Klage nr:
196/08

Avgjort:
12.02.2009

Saken gjelder:
Misnøye med meglers saksbehandling, herunder avklaring av overtakelsesdato

Foretakets navn:
Privatmegleren Panorama, Panorama Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte to seksjoner gjennom innklagede som eiendomsmegler. Klageren mener innklagede burde avklart overtakelsestidspunktet med kjøperne under budrunden.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker å motta forsinkelsesrenter grunnet forsinket overtakelse ved salg av to leiligheter.

Innklagede solgte to leiligheter for klageren privat i mai 2008. Innklagede var klar over at en rask overtakelse var viktig da klageren selv overtok sin nye bolig i april 2008. Innklagede har i tidligere korrespondanse hevdet at det var usikkerhet forbundet med tidspunkt for tinglysing av reseksjoneringen. Klageren mener denne argumentasjonen er grunnløs fordi kommunen helt siden november 2007 har hevdet at reseksjoneringen ville bli tinglyst i mai/juni 2008. Klageren kan ikke se at dette temaet er relevant.

Innklagede glemte å avtale overtakelsestidspunktet ved avslutning av budrundene. Dette har innklagede tatt det fulle og hele ansvar for.

Hva gjelder leilighet 1, ble overtakelsen satt til 15. juli, selv om 1. juli var den seneste datoen klageren ville akseptere. Klageren mener innklagede må betale forsinkelsesrente fra 1. til 15. juli, samt forsinkelsesrente for forsinket betaling av beløpet og viser til enkelte utregninger. Ifølge klageren ønsker ikke innklagede å betale mer enn en tredjedel av totalbeløpet på 10 239 kroner.

I følge klageren viser korrespondansen med innklagede at innklagede ikke har vært konsekvent i sine svar til klageren.

Hva gjelder leilighet 2, ble overtakelsen avtalt til 1. juli. For å få avtalt denne datoen, måtte klageren gi fra seg en rekke eiendeler til kjøperen. En time før overtakelsen den 1. juli fikk klageren beskjed om at kjøperen ikke kunne overta før 2. juli. Dette var ikke ukomplisert for undertegnede. Klageren meddelte innklagede at han ønsket forsinkelsesrente for den forsinkede overtakelsen, men hørte ikke noe fra innklagede vedrørende dette. Først den 14. oktober bekreftet daglig leder at han ville betale for forsinkelsen.

Klageren krever til sammen 12 300 kroner i forsinkelsesrente. Innklagede har tilbudt klageren et totalbeløp på
5 800 kroner som klageren måtte akseptere innen 31. oktober. Klageren ønsket ikke dette, da saken var så opplagt som i dette tilfellet.

Innklagede anfører:

Innklagede kan ikke se at han har ansvar etter forsinkelsesloven i denne saken.

Innklagede er ikke enig i klagerens fremstilling av hendelsesforløpet under budrunden. Innklagede bidro til å avholde en overtakelse så raskt som mulig etter enighet mellom kjøper og klager. Innklagede kan ikke se han på denne bakgrunn skulle ha pådratt seg erstatningsansvar.

Innklagede mottok salgsoppdraget den 24. januar 2008. Innklagede viser til at innklagede kjente til klagerens økonomi og viktighet for rask overtakelse. Innklagedes kjennskap strekker seg til tidligere salg for klagerens eiendomsselskap, ikke salg som privatperson. I disse salgene kontrollerte innklagede saldo på pengeheftelsene i eiendommen. Innklagede ble gjort oppmerksom på tinglyst pant på 10 millioner mot estimert salgsverdi på minimum 7 millioner som ble kommunisert til klagerens bank med anmodning ompantefrafall. I dialog med klager og banken fremkom det informasjon om at seksjonen var stilt som sikkerhet for selgers eiendomsselskap og dermed ble privatboligen overbeheftet. Innklagede og klageren ryddet opp i denne overbeheftelsen i samråd med banken slik at salget kunne igangsettes. Utover dette hadde ikke innklagede noe kjennskap til klagerens privatøkonomi slik som påstått.

Salgene som ble gjennomført, var selgerens private leilighet som var seksjon 1 og 3. Seksjon 1 skulle reseksjoneres til to seksjoner forutsatt godkjenning av kjellerleilighet som var egen enhet. Denne forutsetningen ble inntatt i salgsoppgavene og kjøpekontraktene. Søknaden ble innsendt den 30. november 2007 med estimert saksbehandlingstid på seks måneder. Markedsføringen av leilighetene startet 20. februar 2008 på seksjon 1 og den 28. april for fremtidig seksjon 4 under forutsetning om godkjenning til egen enhet var innfridd. All tekst ble utarbeidet i tett samarbeid med klageren. I punktet om overtakelse i salgsoppgaven sto det «Etter avtale. Angi ønsket overtakelse i ditt bud». Klageren oppga ikke at det var et tema å få overtakelse raskest mulig i salgsprosessen. Situasjonen var snarere motsatt, da klageren ville være forsiktig med å ikke komme i mislighold med forsinket overtakelse selv.

Takstene ble bestilt av selger og lå på henholdsvis 6 700 000 kroner og 2 500 000 kroner. Dette var høyere enn hva innklagede antok markedsverdien var. Innklagede rådet klageren til å sette prisantydningen lavere for å få handel i stand. I mai var det tre ulike budgivere på seksjonene. Et bud var 7 500 000 for begge seksjonene. Dette ble avslått selv om tidspunktet for overtakelse sto åpent. Klageren valgte å selge seksjonene separat og oppnådde en samlet salgssum på 8 100 000 kroner den 8. mai 2008. Dette var 250 000 kroner mer enn prisantydningen og ca 500 000 kroner mer enn hva bankene krevde for å slette pant i eiendommen.

Bud for seksjon 1 hadde forbehold om at «alle skap og lyskilder medfølger» etter dialog med klageren på visning. overtakelse var satt til «snarest, men innen 1. sept». Akseptbrevet ble utformet på bakgrunn av budaksepten og overtakelse ble satt til 1. september 2008 under forutsetning av reseksjonering.

Bud for seksjon 4 hadde forbehold om «fullført seksjonering». Dette forbeholdet var allerede skissert i salgsoppgaven som en forutsetning for handelen. Hva gjaldt overtakelsestidspunktet måtte kjøperen ta høyde for salg av egen bolig. Kjøperen ønsket overtakelse snarest mulig, men innen 1. september 2008. Akseptbrev ble skrevet på bakgrunn av budaksept utformet med overtakelse den 1. september 2008.

Akseptbrevene ble sendt den 9. mai 2008. Klageren fikk positive signaler fra plan og bygningsetaten på reseksjoneringen og innklagede opplevde at klageren fra dette tidspunktet fikk «dårlig tid» og ønsket overtakelse snarest mulig.

På kontraktsmøtet ble klager og kjøperne enige om å endre overtakelsestidspunktene til 1. juli for seksjon 1 og 1. august for seksjon 4.

Godkjent reseksjonering ble oversendt klageren 19. juni 2008, noe innklagede ble muntlig orientert om. Innklagede mottok dette først 1. juli 2008, som var avtalt overtakelsesdato for seksjon 1. Innklagede mener overtakelsen ikke kunne skjedd på et tidligere tidspunkt av hensyn til kjøperne, da det var en forutsetning at reseksjoneringen formelt var godkjent. Seksjon 1 ble overtatt en dag senere enn avtalt på grunn av forsinket innbetaling fra kjøper. Innklagede har tilbudt seg å dekke klagerens krav på 2394 kroner som kompensasjon for at dette ikke ble innkrevet av kjøper, til tross for at denne innkrevingen ikke er en naturlig del av meglerrollen. Dette ble godtatt av selger den 28. oktober 2008 og utbetalt 30. oktober 2008.

Seksjon 4 ble overtatt 14 dager tidligere ennavtalt i kontrakten.

Innklagede har fulgt opp saken tett med oppgjørsavdelingen og fremskyndet oppgjørene. Oppgjør for seksjon 1 ble tatt samme dag som overtakelsen og oppgjør for seksjon 4 tok en virkedag. Klageren var forespeilet at det ville ta inntil fem virkedager.

Innklagede mener han ikke kan være personlig ansvarlig for at klageren ikke får nøyaktig den datoen han ønsker så lenge kjøperne ikke samtykker i dette.

Innklagede kan ikke se det foreligger noen forsinkelse innklagede er ansvarlig for.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren finner ikke grunn til å kommentere overtakelsen av seksjon 1, da klageren mottok forsinkelsesrente for dette oppgjøret den 30. oktober.

Hva gjelder salget av seksjon 4, kommer innklagede med en rekke underlige påstander ifølge klageren.

Klageren fastholder sin påstand om at innklagede var kjent med at reseksjoneringen ville bli ferdig i løpet av mai 2008 og at klageren ønsket en raskest mulig overtakelse etter dette.

Ifølge klageren har innklagede innrømmet at han glemte å avklare overtakelsestidspunktet i budrunden og at han tidligere har tatt ansvar for dette. Dette fremgår av vedlegg til klagen. Klageren spør hvorfor innklagede skulle ta ansvaret for forsinkelsen hvis han ikke hadde gjort denne feilen.

Klageren mener det relevante vedrørende klagerens privatøkonomi er at han tok over en annen bolig i april og han ikke ønsket å sitte med mellomfinansiering over lang tid.

Klageren påpeker at punktet om «angi ønsket overtakelse i ditt bud» er en standard formulering i alle salgsoppgaver. Klageren ønsket ikke å være bastant på overtakelsestidspunktet allerede i salgsoppgaven. Det viktige er at innklagede visste at klageren ønsket en raskest mulig overtakelse på grunn av dyr mellomfinansiering og en anstrengt privat likviditet.

Klageren fremholder at han mener det er innklagede oppgave å avtale et overtakelsestidspunkt som ikke kan misforstås og føre dette inn i budet og akseptbrevet.

Innklagede sendte akseptbrevet den 9. mai kl 16.30 på e-post. Klageren var bortreist i forbindelse med at det var pinse og leste akseptbrevet den 14. mai. Klageren ble forskrekket over at det sto overtakelse den 1. september og skrev e-post til innklagede umiddelbart og ba innklagede endre overtakelsestidspunkt.

Klageren påpeker at innklagede sier overtakelsen skjedde 14. juli, men at korrekt overtakelsesdato var 15. juli.

Klageren mener det blir feil å sammenholde de fem virkedagene innklagede har til å foreta oppgjør med forsinket overtakelse.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om forsinkelsesrente ved påstand om forsinket oppgjør ved salg av to leiligheter.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Partene forklarer seg ulikt om klageren ga uttrykk for viktigheten av snarlig overtakelse. Der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge den ene partens forklaring til grunn. Reklamasjonsnemnda kan således ikke vurdere om innklagede burde sørget for å fastsette overtakelsesdatoen i budrunden.

Det er i utgangspunktet opp til partene å bli enige om overtakelsestidspunktet, men eiendomsmegleren har en plikt til å bidra til en avklaring av dette. Det er imidlertid påstand mot påstand hva angår håndteringen av overtakelsestidspunktet i denne saken. Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres. Reklamasjonsnemnda bemerker for øvrig at oppgjør ikke kunne foretas til selger førtinglyst seksjonering forelå.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kommer ikke forsinkelsesrenteloven til anvendelse i dette tilfellet.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.