RFE-2022-128

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Sem & Johnsen Boliger AS

v/ advokat Mats Aamodt (Sem & Johnsen Boliger AS)

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I februar 2021 kjøpte klageren en fritidsleilighet under oppføring som innklagede formidlet. Leiligheten hadde en fastpris på 5 100 000 kroner. Underveis i salgsprosessen, ble betegnelsen på byggene hvor de ulike leilighetene var plassert, endret. Klageren hevder å ha kjøpt en annen leilighet enn den han reelt sett har blitt eier av. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren med dette har krav på erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 510 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført:

Før klageren innga bud, diskuterte han de aktuelle leilighetene for hans behov med megleren. Klageren ønsket en endeleilighet, og ble derfor enig med megleren om at leilighet A1 var det beste valget for ham. Klageren mottok senere bekreftelse på at hans kjøp av leilighet A1 var akseptert. Beliggenhet var viktigere enn pris for klageren.

 

Ved fremmøte på byggeplassen i januar 2022 forklarte byggelederen at den leiligheten klageren hele tiden trodde at han hadde kjøpt, ikke samsvarte med den han reelt sett var blitt eier av. Klageren kontaktet megleren umiddelbart, men det var lite han kunne gjøre da alle leilighetene var solgt. Klageren fikk tilbud om å trekke seg fra kjøpet, men dette var ikke aktuelt.

 

Det viste seg at den salgsoppgaven klageren hadde basert sitt kjøp på, var feil, ettersom betegnelsen av henholdsvis blokk A og blokk B var byttet om senere i salgsprosessen. Klageren fikk ikke beskjed om dette, og oppdaget ikke feilen før han besøkte byggeplassen.

 

Den leiligheten klageren faktisk har blitt eier av, ligger vendt inn mot det andre bygget og et tun/fellesareal for grilling, samvær fest m.m. for alle beboerne. Herfra er det direkte innsyn til klagerens stue og soverom. Dette hadde klageren klart uttrykt at han ikke ønsket, og derfor var leilighet A1 (etter opprinnelig salgsoppgave) perfekt for ham.

 

Det var naturlig at klageren forholdt seg til det salgsprospektet som forelå ved salgsstart, og ikke et som senere ble korrigert. Der var bygningenes betegnelse (A og B) byttet om til det som senere er gjort gjeldende, samt at det nærmest i en bisetning og med liten skrift fremgår at leilighet A1 vender ut mot det nevnte tunet.

 

Klageren krever 510 000 kroner i erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det bestrides at det forelå flere forskjellige utgaver at salgsoppgaven.  Klagers bilag 3 er ikke en del av salgsoppgaven, men kun selgers forhåndsbrosjyre. Av bunnteksten i dette bilaget fremgikk; «For mer informasjon og fullstendige plantegninger: [link til prosjektets nettside]».

 

Fra det tidspunktet eiendomsprosjektet ble markedsført med dato for salgsstart, har det kun eksistert én utgave av salgsoppgaven. Det var ingen henvendelser fra klageren til megleren i perioden fra salgsoppgaven ble tilsendt, og budet ble inngitt 15. februar 2021 til budet ble akseptert av selger 24. februar 2021. Klageren fikk i tillegg oversendt salgsoppgaven ved signering av kontrakten. Det ble ikke fremsatt noen innsigelser til salgsoppgavens innhold.

 

Det er riktig at klageren var i kontakt med megleren pr. telefon samme dag som inngivelse av bud.

 

Den leiligheten klageren mener å ha kjøpt, var priset 800 000 kroner høyere enn den leiligheten han faktisk har kjøpt. Innklagede forstår det slik at prisaspektet var en driver ved valget og differensieringen mellom de to leilighetene.

 

Megleren har overholdt sin opplysningsplikt. Det var i salgsoppgaven opplyst at leilighet A1 sin vestside ville bli liggende ut mot tunet. I tillegg var leilighet A1 sin beliggenhet i forhold til bygg B positivt angitt. Megleren oversendte salgsoppgaven og prislisten før klageren innga bud. Disse ble sendt i en og samme e-post. Klageren hadde ikke anledning til å inngi bud, eller ha noen formening om budets størrelse, før prislisten var oversendt.

 

Størrelsen på klagerens bud var tilsvarende listeprisen i prislisten for leilighet A1. På den digitale budløsningen som klageren har benyttet, måtte han positivt bekrefte å ha lest salgsoppgaven. Ifølge innklagedes telefonlogg var megleren i kontakt med klageren før utsendelse av salgsoppgaven. Det bestrides dog at megleren muntlig har gitt feilinformasjon til klager pr. telefon før inngivelse av bud, og det fastholdes at megler har opplyst korrekt om leilighetens beliggenhet. Ettersom det her står ord mot ord, følger det av langvarig nemndspraksis at spørsmålet må klarlegges ved umiddelbar bevisførsel.

 

Megleren har utført sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. Klageren hadde ikke en berettiget forventing om en leilighet med annen beliggenhet. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.

 

Videre har klageren angitt sitt økonomiske krav til 510 000 kroner. Leilighet A1 som klageren har kjøpt, var priset til 5 100 000 kroner, mens leilighet B4 var priset til 5 900 000 kroner. Differansen mellom leilighetene var allerede priset inn i prislisten som ble oversendt klageren før budgivningen. Klageren har uansett ikke lidt noe økonomisk tap på bakgrunn av den store differansen i prisantydning på de to leilighetene, og heller ikke sannsynliggjort et økonomisk tap på et annet grunnlag.

 

Det er synd at klageren mener å ha kjøpt en annen leilighet enn hva som følger av markedsføringen og salgsoppgaven. Innklagede bestreber at markedsføringen skal være korrekt og kontrollerer opplysninger fra kildene så langt det lar seg gjøre med den informasjonen og systemene de besitter. Innklagede kan imidlertid ikke se at megleren kunne håndtert informasjonen annerledes.

 

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Megler laget en salgsoppgave. Slik saken er opplyst, har klageren fått den leilighet som han kjøpte. Det er ikke i noe i den fremlagte dokumentasjon som tilsier at klageren kjøpte en annen leilighet enn han ble eier av. Den leiligheten klageren mener å ha kjøpt, var også priset 800 000 kroner høyere enn leiligheten han kjøpte. Det kan ikke være avgjørende at klageren før salgsprosessen hadde fått annen informasjon (selgers forhåndsbrosjyre), hvoretter leilighet A 1 hadde en annen plassering. En kjøper må forholde seg til meglers salgsoppgave før han inngir bud. Megler hadde ingen oppfordring til å gi interessentene informasjon om at leilighet A 1 hadde en annen plassering i selgers forhåndsbrosjyre.

 

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.