Klage nr:
192/08

Avgjort:
02.02.2009

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger vedrørende eierskifteforsikring

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Harstad
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom fra sine foreldres dødsbo gjennom innklagede som eiendomsmegler. I salgsoppgaven var det opplyst at selger hadde eierskifteforsikring. Klageren mener innklagede har handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å opplyse om at eierskifteforsikringen ikke gjaldt ved kjøpet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte i 2005 en eiendom på det åpne markedet. Selgeren var en advokat på vegne av uskifteboet etter klagerens avdøde far og mor.

I prospektet sto det at det forelå eierskifteforsikring. Dette ble fremholdt av innklagede og dette var en del av kjøpekontrakten mellom bobestyreren og klageren. Det var ikke opplyst at eierskifteforsikringen ikke ville kunne komme til anvendelse på grunn av at tidligere eier av boet var klagerens foreldre.

Klageren fikk trøbbel med husets kloakk og forsikringsselskapet avviste saken med henvisning til forsikringsvilkårenes passus om at forsikringen ikke gjaldt i kjøp mellom familiemedlemmer. Dette var noe innklagede i beste fall ikke var oppmerksom på, eller i verste fall, noe som bevisst eller ved en inkurie ikke ble opplyst om i forbindelse med overtakelsen.

Klageren forsøkte å få en forklaring fra innklagede og deretter en innrømmelse av ansvar for å ha solgt et hus med ugyldig eierskifteforsikring. Det tok innklagede over ett år å svare. Klageren mener innklagedes svar er tvetydig: på den ene siden skriver innklagede at eierskifteforsikringen var ugyldig og på den andre siden skriver han at det kan stilles spørsmål til om skaden uansett ville kommet inn under vilkårene for forsikringen. Klageren mener det først må slås fast om innklagede er ansvarlig for at klageren har en ugyldig forsikring eller ikke, og deretter om forsikringen ville kommet til anvendelse eller ikke.

Klageren mener det er åpenbart at innklagede burde ha opplyst om at eierskifteforsikringen ikke gjaldt i hans tilfelle. Klageren mener dette omfattes av innklagedes opplysningsplikt. Klageren påpeker at innklagedes subsidiære vurdering av saken hadde vært unødvendig, dersom innklagede hadde ment at han hadde opptrådt korrekt i utgangspunket.

Etter klagerens oppfatning må innklagede bære de økonomiske utleggene klageren har hatt og vil få i denne saken.

Klageren ber om en vurdering av hvilke konsekvenser det har at innklagede unnlot å fortelle at huset var solgt med en ugyldig eierskifteforsikring samt at innklagede brukte over et år på å besvare klagerens henvendelser.

Innklagede anfører:

Innklagede mener det kan virke som at klageren ikke har forstått at eierskifteforsikringen er selgers, ikke kjøperens forsikring. For kjøpere får mangel på eierskifteforsikring kun følger i forhold til hvor et krav for skjulte feil og mangler skal rettes. Salget skjedde i dette tilfellet gjennom bobestyrer på vegne av dødsboet til kjøperens foreldre. Innklagede har ikke på noen måte ansvar for skjulte feil og mangler.

Eierskifteforsikring er selgerens måte å fri seg fra ansvar med å gå i direkte dialog med kjøperen i mulige tvistesaker. Hadde kjøperen vært utenfor selgerens familie, kunne kravet vært rettet til eierskifteforsikringen. Det innebærer ikkenødvendigvis at kravet ville blitt innfridd.

Klageren mener han ikke får dekket kravet fordi innklagede ikke kjente til vilkårene til eierskifteforsikringen. Det er ifølge innklagede grunn til å tro at eiendommen ville blitt kjøpt uavhengig av om selgeren hadde tegnet eierskifteforsikringen. Etter innklagedes oppfatning ville opplysningen om eierskifteforsikringen ikke hatt noe å si for om kjøperen ønsket å kjøpe boligen eller ikke. Kravet klageren har kan etter innklagedes oppfatning rettes mot dødsboet/selgeren.

Innklagede påpeker at dersom kjøperen hadde tegnet kjøpsforsikring kunne han rettet kravet til dette forsikringsselskapet. Eventuelt kan klageren rette krav mot forsikringsselskapet der han har sin ordinære husforsikring.

Det at selgerens forsikring ikke gjelder for salg til familiemedlemmer kan ikke gjøre at innklagede kommer i ansvar overfor kjøperen.

Hva gjelder klagerens påstand om manglende svar på klagerens henvendelser viser innklagede til dokumentasjonen vedlagt i saken

– 4. mai 2007 – Reklamasjon fra klageren ble mottatt hos forsikringsselskapet

– 7. mai 2007 – Brev fra forsikringsselskapet om at eierskifteforsikringen ikke gjelder grunnet familieforhold (årstallet er rettet fra 2008 som angitt til 2007)

– 18. juni 2007 – Brev fra klageren til innklagede om at han ikke ble informert om at eierskifteforsikringen ikke gjaldt grunnet slektsforholdet (årstallet er rettet fra 2008 som anført av innklagede til 2007)

– 24. august 2007 – Brev fra innklagede om at dokumentasjon fra forsikringsselskapet innhentes og at saken vurderes når dokumentasjon foreligger. Her beklages sen saksgang grunnet ferieavvikling.

– 31. august 2007 – Brev fra innklagede til forsikringsselskap med innhenting av dokumentasjon.

– 3. april 2008 – Brev fra klageren til innklagede

– 9. juni 2008 – Brev fra klageren til innklagede

– 5. august 2008 – Møte mellom klageren og innklagede.

– 22. september 2007 – Brev fra innklagede til klageren. Saken er gjennomgått og innklagede kan ikke se det foreligger ansvar. (årstallet er rettet fra 2008 til 2007)

I tillegg har det i følge innklagede vært muntlig kommunikasjon mellom innklagedes saksbehandler og klageren. Innklagede tilbakeviser klagerens påstand om at det tok et år før innklagede svarte. Innklagede har også beklaget forsinkelsen overfor klageren. Innklagede synes det kan se ut som klageren sendte klagen fordi han fikk et svar han ikke var fornøyd med. Innklagede beklager igjen en noe sen skriftlig tilbakemelding til klageren, men innklagede mener dette ikke endrer innklagedes ansvar i saken. At klageren ikke vil reklamere overfor selgeren direkte fordi det er dødsboet til hans far, ansvarliggjør ikke innklagede for dekning av reparasjon for skjulte feil og mangler.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av manglende opplysning om at eierskifteforsikringen ikke kom til anvendelse ved klagerens kjøp.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda har i denne saken delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet bestående av Tore Bråthen og Kåre Mæland bemerker:

Spørsmålet er om innklagede i henholdt til eiendomsmeglingsloven § 3-7 jf. § 3-1 burde opplyst kjøperen om at eierskifteforsikringen ikke gjaldt ved kjøpet. EtterReklamasjonsnemndas oppfatning foreligger det ingen alminnelig plikt til å redegjøre for konkrete forsikringsvilkår i selgers eierskifteforsikring i forhold til kjøper. I dette tilfellet kjøpte klageren av sine foreldres dødsbo. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er påkrevd å innta en slik type opplysning i salgsoppgaven.

Klagerens påstand om at forsikringen er ugyldig, medfører ikke riktighet. Forsikringen er gyldig, men kommer ikke til anvendelse i dette tilfellet på grunn av slektskapsforholdet mellom sikrede og kjøperen. Ifølge opplysninger fra innklagede er dessuten premien for eierskifteforsikringen tilbakebetalt av forsikringsselskapet til boet på grunn av salget til nærstående.

Reklamasjonsnemnda vil på generelt grunnlag bemerke at det er viktig å besvare kunders henvendelser innen rimelig tid etter mottatt henvendelse. Reklamasjonsnemnda ser at det har vært kontakt mellom partene i denne saken, og kan ikke se at innklagedes håndtering av klagerens henvendelser tilsier noe ansvar i denne saken.

Mindretallet ved Ingebjørg Kiil harkommet til et annet resultat enn nemndas øvrige medlemmer når det gjeldervurderingen av godmeglerskikk. Mindretallet har i sin vurdering lagt vektpå atinnklagede, til tross for at han kjente til begrensningene i eierskifteforsikringen, ikke ga opplysninger om dette til klageren.

Det kan ikke forventes atopplysningeneom eierskifteforsikringens begrensninger skal fremgå av salgsoppgaven. Innklagede kunnepå dette tidspunktet ikke vite hvem kjøper ville bli.Derimot burdeinnklagede straks klageren meldte sin interesse, informert klageren om at eierskifteforsikringen ikke ville komme til anvendelse ved salg til nære familiemedlemmer. Dette gjør seg særlig gjeldende med tanke på at innklagede faktisk var klar over begrensingene i forsikringens dekningsområde, men likevel unnlot å gjøre klageren oppmerksom på det. Innklagede har i brev datert 22. september 2007 selv opplyst at han kjente til disse begrensningene. Ved å varsle klageren om begrensningene i eierforsikringen, ville innklagedei tilstrekkelig grad sørget for klagerens interesse, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1 (1).Mindretallet bemerker at eventuell varsling krever liten innsats fra innklagede, noe som etter mindretallets oppfatning skjerper omsorgsplikten.

Innklagede kan etter mindretallets syn ikke høres med at eierskifteforsikringen er selgers forsikring. Hvorvidt forsikringen kommer til anvendelse vil kunne være av stor betydning også for klageren. Klageren vil for det første kunne rette kravet mot eierforsikringsselskapet – enten i stedet for, men også i tillegg til selger. Ved kjøp av bolig mellom familiemedlemmer, vil kjøper generelt også kunne ha en egen interesse i å slippe og fremme krav mot sine egne. Innklagede har etter mindretallets oppfatning holdt tilbake relevante opplysningerfra klageren.

Selv om innklagede ikke kan pålegges noen alminnelig plikt til å opplyse om forsikringsvilkår, burde han i dette tilfellet ha opplyst om forhold som kunne antas å habetydning forhandelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1 (2).

Meglers omsorgsplikt for kjøperens interesse er etter mindretallets oppfatning ikke overholdt. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

Klageren gis ikke medhold.