RFE-2022-127

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Storo Oslo

 

Saken gjelder:               Meglerens krav på rimelig vederlag ved oppsigelse av oppdragsavtale.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I januar 2022 ble det inngått oppdragsavtale om salg av klagernes leilighet. Seks dager etter avtaleinngåelsen ønsket klagerne å si opp oppdraget ved å benytte seg av angreretten. Etter oppsigelsen har partene vært enige om at megleren har krav på et rimelig vederlag for arbeidet som faktisk er utført. Spørsmålet i saken er hvordan det rimelige vederlaget skal beregnes.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 18. januar 2022 inngikk klagerne en oppdragsavtale med megleren hvor oppdraget gikk ut på å selge klagernes leilighet. I den forbindelse opplyste megleren om at klagerne hadde angrefrist tilsvarende 14 dager. Partene ble også enige om at megleren skulle igangsette arbeidet med salgsprosessen umiddelbart. Seks dager etter avtaleinngåelsen valgte klagerne å si opp avtalen. Saken gjelder uenigheten mellom klagerne og megleren angående størrelsen på det rimelige vederlaget megleren har krav på.

 

Den 19. januar 2022 hadde megleren engasjert en stylist til å gjennomføre en digital befaring av klagernes leilighet. Dagen etter ringte klagerne til megleren for å uttrykke at de var misfornøyde med befaringen. I den anledning spurte de om angreretten samt dens varighet. Megleren tilbudte å arrangere en ny befaring med en annen stylist. Imidlertid var klagerne ikke komfortable med inntrykket de hadde fått av at megleren ønsket å markedsføre leiligheten så snart som mulig på bekostning av kvaliteten. Bakgrunnen for klagernes ønske om å benytte seg av angreretten er ikke relevant. Muligheten til å benytte seg av angreretten avhenger ikke av en begrunnelse.

 

Klagerne sendte megleren e-post 24. januar 2022, hvor de informerte om at de ønsket å si opp oppdragsavtalen ved å ta i bruk angreretten. Dagen etter informerte de innklagede om tvisten med megleren, men henvendelsen ble aldri besvart av innklagedes daglige leder. Likevel sendte megleren e-post samme dag hvor han skrev at dersom klagerne ønsket å si opp oppdragsavtalen, så ville det tilkomme vederlag for tilrettelegging, utlegg og oppsigelsesgebyr, totalt tilsvarende 10 000 kroner. I tillegg anførte megleren «at angreretten har gått tapt når tjenesten er levert». Etter klagernes tolkning av angrerettloven kan selger ikke kreve oppsigelsesgebyr, og angreretten har kun gått tapt for de tjenestene som faktisk er utført.

 

Innklagede hevder at angreretten går tapt når det i oppdragsavtalen blir krysset av for at megleren skal igangsette arbeidet umiddelbart uten å vente 14 dager. Det er ikke riktig at hele angreretten går tapt i et slik tilfelle. Angreretten gjelder ikke for alle tjenester som faktisk er levert frem til oppsigelsestidspunktet, men den består for de tjenestene som ikke er levert enda.

 

Megleren har erkjent at han ikke har krav på et oppsigelsesgebyr tilsvarende 10 000 kroner. Imidlertid har klagerne og megleren ikke blitt enige om størrelsen på det rimelige vederlaget som klagerne erkjenner at megleren i utgangspunktet har krav på. Klagerne erkjenner at megleren har krav på et rimelig vederlag for arbeidet som faktisk er utført, herunder utlegg tilsvarende 992 kroner samt hans timebruk. Ut fra timelister beløper dette seg til omtrentlig 3 000 kroner. Kravet som megleren har beregnet, er ikke spesifisert i utstedt faktura, og klagerne kan ikke forstå hvordan megleren har beregnet seg frem til dette kravet.

 

Størrelsen på oppsigelseshonoraret fremstår som valgt slik at det totale fakturabeløpet ble tilsvarende 10 000 kroner. Dette indikerer at det ikke er foretatt en timebasert avregning av faktisk utført arbeid. Et oppsigelseshonorar på 10 000 kroner uavhengig av faktisk utført arbeid er i strid med gjeldende lover og regler, jf. Norges Eiendomsmeglerforbunds artikkel «Rimelig vederlag ved oppdragsgivers oppsigelse av oppdragsavtalen». Et slikt honorar ville i praksis ført til at angreretten ikke kunne benyttes av oppdragsgivere i det hele tatt.

 

I tillegg til oppsigelseshonoraret på 9 008 kroner innebærer fakturaen fra innklagede utlegg for reguleringskart tilsvarende 690 kroner, grunnboksutskrifter og tinglyste dokumenter tilsvarende 172 kroner og eiendomsregister tilsvarende 130 kroner.

 

Til tross for at klagerne gjentatte ganger ba megleren om å oversende dokumentasjonen som var bestilt på vegne av dem, ble dette ikke gjort. Klagerne var dermed nødt til å be sin nye megler om å bestille dokumentene på nytt. Dette kan dermed ikke regnes som «utført arbeid» av megleren.

 

Eiendomsmeglingsloven § 7-7 er ikke relevant da klagerne ikke påstår at det foreligger en pliktforsømmelse av megleren.

 

Siden klagerne ikke har kommet til enighet med megleren ber klagerne om at nemnda avgjør størrelsen på det rimelige vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne ønsket å igangsette salget omgående etter avtaleinngåelsen. Det ble dermed ikke aktuelt med angrerett, og dette ble heller ikke avtalt. I den anledning henvises det til oppdragsavtalen hvor klagerne krysset av for nei vedrørende angrerett.

 

Straks etter oppdragsavtalen ble inngått igangsatte megleren salgsprosessen ved å innhente opplysninger og bestille styling. I tillegg tok han kontakt med interessenter fra en nylig solgt leilighet i samme område.

 

Bakgrunnen for at klagerne ønsket å avslutte oppdraget synes å være at de ikke var fornøyd med styling-tipsene. Dette til tross for at klagerne straks ble tilbudt andre styling-muligheter, samt oversendt ny tidsplan for salget.

 

Klagernes påstand om at megleren ønsket å markedsføre leiligheten så raskt som mulig på bekostning av kvalitet stemmer ikke. Megleren hadde ingen intensjoner om å markedsføre leiligheten før klagerne var fornøyd med både annonse og prospekt. Derfor anbefalte megleren andre alternativer for klagerne.

 

Innklagede ble raskt kjent med at klagerne ønsket å benytte en annen megler til gjennomføring av salget. Megleren hadde imidlertid allerede brukt flere timer på oppdraget herunder befaring, innhenting av opplysninger, kontakt med interessenter og kontakt med klagerne.

 

I henhold til oppdragsavtalen kommer det tydelig frem hva megleren har krav på ved oppsigelse av oppdraget i oppdragsperioden. Etter punkt 2b og 3 har oppdragstaker krav på vederlag for tilrettelegging, visninger, markedsføring og utlegg. Ved oppsigelse av oppdraget skal det i tillegg betales et honorar på 10 000 kroner. Utgangspunktet etter signert avtale er dermed at megleren har krav på totalt 22 392 kroner, herunder tilrettelegging, utlegg og oppsigelsesgebyr.

 

Det synes som at partene er enige om at en oppdragsgiver som benytter seg av angreretten, etter å uttrykkelig ha anmodet eiendomsmeglingsforetaket om å begynne på oppdraget før angrefristen er gått ut, må betale megler et rimelig vederlag for den delen av tjenesten som er levert frem til tidspunkt for bruk av angreretten. Uenigheten synes således å foreligge omkring størrelsen på vederlaget.

 

Innklagede har redusert sitt krav betydelig, og det er dermed ikke urimelig å kreve et vederlag tilsvarende 10 000 kroner. Ved å redusere sitt berettigede krav på 22 392 kroner til 10 000 kroner har innklagede strukket seg langt i forsøket på å komme til en minnelig løsning i saken.

 

Klagerne påstår at innklagede har tatt et oppsigelseshonorar, men dette er ikke tilfellet da innklagede har fakturert for faktisk medgått tid/utført tjeneste. Innklagede stiller seg uforstående til klagernes påstand om at fakturaen er uspesifisert, samt at 3 000 kroner er korrekt vederlag. I tillegg tilbakevises det at klagerne skal ha bedt om å få oversendt bestilte dokumenter. Dokumentene er naturlig nok ikke oversendt klagerne ettersom klagerne ikke har betalt for dem.

 

Innklagede kan ikke se at det foreligger rettslig grunnlag for å redusere kravet. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side for at det skal foreligge grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det bestrides at megleren på noe vis har forsømt sine plikter i forbindelse med oppdraget.

 

Innklagede er mer enn berettiget til å fakturere klagerne for 10 000 kroner.

 

Subsidiært anføres det at innklagede i henhold til oppdragsavtalen er berettiget til å kunne fakturere det hele kravet tilsvarende 22 392 kroner.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder meglerens krav på rimelig vederlag ved oppsigelse av oppdragsavtale.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Det er på det rene at klageren sa opp oppdraget seks dager etter avtaleinngåelsen ved å benytte seg av angreretten. Spørsmålet er hvordan meglers vederlag skal beregnes.

 

Innklagede har fakturert klagerne for 10 000 kroner. Det er i den forbindelse ifølge innklagede kun fakturert for medgått tid/utført tjeneste. Det fremgår av fakturaen at honoraret er kr 9 008 og resten er utlegg. I oppdragsavtalen er timeprisen angitt til 1 875. Det er således beregnet honorar for nesten 5 timer. Nemnda finner derfor at dette må anses som et rimelig vederlag.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.