RFE-2022-115
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Vest AS avd. Bergen Sentrum
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2022 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet som innklagede formidlet for 2 650 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 2 690 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at boligen hadde en utleiedel i kjelleren. Etter overtakelse viste det seg imidlertid at kjelleren ikke var godkjent som egen boenhet. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren med dette har krav på erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 1 100 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Leiligheten ble solgt med en godkjent utleiedel i kjelleren. Etter kontraktinngåelsen oppdaget klageren, gjennom undersøkelser fra takstmannen og samtaler med kommunen, at kjelleren likevel ikke var godkjent. Det faktum at utleiedelen skulle være godkjent, var hovedårsaken til at klageren innga bud på leiligheten. Nå sitter han igjen med en kjeller som hverken er godkjent som p-rom, oppholdsrom eller kjellerstue. Klageren føler seg lurt. Det foreligger fortsatt ingen byggetillatelse eller godkjenning av det omsøkte tiltaket.
Megleren har brutt sin undersøkelse- og opplysningsplikt ved å gi direkte uriktige opplysninger. Klageren krever 1 100 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren innhentet opplysninger fra kommunen i forbindelse med salget. De siste godkjente tegningene stemplet fra kommunen viste at kjellerarealet var endret fra «tørk» og «sport» til «kjellerstue». Det er slik arealet ble beskrevet i salgsoppgaven.
I byggesakspapirene fra kommunen betegnes rommet som «kjellerstue». Plantegningen inntatt i salgsoppgaven viser i tillegg arealet som kjellerstue. Megleren har mottatt tegninger fra 2012 der det ble gitt rammetillatelse til endring. Denne ble ikke benyttet innen fristen på tre år og endring av rammetillatelsen ble avvist i 2015. Dette gjelder imidlertid endring fra kjellerstue til egen boenhet, senere revidert til soverom, stue, gang og bod som er innlemmet i etasjen over. Det er imidlertid ikke fremstilt at boligen er godkjent slik i salgsprosessen. Innklagede kan ikke se at det foreligger feil ved undersøkelsene eller de opplysningene som ble formidlet.
Klageren har lagt frem en vurdering fra et takseringsfirma. Utklippet på side 10 i denne viser ikke hele dokumentet hvor det fremgår hva arealet er endret til i 1995, kun situasjonen før endring, som er en annen endring enn den det henvises til i 2012. Vurderingen kan derfor ikke være korrekt. Kravets størrelse står heller ikke i forhold til den påståtte mangelen. Kravet tyder på at arealet ikke har noen verdi i det hele tatt. Dette er ikke korrekt, uavhengig av hva kjelleren er godkjent som.
Klagerens krav kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Utleiedel
Det må legges til grunn at arealet i kjelleren ikke var godkjent som egen utleiedel. Megler har imidlertid fremhevet i salgsoppgaven at det var en utleiedel i kjelleren, noe som var en uriktig opplysning. Riktignok stod det at det var en «mulighet for utleiedel (6000,- pr. mnd.)», men dette kan ikke forstås på annen måte enn at det ville være opp til kjøper om han ville leie ut eller ikke. Megler har derfor her ikke overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Når det er snakk om å selge en bolig med utleiedel, skal en megler forsikre seg om at det er en lovlig utleiedel ved for eksempel å kontakte kommunen. Det er ikke tilstrekkelig bare å holde seg til hva selgeren sier, eventuelt har benyttet arealet til.
Erstatning
Ut fra det nemnda har kommet til over, har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klageren har lidt i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Når det gjelder det økonomiske tapet, har klageren fremlagt en vurdering fra et takseringsfirma. Nemnda kan ikke ta stilling til erstatningens størrelse kun basert på en slik verdivurdering.
Konklusjonen blir derfor at innklagede er erstatningsansvarlig, men at nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til erstatningens størrelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Vest AS avd. Bergen Sentrum har ikke overholdt opplysningsplikten, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig for det tapet [klageren] har lidt. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen.