Klage nr:
199/08

Avgjort:
12.02.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om vann- og avløp

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling LillestrÃ¸m, Trygg Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en tomt gjennom innklagede. Tvisten gjelder innklagedes ansvar for feil eller manglende opplysninger vedrørende vann- og avløpsledninger.

Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes betegnelsen «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en eiendom den 31. august 2007. Eiendommen var en ubebygd tomt. Kjøpesummen var 625 000 kroner samt offentlige utgifter. Det var ikke innhentet takst i forbindelse med salget. Prisantydningen var 790 000 kroner. Kjøpet kom i stand etter at klageren og hennes bror hadde besiktiget eiendommen og fått seg forelagt innklagedes prospekt.

I prospektet sto det under punktet om offentlig forhold at det er «Private ledninger frem til offentlig nett. Felles vedlikeholdsansvar med naboer (vei/ledningsnett)».

Videre fremgår det under punktet om rettigheter/servitutter at det foreligger «Erklæring om VA. Tinglyst 25.04.07».

Da klageren skulle starte planlegging for oppføring av en enebolig på tomta, ble det avklart at forholdet til vann- og avløp ikke var brakt i orden slik som forutsatt i delesaken (tillatelse til fradeling). Forutsetningen for tillatelse til fradeling var at «det må tinglyses avtale som gir ny parsell tillatelse til tilknytning til offentlig VA-nett via privat ledningsnett» og videre at «det må tinglyses avtale som sikrer rett til beliggenhet for private VA-ledninger som blir liggende over annen manns grunn».

Klageren mener den manglende tilgangen til vann og avløp har medført betydelig merarbeid og vil utgjøre en betydelig merkostnad.

Hva gjelder klagerens merarbeid viserklageren til at han har måttet gå i dialog med naboene for å få erklæringer. Hva gjelder merkostnader, må klageren betale to av eierne av det private ledningsnettet 20 000 kroner hver for å få lov til å koble seg på. Videre har klageren forpliktet seg til å utbedre deler av nettet. Klageren har overfor en nabo vært nødt til å forplikte seg til å legge om eksisterende ledningsnett for egen regning. Kostnadene er anslått til 200 000 kroner. I tillegg kommer det tinglysningsgebyrer på 4 644 kroner og utgifter til byggekonsulenten som har hatt korrespondanse med kommunen på vegne av klageren.

Forutsetningene fastsatt i delingstillatelsen av 15. juni 2007 var ikke fulgt opp av selgeren og klageren mener eiendommen lider av en forskriftsmangel. Klageren påpeker at en eiendom skal være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov som gjaldt da avtalen ble inngått.

Etter klagerens oppfatning må innklagedes opptreden vurderes etter eiendomsmeglingsloven § 3-1, § 3-6 og § 3-7.

Klageren mener at opplysningene vedrørende vann- og avløp i prospektet ikke kan forstås på annen måte enn at forholdet var avklart og brakt i orden. Et felles vedlikeholdsansvar med naboer forutsetter at det er gitt sedvanlige erklæringer. Klageren mener derfor at det foreligger uriktige opplysninger. Opplysningen om «erklæring om tinglyst VA» forsterker dette og klageren nevner at erklæringen kun gir eieren av den opprinnelige eiendommen rett til å ha ledninger med kummer på den fradelte eiendommen. Når denne opplysningen er oppgitt som en rettighet i prospektet, er opplysningen i beste fall misvisendeog egnet til å forlede.

Klageren mener innklagede bør innhente og kontrollere grunnleggende rettigheter som vei, vann og avløp fullt ut etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 (1) nr. 4. Klageren mener en eiendomsmegler i sin alminnelighet bør sørge for at opplysninger gitt av selgeren blir verifisert.

Klageren mener innklagede på dette grunnlaget har handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved å markedsføre eiendommen som om forholdet til vann og avløp var godskjent. Klagerne mener det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom klagerens tap og forsømmelsen. Klageren oppgir størrelsen på sitt tap til cirka 250 000 kroner.

Klageren anmoder om at Reklamasjonsnemnda konkluderer med at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og at han er erstatningsansvarlig overfor klageren.

Innklagede anfører:

Aksept av bud skjedde 22. august 2007 og overtakelse var 1. oktober 2007.

På befaringsdagen ble det gjennomgått hvorvidt det lå vann/kloakk og om det var adkomst til tomten. Det ble fortalt og påvist vei, vann og kloakk ved grensen av tomten fra begge selgere.

Under punktet vann/avløp i prospektet står det «private ledninger frem til offentlig nett. Felles vedlikeholdsansvar med naboer (vei/ledingsnett)». Innklagede påpeker at kostnader ved tilkobling til ledningsnettet alltid er en kostnad både for private og offentlige ledninger. Kommunen der klageren kjøpte tomta, tar for eksempel tilkoblingsavgifter fra 25 000 kroner til 70 000 kroner avhengig av soner. Private skal naturligvis også ha for sine tidligere investeringer/nedlegging av ledningsnett på lik linje med kommunen. Ifølge innklagede er dette helt vanlig. At kostnaden ligger på 40 000 kroner er ifølge innklagede ikke å anse som urimelig. Når det gjelder dimensjoner på det private ledningsnettet, så har disse opplysningene fremkommet gjennom de private i nabolaget hvor de har erfart liten kapasitet og problemer. Innklagede mener dette er opplysninger innklagede ikke kunne fanget opp med mindre det ble foretatt en spørrerunde i nabolaget. Innlagede påpeker at dette ikke er vanlig prosedyre ved salg av tomter. Hvorvidt selgeren hadde kjennskap til dette vet ikke innklagede, men det må etter innklagedes skjønn eventuelt kunne tolkes som en skjult mangel.

Innklagede påpeker at det er broren til klageren som har stått for all kontakt ved kjøpet. Han har i etterkant nevnt at han kjøper tomter for utvikling og ellers driver med kjøp og salg av eiendom. Han har vist stor interesse for andre tomter innklagede har hatt for salg og har forespurt om provisjon ved videresalg av en prosjektbolig på tomten som nå klages på. Etter innklagedes oppfatning er han en erfaren mann som helt klart burde visst at det koster å koble seg til ledningsnettet, både offentlig og privat.

Klageren nevner en tinglyst erklæring som det vises til i prospektet. Innklagede påpeker det var tinglyst en erklæring som hefter på den solgte eiendommen. Det vil si at det ikke var en rettighet. I prospektet fremgår det av andre setning at «det ikke er andre servitutter/heftelser registrert på denne eiendom». Innklagede påpeker at innsynsrett er gitt i klartekst og at dette ikke kan mistolkes.

Etter innklagedes forståelse krever alle delesaker at det er adkomst, vann og kloakk før endelig godkjenning. På salgstidspunktet var tomta fradelt og tinglyst med eget gårds- og bruksnummer og var å oppfatte slik selgeren fortalte, altså med godkjent fradeling med vann og kloakk til grensen.

Innklagede innhentet kartgrunnlag og planbestemmelser fra kommunens egen side for slike opplysninger. Det ble også innhentet grunnboksutskrift på eiendommen. Det er kun den tinglyste heftelsen som fremkommer. Prospektet er videre godkjent av selgeren.

Innklagede opplyser om at klageren nektet overtakelse aveiendommen av ingen spesiell grunn utover anger. Etter mye frem og tilbake lot selgeren eiendommen gå for 25 000 kroner mindre for å få klageren til å stå ved sin avtale. Innklagede mener dette er et forhold mellom kjøper og selger.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerens formål med kjøpet var å oppføre en enebolig til egen bruk. Det foreligger nå tillatelse til dette. Klageren mener at innklagedes anførsler vedrørende klagerens bror fremstår som et forsøk på ansvarsfraskrivelse.

Klageren var kjent med kostnadene ved tilkobling til det offentlige VA-nettet til kommunen. Klageren har betalt
112 817,50 kroner til dette.

Klageren mener spørsmålet i denne saken er om klageren, på grunnlag av innklagedes skriftlige og muntlige opplysninger hadde grunn til å tro at tilknytningsavgiften var den vesentligste utgiften som ville påløpe i anledning etablering av vann og avløp til eiendommen. Altså om innklagedes opplysninger ga grunnlag for å mene at man hadde avklart forholdet til vann og avløp med naboene (slik som forutsatt i delingssaken).

Klageren mener det ikke foreligger grunnlag for å opplyse om felles vedlikeholdsansvar om dette ikke på forhånd er avklart. Klageren mener det derfor lå en uriktig opplysning som var egnet til å forlede. Når innklagede i tillegg opplyser muntlig om at dette er avklart, kan ikke klageren se annet et at innklagede har handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren presiserer at det ikke er grunnlag for å mene at innklagede har handlet med forsett eller vært bevisst uaktsom.

Etter klagerens oppfatning kunne innklagede ha avklart spørsmålet slik at det ble tatt et utrykkelig forbehold. En telefon til kommunen eller et søk i grunnboka ville vært tilstrekkelig. Klageren mener dette må kunne forventes av en profesjonell part.

Klageren påpeker at det synes å være vanlig å ta forbehold der dette er aktuelt. Ifølge klageren gjøres man da spesielt oppmerksom på at delings- eller byggingstillatelse forutsetter tilkobling til vann og avløp via privat ledningsnett og at dette ikke er avklart.

Klageren bekrefter at han ønsket å tre ut av avtalen på grunn av den totale kostnadsrammen på prosjektet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at han aldri har snakket med klageren bortsett fra aksept av bud og kontraktsmøte. Klagerens bror har ordnet alt i forkant, under handelen og nå i etterkant. Innklagede mener klageren har hatt bistand fra en profesjonell og at dette er av relevans for saken.

Innklagede påpeker at kommunen har rett til å kreve dekket inn tidligere nedlagte kostnader i forbindelse med vann og kloakk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feil eller manglende opplysninger om vann og kloakk.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Reklamasjonsnemnda behandler bare klage mot eiendomsmegler. Påstand om at eiendommen lider av en mangel gjelder forholdet mellom kjøper og selger, og faller utenfor det Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om kjøperen har rett til å heve avtalen med selgeren.

I og med at eiendommen var oppmålt, fradelt og tinglyst, var det ikke grunnlag for megleren til å gjøre ytterligere undersøkelser mht. om eventuelle betingelser knyttet til fradelingen var oppfylt. God meglerskikk tilsier imidlertid at det gis opplysninger om at tilknytning til det private anlegget ville utløse krav på tilknytningsavgift til eierne av det private anlegget. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at slike opplysninger er gitt i denne saken. Innklagedes forsømmelse er ikke av en slik art at den utløser erstatningsansvar,jf. Rt. 1995.1350.

Klageren anfører at punktet om «erklæring om tinglyst VA» i salgsoppgaven er angitt som en rettighet, og at dette er misvisende. Reklamasjonsnemnda bemerker at opplysningen om erklæringen er angitt under punktet «Rettigheter/ servitutter» og at dette ikke kan anses for å være misvisende.

Konklusjon:

Innklagede har forsømt seg ved ikke å gi opplysninger om tilknytningsavgiften. Denne forsømmelsen utløser ikke krav på erstatning.