Klage nr:
197/08
Avgjort:
02.02.2009
Saken gjelder:
Manglende opplysning om kjøpers betalingsmislighold
Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Drammen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. februar 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin andelsleilighet. Leiligheten ble solgt, og kjøpekontrakten ble undertegnet den 18. juli 2008. Avtalt kjøpesum var 250 000 kroner, hvorav 50 000 skulle innbetales ved kontraktsinngåelsen og det resterende beløpet skulle betales ved overtakelsen. Innklagede unnlot å varsle om manglende betaling fra kjøperen. Tvisten gjelder innklagedes ansvar i denne forbindelse.
Partene er representert ved advokat. I fremstillingen omtales partene som henholdsvis «klageren» og «innklagede».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren undertegnet oppdragsavtale med innklagede den 3. april 2008. Kjøpekontrakten ble inngått den 18. juli 2008. I følge kjøpekontrakten skulle et kontantbeløp pålydende 50 000 kroner innbetales ved kontraktsinngåelsen. Kjøpesummen for øvrig skulle innbetales senest ved overtakelsen den 1. august 2008. Innklagede var ikke til stede ved overleveringen av leiligheten.
På kontraktsmøtet spurte klagerens representant om det var noe hun skulle passe på før overlevering. Hun fikk beskjed om at alt var OK. I tiltro til dette ble nøkkelen til leiligheten levert og leiligheten ble tiltrådt. Kjøperen har ikke innbetalt senere.
Innklagedes har beklaget at det ved en feil ikke ble gitt beskjed om verken kontantbeløpet eller restkjøpesummen var innbetalt. Innklagede vedkjenner seg ikke dette lenger. Klageren mener innklagede er ansvarlig for det tapet klageren er påført.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider at han har opptrådt i strid med god meglerskikk og at han er erstatningsansvarlig i forbindelse med oppdraget. For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må alle vilkårene for erstatningsansvar foreligge.
Innklagede mener man må vurdere hvorvidt innklagede har opptrådt uaktsomt ved håndteringen av oppdraget. I følge kjøpekontrakten skal oppgjøret foretas gjennom innklagedes klientkonto. Innklagede bestrider imidlertid at dette innebærer at innklagede er økonomisk ansvarlig for at kjøperen innbetaler kjøpesummen. Det følger av rettspraksis at innklagede normalt ikke er ansvarlig for kjøpers finansiering og oppfyllelse av kontrakten.
Innklagede har påtatt seg å sørge for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret etter eiendomsmeglingsloven § 6-9, første ledd, nr. 4. Innklagede påpeker at han ikke har gitt hjemmelsdokumentene til kjøperen, ettersom han ikke har betalt kjøpesummen. Innklagede har således sørget for at kjøperen ikke har blitt eier av boligen og påpeker at klageren har gitt kjøperen uberettiget atkomst til boligen.
Ifølge innklagede ble klageren oppfordret til å ringe innklagedes kontor før overgivelsen av nøklene for å sjekke om kjøpesummen var innbetalt. Dette skjedde på kontraktsmøtet. Klageren ringte ikke innklagedes kontor og ga kjøper adgang til boligen. Dette er således klagerens ansvar, ikke innklagedes. I tidligere korrespondanse har klageren uttrykt uenighet i at han ble informert om dette. Innklagede mener at en forstandig selger, uavhengig av oppfordring eller ikke, vil undersøke om pengene er på konto før det gis adkomst til salgsobjektet.
Innklagede påpeker at han innhentet informasjon om kjøpers finansiering og det ikke forelå noen grunn til å tro at kjøpesummen ikke ville bli innbetalt.
Innklagede mener han ikke har brutt noen av sine forpliktelser ettersom han ikke har overført adkomstdokumentene eller bidratt tilat kjøperen fikk adkomst til boligen. Innklagede mener han har handlet i tråd med god meglerskikk og at det ikke foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet.
Hva gjelder det økonomiske tapet krever klageren 250 000 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter. Innklagede mener klageren på ingen måte har lidt et tap på 250 000 kroner. Eiendomsretten er ikke overført kjøperen og klageren eier fortsatt leiligheten.
Innklagede informerer at klageren også kjører en sak mot kjøperen. Etter det innklagede kjenner til ser det ut til at kjøperens finansieringsproblem har løst seg. Etter utsagn fra kjøperen nektet kjøpers finansinstitusjon å utbetale pengene. Saken ble behandlet i banklagenemnda der kjøperen etter eget utsagn ble gitt medhold. Klageren vil derfor innen kort tid motta kjøpesummen og har dermed ikke lidt noe økonomisk tap. Eventuelt krav må rettes mot kjøper, og ikke innklagede. Dersom finansieringen likevel ikke skulle gå i orden, har kjøper sagt seg villig til å fraflytte boligen innen 30. november 2008.
Det antas at klageren da vil forsøke å selge boligen på nytt. Eventuelt tap vil da begrense seg til differansen mellom ny og gammel kjøpesum. Innklagede bestrider erstatningsansvar for et slikt krav, da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.
Innklagede mener klageren ikke har lidt noe økonomisk tap, og under enhver omstendighet ikke et økonomisk tap på 250 000 kroner.
Innklagede mener det ikke foreligger årsakssammenheng, da det ikke foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap. Dersom nemnda mot formodning skulle komme til at dette foreligger, bestrider innklagede at det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom uaktsomheten og tapet.
Innklagede mener saken må avvises eller at han frifinnes.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av manglende informasjon om kjøpers manglende innbetaling.
Saken gjelder spørsmålet om innklagede er ansvarlig for ikke å ha varslet om at kjøperen ikke hadde innbetalt forskudd og kjøpesum. Reklamasjonsnemnda presiserer innledningsvis at saken ikke gjelder spørsmålet om innklagede har ansvaret for kjøperens finansiering. Det er påstand mot påstand med hensyn til om klageren har fått oppfordring til å ta kontakt med innklagede før overtakelsen for dermed å få avklart om kjøpesummen var betalt. Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge den ene partens saksfremstilling til grunn.
Ut fra den fremlagte dokumentasjonen kan ikke Reklamasjonsnemnda ta stilling til om innklagede kan ha forsømt seg med hensyn til å gi informasjon om den manglende innbetalingen.
Konklusjon:
Klagen avvises.