RFE-2022-123

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokatfullmektig Ahmad Usman Butt (Advokatfirmaet Halvorsen & Co AS)

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Jessheim

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I september 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens tomt, bestående av to bruksnumre. Etter salget fremsatte kjøperen krav om hevning, da det ble kjent at kommunen stilte krav om etablering av gang- og sykkelvei for å gi byggetillatelse. Kjøperen tok etter hvert ut søksmål med krav om hevning og erstatning. Kjøperen fikk medhold i sitt hevningskrav og tilkjent erstatning for sitt direkte tap. Spørsmålet i saken er om megleren har foretatt tilstrekkelige undersøkelser knyttet til mulige hindringer for å bygge på tomten. Videre er det et spørsmål om det er grunnlag for erstatning.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Den 9. september 2019 inngikk partene en oppdragsavtale om å selge klagerens tomt. I november 2019 hadde klageren, sammen med meglerfullmektigen (heretter kalt megler), et møte med en rådgiver hos kommunen. På spørsmål fra megleren om det forelå noen hindringer for å bygge på tomtene, svarte rådgiveren klart nei.

 

Tomtene ble deretter lagt ut for salg for 1 250 000 kroner. Det var opplyst i salgsoppgaven datert 28. november 2019 at denne var basert på selgerens opplysninger samt meglerens egne undersøkelser. Videre stod det under avsnittet «Reguleringsmessige forhold» følgende:

 

«Eiendommen er regulert til bolig i reguleringsplanen for [stedsnavn] m/best vedtatt 29.10.1990.

Avsatt i kommuneplanen til: boligbebyggelse –

nåværende vedtatt 07.09.2015.

Avsatt i kommunedelplan for: [stedsnavn] til:

boligbebyggelse – nåværende vedtatt 08.11.2010»

 

I salgsoppgaven var det henvist til kommunedelplan av 8. november 2020. Det fremgår av planens § 5 at:

 

«Byggeområder som inneholder bolig- eller næringsformål kan bygges ut når teknisk infrastruktur, vann- og avløpsanlegg, veg herunder gang- og sykkelveg, grønnstruktur og lekearealer er dokumentert eller etablert i tilknytning til utbyggingsområder/tomter. Grønnstrukturen og veger skal opparbeides samtidig med de øvrige tekniske anlegg.»

 

Megleren hadde hverken inntatt nevnte tekst i salgsoppgaven, eller vedlagt selve kommunedelplanen.

 

I desember 2019 fattet et selskap (kjøperen) interesse for eiendommen. I den forbindelse tok selskapets styreleder kontakt med megleren for å få oversendt salgsoppgaven. Kjøperen hevdet å ha dårlig erfaring med tomtekjøp, og spurte eksplisitt om det var krav til gang- og sykkelvei. Kjøperen ba om å få opplysningene bekreftet. Megleren tok på ny kontakt med kommunens rådgiver, som bekreftet hva han tidligere hadde sagt.

 

Den 8. januar 2020 ble det inngått kjøpekontrakt mellom klagerne og kjøperen. Avtalt kjøpesum var 1 200 000 kroner eksklusive omkostninger.

 

Den 9. juli 2020 mottok kjøperen et brev fra kommunen. Med henvisning til kommunedelplanen § 5 ble det opplyst at regulert gang- og sykkelvei måtte være ferdig opparbeidet før kommunen kunne gi tillatelse til oppføring av tomannsbolig og dobbeltgarasje.

 

Den 11. august 2020 sendte kjøperen en e-post til innklagede med ønske om å heve kjøpet.
E-posten ble videreformidlet til klageren (selgeren). Klageren avviste kravet samtidig som hun reklamerte på tjenesten til innklagede. Innklagede tok ikke stilling til reklamasjonen utover å vise til at dette var en tvist mellom klageren og kjøperen.

 

Klageren engasjerte advokat våren 202[1]. I forbindelse med forhandlingene mellom klageren og kjøperen tok klagerens advokat kontakt med megleren. Innklagede gjorde ingenting på dette tidspunkt med tanke på egne interne undersøkelser av forholdet. Videre hadde de ingen innvendinger mot at klageren avslo kjøperens krav om hevning.

 

Siden klageren og kjøperen ikke ble enige, tok kjøperen ut søksmål med krav om hevning. Megleren vitnet i saken, hvor han blant annet uttrykte at han ikke hadde lest kommunedelplanen. Dom ble avsagt 22. november 2021. Det fremgår av domsslutningen at kjøperen fikk medhold for sine påstander knyttet til hevning, erstatning for direkte tap og krav om dekning av sakskostnader. Klageren ble frifunnet for erstatningsansvar knyttet til kjøperens indirekte tap.

 

Retten konkluderte med at klageren hadde gitt uriktige opplysninger ved salg av tomten etter avhendingsloven § 3-8, og at kjøperen kunne heve avtalen. Den kjøpsrettslige mangelen fastsatt i dommen følger direkte av meglerens handlinger under gjennomføringen av oppdraget. Det følger av rettens vurdering at megleren ga kjøperen informasjon om at det ikke var krav til gang- eller sykkelvei, til tross for at kommunedelplanen ga informasjon om det motsatte. Ettersom kjøperen hadde stilt megleren spørsmål før bud ble inngitt, var det klageren v/ megleren som var ansvarlig for å kjenne til opplysningen samt rette den før endelig avtale ble inngått. Klageren fikk dermed ikke medhold i at opplysningen falt innenfor kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10.

 

Retten kom videre frem til at klageren var ansvarlig for kjøperens direkte tap, da opplysningene i kommunedelplanen ikke utgjorde en hindring utenfor selgerens kontroll.  Ifølge dommen hadde både klageren og megleren mulighet til å kontrollere opplysningene ved å lese plandokumentene selv. Dette ansvaret må i sin helhet pålegges megleren. Innklagede har fått betalt for å utføre salgsoppdraget, herunder besvare spørsmål som potensielle kjøpere stiller megleren. Klageren ble først i august 2020 kjent med at kjøperen hadde stilt megleren spørsmål vedrørende gang- og sykkelvei.

 

Meglerens undersøkelser

Innklagede er erstatningsansvarlig etter det ulovfestede profesjonsansvaret, ettersom megleren har gitt feil opplysninger til kjøperen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd, sml.
§ 6-7 andre ledd nr. 10.

 

Det fremgår av oppgjørsstillingen at innklagede har fakturert for innhenting av opplysninger fra kommunen. Slik saken står, er det imidlertid ukjent om megleren faktisk har innhentet opplysninger, eller kun innhentet opplysninger uten å gjennomgå dem. Slik megleren har forklart seg for tingretten, har han ikke lest dokumentasjonen han eventuelt innhentet.

 

Når en forbruker betaler en viss oppdragssum, må man kunne forvente at megleren som profesjonsutøver leser gjennom relevant regelverk samt kontakter relevante offentlige myndigheter dersom det foreligger usikkerhet. I denne saken har innklagede kun tatt en kort telefonsamtale til kommunens servicetorg. Det vil være svært urimelig for forbrukeren dersom dette anses tilstrekkelig og dermed fritar innklagede fra erstatningsansvar.

Dersom megleren hadde lest kommunedelplanen, ville feilen vært unngått og klageren ville ikke havnet i en tvist med kjøperen.

 

Innklagede anfører at megleren har gjort grundige undersøkelser og henviser til uttalelser fra tingrettsdommen. Disse uttalelsene ble imidlertid gitt i forbindelse med kjøperens krav på erstatning for indirekte tap, herunder tap knyttet til planlegging og delvis iverksetting av byggeplaner. Uttalelsene kan derfor ikke legges til grunn som retningsgivende for saken i sin helhet.

 

Meglerens undersøkelser var ikke grundige, men tilfeldige og uten noen form for kildekritisk ettertanke. Basert på opplysninger fra innklagede har klageren vært av den oppfatningen at megleren var i kontakt med kommunens rådgiver ved to ulike anledninger. Megleren tok først kontakt før eiendommen ble lagt ut for salg, og andre gang pr. telefon. Det foreligger imidlertid ingen forklaring på hvem i kommunen megleren var i kontakt med. I tingsrettsdommen står det kun følgende:

 

«[Kjøpeselskapets styreleder] fikk tilsendt prospekt fra megler [meglerens navn] og ringte deretter til ham for å undersøke om det var forhold ved eiendommen som hindret utbygging, herunder om det var krav til opparbeidelse av gang- og sykkelveg. Megler ringte da til kommunen for å undersøke dette og ga deretter tilbakemelding til [kjøpeselskapets styreleder]. Hva som ble formidlet til [klageren] i denne telefonsamtalen har vært spørsmål under bevisførselen for retten. Ifølge saksøker, sa megler i telefonsamtalen at det ikke var krav om opparbeidelse av gang- og sykkelveg. Saksøkte har på sin side stilt spørsmål ved hvor konkrete opplysninger megler ga i telefonsamtalen.»

 

Innklagedes ytelse er ikke i samsvar med det en forbruker kan forvente av et profesjonelt meglerforetak. Det er derfor sådd tvil om undersøkelsene har vært grundige eller ikke. Innklagede har fått mulighet til å belyse dette ved å fremlegge notater/journaler fra oppdragsforholdet, herunder innholdet i telefonsamtalen med kommunen. Siden dette ikke er gjort, kan innklagede fremlegge en forklaring fra megleren om dette forholdet. Innklagede må gjerne også vise til hva slags trykk som ble lagt på kommunen i kjølvannet av klagerens reklamasjon.

 

Det er på det rene at man som profesjonsutøver ikke kan journalføre enhver handling man foretar seg i løpet av et oppdrag. Det burde imidlertid kunne forventes at innklagede hadde notater fra samtalen mellom megleren og kjøperen knyttet til spørsmål om tomten som var særlig viktig for kjøperen å få avklart. Selv om det ikke ble tatt slikt notat under samtalen, burde megleren ha gjort dette etter at avtale ble inngått. Når det gjelder dette forholdet, er det i dommen lagt til grunn følgende:

 

«Megler bekreftet at telefonsamtalen hadde funnet sted, at [kjøpeselskapets styreleder] eksplisitt spurte ham om gang- og sykkelveg og at han selv ringte kommunen for å sjekke dette. Megler husket imidlertid ikke hva kommunen svarte eller hva han videreformidlet til [kjøpeselskapets styreleder].»

 

Klageren ville hatt et bedre grunnlag for å vurdere kjøperens reklamasjon dersom innklagede hadde hatt notater/journaler som beskrev meglerens vurderinger av den innhentede offentlige dokumentasjonen og telefonsamtalen med kommunen. Forklaringene til megleren, herunder hans kontakt med kommunen, var av avgjørende betydning for sakens utfall.

 

Meglerens tilsyn med eiendomsmeglingsfullmektigen

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-2 annet ledd at en ansvarlig megler skal utføre de «vesentligste elementene», men at en medhjelper kan benyttes når det gjelder oppgaver av «mindre vesentlig» karakter samt oppgaver av «rutinemessig eller teknisk karakter». Det stilles spørsmål om hvordan ansvarlig megler har ført tilsyn over oppgavene som er blitt utført av eiendomsmeglingsfullmektigen, sml. eiendomsmeglingsloven 6-2 tredje ledd.

 

Passivitet

Det er ikke bestridt at klageren reklamerte på innklagedes tjenester straks etter at innklagede mottok reklamasjonen fra kjøperen. Innklagede har hverken tatt stilling til klagerens reklamasjon av 21. august 2020 eller dens ytterligere presisering i e-post av 28. august 2020. Det er kun blitt gitt lovnader om å «trykke» på kommunen, noe innklagede ikke har fulgt opp i ettertid. Etter dette har klagerens advokat vært i kontakt innklagede, og da særlig med megleren i forbindelse med den pågående tvisten mellom kjøper og selger. Til tross for at klageren har stilt spørsmålstegn ved innklagedes utførelse av oppdraget, har innklagede etter domsavsigelsen fortsatt forholdt seg passiv. Det var ikke før reklamasjonsspørsmålet ble gjenopptatt i desember 2021 at innklagede fraskrev seg ansvar.

 

Det prinsipale erstatningskravet

Feilen har medført et økonomisk tap for klageren. Innklagede burde oppdaget kravet til gang- og sykkelvei når kommunedelplanen ble innhentet, og foretatt nærmere undersøkelser når kjøperen stilte megleren et eksplisitt spørsmål om gang- og sykkelvei. Særlig når det dreide seg om et spørsmål som normalt blir regulert av kommunedelplanen.

 

En skriftlig henvendelse til kommunen, ville sannsynligvis fått en helt annen saksbehandling enn en muntlig uttalelse fra rådgiver. Det ville i det minste gitt saken en viss notoritet. Dersom megleren hadde utført arbeidet i henhold til sine plikter etter eiendomsmeglingsloven, ville det det ikke blitt noen handel. Klageren ville da blitt spart for rettssak, erstatning og utgifter.

 

Prinsipalt krever klageren følgende tapsposter erstattet:

 

1. Kjøpers direkte tap i forbindelse med kjøpet kr 185 479 kroner,-
2. Kjøpers saksomkostninger i forbindelse med tvisten kr 91 495,- (eks mva)
3. Kjøpers forsinkelsesrenter ifm. hevning (09.08.20-05.01.22) kr 135 494,86,-
4. Selgers saksomkostninger i forbindelse med tvisten kr 142 063,- (inkl. mva)
5. Selgers utgifter ved hevning (dokumentavgift) kr 20 000,-
6. Selgers utgifter ved hevning (tinglysningsgebyr) kr 585,-
7. Erstatning for oppdragsutgifter (oppdragsnr. 302190374): kr 40 347,-

 

Erstatningskravet utgjør totalt 615 463,86 kroner.

 

Det subsidiære erstatningskravet og klagerens tapsbegrensningsplikt

Forutsatt at nemnda skulle komme til at klageren helt eller delvis har brutt sin tapsbegrensningsplikt, mener klageren at hevningen likevel skyldes mangelfull tjenesteyting fra innklagedes side. Innklagede plikter dermed å dekke tapet klageren er blitt påført frem til det ble reklamert på innklagedes tjenester 11. august 2020. Innklagede plikter også å erstatte de merkostnader som har oppstått i ettertid som har en direkte tilknytning til hevningen og de øvrige krav fra kjøper, all den tid innklagede forholdt seg passiv til klagerens reklamasjon.

 

Subsidiært krever klageren følgende tapsposter erstattet:

 

1. Kjøpers direkte tap i forbindelse med kjøpet kr 185 479,-
2. Kjøpers forsinkelsesrente ifm. heving (09.08.20-05.01.22) kr 135 494,86,-
3. Selgers utgifter ved hevning (dokumentavgift) kr 20 000,-
4. Selgers utgifter ved hevning (tinglysningsgebyr) kr 585,-
5. Erstatning for oppdragsutgifter til [meglerforetaket] (oppdragsnr. 302190374):
   kr 40 347,-

 

Erstatningskravet utgjør totalt 381 905,86 kroner.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerens undersøkelser

Megleren kontaktet kommunen to ganger vedrørende spørsmålet om mulige hindringer for å bygge på tomten. Megleren hadde både et fysisk møte med kommunen og en oppfølgingssamtale pr. telefon for å være på den sikre siden. Dette tilsier at megleren foretok utvidende undersøkelser og utvilsomt handlet i tråd med god meglerskikk. Dette har også tingretten konkludert med når det i dommen uttales følgende:

 

«Ettersom megler både holdt et møte med kommunen i forkant av salget og ringte kommunen for å eksplisitt spørre om det var krav til gang- og sykkelveg, kan ikke retten se at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.»

 

I dommen uttales det også at det ifølge rettspraksis gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, men at det likevel er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomt, jf. Rt. 1995 s. 1350. Selv om tingretten ble gjort oppmerksom på at megleren kunne ha oppdaget rekkefølgebestemmelsene om han hadde handlet annerledes, har de konkludert med at megleren ikke har spilt seg ut av det visse spillerommet. Det er således på det rene at megleren handlet i tråd med god meglerskikk. Under enhver omstendighet har megleren ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig.

 

I klagerens brev av 10. mai 2022 har klageren endret på forklaringen som gjelder meglerens kontakt med kommunen. Det fremstår som at klageren forsøker å så tvil om hvorvidt kontakten mellom megleren og kommunen kan anses som grundige undersøkelser.

 

Det fremgår av klagen at megleren «tok på ny kontakt med seniorrådgiver [navn] som bekreftet hva han tidligere hadde uttalt». Hva kommunen «tidligere hadde uttalt» må, etter ordlyden og klagen for øvrig, sikte til meglerens første kontakt med kommunen. Klagen peker dermed i retning av at klageren var enig i at kommunen ved to anledninger var konsekvente i sitt svar. Det fremgår også av tidligere e-postkorrespondanse mellom partene at klageren var enig i dette. I den forbindelse henvises det til e-post sendt 5. september 2020 til innklagede, hvor klageren uttrykker følgende:

 

«[Innklagede] v/[megleren] og u.t. hadde et møte med Seniorrådgiver [navn] den
18. nov 2019. Spørsmålet fra [megleren] om det var noe som hindret bygging ble av [seniorrådgiverens navn] besvart med et klart NEI.»

 

Rekkefølgebestemmelsene ved tomten må anses å være «noe som hindret bygging». Dette forsterkes også av de svært høye kostnadene ved rekkefølgebestemmelsene sett i sammenheng med prisen på selve tomten. Ifølge dommen ble hindringene ansett å være så store at kjøperen fikk anledning til å heve avtalen.

 

Når det kommer til meglerens seneste kontakt med kommunen, fremgår det av tingsrettsdommen:

 

«Megler bekreftet at telefonsamtalen hadde funnet sted, at [kjøpeselskapets styreleder] eksplisitt spurte ham om gang- og sykkelveg og at han selv ringte kommunen for å sjekke dette.»

 

Selv om megleren dessverre ikke husket det nøyaktige innholdet i samtalene, har tingretten videre uttalt:

 

«Retten har funnet det sannsynliggjort at megler sa til [kjøpeselskapets styreleder] at det ikke var krav om opparbeidelse av gang- og sykkelveg. Retten viser i den forbindelse til at både megler og [kjøpeselskapets styreleder] forklarte for retten at [kjøpeselskapets styreleder] eksplisitt hadde spurt om dette

 

(…)

 

I tillegg forklarte selger at kommunen sa i første møte på servicetorget at det ikke var noen hindringer i veien for å bygge på eiendommen. Dette underbygger sannsynligheten for at kommunen kan ha sagt i telefonsamtalen at det ikke var krav om gang- og sykkelvei, og at dette ble videreformidlet til kjøper.»

 

Uttalelsene må sees i sammenheng med følgende utdrag fra dommen:

 

«Kjøper har vist til at megleren plikter å opplyse om «forholdet til endelige offentlige planer» etter eiendomsmeglerloven § 6-7 nr. 10, og at dette også inkluderer et krav om å opplyse om hvilke konsekvenser planene ville få for eiendommen. Ordlyden «forholdet til» tilsier at det kreves mer enn at man bare lister opp hvilke offentlige planer som er relevante for eiendommen, men det nærmere innholdet i hva som kreves gir ikke loven anvisning på. I dette tilfellet har megleren vist til at eiendommen er regulert til boligformål i henhold til de tre planene. Megler har derfor gått lenger enn å bare konstatere at de tre planene er relevante. Ettersom megler både holdt et møte med kommunen i forkant av salget og ringte kommunen for å eksplisitt spørre om det var krav til gang- og sykkelveg, kan ikke retten se at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.»

 

Dette viser at megleren gikk langt i sine undersøkelser, og at han hadde grundig kontakt med kommunen i to omganger. I tillegg fastslår dommen at megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det at megleren kunne ha oppdaget den faktiske situasjonen ved å foreta andre undersøkelser eller utført undersøkelsene på en annen måte endrer ikke på dette.

 

I brevet av 10. mai 2022 påstår klageren at megleren ikke har lest den innhentede dokumentasjonen, men dette stemmer ikke. Megleren innhentet kommunedelplanen og deler av denne ble inntatt i salgsoppgaven. Siden megleren i forbindelse med utformingen av salgsoppgaven plukket ut informasjon fra dokumentene, tilsier dette at han også leste de. Imidlertid oppfattet dessverre ikke megleren alt om situasjonen under gjennomgåelsen av dokumentene. Som kjent stoppet likevel ikke undersøkelsene til megleren ved å sjekke dokumentene. Megleren strakk seg likevel langt i å gi kjøperen riktige opplysninger.

 

Måten megleren har håndtert journalføringen har ikke fått konsekvenser for klageren. Det avgjørende i saken mellom klageren og kjøperen må sies å ha vært hvorvidt det forelå en uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8, og om denne uriktige opplysningen hadde så store konsekvenser at det var grunnlag for hevning av kjøpet. Vurderingen av hvorvidt det foreligger en uriktig opplysning etter avhendingsloven § 3-8 er objektiv, og det kunne derfor ikke ha blitt avverget med journalføring. I den forbindelse vises det til følgende uttalelse fra tingrettsdommen:

 

«Selger har anført at hun ikke kan klandres, men gjorde det hun kunne ved å engasjere megler og delta på møtet med kommunen for å avklare forhold ved eiendommen. Retten viser i den forbindelse til forarbeidene, hvor det fremgår at det avgjørende er om det foreligger et objektivt avvik mellom opplysningen som ble gitt og det som er realiteten, og at eventuell grad av skyld er uten betydning. Hvorvidt selger var i god tro har dermed ikke betydning for rettens vurdering.»

 

Notater fra megleren kunne ikke endret på at klageren fikk en uriktig opplysning. Det er også vanskelig å se hvordan notater fra megleren skulle gitt klageren et bedre grunnlag til å vurdere kjøperens reklamasjon. Når det i dommen uttales at megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, må dette også omfatte meglerens notater og lignende.

 

I brev av 1. juni 2022 har klageren tatt opp temaet «trykk» som ble lagt på kommunen i kjølvannet av klagerens reklamasjon. I e-post sendt 1. september 2020 fra innklagede til klageren fremgår det følgende:

 

«Vi trykker på kommunen slik at de kan gi oss svar på hva som har skjedd her, det samme vil vi at du som oppdragsgiver som var tilstede på møtet med kommunen gjør»

 

Formålet var å få et svar på hva som hadde skjedd. Ordlyden i e-posten tilsier at det var formålet som var relevant og ikke selve handlingen. Det er på det rene at både megleren og fagansvarlig var opptatt av formålet og at det ble oppnådd innen rimelig tid. I ettertid er det dette som har festet seg hos megleren.

 

Etter så lang tid kan hverken megleren eller fagansvarlig huske hvordan de ble kjent med kommunens versjon. Det utelukkes ikke at de fikk vite det fra kjøperen eller klageren før dialog med kommunen var opprettet, men det fremstår ikke spesielt sannsynlig at kontakt med kommunen ikke ble opprettet. Det er uansett vanskelig å se hvordan dette er relevant i saken. Klageren har ikke dokumentert påstanden og det er ingenting som tilsier at dette har påvirket klageren negativ.

 

Meglerens tilsyn med eiendomsmeglingsfullmektigen

Eiendomsmeglingsfullmektigen kunne utvilsomt utføre de undersøkelsene han foretok. Det var ingenting ved undersøkelsene som medførte at ansvarlig megler skulle ha reagert. På bakgrunn av dette er det vanskelig å se at det er relevant med ytterligere opplysninger om hvordan forholdet mellom fullmektigen og ansvarlig megler var. I den forbindelse påpekes det at tingretten i saken mellom klageren og kjøperen kom til at megleren ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

I forbindelse med oppdrag benytter innklagede seg av et digitalt meglersystem hvor ansvarlige meglere og fullmektiger må fylle ut sjekklister.

 

I dette tilfellet dokumenterer sjekklistene at ansvarlig megler har oppfylt det loven krever i forbindelse med salgsoppdraget. Klageren har derimot hverken fremlagt ytterligere beskrivelse eller dokumentasjon av forholdet mellom fullmektigen og den ansvarlige megleren.

 

Passivitet

Klageren påstår at innklagede har forholdt seg passiv til en av hennes reklamasjoner. Det er uklart hvilken reklamasjon det siktes til. I brev av 10. mai 2022 påstår klageren at hun skal ha reklamert til innklagede 11. august 2020, men dette stemmer ikke.

 

Den 11. august 2020 mottok innklagede et brev fra kjøperen om at de ønsket å heve kjøpet med klageren. Meglere plikter ikke å ta standpunkt til tvister mellom kjøpere og selgere og det vises i den forbindelse til RFE-2012-24.

 

Innklagede er ikke gjort kjent med at klageren reklamerte før relativt nylig. Uavhengig av hva man kaller en henvendelse fra klager, så er det på det rene at innklagede ikke har forholdt seg passiv. E-postkorrespondansen fra 11. august til 5. september 2020 viser tydelig at innklagede har besvart klageren tilstrekkelig. Uansett er det ikke fremlagt noe som tilsier at innklagede har forholdt seg passiv overfor klageren.

 

Klagerens tapsbegrensningsplikt

Subsidiært anføres det at klageren utvilsomt har forsømt sin tapsbegrensningsplikt samt inntatt grunnløse erstatningsposter i sitt krav.

 

For det første har klageren oppstilt et krav på 400 000 kroner som følge av påstått verditap. Tapet er imidlertid ikke dokumentert, og det må anses grunnløst. Selv om eiendommen har en lavere verdi med korrekte opplysninger, utgjør ikke det et verditap. Det er uansett ikke et forhold megleren kan holdes ansvarlig for. Det dreier seg om korrigering til det som var i tråd med den faktiske situasjonen for eiendommen som klageren skulle selge.

 

For det andre har klageren i sitt subsidiære krav unnlatt å justere beløpet for forsinkelsesrenter. Dette til tross for at hun la til grunn en kortere periode enn i det prinsipale kravet.

 

Klageren har en tapsbegrensningsplikt. Slik saken mellom klageren og kjøperen ble dokumentert, burde det fremstått som svært sannsynlig for klageren at hevning var det mest nærliggende utfallet dersom saken ble prøvd i retten. I den forbindelse refereres det til dommen hvor det hverken var tvil rundt resultatet eller forholdene som ledet til resultatet. Det påpekes også at klageren er bistått av advokat.

 

Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at klageren har påtatt seg en risiko som har materialisert seg til det mest nærliggende utfallet. Klagerens prinsipale krav dreier seg derfor blant annet om 256 431 kroner som er pådratt som følge av misligholdt tapsbegrensningsplikt. Kravet må som følge av dette også justeres når det gjelder forsinkelsesrenter.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Når det gjelder om det var et krav om gang- og sykkelvei for å kunne bebygge tomten, fremgikk dette av kommunedelplanen punkt 5, jf. det såkalte rekkefølgekravet. Megler burde derfor sett at det var et krav om gang- og sykkelvei. Dette var en viktig opplysning til interessenter, og vil ha betydning for om tomten er salgbar, eventuelt salgssummens størrelse.

 

Megler har opplyst at han i telefonsamtale med en seniorrådgiver i kommunen, fikk vite at det ikke var noe krav om opparbeidelse av gang- og sykkelvei. Dette var i så fall i strid med kommunedelplanen punkt 5. I en slik situasjon måtte megler sørget for notoritet for svaret fra kommunen, for eksempel ved å be om at seniorrådgiveren bekreftet dette skriftlig. Megler kontaktet kommunen nettopp fordi en interessent hadde stilt spørsmål om det var krav til gang- og sykkelvei.

 

Konklusjonen er at megler ga uriktig opplysninger om det var krav til opparbeidelse av gang- og sykkelvei. Megler har ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7.

 

Erstatningskravet

Megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og innklagede er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.

 

Når det gjelder erstatningsutmålingen, må det etter nemndas syn tas hensyn til at klageren her ikke har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Da det var på det rene at det var et krav om opparbeidelse av gang- og sykkelvei, burde hevningsspørsmålet vært løst uten å måtte gå veien om rettssak. Dette innebærer at det må sees bort fra de saksomkostninger til egen og motpartens advokat som klageren fikk i forbindelse med rettstvisten.

 

Nemnda finner at klageren har krav på å få erstattet dokumentavgiften og tinglysingsgebyr. I tillegg må innklagde erstatte klagerens oppdragsutgifter på 40 347 kroner. Nemnda nevner i den forbindelse at innklagede har ikke hatt noen kommentarer til denne tapsposten. Når det gjelder klagerens krav om erstatning for direkte tap i rettssaken og kjøpers forsinkelsesrenter, finner nemnda at dette ikke kan føre frem da det er en følge av rettsprosessen som burde vært unngått. Men kjøpers utgifter til dokumentavgift (kr 30 000) og tinglysing og pant (kr 1 222), som inngår i det direkte tapet som tingretten kom til, er erstatningsmessig. I tillegg kommer kjøpers renter på lån som må fastsettes skjønnsmessig da hevningsspørsmålet burde vært løst uten rettens mellomkomst.

 

Nemnda finner at klageren har krav på å få erstattet følgende tapsposter:

 

Dokumentavgift klager  kr 20 000

Tinglysingsgebyr           kr      585

Oppdragsutgifter            kr 40 347

Dokumentavgift kjøper  kr 30 000

Tinglysing m.m.             kr   1 222

 

Totalt utgjør dette kr 92 154 som avrundes oppad til 100 000 kroner på grunn av kjøpers renteutgift skjønnsmessig fastsatt.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Jessheim har ikke overholdt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megler foretaket må betale 100 000 kroner i erstatning til [klageren].