RFE-2022-142

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. august 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/ advokat Siri Kallum-Vestby (Tønsbergadvokatene AS)

 

Innklaget:                      CNA Hardy (sikkerhetsstiller for EiendomsMegler 1 BV AS) v/ advokat Ingrid Elizabeth Johnsen (Claims Link AS)

 

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I januar 2017 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet. Eiendommen hadde en prisantydning på 4 700 000 kroner, og ble solgt for 4 350 000 kroner. Klagerne har nylig oppdaget at området der deres garasje og garasjeinnkjørsel er plassert, delvis er fellesareal og delvis areal som tilhører naboseksjonen. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om dette, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. I tillegg er det et spørsmål om kravet er foreldet. Klagerne krever erstatning i størrelsesorden 200 000 til 300 000 kroner.

 

Meglerforetaket som forestod salget, eksisterer ikke lenger. Innklagede er representert av Claims Link som fører saken for sikkerhetsstiller.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede var eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

Klagerne har nylig funnet ut at både den steinlagte garasjeinnkjørselen og garasjen deres, dels står på fellesareal og dels på areal som tilhører naboseksjonen. Ved salget fikk de opplyst at dette var et eksklusivt areal tilhørende deres seksjon.

 

I salgsoppgaven under avsnittet «Tomt» fremgikk følgende:

«Tomteareal er ca. 1000 m2 på eiet tomt. Arealet er for begge seksjoner. Eiendommen er seksjonert, hvor denne boligen er seksjon 1 og nabo mot sør er seksjon 2. Denne seksjonen disponerer utearealer nord for hekk mellom boenhetene. Se vedlagte seksjonering med kart.

 

Denne eiendom sin del er flat og pent opparbeidet med gressplen og diverse beplantning. Det er opparbeidet flere uteplasser, med sol fra morgen til sent på kvelden. Gårdsplass er steinlagt med belegningsstein.»

 

I tilstandsrapporten under punktet «Terrengforhold – utendørs» var det gitt følgende beskrivelse:

«Flat hagetomt med plen og grøntarealer. Tujahekker. Steinlagt gårdsplass med belegningsstein. Store trær. Kulestein langs grunnmur.»

 

I salgsoppgaven var det altså opplyst at klagernes seksjon disponerer utearealene nord for hekken mellom boenhetene. Seksjoneringskartet det var henvist til, lå ikke vedlagt. På det vedlagte situasjonskartet var imidlertid hekken tegnet inn på eiendommen, samt at garasjen og innkjørselen var plassert i området nord for hekken. Også på visningen opplyste megleren om at klagernes seksjon eksklusivt disponerte utearealer nord for hekken. Dette innebar blant annet gressplen, uteplasser og steinlagt gårdsplass med garasje. Megleren sa også uttrykkelig at naboseksjonen eksklusivt disponerte veien inn til sin eiendom/det gruslagte parkeringsarealet ved siden av gårdsplassen. Tomten er naturlig avdelt med hekk og gårdsplass.

 

I salgsoppgaven var det henvist til et seksjoneringskart som ikke lå vedlagt. Klagerne ble hverken forelagt seksjoneringskartet før de innga bud eller under kontraktsmøtet. I kontraktsmøtet fikk klagerne med seg en minnepenn, som det senere har vist seg at seksjoneringskartet ligger på. Klagerne undersøkte ikke innholdet på minnepennen før våren 2021 da det oppstod konflikt med naboene. Under kontraktsmøtet ble det ikke nevnt at det lå andre dokumenter på minnepennen enn de som allerede var fremlagt tidligere.

 

Seksjoneringskartet skulle klart vært vedlagt salgsoppgaven. Ettersom dette ikke var tilfellet, har megleren misligholdt sin opplysningsplikt. Videre ble det gitt feil opplysninger i salgsoppgaven og på visningen, ettersom megleren fortalte at arealet nord for hekken kunne disponeres av klagerne. Ut fra denne beskrivelsen ble det lagt til grunn at hekken mellom seksjonene utgjorde grensen mellom hva klagerne eksklusivt disponer. Det ble ikke nevnt at deler av tomten var fellesareal.

 

Megleren burde undersøkt salgsoppgaven nærmere og sørget for at samtlige vedlegg lå vedlagt. Hadde han gjort det, ville feilen blitt avdekket og seksjoneringskartet inntatt. Videre ville det sannsynligvis også blitt gitt riktige opplysninger om seksjonenes eksklusive areal i salgsoppgaven og på visningen.

 

Megleren har misligholdt sine forpliktelser, og opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Avviket fra god meglerskikk er så stort at det er grunnlag for erstatning.

 

Klagerne har innhentet en verdivurdering der det fremgår at eiendommen har hatt en verdireduksjon i størrelsesorden 200 000 til 300 000 kroner, som følge av at arealet er fellesareal og/eller tilhører naboseksjonen. Klagerne krever verdireduksjonen erstattet.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Foreldelse

Boligen ble solgt i januar 2017. Kontraktsmøte ble gjennomført 31. januar 2017, og overtakelse fant sted 1. mars 2017. Første henvendelse fra klagerne kom 28. desember 2021.

 

Klagernes krav er foreldet og følgelig tapt. Det vises til foreldelsesloven §§ 2 og 3. Både den alminnelige fristen og tilleggsfristen er oversittet.

 

Påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning

Gitt at nemnda ikke finner at kravet er foreldet, kan klagen likevel ikke føre frem.

 

Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet HR-1995-1350. Det er avviket fra forsvarlig yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av meglerens opptreden.

 

Klagerne har fått god informasjon i salgsoppgaven, og har blitt tilsendt vedleggene både før og under kontraktsmøtet. Klagerne fikk tilsendt alle dokumentene som var på minnepennen hva gjelder tomten, seksjonering og kart, forut for kontraktsmøtet. Innklagede kan ikke se at noen annen informasjon ville medført at boligen ble solgt eller i ettertid benyttet på et annen måte.

 

Opplysningene i salgsoppgaven er ikke direkte misvisende. Informasjonen bygger også på hvordan selgerne har innrettet seg i sin botid, og hva slags opplysninger som ble gitt. Uansett er det dokumentert at naboeiendommen har godkjent oppføring av garasjen. Det er følgelig ikke grunnlag for at bruk av garasjen skal bli omtvistet, hverken nå eller i fremtiden.

 

Megleren har ikke opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Både seksjoneringsbegjæringen og øvrige vedlegg er forelagt klagerne, og de har bodd i boligen i flere år uten å se på dokumentene. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk, og innklagede er ikke ansvarlige etter skadeerstatningsloven § 2-1.

 

Uansett er det ikke sannsynliggjort eller dokumentert noe varig økonomisk tap. Verdivurderingen klagerne har vist til, er bare fattet på bakgrunn av antakelser, herunder manglende faktum. Den bygger på at det kan bli begrensninger i bruken av garasjen, noe som hverken er dokumentert eller riktig. I tillegg ble ikke byggesaksmappen undersøkt av megleren som gjennomførte verdivurderingen. Dersom han hadde gjort dette, ville også han funnet informasjonen. I tillegg er det uvisst hva som er status i nabokonflikten. Uansett har naboen godkjent oppføringen av garasjen tidligere.

 

Påstand

På vegne av innklagede er det nedlagt følgende påstand:

 

«Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.

Kravet mot innklagede er foreldet.

Det anføres at klagers krav ikke fører frem»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Klageren har erkjent at klagerne på kontraktsmøtet 31. januar 2017 fikk en minnepenn, som seksjoneringskartet lå på. Det viste at garasjen og innkjørselen dels var plassert på fellesareal, dels på areal som tilhører naboseksjonen. Dette innebærer at dersom klagerne hadde sjekket innholdet på minnepennen, ville de oppdaget det som nå er gjenstand for klagen. Klagerne har imidlertid erkjent at de ikke undersøkte minnepennen før i 2021 da det oppstod konflikt med naboene. Nemnda finner at det i hvert fall må legges til grunn at klagerne burde undersøkt minnepennen senest innen overtakelsen 1. mars 2017, og at de følgelig da ikke har overholdt undersøkelsesplikten.

 

Overtakelse fant sted 1. mars 2017. Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år, jf. foreldelsesloven § 2, og denne fristen utløp følgelig 1. mars 2020. Konklusjonen blir at eventuelle erstatningskrav er foreldet. Klagernes advokat har forøvrig ikke kommentert innklagedes anførsel om foreldelse.

 

Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til sakens realitet.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.