RFE-2022-116
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/ advokat Olav Martin Jentoft jr. (Advokat Olav Martin Jentoft jr AS)
Innklaget: Vikebø & Jørgensen Åsane AS
Saken gjelder: Uriktig opplysning om andel fellesgjeld. Krav om kr 177 364 i erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juli 2020 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. I salgsoppgave og kjøpekontrakt var andel fellesgjeld oppgitt til 466 747 kroner. Da klageren skulle selge leiligheten høsten 2021, ble han kjent med at andel fellesgjeld på kjøpstidspunktet var 644 111 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om andel fellesgjeld, herunder om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever erstatning for differansen mellom opplyst og faktisk andel fellesgjeld, tilvarende 177 364 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Den 17. juli 2020 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Da klageren skulle selge leiligheten høsten 2021, viste det seg at megleren hadde gitt uriktige opplysninger om leilighetens andel fellesgjeld.
Under § 1 punkt 2 i kjøpekontrakten og under avsnittet «Kjøpesum og omkostninger» i salgsoppgaven var leilighetens andel fellesgjeld angitt til 466 747 kroner pr. 3. august 2020. Under punkt 26 i egenerklæringsskjema hadde selgeren krysset av for at hun kjente til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kunne medføre økte felleskostnader og økt fellesgjeld. Ved avkrysningen hadde hun notert følgende:
«Vedtaket om rehabilitering rør/bad/ventilasjon i borettslaget som medfører økt fellesgjeld og fellesutg.»
Da klageren skulle selge leiligheten høsten 2021, opplyste forretningsføreren om at fellesgjelden hadde økt til 731 710 kroner. Selv om klageren ved kjøpstidspunktet var kjent med at det ville forekomme en fremtidig økning, reagerte han på økningens størrelse og undersøkte derfor dette nærmere med forretningsføreren. I en e-post sendt til klageren
- mars 2021 bekreftet forretningsføreren at fellesgjelden i juli 2020 var på
644 111 kroner og ikke 466 747 kroner slik som opplyst i salgsoppgave og kjøpekontrakt. Det var altså tale om en økning på 177 364 kroner.
Ved signeringen av kjøpekontrakten 3. august 2020 opplyste megleren om at leiligheten først hadde blitt markedsført i februar 2020 og deretter relansert på markedet sommeren 2020. Det er nærliggende å anta at megleren ved relanseringen kun benyttet seg av opplysninger fra den opprinnelige markedsføringen uten å innhente oppdaterte opplysninger fra forretningsfører.
En megler skal ved sitt arbeid innhente og kontrollere opplysninger som ligger i saken, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3.
Megleren unnlot å innhente opplysninger fra forretningsføreren om fellesgjelden da leiligheten ble relansert sommeren 2020. Dersom megleren hadde innhentet disse opplysningene ville megleren, og dermed også klageren, blitt informert om at andelen fellesgjeld var på 644 111 kroner og ikke 466 747 kroner slik som angitt i salgsoppgaven og kjøpekontrakten.
Det faktum at det var opplyst i salgsoppgaven at andel fellesgjeld ville øke, endrer ikke sakens erstatningsrettslige side. Opplysningene gjaldt en forventet fremtidig økning, og ikke en økning som allerede hadde forekommet på kjøpstidspunktet. På bakgrunn av den gitte opplysningen i salgsoppgaven aksepterer klageren økningen som fant sted etter august 2020, men ikke forut for dette.
Megleren har brutt normen for god meglerskikk og må dermed dekke tapet som klageren er blitt påført. Tapet utgjør differansen mellom den opplyste og reelle fellesgjelden, på 177 364 kroner.
På vegne av klageren er det fremsatt følgende påstand:
«1. Klagemotpart har brutt normen for god meglerskikk.
- Klagemotparten betaler et beløp stort kr 177 364 til klager.
- Klagemotpart betaler klagers omkostninger i saken.»
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med salget i juli 2020 ble klageren forelagt salgsoppgave som inneholdt viktig lovpålagt salgsinformasjon. Alle opplysningene inntatt under avsnittet «Økonomi» i salgsoppgaven var innhentet fra forretningsføreren 27. januar 2020.
Vedtatte og planlagte kostnader, herunder kostnadsprosjekter under utførelse på salgstidspunktet, er ikke uvanlig ved kjøp av andel i et borettslag. Dette var også tilfelle for det angjeldende borettslaget i første halvår av 2020.
Det legges til grunn at opplysningsplikten om felleskostnader i et borettslag innebærer å gi informasjon om vedtatte planer og kjente forestående økninger. Dette for å gi kjøper et best mulig grunnlag for å vurdere den totale økonomiske kostnaden for en andel.
Klageren har ved sin kjøpsbeslutning akseptert at fellesgjelden ville øke som følge av det pågående arbeidet. Den endelige kostnadsøkningen samsvarer med økningen som ble forespeilet i salgsoppgaven.
Det er gitt opplysninger om et totallån under omgangsvis konvertering til fellesgjeld etter hvert som det omtalte prosjektet skrider frem og kostnadene øker. Klageren var informert om og dermed kjent med at prosjektet pågikk under markedsføringsperioden og på salgstidspunktet.
Klageren har akseptert en andel av siste lånesaldo på 378 677 kroner av et foreløpig låneopptak på 88 173 724 kroner ut fra en ramme på 125 millioner kroner pr. 13. januar 2020.
Opplysningen om lånets spesifikasjoner gjør det mulig for en alminnelig kjøper å regne ut en andel på ca. 1/232 deler av lånet. For et beløp på 125 millioner kroner utgjør dette i overkant av 170 000 kroner i tillegg.
Megleren har videreformidlet de opplysningene som forelå ved klargjøring til markedsføringen, herunder gitt fyldig informasjon om det pågående planarbeid som ville øke fellesgjelden.
Klageren har akseptert risikoen for en ved annonsering ukjent kostnadsøkning, opp til en bestemt grense tilsvarende lånerammen, og at konkrete oppgitte beløp dermed kunne være endret på salgstidspunktet.
I etterkant ble det, som klageren har vist til, iverksatt økninger i tre omganger. Tidspunktet for opptak etter januar er ukjent, foruten klagerens bekreftelse på at dette hadde økt i juli/august. Lånerammen på 125 millioner kroner hadde dog ikke økt frem til kjøpstidspunktet.
Megleren har ikke handlet i strid med god meglerskikk i forbindelse med de opplysninger som er gitt om fellesgjeld for andelen. Megleren har hverken gitt uriktig eller mangelfull informasjon om de økonomiske heftelsene på leiligheten på salgstidspunktet. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Under enhver omstendighet er ikke klageren påført et økonomisk tap. Klageren har akseptert felleskostnader ut over 466 747 kroner for et pågående lånopptak, og den endelige økning på kjøpstidspunktet er i henhold til den forespeilede økning i salgsoppgaven.
Eventuelle krav er endelig bortfalt som følge av passivitet hos klageren. Klageren overtok leiligheten i august 2020, mens første henvendelse til megleren kom i november 2021. Det er lite sannsynlig at klageren ikke skal ha blitt klar over økningen allerede kort tid etter overtakelse, ved første forfall for oppdatert fellesgjeld.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
«Klageren kan ikke gis medhold i sitt krav.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Feil opplysning om andel fellesgjeld
Det er på det rene at det i salgsoppgaven var angitt at andel fellesgjeld var 466 747 kroner, men det var ikke angitt pr. hvilken dato. Det korrekte beløpet var imidlertid 644 111 kroner. I salgsoppgaven var oppgitt at det «pr. i dag er det opptatt 108 mill, av de planlagte 125 mill». Dette baserte seg på opplysningene fra januar.
Konklusjonen er at det var oppgitt feil andel fellesgjeld, og innklagede er erstatningsansvarlig. Det hadde vært enkelt for megleren ved relanseringen etter fem måneder å innhente opplysninger for å få vite hva korrekt andel fellesgjeld var.
Har klageren lidt noe økonomisk tap?
Klageren har krevd erstatning på 177 364 tilsvarende differansen mellom oppgitt og korrekt fellesgjeld ved markedsføringen. Nemnda har kommet til at innklagede må erstatte klageren dette beløpet.
Når det gjelder det faktum at andel fellesgjeld i juli var høyere enn oppgitt i salgsoppgaven, viser nemnda til Høyesteretts dom i Rt-2008-976 (avsnitt 36 og 37), hvor det ble uttalt følgende:
«Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Partene er enige om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leilighetene. Det er ingen forskjell mellom fellesgjeld og annen gjeld som kjøper etter kjøpsavtalen skal overta. Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 12 andre spalte.
Selger har ikke ført noe bevis for at kjøperne i dette tilfelle ikke la vekt på fellesgjeldens størrelse. Økingen av fellesgjelden fra 120 000 kroner til 177 000 kroner har betydning for kontantvederlaget. … .»
Nemnda finner derfor at innklagede må betale 177 364 kroner i erstatning til [klageren].
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Vikebø & Jørgensen Åsane AS betaler 177 364 kroner i erstatning til [klageren].