RFE-2022-114

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/ advokat Sindre Stave (Advokatfirmaet SGB Storløkken AS)

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Stavanger sentrum

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Påstått brudd på god meglerskikk

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I juni 2021 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet for 2 330 000 kroner. Prisantydningen var på 2 590 000 kroner. Leiligheten hadde på salgstidspunktet ligget ute på markedet i 2,5 år. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og har blant annet trukket frem at det ikke var opplyst at eiendommen stod på kommunenes rivningsliste, samt at den var markedsført med flere soverom og et større areal enn hva som var godkjent. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og/eller opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klageren har inngått et forlik med selgerens boligselgerforsikringsselskap på 700 000 kroner i forbindelse med flere av forholdene som også denne saken omhandler. Klageren ønsker at nemnda tar stilling til ansvarsspørsmålet.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Avvisning og betydning av forlik med boligselgerforsikringsselskapet

Forliket på 700 000 kroner har ingen betydning for hvorvidt saken kan behandles i nemnda. Eiendommen står fortsatt på kommunenes rivningsliste, noe det må opplyses om ved et videresalg. Det er umulig å si hvorvidt forliket var bra, før eiendommen legges ut for salg.

 

Ingen av nemndas avvisningsgrunner er relevante.

 

Eiendommen står på kommunenes rivningsliste

I reguleringskartet var det tegnet et kryss over eiendommen, noe som innebærer at den stod på kommunens rivningsliste. Dette har innklagede erkjent at de overså. Det å forstå at eiendommen stod på rivningslisten, forutsatte at man leste reguleringsplanene nøye og har kunnskap om betydningen av symbolene i reguleringsplanen. Megleren må forventes å vite hva et kryss i en reguleringsplan betyr. I denne saken har megleren fullstendig unnlatt å gi opplysninger om at eiendommen var et potensielt rivningsobjekt.

 

Opplysningene i reguleringsplanen, og at disse kunne ha betydning for bebyggelsen, var åpenbart kjent for innklagede ved salg i 2007 og 2010. I tillegg foreligger det en «gateplan» fra mai 2016 som bekreftet at eiendommen skulle rives. En profesjonell megler burde kontaktet kommunen for avklaring ved en eventuell usikkerhet.

 

Den 10. mai 2021 ble det sendt ut et varsel om oppstart av arbeidet til rundt 300 beboere i området. Hele kvartalet vil være en byggeplass i mange år, og eiendommen vil sannsynligvis bli revet som ledd i utvikling av området. Av mottakerlisten fremgikk det at selgeren mottok varselet. Klageren fikk imidlertid ingen informasjon, tross selgerens kunnskap. Megleren som presumtivt skal ha kjennskap til området, burde også hatt kunnskap om forholdet.

 

Til tross for at eiendommen hadde ligget ute for salg i 2,5 år uten noen oppdateringer, gjorde megleren ingenting for å forsikre seg om at eiendommen ikke hadde endret status ved salg. Eiendommen står fremdeles på rivningslisten til kommunen. Det har den gjort siden 2006, og det vil den også kunne gjøre i lang tid fremover. Så sent som i mai 2022 ble det argumentert for en gateutvidelse med tanke på busstrafikk. I følge et annet meglerforetak er eiendommen ikke salgbar i dag.

 

Innklagede har på ingen måte bevist at rivning ikke vil skje. Megleren skulle opplyst om at eiendommen var forutsatt revet før salget.

 

Areal og antall soverom

I Finn-annonsen og salgsoppgaven ble leiligheten markedsført med tre soverom og et primærrom på 74 kvm. Når man søkte etter leiligheter med tre soverom på Finn.no, kom derfor denne opp. Det fremgikk kun ett sted at rommet på loftet ikke var godkjent for denne bruken. Dette var heller ikke noe klageren oppfattet eller forstod konsekvensen av ved gjennomgang av salgsoppgaven.

 

Til tross for at megleren hadde faktisk kunnskap om at loftet ikke var godkjent for varig opphold, markedsførte han likevel leiligheten med 74 kvm primærrom og tre soverom. Loftet er på 16 kvm og seksjonen skulle følgelig blitt markedsført som en leilighet på 58 kvm primærrom med to soverom.

 

Det er påfallende at man ved salget i 2007 solgte seksjonen med to soverom og et boligareal på 56 kvm. I 2010 ble seksjonen solgt med to soverom og et primærrom på 63 kvm. I 2021 ble den solgt med tre soverom og et primærrom på 74 kvm. Målereglene var de samme i 2010 som i 2021, likevel «vokste» seksjonen ved at megleren medregnet loftet i primærrommet.

 

I salgsoppgaven under punktet «antall soverom» var det skrevet:

 

«3 Se for øvrig informasjon under punktet «areal», og eventuell kommentar under «innhold» feltet.

 

Innredet loft kan brukes etter ønske og behov, enten det skulle være et soverom nr. 3, loftstue eller kontor. Kneloftet gir effektiv lagringsplass.»

 

Ett annet sted i salgsoppgaven ga megleren informasjon som tilsa at boligen hadde to soverom. Dette var imidlertid forvirrende for en førstegangskjøper som ikke hadde forutsetninger for å forstå rekkevidden av disse opplysningene. Rommet var også innredet som et soverom. Det påpekes at det samme var tilfelle i Finn-annonsen, noe som medførte at boligen kom opp i feil søkeresultat.

 

Det aktuelle rommet på loftet vil aldri bli godkjent for varig opphold uten at hele boligen blir bygget om slik at branncellene blir B60, ikke B30 som i dag. Dette fordi boligen vil få tre til fire tellende etasjer, noe som medfører endring i brannklasse. Reglene om godkjenning av rom og brannkravene i TEK17 er utformet for å forhindre tap av menneskeliv i brann, og det er derfor uheldig at en bolig bevisst markedsføres i strid med disse reglene.

 

Megleren har opptrådt i strid god megleskikk idet han visste at rommet ikke var godkjent for varig opphold, men valgte likevel å markedsføre seksjonen med tre soverom og primærrom på 74 kvm. Dette er uriktige opplysninger og villendene markedsføring som åpenbart medfører et verdiøkende element ved salg.

 

Tilstandsrapporten var eldre enn seks måneder

Etter forbrukertilsynets veiledning skal megleren sørge for at forbrukeren har fått de opplysningene han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen før det inngås en avtale om kjøp av bolig. Hvis ikke megleren har foretatt innhenting og kontroll av disse opplysningene, skal kjøperen gis skriftlig orientering om grunnen til dette før kjøpsavtalen inngås.

 

Tilstandsrapporten var her 2,5 år gammel, uten at dette ble kommentert av megleren. Megleren har ikke fulgt opp sitt eget oppdrag, og visste godt at rapporten var gammel og at dette kunne få konsekvenser for kjøperen. Dette utgjør et brudd på god meglerskikk.

 

Kostnader til kommunen

I salgsoppgaven var det opplyst at kostnadene til kommunene, herunder eiendomsskatt, var på 9 370 kroner pr. år. Denne informasjonen var imidlertid ikke oppdatert siden oppdragets start 2,5 år tidligere. De faktiske kostandene i 2021 var på 12 147 kroner, noe som tilsier en differanse på 2 777 kroner. pr. år.

 

Det må som et minimum forventes at megleren har en oppdatert salgsoppgave liggende ute. I det minste burde megleren informert eller sjekket kostnadene da klageren innga bud. Det blir feil å regne en differanse på det grunnlaget at de burde fornyet salgsoppgaven i mars 2022, da dette ikke ble gjort.

 

Parkeringsplass

Eiendommen ble solgt med «egen parkering» på tomten. Dette har vist seg ikke å stemme, da det rundt seks måneder før salg ble foretatt en ny oppmåling av tomten. Etter oppmålingen ble bredden på parkeringsplassen redusert fra 2,7 meter til 2 meter. Innklagede har erkjent at de skulle merket av at grunnkartet viste usikre grenser mot naboen.

 

Klageren har med dette mistet muligheten til parkering på egen tomt. Verdien av en slik parkeringsplass ligger i størrelsesorden 100 000 – 200 000 kroner. Innklagede har tidligere fraskrevet seg alt ansvar på dette punktet.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Avvisning og betydning av forlik med boligselgerforsikringsselskapet

Klageren har inngått forlik med selgerens boligselgerforsikringsselskap på 700 000 kroner. Dette må sies å være en meget god avtale for klageren. Skulle det utenkelige skje at kommunen gjør alvor av å utvide bussveien, etter nettopp å ha brukt betydelige midler på å oppruste den, må kommunen innløse eiendommen til markedspris.

 

Innklagede har på et tidlig tidspunkt henvist klageren til selgerens forsikringsselskap. Dette for at saken skulle behandles på ett sted. Forsikringsselskapets ensidige avgjørelse om å tilby 700 000 kroner uten å klarere det med innklagede som de har varslet regress mot, tilsier at saken hovedsakelig gjelder forhold mellom kjøper og selger, og ikke kjøper og megler.

 

Innklagede er usikre på om saken lenger er relevant for behandling i nemnda. Innklagede ber nemnda vurdere om saken er egnet for behandling.

 

Eiendommen står på kommunens rivningsliste

Innklagede bekrefter at dette forholdet ble oversett da eiendommen ble lagt ut for salg. Ifølge kommunen er imidlertid gangvei/busstraseen ferdig utviklet, slik at det ikke lenger foreligger noen plan som kan tenkes å begrunne rivning av eiendommen. Ekspropriasjon er ikke lenger noen mulighet.

 

I salgsoppgaven var plankartet med kryss vedlagt. Dette er såpass spesielt at klageren burde undersøkt nærmere.

 

Klageren har lagt frem en presentasjon for by- og samfunnsutvikling i kommunen. Her argumenterer en arkitekt fra et privat utbyggingsselskap som har egeninteresser i å utvikle naboeiendommen, for at reguleringsplanen som tilsier at fire hus i gaten skal rives, bør tilsidesettes da det ikke er behov for ytterligere utvidelse av bussveien. Det argumenteres altså mot en utvidelse av veien, og ikke for.

 

Areal og antall soverom

Det ble tydelig kommunisert i salgsoppgaven at det innredede rommet på loftet ikke var godkjent til sitt bruk. Under «innhold» stod det:

 

«Innredet areal beregnet til varig opphold på loft er ikke byggegodkjent til sitt bruk. Kjøper påtar seg eventuelle krav fra offentlige myndigheter.»

 

Klageren påtok seg med dette risikoen for loftrommenes regulative forhold. Salgsoppgaven ble første gang utarbeidet i 2018 og praksis på området har etter dette blitt endret til en mer presis formulering. I dag benyttes kun antall godkjente soverom som søkebegrep på Finn.no, men det fremkom likevel klart at arealet ikke var godkjent som soverom.

 

Det oppgitte arealet er riktig basert på takstbransjens rettledning for arealmåling, senest revidert 2015. Innklagede overlater det til nemnda å vurdere om klagerens advokat skal belæres om gjeldende måleregler for primærrom. Leiligheten kan i dag omsettes videre med et primærrom på 74 kvm, og innklagede tilbød seg å gjøre dette før klageren inngikk forliket.

 

Tilstandsrapporten var eldre enn seks måneder

Det erkjennes at det skulle vært oppgitt ved fornyelse av oppdraget at tilstandsrapporten ikke var fornyet. Det er ingen krav til at det skal foreligge en oppdatert tilstandsrapport ved salg av fast eiendom, men det er god kutyme å opplyse i salgsoppgaven at den tilstandsrapporten som ligger ved er av eldre dato, dersom det er tilfellet. Dersom man leser tilstandsrapporten, ser man for øvrig på første side at den er utført i 2018.

 

Når man først har innhentet en tilstandsrapport, vil det vært kritikkverdig å ikke legge den ved salgsoppgaven, selv om takstmannen ikke lenger går god for innholdet. Selgerens opplysningsplikt gjelder uavhengig av tilstandsrapportens alder.

 

Kostnader til kommunen

Det er beklagelig at salgsoppgaven ikke ble oppdatert i oppdragsperioden. Innklagede kan imidlertid ikke se at dette har hatt betydning for salget, utover at de kommunale avgiftene ikke var helt oppdaterte. Oppdraget ble sist fornyet i mars 2021, og på dette tidspunktet skulle innklagede innhentet en oppdatering av de kommunale avgifter. Dersom innklagede hadde gjort dette, ville det stått at de årlige kommunale avgiftene var rundt 200 kroner mer enn oppgitt. Det kom en ytterligere økning i eiendomsskatten juni 2021, som innklagede ikke kjente til da budet ble akseptert i juli 2021.

 

Parkeringsplass

Det ble opplyst om parkering på egen tomt, og det er ikke dokumentert eller sannsynliggjort på annen måte at parkering ikke er mulig på egen tomt. Om innkjøring til tomten er noe trangere enn først antatt endrer ikke dette. Nøyaktig grense ble ikke oppfattet av megler da eiendommen ble lagt ut for salg. Eiendommen er av eldre dato, og dagens biler er større enn tidligere. Da eiendommens parkering ble etablert for lenge siden, kan det ikke påregnes at den oppfyller lovens krav i dag. Innklagede har for øvrig ikke fraskrevet seg ansvar.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk samt meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemda har kommet til at saken avvises.

 

Klageren har her inngått forlik med selgers boligselgerforsikringsselskap, og har bedt om at nemnda kun tar standpunkt til ansvarsspørsmålet.

 

Som det fremgår, ble det inngått et forlik på 700 000 kroner mellom boligselgerforsikringsselskapet (Protector) og klageren. Nemnda finner derfor at klageren ikke lenger har et reelt behov for å få avgjort ansvarsspørsmålet i relasjon til innklagede, jf. nemndas vedtekter punkt 1.4 første ledd.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.