Klage nr:
190/08

Avgjort:
12.02.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger

Foretakets navn:
iHUS Eiendomsmegling, St. Hanshaugen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten ble inngått 9. mai 2007 med avtalt overtakelse 15. mai 2007. I brev datert 2. juli 2008 hevet klageren kjøpet. Klageren har stevnet selgerne inn for retten. Tvisten gjelder om innklagede ved gjennomføringen av oppdraget har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Både klageren og innklagede er representert ved advokater. I fremstillingen brukes hovedsakelig betegnelsen «klageren» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede formidlet salg av leiligheter i selskap under fusjon og omdanning til borettslag. Klagen gjelder i hovedsak tre forhold kjøpet ble hevet på grunn av vesentlige mangler. Klageren mener det ble gitt mangelfull og feilaktig informasjon om forhold innklagede burde ha avdekket etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7.

– klageren mener det foreligger slike bindinger mellom innklagede og oppdragsgiver at innklagede ikke hadde den nødvendige uavhengighet etter eiendomsmeglingsloven § 1-1 og § 6-3 jf. kapittel 5.

– oppdraget og virksomhetsutøvelsen som sådan er i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klageren viser til en artikkel i en avis som en del av bakgrunnen for klagen. Ifølge klageren beskriver artikkelen et særdeles spekulativt utgangspunkt for sluttsalg til forbrukere. Klageren mener at det er risiko for at selgerne har overført et latent skatteansvar på 51 000 000 kroner på beboerne. Beløpet kommer i tilfelle i tillegg til borettslagets bokførte gjeld.

Klageren mener de tilsiktede prisene bare kunne oppnås overfor godtroende kjøpere. Klageren viser til salgsprospektet, borettslagets årsberetning og regnskapet for 2007 og viser til at det for den alminnelige forbruker var nesten umulig å orientere seg.

Klageren oppsummerer fusjonsprosessen slik:

– Hjemmelshaverne til eiendommene var fra gammelt av A.

– Foretak B ble registrert i Foretaksregisteret den 7. mars 2005. Den 3. januar 2007 fikk B nytt styre og den 2. mars 2007 kunngjøres kreditorvarsel vedrørende fusjon. B var overtakende og C var overdragende selskap. Samme dato endres Bs formål fra investering i fast eiendom til å gi aksjonærer bruksrett til bolig i selskapets faste eiendom.

– Samme dato, den 2. mars 2007, inngis det melding til Foretaksregisteret vedrørende fusjon med B som overtakende og A som overdragende selskap. A ble slettet fra foretaksregisteret den 29. mai 2007.

– Den 25. mai 2007 endrer B navn til et navn tilsvarende navnet som A brukte.

Den 31. mai 2007 avholdes ekstraordinær generalforsamling i B. Selgerne til klageren representerer 100 prosent av aksjene. Her omdannes det tidligere eiendomsselskapet og investeringsselskapet til borettslag.

Leilighetene ble tilbudt til fast pris med angivelse av andel fellesgjeld ifølge prospektet og prislisten. Salget fortsatte utover høsten 2007. Klageren påpeker at det er variasjoner i prislisten benyttet ved visning den 9. september 2007 og den 11. oktober 2007, både i prisen på leiligheten og andel fellesgjeld.

Klageren har ikke værtinvitert til å delta på generalforsamlinger hvor temaet har vært å endre den interne fordelingen av selskapets fellesgjeld. Dette har heller ikke vært kommunisert internt i boligselskapet.

I annonse 23. september 2008 annonseres en leilighet med høy andel fellesgjeld. Det opplyses at boligselskapet har en flytende rente på ca 7 prosent og at det er etablert ordning om individuell nedbetaling (heretter IN-ordning).

Hva gjelder første klagepunkt, antar klageren at innklagede har fått i oppdrag å selge alle eller svært mange av leilighetene i selskapet og at oppdraget har karakter av et prosjektoppdrag. Oppdraget ble påbegynt før boligselskapet hadde fått sin endelige form.

Som det fremgår av redegjørelsen ovenfor, var det ikke mulig for vanlige forbrukere å sette seg inn i den prosessen. Klageren mener det må kunne forventes at innklagede hadde kjennskap til de selskapsmessige transaksjonene som leder frem til etablering av borettslag, herunder at borettslaget faktisk eier og har gjort opp sitt eget erverv av eiendommen, og ha kjennskap til hvordan borettslaget er organisert etter eiendomsmeglingsloven § 1-1 jf. § 6-7.

Klageren viser til at prospektet har følgende feil og mangler:

– galt angitte bruksnummer

– etter fusjonen vil disse være eid av et boligaksjeselskap. Fusjonsprosessen og de senere fremlagte regnskap var vanskelig tilgjengelige. Klageren påpeker at det er tvilsomt om eierselskapet var et «boligaksjeselskap». Dette selskapet ble senere omdannet til et borettslag. Videre hadde ikke boligselskapet gjort opp sine forpliktelser for sitt eget erverv. Det er tinglyst rådighetsforbud på eiendommen til fordel for tidligere eier.

– Andel fellesgjeld var gjennomgående moderate, fra 260 000 til 310 000 kroner. I kjøpekontrakten fremkommer det at boligselskapets samlede lån per omdanningsdato vil være 32 400000 kroner. 109 leiligheter med en snitt andel fellesgjeld på 297000 kroner ville gi en samlet gjeld på 32 400 000. Boligselskapets gjeldssituasjon var en vesentlig annen. I borettslagets regnskap datert 21. desember 2007 var langsiktig og kortsiktig gjeld til sammen
166 000 000 kroner.

– Det ble opplyst at boligselskapets lån hadde en fast rente på 3 prosent til 2010. Klageren mener boligselskapet ikke hadde sikret sin finansiering og var i mora overfor minst en pantekreditor. Dette fremgår dels av borettslagets regnskap og årsberetning. Styret redegjorde for at finansieringen fortsatt ikke var ordnet i september 2008.

På bakgrunn av innklagedes presentasjon av boligselskapet og leiligheten trodde klageren at han kjøpte seg inn i et borettslag med solid finansiering. Klageren er av den oppfatning at innklagede må ha visst at presentasjonen, prospektet og kontrakten ga et falskt og feilaktig bilde av boligselskapet.

Ifølge klageren er det konstruert en fordeling av fellesgjelden internt i borettslaget som tilrettelegger for å ta ut betydelig fortjeneste av de første som kjøper seg inn. For å sikre seg gevinster, har selgerne, innklagedes oppdragsgiver, D og F registrert hhv 28. juni 2006 og 5. desember 2005, hvert selskap med minimumskapital på 100 000 kroner.

Fullt oppgjør antas å forutsette salg av samtlige leiligheter til kjøperne som er innforstått med og evner å overta ansvaret for det vesentlige av borettslagets lån.

Klageren får ikke opplysninger om hvor mange leiligheter som er solgt med lav andel fellesgjeld og viser til protokollen fra borettslagets generalforsamling. Klageren legger til grunn at andelseierne er solidarisk ansvarlige overfor borettslagets kreditorer.

Med den høyeprisstigningen som ble omtalt i avisen som tidligere nevnt, må det ha fremstått som usikkert om prosjektet kunne gå i balanse. For å sikre fortjeneste, ble gevinstoppnåelsen lagt inn i første salgsfase. Det ble gitt gale opplysninger om den reelle finansielle situasjonen og den usedvanelige fordelingen av fellesgjelden. Klageren mener han ble forledet inn i et kjøp med betydelig fare for tap.

Klagerens tapspotensiale er beregnet til 1 973 122 kroner i stevningen mot selgerne.

Hva gjelder andre klagepunkt, er klageren av den oppfatning at innklagede ikke har hatt den nødvendige uavhengighet i forhold til selgerne. Klageren viser til at det er etablert et eier- og personfellesskap mellom selgerne, innklagede og forretningsfører. Personene bak selgerselskapene genererer forretninger for sitt meglerforetak og sitt forvaltningsselskap. Dette personfellesskapet er videreført inn i boligselskapet, noe som umuliggjør innsyn og innflytelse over egen bolig.

Klageren mener innklagede ikke har vært uhildet, men på vegne av sine eiere forledet godtroende forbrukere til å gå inn i et særdeles spekulativt og risikabelt prosjekt.

Hva gjelder tredje klagepunkt, ber klageren Nemnda vurdere om virksomhetsutøvelsen som sådan er i tråd med god meglerskikk. Klageren viser til at det ble oppgitt forskjellig andel fellesgjeld fra da klageren så på leilighet og ved en senere visning. Klageren stiller seg uforstående til at andel fellesgjeld på den ene leiligheten kan øke og den andre andelen reduserer andel fellesgjeld. Klageren viser også til en annen annonse som per klagedato publiseres på internett der det fremgår at andel fellesgjeld er 2 000 000 kroner og angivelse av rentevilkår og IN-ordning.

Ingen av disse opplysningene har tilflytt klageren. Klageren tviler på at det er oppnådd IN-ordning hos pantekreditorene man er i mora overfor. Klageren mener det er lite trolig at de vil godta å redusere sitt dekningsgrunnlag.

Klageren antar innklagede på bakgrunn av tilknytningen til aktørene ved salget, hadde positiv kjennskap de underliggende og reelle forholdene i prosjektet.

Dersom klagerens antakelser i det vesentlige stemmer, mener klageren at det også mulig at det foreligger bedrageri eller medvirkning til bedrageri etter straffeloven § 270 og § 271.

På denne bakgrunn bes Reklamasjonsnemnda ta stilling til om innklagedes virksomhetsutøvelse er i tråd med god meglerskikk og om innklagede er erstatningsansvarlig.

Innklagede anfører:

Innklagedes understrekes at klagen til Reklamasjonsnemnda er den første henvendelsen som er direkte rettet til innklagede i saken. Tidligere henvendelser har kun skjedd til innklagedes franchisegiver.

Innklagede påpeker at klageren vurderer at begge foretakene har fremstått som megler og at det rettes kritikk mot utførelsen av oppdraget i vid forstand. Etter innklagedes oppfatning er det umulig å lese fra klagen hvilke punkter som gjelder innklagede som franchisetaker og franchisegiveren.

Med tanke på klagens art, herunder anførsel om bedrageri, er dette en så alvorlig mangel ved klagens utforming at innklagede mener det må være et spørsmål om klagen i det hele tatt kan behandles slik den nå foreligger. Innklagede anmoder at saken avvises eller at det kreves en presisering fra klagerens side av klagen og de enkelte klagepunkter.

For det tilfelle at Reklamasjonsnemnda likevel tar saken til behandling, redegjør innklagede kort om hans (franchisetakerens) arbeid med saken.

Så vidt innklagede kjenner til, var selgerne av boligen uten tilknytning til innklagedes franchisegiver.

Innklagede understreker at det ikke var avtalt at innklagede skulle ha noe ansvar i forbindelse med omdannelsen fra aksjeselskap til etborettslag i oppdragsavtalen.

Den 28. april 2007 innga klageren et bud på 1 690 000 kroner og budet ble akseptert samme dag. I budskjemaet forbeholdt selger seg retten til å «endre prislisten/fordelingen av andel fellesgjeld på usolgte leiligheter». Kjøpekontrakten ble signert 9. mai samme år.

Av kjøpekontrakten framgikk kjøpesum og andel fellesgjeld som var tilknyttet klagerens bolig, men det var også angitt det som var den antatte samlede fellesgjelden per omdanningsdatoen, 32 400 000 kroner. I forhold til opplysningene om samlet fellesgjeld understreker innklagede at opplysningen stammet fra selgeren og at kontrakten var godkjent slik den forelå både av selgeren og hans advokat.

I kjøpekontrakten var i tillegg til kjøpesum som ble betalt for andelen også spesifisert boligens, og senere andelens, tilknyttede fellesgjeld. Denne er lik hva som var angitt i prislisten og budskjemaet, og er ikke senere endret.

Innklagede bekrefter at boligselskapets samlede gjeldssituasjon er en vesentlig annen enn angitt i kjøpekontrakten mellom partene. Forpliktelsene var da cirka 166 millioner mot 32,4 millioner kroner, som var oppgitt av selger. Bakgrunnen for dette var endringer fra selgers side i finansieringen for laget, samt endring i «modellen» ved at det også ble etablert en rekke lavinnskuddsboliger med høy fellesgjeld i laget. Dette var endringer som ikke var forutsatt da salgsoppdraget ble avtalt mellom partene. Dette ble ikke kommunisert innklagede før det hadde skjedd.

Selgerne hadde angitt at andelene skulle ha lav andel fellesgjeld og at det skulle være høy grad av egenfinansiering fra kjøpers siden. Den samlede fellesgjelden var basert på dette og var en gjengivelse av presis og konkret informasjon fra selger side om den samlede gjelden etter refinansiering og omdanning. Selgeren har påtatt seg ansvaret for dette.

Da innklagede fikk kjennskap til at den samlede gjelden ble høyere, ble salgsinformasjonen for de usolgte eiendommene endret.

Til opplysning er fellesgjelden nå på ca 125 000 000 kroner.

Ettersom salget skjedde før ikrafttredelsen av den nye eiendomsmeglingsloven av 2007, er forholdet regulert av eiendomsmeglingsloven av 1989. Innklagede viser til eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6 første og annet ledd om hvilke opplysninger megleren pliktet å gi etter eiendomsmeglingsloven.

Etter eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6, 2.ledd skal innklagede gi informasjon om «rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler» samt opplysninger om «regnskap og eventuelt budsjett». Til sistnevnte har det også vært innfortolket en plikt til å opplyse om andel fellesgjeld som faller på boligen, mens det motsatt ikke har vært ansett at megleren har en plikt til å oppgi (herunder vurdere og kontrollere) samlet gjeld i laget.

I denne saken ga innklagede rent faktisk informasjon på selgers vegne om dette forhold. Grunnen var at selger hadde oppgitt konkret informasjon om dette og at dette, så langt innklagede kunne vurdere, fremsto som riktig fellesgjeld basert på de foreliggende opplysningene. Etter å ha vurdert saken, mener klageren at gjelden fremsto som «konsistent» ut fra selgerens opplysninger. Dette gjorde den for innklagede også.

Det forelå en kortsiktig finansieringsplan for selgerens erverv, og det skulle skje en refinansiering av gården før omdanningen til borettslaget skjedde. Innklagede formidlet selgerens opplysninger om hvordan endelig finansiering av borettslaget skulle være, og innklagede hadde begrensede muligheter for å kontrollere at dette ville bli den samlede gjelden i laget. Innklagede hadde ingen forutsetninger for å sikre at det ikke ble gjort uforutsette og uanmeldte endringer i finansieringssiden hos selgeren. Innklagede endret imidlertid opplysningene etter at det ble klart at dette haddeskjedd.

I forhold til endring i pris og andel fellesgjeld internt mellom ulike andeler viser innklagede til at selgeren i budskjemaet og kontrakten tok forbehold om dette.

Innklagede kan vanskelig se hvordan han kunne kontrollert og avdekket endringen i den samlede gjelden. Innklagede påpeker også at klageren ikke har angitt en konkret plikt som innklagede skal ha tilsidesatt, men generelt sagt at det er gitt feil informasjon «om forholde megler burde ha avdekket».

Innklagede mener han ga den informasjonen han har hatt på ethvert tidspunkt i salgsprosessen og at innklagede ikke hadde anledning til å kontrollere opplysningene utover det som ble gjort. I den grad Reklamasjonsnemnda skulle finne at innklagede likevel hadde en reell mulighet til å avdekke at informasjonen var uriktig, påpeker innklagede at han verken har en lovmessig plikt til eller forutsetning for å avdekke brist i informasjonen selgeren ga.

Innklagede påpeker at han ikke hadde grunn til å iverksette mer inngående undersøkelser av de underliggende forholdene. Det kan heller ikke forventes at innklagede skal ha kompetanse til å vurdere slike forhold, som blant annet forutsetter spesiell kompetanse om både selskaps- og skatterettslige forhold.

Hva gjelder klagerens andre klagepunkt om uavhengighet, er innklagede ikke kjent med at personer med tilknytning til deres selskap har eller har hatt eierinteresser knyttet til salget av disse boligene. Innklagede kan heller ikke se noen bindinger om «etablert eier- og personfellesskap» mellom innklagede og selgeren.

Hva gjelder klagerens tredje ankepunkt om virksomhetsutøvelsen som sådan, er kritikken angitt i generelle ordelag, hvor det blir fremsatt udokumenterte påstander om innklagedes opptreden og deres motiver for denne.

Innklagede mener klageren blander sammen beskyldninger som dels kun har side mot selgeren, dels mot de to uavhengige meglerforetakene enten hver for seg, eller samlet. Kritikken omhandler også forhold knyttet til markedsføring av andre boliger, som klart var uten betydning for kjøpet av klagerens leilighet. Innklagede påpeker at eksempelet som benyttes, er av en bolig som ikke har vært omsatt av innklagede og det er heller ikke en fullstendig annonse.

Innklagede mener at det vanskelig kan hevdes at innklagede har hatt noen vinning som følge av å gi uriktige opplysninger fra selgersiden og det er heller ikke brutt noen plikter i forhold til profesjonsnormen. Innklagede kan ikke lastes for manglende soliditet hos selger og den organiseringen han har valgt.

Innklagede bestrider at det foreligger grunnlag for erstatning fra innklagede da det ikke foreligger brudd på innklagedes plikter etter eiendomsmeglingsloven.

Skulle Reklamasjonsnemnda likevel komme til at erstatningsansvar også kan gjøres gjeldende overfor innklagede, gjøres det gjeldende fra innklagedes side at det vil være subsidiært i forhold til selgerens og at dekning først må søkes hos selgeren.

Innklagede mener det ikke er påvist at klageren har hatt et dokumentert tap i saken. Innklagede mener at slik saken står nå bør ansvar være utelukket alene av denne grunn.

Innklagede mener god meglerskikk ikke er brutt og at det ikke foreligger erstatningsansvar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av feilaktige opplysninger om den samlede fellesgjeldens størrelse.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning anses saken som uegnet for behandling i nemnda, bl.a. fordi saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under behandlingen og at sakens dokumenter ikke danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt2.

Konklusjon:

Saken avvises.