Klage nr:
191/08

Avgjort:
25.06.2009

Saken gjelder:
Meglers berettigelse av vederlag/utlegg

Foretakets navn:
Advokat Geir-Erik Oseberg
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. juni 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Innklagede bisto klagerne med salg av fast eiendom i forbindelse med oppgjør fra et dødsbo.

Kjøpekontrakten er ikke datert. Ifølge innklagede overtok kjøperen eiendommen den 10. eller 11. mai 2006.

I etterkant har det oppstått tvist om innholdet i og berettigelsen av innklagedes vederlagskrav.

Klageren representerer to av arvingene i henhold til fullmakt. Fellesbetegnelsen «klagerne» benyttes i fremstillingen.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Hvis innklagede ikke kan vise til underskrevet oppdragsavtale, krever klagerne tilbakebetalt provisjonen og påståtte kostnader og forbrukte timer til salg av eiendommen utbetalt til arvingene i sin helhet.

Innklagede anfører:

Saken ble håndtert av innklagede som advokat. Innklagede fikk i oppdrag å bistå arvingene i et dødsbo med oppgjør, hvor det var fast eiendom som skulle selges. Innklagede legger til at en av arvingene var og er en av hans faste klienter.

Når det gjelder salget, har innklagede oversendt samtlige dokumenter til klagernes representant. Innklagede kunne først ikke finne tilbake til oppdragsskjemaet som var undertegnet av partene. Av denne grunn har innklagede refundert honoraret med tillegg av sideutgifter med unntak fra annonsering og eierskifteforsikring. Annonseringene er trukket med det beløpet som ble fakturert fra lokalavisen og finn.no.

Innklagede viser til at klagerne ikke er blitt belastet med salær og innklagede mener at klagen vedrørende denne delen av oppdraget vanskelig kan komme til behandling.

I mail fra innklagede fremgår det at han har tegnet forsikring for både advokatvirksomhet og for eiendomsmegling gjennom Advokatforeningens kollektive forsikring.

Innklagede opplyser at det ikke er inngått skriftlige tilleggsavtaler vedrørende annonsering eller eierskifteforsikring og opplyser at eiendommen ble annonsert to ganger i lokalavisen og på finn.no. Videre opplyser innklagede at boet er belastet for faktiske annonsekostnader og at det ikke er beregnet provisjon. Eierskifteforsikring er belastet med
6 600 kroner.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har under saksgangen funnet oppdragsskjemaet. Det er ifølge innklagede underskrevet av to av arvingene, men er ikke datert. Innklagede opplyser at oppdraget ble avtalt i februar/mars 2006 og at taksten ble avholdt 4. april 2006. Egenerklæringsskjemaet er signert og datert 18. april 2006. Innklagede opplyser at kjøpekontrakten heller ikke er datert, og at dette trolig henger sammen med at arvingene ikke signerte kontrakten samtidig. Innklagede opplyser at budrunden ble avsluttet «30/2006» og at kjøperen overtok den 10. eller 11. mai 2006.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne sier det har tatt dem to år å purre på oppgjør i saken. Oppstilling ble mottatt av arvingene i mai 2008. Det har tatt klageren flere måneder å få ut de relevante dokumentene.

Klagerne påpeker at de ennå ikke har mottatt

– originale dokumenter, for eksempel salgskontrakt

– fullt oppgjør, da innklagede ikke har tilbakebetalt det han har sagt han skal gjøre

– ingen dokumentasjon på timer

Klagerne mener også innklagede har forsøkt å snyte arvingene for minst 40 000 kroner og at det var oppstilt på en slik måte at det var forsøk på skattesnyteri. Klagerne mener Kredittilsynet må inn i bildet.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne fremholder at de gjentatte ganger har bedt om å få originale dokumenter. Klagerne har kun fått usignerte kopier. Når det gjelder oppdragsavtalen, har klagerne mottatt en usignert kopi med et annet innhold enn den «såkalte» signerte. Klagerne fremholder også at den fremlagte oppdragsavtalen mangler dato og en underskrift. Klagerne påpeker at det i den fremlagte oppdragsavtalen står at oppdragsgiver skal dekke annonsering, prospekt, forsikring og offentlige gebyrer i tillegg til tre prosent provisjon.

Av innklagedes oppsett av 10. juli 2008 (klagerne påpeker at det er to år etter salget) fremgår det at provisjon og forsikring utgjør 39 626 kroner. I kostnadsoppsettet innklagede krever refundert, står forsikringen enda en gang. I tillegg står utgifter til takst på 5 625 kroner.

Klagerne påpeker at innklagede har satt av utallige timer til møte med selger og avtale om opplegg for salg, annonsering, visning og lignende. Den 12. mai 2007 (klagerne påpeker at det er ett år etter salget) har innklagede ført opp timer for gjennomgang av dokumentasjon i forbindelse med kjøpet.

Klagerne viser til et eksempel på at innklagede har skrevet 2 timer og 30 minutter for treoverføringer til arvingene. Klagerne spør hva provisjonen på tre prosent skal dekke.

Klagernes representant har brukt over 100 timer på gjennomgang av rotet til innklagede. Det er også avdekket noe klagerens representant vil kalle et forsøk på svindel.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede synes det er beklagelig at klagerne ikke har kommet med disse anførslene før etter at oppdragsskjemaet er fremskaffet. Ifølge innklagede fikk klagerne oppgjør for hussalget 6. juni 2006. Boet var da ikke ferdig behandlet grunnet uenighet om fordeling av løsøre.

Booppstillingen ble sendt arvingene 8. desember 2008. Bobehandlingen var på det nærmeste ferdig sendt i 2007, men trakk ut grunnet forhold på klagernes side. [Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det virker som om klageren har oppgitt feil årstall her.]

Innklagede bestrider å ha mottatt forespørsel om å utlevere originaldokumenter, noe innklagede sier han ikke ville gjort. Arvingene har fått sitt eksemplar og tidligere ikke kommet med anførsler om at kopiene ikke stemmer overens med originalene. Dersom denne påstanden hadde vært fremmet tidligere, kunne bekreftede kopier vært fremlagt. Innklagede opplyser at han mottok første reklamasjon i august 2009. [Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det åpenbart er angitt uriktig årstall her.] Innklagede mener han besvarte henvendelsen etter å ha gått gjennom saksmappene og leverte kopier av kontrakt mv til klagerens mor.

Innklagede forstår at klagerne mener det har gått mye tid til bobehandlingen, men innklagede mener det skyldes kommunikasjonen mellom klagerne.

Ifølge innklagede fikk klagerne spesifisert liste over timeforbruket i forbindelse med bobehandlingen.

I ytterligere notat fra innklagede fremkommer det følgende:

– Det ble ikke satt opp egen oppgjørsoppstilling for salget da oppstillingen ble tatt med i boavregningen ved avslutningen av boet.

– innklagedes meglerprovisjon utgjorde 39 625 kroner. Dette inkluderte provisjon på 33 000 kroner, arbeid med hjemmelserklæring og tinglysing 1 548 og 2 000 kroner, og reise i forbindelse med visninger, hjemmelserklæringer og kontrakt.

– klagerne har fått tilbakeført 14 400 kroner hver (13 208 kroner og rentekompensasjon på 1 119). Beløpene ble utbetalt arvingenes konto den 1. oktober 2008.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Ifølge timelistene er boet fordelt 18. mai 2006. I «signert oppdragsavtale» står det at oppdragsgiver skal dekke annonsering, prospekt forsikring og offentlige gebyrer. Klagerne antar at alt annet vedrørende salg av huset er dekket inn under provisjonen. Innklagede har likevel oppført utallige timer i tillegg, for møter med arvinger og kjøper, befaringer, visninger, sjekk av grenser og avgifter, takst, med mer. Klagerne mener all tilbakebetaling ikke er gjort.

Klagerne påpeker at de fikk en kopi av en usignert kontrakt, som ikke er den samme som den signerte.

Klagernes første henvendelse til innklagede var 16. juni 2008 med påfølgende purringer 22. juni, 1. august og 20. august og besvarelsen fra innklagede var ikke komplett eller riktig.

Klagerne viser til at fullmakter ble sendt innklagede tre ganger uten at disse ble tatt til følge.

Klagerne presiserer at de ikke snakker om salær, men om uberettiget påståtte kostnader, som innklagede innrømmer i brev datert 18. november 2008. Innklagedes regnskapsfører kan ikke finne at påståtte kostnader er betalt, og klagerne mener pengene skulle vært tilbakebetalt. Dette er ikke gjort per 22. april 2009.

Klagerne påpeker at innklagede har skrevet at to av arvingene (klagerne) har fått tilbakebetaling. Klagerne spør om ikke den tredje arvingen har fått tilbakeført noe.

Innklagedes atter atter ytterligere anførsler:

Innklagede oppfatter at klagen nå dreier seg om behandlingen av boet og ikke direkte utførelsen av megleroppdraget. Innklagede påpeker at dette faller utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse. Innklagede poengterer likevel at han ikke disponerte konto i boet, men kun de midlene som kom inn ved salg av eiendommen.

Det var to regninger på til sammen 5 859 kroner som var betalt av en av arvingene direkte fra avdødes konto og som innklagede fikk oversendt for å ta inn i regnskapet. Disse ble feilaktig tatt med i booppstillingen som utgifter til tross for at de var gjort opp. Beløpene ble tilbakeført arvingene 8. desember 2008. Dette vet klagerne.

Etter denne omfattende korrespondansen, har Reklamasjonsnemnda bedt hver av partene om å fremlegge en kortfattet oppsummering på maksimum en side.

Av klagerens oppsummering fremgår det:

– det gikk to år fra salget til booppgjør (inklusiv salg av huset). Etter gjentatte purringer fikk to av arvingene oversendt oppstilling i brevs form, men ikke til den tredje som er/var innklagedes faste klient fordi innklagede ikke hadde adressen hans.

– den tredje arvingen skrev i sms høsten 2008 at han hadde fått tilbakeført sin del av provisjonen. Innklagede har skrevet at to av arvingene har fått tilbakeført sin del av provisjonen. Klagerne mener dette betyr at den tredje arvingen ikke har fått tilbakeført penger.

– klagerne sendte fullmakter tre ganger til innklagede med blant annet kontonummer som skulle benyttes, uten at innklagede tok dette til følge.

– klagerne ba om at dokumentasjon vedrørende salget ble oversendt, første gang 1. juni 2008, mottok dette utover i 2008 etter gjentatt purringer, og siste dokumentasjon ble mottatt i mars 2009. Klagerne fikk utlevert kopi av en oppdragsavtale som ikke var lik den som var skrevet.

– i oppdragsavtalen som er underskrevet står det at oppdragsgiver skal dekke «annonsering, prospekt forsikring og off. gebyrer». Innklagede trakk 33 000 kroner i provisjon og protektorforsikring. Klagerne spør om dette er det samme som prospektforsikring. I tillegg til fratrekk for meglerprovisjonen har innklagede ifølge klagerne trukket for møter med arvinger og befaring, opplegg for salg, møte angående annonsering og salgs, visning m.m. Klagerne spør hva provisjonen skal dekke.

– klagerne mener innklagede har ført opp utgifter til fratrekk på salgssummen som han ikke har hatt og ført opp utgifter til fratrekk på kjøpesummen to ganger.

– klagerne mener innklagede ikke har tilbakebetalt det han har sagt han skulle tilbakebetale.

– innklagede har ifølge klagerne ingen dokumentasjon på timer, for eksempel påstått rydding av salgsobjektet, 2 timer og 30 minutter for tre overføringer til arvingene, med mer. Klagerne viser til at innklagede har sagt han er usikker på om datoene stemmer, og spør hvordan han kan være sikker på at tidsangivelsen stemmer.

Av innklagedes oppsummering fremgår det:

– provisjonen og kostnadene i forbindelse med salget er tilbakeført til de to arvingene som har klaget. Innklagede sier det er beklagelig at han ikke kunne finne oppdragsskjemaet før, men påpeker at det nå er kommet til rette sammen med arvingenes egenerklæring for eierskifteforsikring.

– arvingene fikk oppgjør for salget ca 6. juni 2006. Innklagede disponerte ikke bankmidlene som sto på avdødes konto.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder innklagedes håndtering av oppgjør ved salg av fast eiendom for dødsbo.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forhold rundt innklagedes håndtering av boet faller utenfor Reklamasjonsnemndas virkeområde og at Nemnda bare behandler klagen over innklagedes håndtering av eiendomsmegleroppdraget.

Reklamasjonsnemnda ser at det kan være spørsmål om klagen skulle vært fremmet på vegne av dødsboet, men velger ikke å gå nærmere inn på denne problemstillingen.

Reklamasjonsnemnda legger lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53 til grunn for sin behandling.

Reklamasjonsnemnda har hatt vanskeligheter med å danne seg et sikkert bilde av faktum da innklagede ikke har utarbeidet oppgjørsoppstilling, slik han er forpliktet til i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 3-7.

Klagerne krevde først å få tilbakebetalt samlet vederlag på bakgrunn av at innklagede ikke kunne fremlegge kopi av signert oppdragsavtale overfor klagerne. Innklagede har underveis i klageprosessen fremlagt en oppdragsavtale signert av de to arvingene som er representert i klagen. Oppdragsavtalen er datert 20. mars 2006. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede i utgangspunktet krav på vederlag etter denne oppdragsavtalen.

Slik Reklamasjonsnemnda forstår klagen, har klagerne mottatt tilbakebetaling. På bakgrunn av dette foreligger det ikke grunnlag for å vurdere vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 4-6.

Reklamasjonsnemnda bemerker at provisjonssatsen på tre prosent ikke dekker utlegg til annonser og eierskifteforsikring. Klagerne synes å ha misforstått dette.

Hva gjelder innklagedes krav på å få dekket utgifter i forbindelse med salget, fremgår det av eiendomsmeglingslovens § 4-4 at «Megleren kan i oppdraget forbeholde seg dekning av dokumenterte utlegg av nærmere spesifisert slag».

I den gjeldende oppdragsavtalens punkt 5 står det at oppdragsgiveren skal betale «annonsering, prospekt forsikring og off. gebyrer».Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan innklagede kreve dekning av utlegg i samsvar med oppdragsavtalen. Klagerne stiller spørsmål til om «prospektforsikring» og protektorforsikring er det samme. Slik Reklamasjonsnemndas leser oppdragsavtalen, har innklagede glemt å skrive komma mellom prospekt og forsikring, og dette er forklaringen på denne misforståelsen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede krav på å få dekket utlegg til salgsoppgavene og forsikringen.

I notatet fra innklagede fremkommer det at det er trukket totalt 39 625 kroner, som inkluderer 33 000 kroner i provisjon, arbeid med hjemmelserklæring og tinglysing til hhv. 1 548 og 2 000 kroner og «reise i forbindelse med visninger og hjemmelserklæring og kontrakt». Reklamasjonsnemnda bemerker at oppdragsavtalen ikke angir at innklagede har krav på dekning av reisekostnader. Dette får imidlertid ikke selvstendig betydning ettersom innklagede har tilbakebetalt et beløp på kr 13 208 + renter til hver av de to klagerne.

Reklamasjonsnemnda viser til eiendomsmeglingsforskriftens § 4-8 annet ledd og plikten til å «oppbevare alle dokumenter som er mottatt eller utarbeidet av foretaket i forbindelse med det enkelte oppdrag slik at alle sakens dokumenter kan gjenfinnes». Nemnda har blitt forelagt utkast til oppdragsavtale og underskrevet oppdragsavtale. Disse er ikke sammenfallende. Partene forklarer seg noe ulikt om når første henvendelse med krav om kopi av oppdragsavtalen skjedde. Innklagede har i brev datert 31. august 2008 skrevet at han ikke kan finne signert kopi av oppdragsavtalen. Det synes også å ha tatt mer enn seks måneder før innklagede klarte å fremlegge underskrevet oppdragsavtale. Dette er i strid med eiendomsmeglingsforskriftens § 4-8 annet ledd jf. ovenfor.

Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 plikter meglerforetaket å sende en oppgjørsoppstilling straks oppgjøret er gjennomført. Oppstillingen skal inneholde samtlige transaksjoner og tidspunktet for de enkelte transaksjonene. Slik oppstilling er ikke utarbeidet.

Selv om innklagede har brutt eiendomsmeglingsforskriften på flere punkter, og således handlet i strid med god meglerskikk, kan Reklamasjonsnemnda ikke se at klagerne har lidt noe økonomisk tap, som kan kreves erstattet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.