushetsbelagt. At megleren utgav disse opplysningene om budgiveren, er i strid med eiendomsmeglingsloven § 3-6.

Det ble hverken under eller etter budrunden opplyst om at budgiveren var økonomisk involvert i boligen. På bakgrunn av dette har megleren bevisst tilbakeholdt informasjon som kunne påvirket klagernes interesse i å forhøye sitt bud. Øvrig taushetsbelagt informasjon om personlige og forretningsmessige forhold ble delt i detaljert grad, foruten informasjon som faktisk kunne påvirket klagernes budgivning.

I tillegg er det verdt å nevne at opplysningene om at selgeren var i økonomiske problemer og måtte selge boligen, også kan anses for å være taushetsbelagt informasjon.

Klagerne kan ikke se at lovverket åpner opp for å selektere hvilken taushetsbelagt informasjon som skal deles. Under budgivningen ble det utgitt taushetsbelagt informasjon vedrørende både personlige og forretningsmessige forhold. Når det kommer til opplysningen om at budgiveren var økonomisk involvert i boligen, kan klagerne ikke se at taushetsplikten stiller seg annerledes. Denne opplysningen ville derimot påvirket klagernes vilje til å inngi forhøyet bud, og det hadde uansett ikke vært nødvendig å identifisere budgiveren. I henhold til god meglerskikk burde megleren dermed opplyst om at budgiveren var økonomisk involvert og hadde egeninteresse i salget. Megleren burde også bedt selgeren og budgiveren om tillatelse til å informere klagerne om situasjonen. Klagerne hadde ikke forhøyet budet til 5 500 000 kroner dersom de hadde blitt informert om dette.

Innklagede påstår at opplysningene om budgiveren ikke ble gitt før etter budrunden og henviser til en telefonsamtale kl.17:21 etter budaksept. Denne telefonsamtalen var en gratulasjon av boligkjøp, og klagerne hadde ingen interesse i å vite om budgiverens private forhold etter endt budrunde. De stiller seg uforstående til hvorfor slike opplysninger ble delt.

Bud under prisantydning og reelle bud

Det er vesentlig forskjell på bud under prisantydning sammenlignet med bud over prisantydning. Ved bud under prisantydning vil ikke bud være bindende uten at selgeren aksepterer budet. Et falskt bud med formål å presse opp prisen bærer dermed liten risiko.

Dersom budgiveren faktisk var interessert i boligen, kunne han kjøpt boligen direkte av selgeren ved å utløse lånet. Boligen ble lagt ut 18. oktober 2021 og solgt 16. desember 2021. Budgiveren kunne dermed kjøpt boligen av selgeren i løpet av de to månedene før klagerne inngav budet på 5 100 000 kroner. Budgiveren eide allerede boligen ettersom selgeren hadde lånt 5 500 000 kroner av ham.

Budgiveren var uansett medeier i boligen gjennom selskapet sitt. Han inngav dermed bud vel vitende om at hverken selgeren eller kausjonister, inkludert ham selv, ville akseptere bud lavere enn 5 477 410, 23 kroner. Budgiveren stod dermed fritt til å inngi bud som han selv kunne være med på å avslå. Han inntok således en dobbeltrolle som påvirket bud under prisantydning.

Siden budgiveren hadde egeninteresse i å få solgt boligen, fremstår han ikke som en reell budgiver, og budet hans hadde til formål å presse opp prisen på boligen. Dette underbygges ved at han som privatperson inngav bud som var lavere enn hva kreditorene kunne akseptere.

Avgjørelsen RFE-2011-160 som innklagede henviser til gjelder bud over prisantydning hvor det legges vekt på at selgeren og kausjonisten ikke var i stand til å kommunisere. Siden det i denne saken var i begges interesse å selge boligen for høyest mulig pris, er det nærliggende å anta at selgeren og budgiveren hadde særdeles gode grunner til å kommunisere underveis.

Bekreftelse fra budgiverens bank

Budgiverens bud kunne ikke aksepteres uten finansieringsbekreftelse fra banken. Siden budet ble inngitt sent på dagen, og megleren var avhengig av å få kontakt med banken, ble akseptfristen satt 24 timer frem i tid. Før klagerne inngav nytt bud, opplyste megleren om at budgiverens bank hadde gitt finansieringsbekreftelse. I ettertid ble det imidlertid opplyst om at kjøpet skulle finansieres gjennom egenkapital, og at finansieringsbekreftelse fra banken faktisk ikke var innhentet. Klagerne kan dermed ikke se hva som er reelt – det er tydelig at finansieringsbekreftelse fra banken ikke er innhentet, men likevel opplyste megleren om at det var innhentet.

Det er også verdt å nevne at megleren ikke innhentet finansieringsbekreftelse fra klagernes bank i forbindelse med kjøpet. Klagerne ble opplyst om dette etter at de selv tok kontakt med banken sin flere uker etter kjøpet.

Megleren har ved håndteringen av budrunden ikke overholdt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrifter.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagerne har ikke forsøkt å løse saken med innklagede. Ved overtakelsen ble megleren gjort oppmerksom på at klagerne ønsket å sende inn klage til Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester. Den 10. januar 2022 sendte innklagede en e-post til klagerne hvor de sa seg villige til å holde et møte dersom klagerne ønsket det. Henvendelsen ble ikke besvart før klagerne meddelte at saken skulle innklages.

Klagernes antydning om at budgiveren som privatperson stilte som kausjonist på boligen stemmer ikke. Budgiveren var eier, daglig leder og styremedlem i et selskap som hadde tinglyst pant tilsvarende 1 100 000 kroner i boligen. Dette tilsier at klagernes anførsel om at budgiveren eide boligen ettersom selgeren hadde lånt 5 500 000 kroner av ham heller ikke stemmer. Det ble således inngitt et reelt bud fra en privatperson, og megleren vurderte det slik at det ikke forelå noen grunn til å bryte taushetsplikten for å informere om at budgiverens selskap hadde ett pant i boligen.

Ved boligsalg hvor lån ikke kan innfris, må saldo på lån innhentes før budaksept for å vite om selger kan akseptere bud uten pantefrafall fra selgers långivere. Ved overtakelsen 1. februar 2022 tilsvarte saldoen 5 397 499,23 kroner inkludert renter. I tillegg måtte utgifter i forbindelse med salget på totalt 79 911 kroner medregnes. Til samme utgjorde dette 5 477 410,23 kroner. Det vil si at dersom budet hadde vært lavere enn totalt 5 477 410,23 kroner, ville ikke selgeren hatt mulighet til å selge eiendommen uten samtykke fra långiveren. Det er verdt å nevne at saldoen på lånet ved klargjøring av oppdraget var på totalt 5 253 839 kroner.

Relasjonen mellom selgeren og budgiveren

Markedet i boligens nærområde er lite. Mange interessenter kjenner hverandre, og det er nærliggende å anta at noen kjenner til alle innenfor bolig- og bankbransjen. I mange tilfeller er det budgivere og selgere som kjenner hverandre fra tidligere, og i slike situasjoner kan ikke meglere gjøre annet enn å ha tillitt til at bud gitt ved legitimering er legitime bud som er bindende overfor selger.

Selv om selgeren og budgiveren hadde kjennskap til hverandre fra tidligere, visste ikke megleren hvordan de kjente hverandre foruten at budgiverens selskap hadde gitt selgeren lån. Megleren kjente til at budgiveren i sin rolle som utbygger var interessert i boligen på et tidligere tidspunkt, men dette var før selgeren inngikk oppdragsavtale med megleren. Uansett var budgiveren klar på at han opptrådte som privatperson da han inngav bud, og megleren hadde ingen mistanke om noe annet. I den forbindelse påpekes det at megleren ikke har endret oppfatning om dette senere.

På bakgrunn av dette foreligger det ikke spesielle forhold mellom selgeren og budgiveren som gav megleren plikt til å orientere klagerne i budrunden. Meglerens mulighet til å gi informasjon ville uansett vært begrenset av reglene om taushetsplikt.

Innklagede kan vanskelig se at klagerne i dette tilfelle var den svake part. Selgeren representerte et selskap som eide boligen. Selskapet som budgiveren eide var ikke en del av transaksjonen. Budgiveren var en privatperson som inngav bud på samme premisser som klagerne.

I tidligere e-post korrespondanse har innklagede henvist til RFE-2011-160. Avgjørelsen viser at selv om budgiveren hadde egeninteresse i saken var ikke dette opplysninger som skulle meddeles øvrige budgivere.

Taushetsplikt og god meglerskikk

Da klagerne inngav sitt første bud på 4 900 000 kroner, informerte megleren om at selgeren solgte av hensyn til økonomi. Budene måtte dermed være av en viss størrelse opp mot prisantydningen for at det kunne føre til aksept.

Etter at budgiveren inngav bud på 5 350 000 kroner 15. desember 2021 snakket megleren med klagerne på telefon kl. 15:57. Klagerne spurte om budgiveren var privat eller profesjonell, men megleren svarte at han ikke kunne besvare spørsmålet. Det var ikke før etter budaksept og budjournal var oversendt til klagerne at megleren under en telefonsamtale 16. desember kl. 17:21 gav informasjon om at budgiveren var nyskilt og hadde inngitt bud som privatperson. Under samtalen ble det også opplyst om at budgiveren på et tidligere tidspunkt hadde vært interessert i boligen som utbygger. Informasjonen som klagerne mottok etter at budet ble inngitt, kan ikke ha påvirket det aktuelle budet.

Generell informasjon om at en budgiver er privatperson og nyskilt er uansett ikke taushetsbelagt informasjon. Slike opplysninger er ikke tilstrekkelig til å kunne identifisere en budgiver.

Det fremgår av reglene om taushetsplikt at taushetsplikten ikke gjelder dersom den personen opplysningene gjelder samtykker til at opplysningene gis. I dette tilfellet ønsket megleren å betrygge klagerne slik at det ikke skulle være rom for tvil. I tillegg har megleren i etterkant innhentet samtykke fra budgiveren. Det foreligger dermed ikke brudd på lovbestemt taushetsplikt. Uansett er ikke klagerne part i saken.

Bud under prisantydning og reelle bud

Klagerne mener at det er en vesentlig forskjell på bud under og over prisantydning, og at bud under prisantydning ikke vil være bindende uten at selgeren aksepterer budet. Dette er ikke riktig. Alle bud uavhengig av størrelse er rettslig bindende. Siden det ikke vises til hjemmel eller andre kilder, er det uklart hvordan klagerne rettslig begrunner påstanden.

Klagerne påstår også at budgiveren kunne kjøpt boligen direkte av selgeren ved å utløse lånet, men dette stemmer ikke. En panthaver kan ikke innløse eiendommen, men er avhengig av å kreve eiendommen tvangssolgt ved mislighold. Eier plikter heller ikke å godta et bud fra en kreditor, siden han står fritt til å selge til hvem han vil. Eier kan også selge eiendommen til en pris som er høyere enn påheftet pant slik at han får et overskudd. Klagerne har uansett oppgitt feil opplysninger vedrørende størrelsen på lånet. Lånebeløpet var på 1 100 000 kroner og resten av den pantesikrede gjelden tilhørte andre kreditorer. Det er derfor ikke riktig slik klagerne påstår at budgiveren allerede eide boligen. Budet ble inngitt av budgiveren som privatperson via Tryggbudgivning, og finansieringen ble bekreftet muntlig av banken.

Budgiveren var heller ikke medeier i boligen gjennom selskapet sitt. Selskapet hadde gitt et lån og hadde pant i boligen. Ved klargjøringen av oppdraget var lånesaldoen på 5 253 839 kroner, og budgiveren hadde ikke kjennskap til denne. For å være sikker på at selgeren stod fritt til å akseptere budet, ble lånesaldoen tilsvarende 5 397 499,23 kroner innhentet før budaksept.

Klagernes påstand om at budgiveren ikke var en reell budgiver og bare deltok i budrunden for å presse opp prisen er ikke begrunnet utover at budgiveren allerede var reell eier. Dette stemmer ikke, og det henvises til det som tidligere ble opplyst om budgiverens familiesituasjon og behov for bolig. Klagerne poengterer at det ble inngitt flere bud før budgiveren inngav sitt bud på 5 350 000 kroner. Boligen ble som kjent solgt for 5 500 000 kroner og prisantydningen var satt til 6 000 000 kroner. Klagerne går dermed langt i å påstå at bud på 5 350 000 kroner fra budgiveren var et falskt bud, og at budgiveren ikke var reell.

Bekreftelse fra banken

Megleren hadde anmodet budgiveren til å sette en lang akseptfrist slik at megleren hadde mulighet til å innhente finansieringsbekreftelse på budet. Det var imidlertid ukjent og utenfor meglerens kontroll at budgiveren valgte å sette akseptfristen kl.16:00 påfølgende dag. Finansieringsbekreftelse ble gitt muntlig av rådiggiveren i budgiverens bank, og det ble opplyst om at kjøpet skulle finansieres med oppspart egenkapital.

Klagernes bud på 5 500 000 kroner ble mottatt 16. desember 2021 kl. 14:32. På det tidspunktet holdt megleren en visning og fikk ikke undersøkt klagernes finansiering. Etter dette foregikk det en prosess mellom klagerne og selgeren vedrørende motbud og bud. Til slutt ble selgeren enig med klagerne, og budaksept forelå kl. 16:30. Siden klagernes bank hadde stengt, fikk ikke megleren innhentet finansieringsbekreftelse, og han ventet til påfølgende dag. Megleren glemte imidlertid å innhente formell finansieringsbekreftelse og tar selvkritikk for dette. Likevel hadde megleren god kjennskap til klagerne og hadde mange indikasjoner på at finansiering var i orden. Da megleren ble gjort kjent med forglemmelsen, innhentet han til slutt finansieringsbekreftelsen.

Uansett var klagernes bud bindende, og det er vanskelig å se at manglende finansieringsbekreftelse på klagernes bud er relevant for saken.

Selv om det ble informert om at selgeren solgte av økonomiske grunner, og at bud derfor burde være rundt prisantydning, gav ikke megleren taushetsbelagt informasjon under budrunden. Under budrunden foretok megleren en vurdering om at pantet til budgiverens selskap ikke utløste noen videre informasjonsplikt. Budgiveren ønsket å kjøpe boligen til 5 350 000 kroner pluss omkostninger som privatperson.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med meglerens håndtering av budrunden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Relasjonen mellom selgeren og den andre budgiveren

Det er på det rene at et selskap tilhørende den andre budgiveren hadde i sin tid gitt selgeren et lån på 1,1 millioner med pant i boligen. Budgiveren og selskapet er to forskjellige rettssubjekter. Slik saken ligger an, finner ikke nemnda at megleren skulle gitt opplysninger til klagerne om denne «koblingen» mellom den andre budgiveren og selskapet hans med pant i boligen. Megler har her opptrådt i samsvar med god meglerskikk.

Budgivningen og spørsmålet om bud var reelle

Ut fra den fremlagte dokumentasjon finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort at den andre budgiverens bud ikke var reelle, og kun var et ledd i å få opp prisen. Megler hadde ingen oppfordring til å reagere på budprosessen.

Taushetsplikt

Nemnda finner ikke at megler har brutt taushetsplikten.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.