RFE-2022-122

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Horisont Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Horisont)

 

Saken gjelder:               Brudd på god meglerskikk. Krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp på innklagedes klientkonto.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I 2015 kjøpte klagerne en prosjektert bolig formidlet gjennom innklagede foretak. Som følge av mangler ble klagerne og selgeren ved overtakelsen 15. juli 2016 enige om at klagerne kunne holde tilbake penger på en sperret klientkonto. Til tross for gjentatte purringer fra klagerne har megleren ikke medvirket til at klagerne har fått utbetalt det tilbakeholdte beløpet. Spørsmålet i saken er om det foreligger brudd på god meglerskikk ved at megleren ikke utbetalte det tilbakeholdte beløpet til klagerne, og om klagerne har krav på å få tilbakeført pengene.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

I 2015 inngikk klagerne avtale om kjøp av en prosjektert bolig med et utbyggerfirma. På grunn av mangler ved boligen holdt klagerne tilbake penger ved overtakelsen 15. juli 2016. Pengene ble plassert på en sperret konto hos oppgjørsselskapet som forestod oppgjøret for innklagede. Til tross for at klagerne purret selgeren gjentatte ganger i nærmere seks år, har selgeren ikke ferdigstilt arbeidene, og klagerne har ikke fått tilbakebetalt pengene.

 

God meglerskikk

Pr. i dag står det 146 183 kroner med tillegg av renter på den sperrede kontoen. Det fremgår av overtakelsesprotokollen at 110 000 kroner av beløpet ble holdt tilbake for «Diverse mindre poster som i hovedsak skal gjøres innen en måned». Imidlertid overførte klagernes bank 36 383 kroner for mye til kontoen ved overtakelsen. Beløpet som ble overført for mye skulle derfor blitt tilbakeført til klagernes brukskonto allerede rett etter overtakelsen. Klagerne har gjentatte ganger purret både selgeren og oppgjørsselskapet for å få pengene tilbakebetalt.

 

Klagerne har vært i jevnlig kontakt med oppgjørsselskapet siden sommeren 2021 for å få utbetalt hele det tilbakeholdte beløpet. Oppgjørsselskapet har i den anledning bedt megleren om godkjenning til å utbetale beløpet, men megleren har instruert dem om å avvente frem til han fikk snakket med selgeren. I august 2021 tok oppgjørsselskapet kontakt med megleren flere ganger i uken slik at klagerne kunne få tilbakebetalt beløpet. Megleren har uttrykt at selgeren hadde innsigelser mot utbetaling av beløpet til klagerne, men megleren utdypet ikke nærmere hva innsigelsene innbar.

 

Det stemmer ikke med innklagedes påstand at de har vært i kontakt med både klagerne og selgeren over en lengre periode. I oktober 2021 tok klagerne kontakt med megleren via e-post og det eneste svaret de fikk fra megleren fremgår av e-post av 7. desember 2021. Foruten om en SMS sendt 19. juli 2016 om at klagerne måtte signere skjøtet, hadde megleren ikke tatt kontakt siden en e-post sendt 3. september 2015.

 

En meglers virksomhetsutøvelse innebærer å opptre i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge partenes interesser. Å opptre i samsvar med god meglerskikk omfatter blant annet at megleren plikter å utføre tjenestene uten unødig opphold samt at megleren skal være en nøytral mellommann.

 

I lang tid har klagerne forsøkt å fristille beløpet som banken overførte for mye. Megleren har hverken hjulpet klagerne, besvart e-poster eller videreformidlet selgerens svar. Når klagerne ikke har blitt informert om selgerens innsigelser, kan klagerne hverken besvare eller forklare saken. Megleren har ikke opptrådt nøytralt eller utført sine tjenester uten unødig opphold da han instruerte oppgjørsselskapet om å avvente tilbakebetaling, unngikk å besvare telefoner og e-poster samt lot dette fortsette uten ytterligere forklaring i over åtte måneder. Meglerens virksomhetsutøvelse er dermed klart i strid med god meglerskikk.

 

Tilbakehold

Tidligere har klagerne ikke vært klar over at saken reiser spørsmål om det omtvistede beløpet er å anse som deponert eller tilbakeholdt etter bustadoppføringsloven. Megleren uttrykte i en e-post sendt til klagerne 7. desember 2021 at han tolket ordlyden i overtakelsesprotokollen som et gjensidig tilbakehold. Klagerne spurte megleren hva han mente med at det virket som et gjensidig tilbakehold, men fikk aldri svar.

 

Siden klagerne ikke var kjent med at megleren mente det var uklart om det dreide seg om deponering eller tilbakehold, har de ikke fått anledning til å forklare seg før nå.

 

Ifølge innklagedes tilsvar tolker de ordlyden i overtakelsesprotokollen som deponering etter bustadoppføringslova § 49. Deponering etter bestemmelsens første ledd benyttes når «noko av vederlaget er omtvista».

 

Det fremgår av overtakelsesprotokollen at det var enighet om at arbeidene ikke var ferdigstilt og det var ikke omtvistet hvor mye som skulle betales eller hvor mye som skulle holdes tilbake. Det er dermed klart at beløpet ikke ble deponert etter bustadoppføringsloven § 49.

 

Følgende fremgår av bustadoppføringsloven § 31:

 

«Har forbrukaren krav som følgje av mangelen, kan forbrukaren halde tilbake så mykje av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.»

 

Etter overtakelsesprotokollen er det klart at det i dette tilfellet dreier seg om tilbakeholdelse av vederlag. Det er i overtakelsesprotokollen inntatt følgende formuleringer:

 

• «det skal holdes tilbake (…) som sikkerhet for ferdigstillelse»
• «det tilbakeholdte beløpet» og
• «Det ble notert noen mindre mangler/feil som skal rettes i løpet av ca. en måned fra overtakelsen. Mangler/feil med tilhørende verdi kan grupperes som følger: a) Diverse mindre poster som i hovedsak gjøres innen en måned NOK 110 000 kroner»»

 

Det er med det klart at det dreier seg om tilbakeholdelse av vederlag etter bustadoppføringsloven § 31. Dette er også noe megleren selv har skrevet i e-post til selgeren datert 3. november 2021.

 

Krav om utbetaling av tilbakeholdte midler

Selv om det tilbakeholdte beløpet er overført til en sperret konto «som sikkerhet for ferdigstillelse», jf. overtakelsesprotokollen, er det i utgangspunktet klagernes penger inntil selgeren har oppfylt sin del av kontrakten samt bedt om å få vederlaget utbetalt.

 

For at selgeren skulle hatt krav på beløpet følger det av overtakelsesprotokollen at selgeren kan «be om at hver av delsummene nevnt over kan fristilles ved ferdigstillelse». I tillegg måtte manglende ha blitt rettet og kravet måtte blitt fremmet innen foreldelsesfristen.

 

Når det kommer til retting av mangler skulle arbeidene hovedsakelig gjøres innen én måned, i dette tilfellet tilsvarte det ferdigstillelse i midten av august 2016. Nesten seks år etter overtakelse har selgeren likevel ikke ferdigstilt arbeidene og han trekker frem i sitt brev av 4. november 2021 til megleren at det uansett ikke er «skjedd noe forsøk på retting av mangler på lang tid». Selgeren har derfor heller ikke bedt om å få pengene utbetalt.

 

Selgeren har selv påpekt at foreldelsesfristen var tre år. Således er det klart at fristen for å rette manglene samt fremme krav om de tilbakeholdte midlene er gått ut. Klagerne har derfor ikke lenger plikt om å «stille sikkerhet for ferdigstillelse».

 

Beløpet på den sperrede kontoen, tilsvarende 167 783 kroner, må utbetales til klagerne og megleren har plikt til å umiddelbart instruere oppgjørsselskapet om å fristille pengene til klagerne.

 

Klagerne har ikke noen utestående fakturaer fra selgeren eller noen av underleverandørene.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 15. juli 2016 ble det gjennomført en overtakelsesbefaring av eiendommen hvor både klagerne og selgeren var til stedet. I overtakelsesprotokollen som selgeren utarbeidet ble det oppført hvilke mangler som skulle rettes overfor klagerne. Bakgrunnen for at selgeren hadde utarbeidet en overtakelsesprotokoll selv, var at de ikke ønsket å benytte seg av innklagedes standardprotokoll.

 

Det fremgår av overtakelsesprotokollen at klagerne og selgeren har:

 

«blitt enige om at det skal holdes tilbake på klientkonto hos Megler NOK 135 000,- som sikkerhet for ferdigstillelse av ovenstående punkter. Etter skriftlig aksept fra Kjøper kan Selger be om at hver av delsummene over kan fristilles ved ferdigstillelse».

 

Innklagede har vært i jevnlig kontakt med både klagerne og selgeren over en lengre periode uten at de har kommet til en løsning. I e-post av 3. november 2021 skrev innklagede til selgeren at «flere av kjøperne krever derfor tilbakeholdt beløp utbetalt …». Ingen av e-postene og telefonsamtalene har ført til avklaring eller forsøk på å komme til enighet mellom klagerne og selgeren. I brev av 4. november 2021 og e-post sendt 5. november 2021 ba selgeren om at de tilbakeholdte midlene ble fristilt og utbetalt til dem.

 

I denne saken har selgeren og klagerne ikke bidratt til å avklare om det omtvistede beløpet er å anse som deponert eller tilbakeholdt etter bustadoppføringsloven.

 

Innklagede tolker ordlyden i overtakelsesprotkollen dit hen at klagerne og selgeren ble enige om at det skulle holdes tilbake 135 000 kroner på meglerens klientkonto, såkalt deponering. Ved deponering etter bustadoppføringslova § 49 må begge parter samtykke til at beløpet fristilles. Deponering innebærer at omtvistet beløp settes på en sperret konto, som kun kan disponeres av partene i fellesskap eller etter rettskraftig dom.

 

Etter dette kan innklagede i utgangspunktet ikke overføre hele eller deler av det omtvistede beløpet til en av partene, uten at partene er enige om det eller det foreligger rettskraftig dom.

 

Innklagede ønsker hverken å påføre klagerne eller selgeren tap og kan ikke utbetale det deponerte beløpet etter krav fra klageren uten å komme i konflikt med reglene om god meglerskikk.

 

Innklagede kan etter dette ikke utbetale det deponerte beløpet etter krav fra klagerne.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Slik saken er opplyst, finner det nemnda at man her står overfor et avtalt tilbakehold. Det innebærer at megler ikke kan utbetale det tilbakeholdte beløpet helt eller delvis med mindre partene i fellesskap instruerer megleren, eller det foreligger en rettskraftig dom som pålegger megler å utbetale beløpet helt eller delvis. Megler skal ikke ta stilling til eventuelle foreldelsesspørsmål.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.