RFE-2021-113
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Lars Gunnar Nag (Advokatfirmaet Interjuris DA)
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Kristiansand Markensgate
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2013 kjøpte klageren en hel tomannsbolig som innklagede formidlet for
4 000 000 kroner. Prisantydningen var på 4 190 000 kroner. I salgsoppgaven fremgikk det at eiendommen var regulert til bolig. Senere viste det seg at det sør-østlige hjørnet av tomten var regulert til LNF-område (Landbruks-, natur- og friluftsformål). Partene er enige om at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke opplyse om dette forholdet i salgsoppgaven. Spørsmålet er om klageren har lidt et økonomisk tap som følge av den manglende opplysningen. Klageren krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn, begrenset oppad til 215 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven under avsnittet «Reguleringsmessige forhold» var det opplyst følgende:
«Eiendommen er regulert til bolig i henhold til [plannavn] reguleringsplan, vedtatt 23.11.1953.»
Opplysningene her var kun delvis riktige, da reguleringskartet viste at deler av eiendommen var regulert til LNF-område/grønnstruktur. Dette vil medføre betydelige innskrenkninger i hvilke tiltak som kan iverksettes på eiendommen.
Klageren la til grunn at tomten kunne utnyttes som en ordinær boligtomt, noe som viste seg å ikke være tilfelle. Dersom megleren hadde gitt korrekte opplysninger om reguleringsplanen og begrensningene denne medfører, ville eiendommen blitt solgt til en lavere pris. Klageren ble dermed påført et økonomisk tap allerede ved kjøpet; han inngikk en avtale hvor prisen ble satt på bakgrunn av forutsetningen om at hele tomten kunne benyttes.
Klageren ønsker blant annet å oppføre en mur og en bod på eiendommen. Med gjeldende regulering er dette tiltak som krever dispensasjon fra kommunen. Slik dispensasjon kan ikke påregnes.
Innklagede hevder at manglende søknad om dispensjon fra reguleringsplanen medfører at tapet er «potensielt fremtidig». Dette medfører ikke riktighet. Klageren kan ikke pålegges å søke om dispensasjon for å kunne kreve erstatning. For det første fordi søknaden ikke vil føre frem, og for det andre fordi det vil påføre ham ikke-ubetydelige merkostnader.
Søknad om dispensasjon er regulert i plan- og bygningsloven § 19-2, hvor andre ledd har følgende ordlyd:
«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.»
En søknad om dispensasjon som innebærer omgjøring fra friluftsområder til boligformål vil i utgangspunktet ikke kunne innvilges; hensynene bak det nåværende reguleringsformålet vil bli vesentlig tilsidesatt ved en slik endring. Dersom dette grunnvilkåret skulle anses oppfylt, må likevel fordelene ved en dispensasjon være «klart større enn ulempene». I denne vurderingen skal det legges vekt på samfunnsmessige hensyn. Det er vanskelig å se at en endring fra friluftsformål til boligformål kan oppfylle dette strenge kravet.
Videre vil klageren også måtte bruke ytterligere ressurser på bistand til å skrive dispensasjonssøknad. I tillegg vil det påløpe et gebyr på 17 000 kroner.
Ved beregning av erstatningskravet har klageren tatt utgangspunkt i arealet som er regulert til LNF-formål. Dette arealet utgjør ca. 100 kvm, mens tomten er på totalt 711 kvm. Det aktuelle arealet utgjør dermed 14 prosent av tomten. Tomteprisen er anslått til 2 000 kroner pr. kvm. Etter klagerens beregninger blir kravet på 199 080 kroner. Som eksempel vises det til en annen boligtomt som ligger lenger fra sentrum, hvor kvadratmeterprisen er på 2 355 kroner.
Klageren krever erstatning for sitt økonomiske tap, fastsatt etter nemndas skjønn, begrenset oppad til 200 000 kroner. Klageren krever også dekket advokatkostnader på 12 000 kroner eksklusive mva. Totalt utgjør dette 215 000 kroner inklusive mva.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede erkjenner at vesentlig informasjon ble utelatt i salgsoppgaven. Megleren skulle fanget opp at deler av eiendommen var LNF-område og informert om dette til potensielle kjøpere. Når dette ikke ble gjort, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede erkjenner at det foreligger ansvarsgrunnlag, men kan ikke se at klageren har dokumentert et økonomisk tap som følge av den manglende opplysningen.
Innklagede kan ikke se at det påberopte forhold medfører noen verdiforringelse av eiendommen. Innklagedes vurdering er at boligen hadde hatt samme verdi med og uten opplysningen om at den aktuelle delen var LNF-område. Dette fordi det dreier seg om en mindre del, i utkanten av tomten. Selv om delen hadde vært regulert til boligformål, ville det ikke tilført noen merverdi.
Klageren har vist til en ny, flat boligtomt i et dyrere område som sammenligningsgrunnlag for kvadratmeterpris. Tomten skiller seg markant fra klagerens eiendom, og kan derfor ikke brukes som sammenligningsgrunnlag.
Innklagede forstår klageren slik at han frykter at kommunen ikke vil gi dispensasjon til å sette opp en bod og en mur på eiendommen. Innklagede vil hevde at det er svært sannsynlig at klageren vil få innvilget dispensasjon. Ettersom klageren enda ikke har sendt inn dispensasjonssøknad, er det heller ikke lidt noe tap i forbindelse med en søknadsprosess. Klageren forskutterer utfallet av kommunens saksbehandling, og fremsetter dermed et krav om å få dekket et potensielt fremtidig tap. Innklagede kan ikke se at klageren faktisk har lidt et økonomisk tap, noe som er et absolutt vilkår for erstatning.
Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder erstatningsutmåling som følge av at megleren ga uriktige opplysninger om de reguleringsmessige forhold på eiendommen.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
For å ha rett til erstatning må tre grunnvilkår være oppfylt: Det må for det første foreligge et ansvarsgrunnlag, det vil si et rettslig grunnlag for å kreve erstatning. For det andre må det foreligge skade/tap, normalt økonomisk tap. For det tredje må det være et bindeledd mellom ansvarsgrunnlaget og skaden/tapet, en årsakssammenheng.
I vår sak har innklagede erkjent at det foreligger ansvarsgrunnlag da megleren ikke opplyste i salgsoppgaven at ca. 100 kvm. av tomten på totalt 711 kvm. var regulert til LNF-formål. Megleren var erstatningsbetingende uaktsom ved ikke å gjøre dette.
Det sentrale spørsmålet er om klageren (kjøperen) som følge av dette har sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap.
Klageren må søke dispensasjon, og det vil i den forbindelse påløpe et gebyr på 17 000 kroner. Dette er et påregnelig økonomisk tap som klageren har krav på å få erstattet. Om klageren vil få et ytterligere økonomisk tap, beror på om dispensasjonssøknaden vil bli innvilget. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling om klageren vil få et ytterligere økonomisk tap.
Klageren har krevd 12 000 kroner i erstatning for advokatutgifter. Nemnda tilkjenner normalt ikke erstatning for utgifter til advokat, og det er ikke grunn til å fravike dette her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
DNB Eiendom AS avd. Kristiansand Markensgate er erstatningsansvarlig overfor [klageren] og må betale 17 000 – syttentusen – kroner i erstatning til [klageren].