Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2022-132

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Bjørn Stoltz

Innklaget: Mekleriet AS

Saken gjelder: Feil opplysninger. Brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 1. juli 2019 kjøpte klagerne en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Boligen ble markedsført med en terrasse på 45 kvadratmeter. For kort tid siden ble klagerne gjort kjent med at det kun var 17,9 kvadratmeter av terrassens totale størrelse som tilhørte klagernes andel. De resterende kvadratmeterne av terrassen inngikk i borettslagets fellesareal og kunne dermed disponeres av alle andelseierne. Spørsmålet i saken er om megleren ved å gi feil opplysninger vedrørende terrassens areal har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatningsansvar for innklagede. Klagerne har fremsatt et erstatningskrav på 250 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:

Den 1. juli 2019 kjøpte klagerne en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Under salgsprosessen ble boligen markedsført med en terrasse på 45 kvadratmeter. I salgsoppgaven under avsnitt «Standard» stod det følgende:

«Fra stuen er det utgang til herlig terrasse på hele 45 kvm med svært gode sol- og utsiktsforhold!»

Tegningene vedlagt salgsoppgaven viser at terrassen inngår i leilighetens areal. Siden terrassen på 45 kvadratmeter i tillegg var fremhevet i Finn-annonsen, fremstod den som et viktig salgsargument.

Selv om det var markedsført større leiligheter med lettere adkomst til tilsvarende pris, valgte klagerne å la terrassen være avgjørende for sitt kjøp. Det var dermed av vesentlig betydning for klagerne at leiligheten hadde en terrasse på 45 kvadratmeter.

Imidlertid ble klagerne for kort tid siden gjort kjent med at deler av terrassen ikke tilhørte dem. Etter å ha gjennomført oppmåling samt innhentet informasjon, viste det seg at kun 17,9 kvadratmeter av terrassens totale størrelse tilhørte klagernes andel. De resterende kvadratmeterne av terrassen inngikk i borettslagets fellesareal og kunne dermed disponeres av alle andelseierne.

Siden det foreligger et avvik på nærmere 60 prosent utgjør dette en betydelig arealsvikt. Det foreligger dermed en mangel ved eiendommen, og den uriktige opplysningen har utvilsomt virket inn på kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-8.

Ansvarsgrunnlag

Innklagede påstår at megleren har opptrådt i henhold til god meglerskikk ved å ha innhentet egenerklæring fra selgerne, undersøkt eiendommens tidligere Finn-annonser og snakket med borettslagets styreleder på telefon. Siden kravet til god meglerskikk er et objektivt kriterium og ikke innklagedes subjektive forståelse, er det vanskelig å se megleren har oppfylt kravet.

Innklagede har misligholdt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved å gi feilaktige opplysninger som har vært av vesentlig betydning for klagerne.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 5 er en av meglerens viktigste oppgaver å gi opplysninger om blant annet grunnarealer. Slike opplysninger kan hentes ut fra kommunekartene. Dersom megleren hadde undersøkt kommunekartet, hadde han sett at det omtvistede arealet ikke var en del av andelen. Megleren burde umiddelbart reagert på at nærmere 60 prosent av terrassens areal ikke var inntatt i kommunekartet. Selv om kommunekartene ikke angir nøyaktig areal, er ikke dette et holdepunkt når det er tale om et avvik på nærmere 60 prosent. Siden terrassen på 45 kvadratmeter ble brukt som et salgsfremmende argument i markedsføringen, måtte avviket anses som en sterk oppfordring til megleren om å foreta nærmere undersøkelser. Megleren kan med det umulig ha opptrådt i henhold til god meglerskikk.

I brev av 3. mai 2022 presiser borettslagets styreleder at klagerne ikke har noen juridisk bruksrett eller eierskap over terrassen, foruten at det tidligere er gitt lov til å bruke deler av fellesarealet som terrasse. I tillegg presiseres det at styret til enhver tid kan ta i bruk området dersom det er nødvendig eller ønskelig. Det ble klart opplyst om disse forutsetningene da tidligere eier forespurte styret om tillatelse til å bruke deler av fellesarealet.

Innklagede har ingen holdepunkter for sin påstand om at det foreligger en bruksrett på bakgrunn av avtalen som styrelederen kommenterte i sitt brev. Det forelå en avtale som eksplisitt angir at det ikke foreligger en juridisk bruksrett eller eierskap. Etter avtaleloven har man avtalefrihet til å avtale hva man ønsker, men også retten til å avtale seg bort fra det man ønsker. Når avtalen tydelig angir at det ikke foreligger juridisk bruksrett eller eierskap, er dette en del av avtalefriheten. Man kan ikke legge til grunn noe annet enn det som fremgår av avtalen.

Innklagede henviser til et notat fra en telefonsamtale som megleren hadde med styrelederen under salgsprosessen. Det fremlagte dokumentet er kun meglerens egne notater som hverken er undertegnet eller kontrollert av styrelederen i borettslaget.

Dersom notatene likevel legges til grunn, henviser klagerne til sine notater fra en telefonsamtale som de hadde med selgerne 8. desember 2021. Under samtalen uttrykte selgerne at de visste at det forelå en tillatelse fra styret til å bruke området. Selgerne burde dermed forstått at det ikke forelå eierskap, og at hele terrassen ikke kunne selges som en del av leiligheten.

Det er ikke tvilsomt at det kan ha foreligget mistillit mellom innklagede og selgerne, men dette er en sak mellom innklagede og selgerne. At selgerne har visst om tillatelsen tilsier at det ikke er god meglerskikk at megleren kun undersøkte tidligere Finn-annonser samt snakket med selgerne. Det er viktig at meglere innhenter informasjon om grunnareal ved å undersøke kommunekartet i stedet for å stole på selgere eller andre meglere som har solgt samme leilighet tidligere.

Det er også verdt å nevne at styrelederen i brev av 3. mai 2022 uttrykte at det i samtaler med meglere bare blir opplyst om store planer ved borettslaget eller økning ved husleie. Det blir ikke opplyst om leiligheters eventuelle avtaler med mindre det blir eksplisitt forespurt.

Ved å påpeke at det er vanlig praksis med bruksretter i borettslaget mener innklagede at styrelederen under telefonsamtalen med megleren burde opplyst om det omtvistede arealet. Dette er en spekulasjon uten holdepunkter. Borettslaget har over 100 andelsleiligheter hvor det kun er to til fire leiligheter som har avtale om å få lov til å bruke fellesarealet. Siden det er svært få leiligheter som har slike avtaler, er det vanskelig å se at dette gav styreleder grunnlag til å opplyse om det. Siden megleren var kjent med at det kunne foreligge slike avtaler samt at det forelå et avvik fra kommunekartet, var det mer nærliggende at megleren skulle spurt eksplisitt om dette.

Megleren har med det handlet i strid med god meglerskikk. I den anledning understrekes det at megleren hverken var til stedet under kontraktsmøte, eller var tilgjengelig hos innklagede. Klagerne måtte vente lenge og ble til slutt overført til en annen megler hos innklagede som ikke hadde kjennskap til den aktuelle salgsprosessen.

Økonomisk tap

Misligholdet av meglerens plikter har medført et tap for klagerne og de krever erstatning.

Da klagernes nabo markedsførte sin leilighet ble det påpekt av styrelederen at det ikke var riktig at leiligheten hadde en terrasse på 45 kvadratmeter. Dette medførte at naboen måtte fjerne opplysningen fra annonsen. Ved et eventuelt salg må også klagerne markedsføre leiligheten uten den store terrassen. Siden leiligheten, i motsetning til da de kjøpte den, kun kan markedsføres med en terrasse på 17,9 kvadratmeter, vil de bli påført et tap.

Som det fremgår av styreleders brev av 3. mai 2022, har det vært en lekkasje på delen av terrassen som tilhører fellesarealet. Lekkasjen medførte at fasadeplater og deler av terrassen måtte fjernes. Som styrelederen uttrykte i brevet foreligger det en forskjell på å eie terrassen og ha en avtale om å få lov til å bruke den. Tilbakestilling måtte dermed gjøres av andelseieren og ikke borettslaget. Ved eierskap ville borettslaget tilbakestilt terrassen. Den delen som tilhørte klagerne ble tilbakestilt av borettslaget, men den delen som klagerne ikke hadde eierskap over måtte de selv tilbakestille av egen regning. I tillegg fremgår det av brevet at det er igangsatt planlegging vedrørende nedgravning av taknedløp. Klagerne har i den forbindelse allerede fått beskjed om at deler av terrassen på fellesarealet må fjernes og må i dette tilfellet stå for tilbakestilling selv.

Det er verdt å nevne at klagerne, i forbindelse med maling av borettslagets fasade, måtte stå for fjerning av maling som hadde dryppet ned på fellesarealets terrasse.

Innklagede påstår at klagerne ikke er påført et økonomisk tap. Siden terrassen var særlig fremhevet i markedsføringen, er det vanskelig at det ikke foreligger et økonomisk tap. I salgsoppgaven var terrassen oppgitt å være på 45 kvadratmeter, men det korrekte arealet er 17,9 kvadratmeter. Det er tvilsomt at megleren ville fremheve dette i markedsføringen dersom det ikke var et salgsfremmende argument som ville påvirke salgssummen.

Innklagede henviser til en leilighet solgt i september 2020, noe som tilsier 18 måneder etter klagernes kjøp. Siden markedet hadde endret seg, er ikke salget som innklagede henviser til, sammenliknbart med klagernes kjøp.

Klagerne kjøpte leiligheten i juli 2021. I slutten av mars samme år, ble en leilighet på 107 kvadratmeter solgt for 2 500 000 kroner. Leiligheten solgt i mars var både av større areal, men hadde også en betydelig lettere adkomst. Selv om adkomsten til klagernes leilighet var vanskelig, valgte klagerne å kjøpe sin leilighet for tilsvarende pris fordi den hadde større terrasse. Like etter klagernes kjøp gikk boligmarkedet i borettslaget opp, og det har siden vært preget av både høye topper og mer stabile perioder.

Selv om leiligheten solgt i mars var et oppussingsobjekt, og det foreligger prisforskjeller ut fra standard, var det like store og kostbare renoveringer tilknyttet klagernes leilighet. Bakgrunnen for at klagerne henviser til leiligheten solgt i mars, fremfor leiligheten innklagede henviser til, er at salget av leiligheten i mars lå nærmere klagernes kjøp. Salget i mars er således mer sammenliknbart med klagernes kjøp i forhold til markedsnivå enn hva salget som innklagede henviser til.

Utmåling

Formålet med erstatningskravet er at klagerne skal bli stilt skadesløse i forhold til de misvisende opplysningene gitt i salgsoppgaven. Et relevant grunnlag for å fastlegge kravet er den prisen som klagerne eventuelt må betale for det manglende arealet, men dette vil likevel ikke hensynta at terrassen utgjorde et viktig salgsargument.

For å fastsette erstatningskravet ble det gjennomført en verdivurdering 7. februar 2022. I den forbindelse tok klagerne kontakt med styret i borettslaget. Styrelederen opplyste om at det tidligere har vært andre andelshavere som har kjøpt fellesareal til en omforent fast kvadratmeterpris. Det nyligste salget av fellesareal i borettslaget var en korridor som ble solgt for 6 000 kroner pr. kvadratmeter i 2018. Ettersom det er styret som fastslår kvadratmeterprisen og det ikke dreier seg om en markedssats fra området, er det nærliggende at klagernes tap må beregnes ut fra tilsvarende kvadratmeterpris i tillegg til prisvekst.

Verdivurderingen som ble foretatt 7. februar 2022 innebar en vurdering av verdireduksjon grunnet mindre terrasse enn opplyst. Verdireduksjonen ble vurdert til 100 000 kroner. Takstmannen som utførte oppdraget, presiserte i takstrapporten at terrassen var en viktig del av leiligheten grunnet de gode solforholdene samt lite innsyn. Dersom taksten legges til grunn må det i tillegg tas i betraktning at det vil forekomme utgifter ved tilbakestilling av terrassen opptil flere ganger samt saksomkostninger.

Innklagedes kommentar om at den vesentlige delen av terrassen som står på fellesarealet mellom to boliger ikke vil ha samme verdi som den vestvendte delen som har vesentlig høyere kvalitet, har ingen holdepunkter. For det første ligger en tredjedel av den omstridte delen vestvendt. For det andre er det ikke korrekt at det ikke er sol på den omstridte delen. Den delen som klagerne ikke eier har også bedre skjerming for vind.

På grunnlag av tidligere salg av fellesareal i borettslaget samt verdivurdering krever klagerne 200 000 kroner i erstatning. I tillegg kommer utgifter for oppmåling, tinglysning og juridisk bistand. Totalt utgjør erstatningskravet 250 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

Ansvarsgrunnlag

Ved innhenting av dokumentasjon under en salgsprosess bestiller megleren basiskart fra kommunen. Megleren gjennomgår basiskartet for å avklare om grunnareal og bebyggelse på eiendommen samsvarer med realiteten.

I basiskartet datert 20. mai 2019 fremkommer boligen med terrasse, men det er ikke spesifisert hva som er mellom boligene. I likhet med kommunekart skisserer basiskart kun opp ytterkanter på terrasser, og tar dermed ikke høyde for eiendomsgrenser knyttet til en andel. Dette tilsier at kartet viser hva som faktisk er oppført på eiendommen, men ikke hva en borettslagsandel faktisk eier. I utgangspunktet er ikke kartet i seg selv relevant for saken, men dersom det blir vektlagt, er det verdt å nevne at et basiskart hverken vil vise nøyaktig arealer eller grenser.

Dersom en megler ikke får tilstrekkelig informasjon fra offentlige organer eller andre organisasjoner eller verv tilknyttet salgsobjektet, er megleren avhengig av å få informasjon fra oppdragsgiveren. I dette tilfellet har megleren i forbindelse med oppdraget innhentet all lovpålagt informasjon etter bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Ved oppdragsinngåelser sender innklagede et spørsmålsskjema ved navn «En prat med selger» til oppdragsgiver. Skjemaet inneholder spørsmål knyttet til boligen og området. Selger skal blant annet opplyse om byggearbeider, eventuelle tiltak som vil kreve søknad eller godkjenning fra sameiet/borettslag eller det offentlige. I tillegg oppfordres selger til å redegjøre for andre opplysninger som en kjøper bør kjenne til.

I spørsmålsskjema som ble tilsendt selgerne, ble det ikke opplyst om at deler av terrassen tilhørte borettslagets felleseie. Selgerne har heller ikke opplyst om dette i det utfylte egenerklæringsskjema vedlagt salgsoppgaven. Innklagede har mottatt meglerbrev og styrereferat fra borettslagets forretningsfører, men det er ikke fremkommet noen opplysninger om terrassen av disse heller.

For å oppfylle sin undersøkelsesplikt er det en del av innklagedes rutine at megleren snakker med borettslagets styreleder. Alle samtalene blir loggført hos innklagede. Av notatet fra samtalen med styrelederen 28. mai 2019 fremgår det ikke noe om at megleren ble opplyst om spesielle forhold spesifikt tilknyttet boligen. Under samtalen gav styrelederen kun generell informasjon om borettslaget.

Innklagedes rutine innebærer også en gjennomgang av tidligere Finn-annonser for samme enhet. Gjennomgangen foretas for å søke etter informasjon som selgerne potensielt ikke husker eller har gitt megleren. Ut fra gjennomgangen fremkom det ikke opplysninger om at terrassen ikke tilhørte leiligheten. Så lenge gjennomgangen av tidligere Finn-annonser tilknyttet borettslaget ble gjort i tillegg til gjennomgang av informasjon fra selgerne og styreleder, må det anses positivt.

At det ikke er opplyst om terrassen kan vanskelig skyldes megleren. I streben etter å oppfylle sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven var megleren grundig ved innhenting av opplysninger fra både selgerne og eksterne parter. I tillegg til pålagte undersøkelser, har megleren foretatt ytterligere undersøkelser ved å få selgerne til å fylle ut skjemaet «En prat med selger» samt pratet med styrelederen. For å innhente opplysninger har innklagede dermed fulgt bransjepraksis og til dels foretatt undersøkelser utover normal bransjepraksis. I dette tilfellet er det tilbakeholdt informasjon av selgerne eller en ekstern part, noe megleren ikke kan lastes for.

I brevet fra styreleder datert 3. mai 2022, som har tilkommet saken i etterkant, fremgår det at det hverken foreligger «bruksrett i juridisk forstand eller eierskap over denne delen av terrassen». Likevel står det at det tidligere er «gitt lov til å bruke deler av fellesareal til terrasse». Etter avtaleloven anses tillatelsen som en avtale som vil være bindende for begge parter. Det foreligger helt klart en juridisk bruksrett til denne delen av fellesarealet. En avtale trenger ikke å være tinglyst for å være juridisk bindende.

Videre fremgår det av brevet at:

«Alle som har fått lov til å ta i bruk fellesareal har fått opplyst at dette ikke gir dem rettigheter til arealet slik et eierskap ville medført.»

Dette viser at tildeling av bruksretter i borettslaget er utbredt. Da megleren spurte styrelederen om det var noe han som megler burde vite, eventuelt noe en kjøper burde være klar over, burde styrelederen opplyst om bruksretten. Når det i tillegg står i brevet at de som har fått tillatelse til å bruke fellesarealet ikke kan «opplyse arealet som en del av leiligheten ved salg», viser dette til en etablert praksis som vil gjelde mange av borettslagets andelseiere. Styrelederen burde dermed tydelig ha opplyst om dette.

Når det kommer til klagernes påstand om mistillit mellom megler og selgerne har ikke denne rot i virkeligheten. Klagerne har uttrykt at et eventuelt tilbakehold av informasjon fra selgerne må være en sak mellom selgerne og innklagede. Innklagede kan ikke svare for selgerne vedrørende tilbakehold av informasjon, men det medfører ikke riktighet at megleren kan identifiseres med selgerne i slike tilfeller.

Når det kommer til klagernes anførsel om kontraktsmøtet, er det vanskelig å se at dette er relevant for saken. Innklagede var til stede under møtet, men megleren var ikke det. Den påståtte mangelen ble uansett ikke nevnt under møtet.

Innklagede forstår at klagerne føler på skuffelse, men kan ikke se at megleren har opptrådt klanderverdig. Innklagede er således ikke riktig adressat for kravet. Megleren har innhentet all lovpålagt informasjon og gjort nærmere undersøkelser utover dette. Informasjon om terrassen fremkommer hverken av dokumentene eller basiskartet. Megleren var avhengig av at informasjonen kom fra selgerne eller styret, noe den ikke gjorde.

Økonomisk tap

Dersom det skal foreligge et rettmessig krav mot innklagede, må det foreligge et økonomisk tap. For det første spekulerer klagerne i at det vil foreligge et fremtidig økonomisk tap, men dette kan ikke bevises.

For det andre bestrider innklagede at det foreligger et fremtidig økonomisk tap. I september 2020 ble det foretatt et tilsvarende salg. En annen andel i samme borettslag ble solgt for 3 275 000 kroner. Andelsleiligheten var på 69 kvadratmeter med ett soverom og totalt terrasseareal på 17 kvadratmeter. Foruten delen som står på borettslagets fellesareal er klagernes leilighet på 75 kvadratmeter og har to soverom samt terrasse på 17,9 kvadratmeter. Deler av prisdifferansen mellom salgene kan muligens forklares av andre lokale faktorer og markedsfaktorer. Selv uten terrassen på fellesarealet kan det vanskelig argumenteres med at en prisdifferanse på 755 000 kroner for en tilsvarende leilighet tilsier at klagerne har betalt mer for leiligheten enn hva den er verdt.

Klagerne henviser på sin side til en leilighet solgt i slutten av mars 2021. Klagerne har ikke foretatt noen nærmere vurdering av leiligheten, foruten å nevne kort at dette var et åpenbart oppussingsobjekt.

Innklagede har snakket med styret i borettslaget vedrørende terrassene i borettslaget. Det er korrekt at tidligere eier av klagernes leilighet har fått tillatelse til å utvide terrassen på borettslagets tomt. Det presiseres at både søknad og utførelse er gjort av den som eide boligen før selgerne. Følgelig bør det ikke utelukkes at selgerne ikke har fått informasjon om dette. Selgerne har kun skiftet de gamle terrassebordene på den omstridte delen av terrassen da disse var preget av sterk slitasje og elde. Dette tyder på at utvidelsen av terrassen fant sted for mange år siden.

I samtalen med styret ble det også uttrykkelig gjort rede for at terrassen ikke vil kreves tilbakeført eller betalt for. Det er kun ved behov for tiltak i grunnen at det er behov for å fjerne terrassebord og deretter få montert de på plass igjen. Innklagede påpeker at det er flere andelseiere som har fått utført tilsvarende utvidelse av terrassene. I disse tilfellene er det ikke krevd betaling eller tilbakeføring.

Klagerne argumenterer for at andre andelseiere i borettslaget har betalt for grunnen ved utvidelse av terrasser eller inngangsparti. I samtalen med styret ble det opplyst om at dette ikke var tilfellet.

Klagerne påstår at dersom det skal utføres grunnarbeider under terrassen, er det andelseierne som må fjerne terrassen midlertidig. Dersom klagerne hadde eid arealet, måtte de uansett ha gjort dette. Det er med andre ord ingen realitetsendring mellom å eie og å inneha en bruksrett i et slikt tilfelle. Kostnaden ville uansett tilfalle samme part. Både klagerne og styreleder innrømmer at det ikke er tale om en permanent fjerning av terrassen, og således foreligger det ikke en forringelse av verdien på boligen.

Det foreligger dermed hverken pålegg om å tilbakeføre terrassen, eller krav om betaling for arealet. Med det foreligger det hverken konkret eller forventet tap.

Utmåling

Dersom det foreligger erstatningsgrunnlag påpeker innklagede at erstatningskravet ikke er dokumentert samt at det må anses for høyt siden den eventuelle mangelen ikke vil ha noen reell praktisk og konkret betydning for leilighetens verdi.

Når det kommer til takstmannens vurdering fordrer denne at terrassen fjernes permanent og det stilles spørsmål ved selve verdireduksjonen i rapporten. Takstmannen har konkludert med at terrassen har gode solforhold og er en viktig del av leiligheten. Den vesentlige delen av terrassen som står på fellesarealet er mellom to boliger, og vil ikke ha samme verdi som den vestvendte delen som har vesentlig høyere kvalitet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda legger til grunn at megler rutinemessig innhentet nødvendige opplysninger fra blant annet kommunen. Spørsmålet er om megler burde foretatt nærmere undersøkelser vedrørende om deler av teraassen var fellesareal som eieren av boligen ikke hadde noen bruksrett til i juridisk forstand. Dette må også vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet. Etterpåklokskap skal ikke virke inn på avgjørelsen.

Ut fra de fremlagte fotografier over eiendommen og terrassens utforming, finner ikke nemnda at megler her kan kritiseres for ikke å ha foretatt nærmere undersøkelser om «eierskapet» til terrassen, og om noe av terrassen var fellesareal.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, fører erstatningskravet ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.