RFE-2022-024
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Stovner
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I september 2021 kjøpte klageren en rekkehusleilighet som innklagede formidlet for 3 750 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 3 900 000 kroner. Seksjonen har to boder, hvorav den ene viste seg å hverken være byggemeldt eller lovlig oppført. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å unnlate å gjøre nærmere undersøkelser hos kommunen hva gjelder lovligheten av boden. Videre om det gir grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 100 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte 8. september 2021 en rekkehusleilighet med to boder. Det ene var en bod på 7,5 kvm (hovedboden), og det andre en smal bod på 4 kvm. Da klageren skulle søke om bruksendring av hovedboden, oppdaget han at den andre boden ikke var byggemeldt og lovlig oppført. Det fremgikk ingenting om dette i salgsoppgaven.
En av grunnene til at klageren kjøpte denne boligen var at den hadde to tilgjengelige rom som kunne brukes som soverom. I flere samtaler med megleren under kjøpsprosessen har klageren vektlagt viktigheten av å få rommet godkjent som soverom. Meglerens tilbakemelding var at dette ikke ville være noe problem, og at det bare var å sende inn en forenklet bruksendring til kommunen. Megleren opplyste også om en tilsvarende leilighet i sameiet som var blitt markedsført og solgt som en treroms. Dette viste seg også å være uriktige opplysninger, da denne leiligheten egentlig var en toroms.
Styrelederen i sameiet har bekreftet at boden på 4 kvm ikke er en del av klagerens seksjon. Både selgeren, og megleren som hans medhjelper, har derfor gitt uriktige opplysninger om eiendommens areal. Klageren har gitt en annen megler i oppdrag å vurdere eiendommens verditap som følge av arealsvikten. Megleren har vurdert tapet til å være på 100 000 kroner, noe som utgjør 2,66 prosent av kjøpesummen. Klageren krever dette tapet erstattet av innklagede.
Klageren har ikke fått de opplysninger han kunne regne med å få, og som ville ha virket inn på avtalen som ble inngått. Det er her tale om informasjon som enkelt kunne vært innhentet fra kommunen, noe megleren måtte være klar over. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke undersøke forholdene rundt boden nærmere, og videreformidle disse opplysningene til klageren.
I tillegg har megleren satt feil prisantydning på leiligheten.
Innklagede har i hovedsak anført:
Bod og lovlighetsmangler
På side 45 i salgsoppgaven fremgikk det blant annet følgende:
«Boligen har gjort noen endringer i henhold til godkjent seksjonering. (…) Opprinnelig inngangsparti og utvendig bod er adskilt på tegningene, dette er sammenslått i dag og er ikke byggemeldt med endringene som er gjort.»
Her var det også opplyst om andre avvik, slik som at rommet ved inngangspartiet er en bod og dermed ikke godkjent som oppholdsrom. Klageren fikk dermed før avtaleinngåelsen opplysninger om forhold som gjorde det klart påregnelig med betydelige tiltak, herunder lovlighetsmangler knyttet til delen av boligen som klagen omhandler. Dette er utvilsomt opplysninger som er betydelig prisdempende. Innklagede kan ikke se at det opplyste avviker fra de faktiske forhold, og i alle tilfeller ikke på en måte som innebærer et økonomisk tap for klageren.
Opplysninger i tråd med nevnte utdrag fra salgsoppgaven fremgikk også av kjøpekontrakten. Det stod her at selgeren ikke påtar seg noe ansvar for å få det godkjent i senere tid. Også dette underbygger at klageren aksepterte at det forelå lovlighetsmangler, og at han med dette påtok seg det fulle og hele ansvaret.
Prinsipalt anføres det at megleren har handlet i tråd med god meglerskikk. Subsidiært anføres det at megleren har handlet innenfor det spillerom som er tillatt før det regnes som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Rt-1995-1350. Innklagede kan uansett ikke se at det foreligger noe økonomisk tap for klageren.
Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Påstand om referansesalg og feil prisantydning
Klageren påstår at det ble gitt feil opplysninger rundt et referansesalg. Det er flere uklarheter rundt de nevnte påstandene, og det foreligger ikke nok informasjon til at innklagede kan ta stilling til disse. Det er blant annet uklart hva klageren sikter til, og forholdene er ikke nærmere dokumentert. Klageren har heller ikke fulgt opp påstandene med noen ytterligere forklaring, slik det er gjort med de øvrige forholdene i klagen. Påstandene bestrides.
Megler har ikke gitt opplysninger om at bruksendring kun er en formalitet
Det bestrides at megleren skal ha opplyst at bruksendring bare er en formalitet. Det megleren har gitt av opplysninger om den aktuelle delen av boligen fremgår på side 45 i salgsoppgaven og i kjøpekontrakten. Det at opplysningene ble gjentatt i kjøpekontrakten, tilsier at megler har vært konsekvent under hele salgsprosessen når det gjelder hvilke opplysninger som er gitt.
Påstand om arealavvik
Arealet oppgitt av takstmann var basert på den faktiske bruken på oppmålingstidspunktet. Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon som tilsier et avvik mellom det opplyste i tilstandsrapporten og den faktiske bruken.
Opplysninger om boligens areal ble gitt i salgsdokumentasjonen, og må sees i den konteksten. Innklagede kan ikke se at det foreligger et avvik mellom opplysningene som ble gitt før avtaleinngåelsen og den faktiske situasjonen. Subsidiært er det ikke er et avvik som innebærer noe økonomisk tap for klageren.
Nivået på en eventuell erstatning er udokumentert
Innklagede mener prinsipalt at det ikke er grunnlag for erstatning.
Subsidiært bestrides erstatningskravets størrelse. Det er i verdivurderingen fremlagt av klageren lagt til grunn et verdiminus på 25 000 kroner pr. kvadratmeter uten nærmere begrunnelse. Klageren har heller ikke på annen måte sannsynliggjort et verditap på slikt størrelsesnivå. Følgelig kan verdivurderingen ikke legges til grunn som dokumentasjon for størrelsen på et eventuelt tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke førte frem.
Nemnda nevner først at det står påstand mot påstand om hva megler skal ha sagt om muligheten til å få et rom godkjent som soverom, og at megler skal ha sagt at dette ikke var noe problem. Dette er noe nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling.
Det sentrale spørsmålet er følgelig om det i salgsoppgaven ble gitt tilstrekkelig informasjon om de bygningsmessige endringene som var gjort, og som ikke var byggemeldt.
Innklagede har vist til informasjonen som fremgår på side 45 i salgsoppgaven, hvor det fremgår under avsnittet «Diverse»:
«Boligen har gjort noen endringer i henhold til godkjent seksjonering. Badet er noe forstørret/ slått sammen med toalett rom. Rom ved inngangsparti er godkjent som bod (tilleggsdel) dette er ikke godkjent oppholdsrom (varig opphold). Opprinnelig inngangsparti og utvendig bod er adskilt på tegningene, dette er sammenslått i dag og er ikke byggemeldt med endringene som er gjort.
For å få «innredet rom» godkjent som soverom, må det søkes om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.»
Begge boder er i dag en del av bygningsmassen. Nemnda finner at megler i salgsoppgaven i utgangspunktet har gitt tilstrekkelige opplysninger om at opprinnelig inngangsparti og utvendig bod er sammenslått, men ikke byggemeldt. Spørsmålet er om megler i tillegg skulle uttrykkelig opplyst at den lille boden, som ikke var der opprinnelig, er ulovlig oppført.
Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal, finner at megler har overholdt opplysningsplikten. Det fremgår klart av salgsoppgaven at det ved inngangspartiet var gjort bygningsmessige endringer som ikke var byggemeldt. Slik flertallet ser det, omfatter dette også den nye boden. Klageren fikk gjennom opplysningene i salgsoppgaven tilstrekkelig informasjon.
Sett i ettertid er det klart at det hadde vært en fordel om megler hadde opplyst uttrykkelig at den lille, nye boden ikke var godkjent.
Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, er av den oppfatning at megler ikke har overholdt opplysningsplikten i tilstrekkelig grad, jf. emgll. § 6-7 og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3. Mindretallet viser til at megler i informasjonen som ble inntatt på s. 45 i salgsoppgaven viser til at opprinnelig inngangsparti og utvendig bod er adskilt på tegningene, og at endringene som er gjort for å slå sammen dette ikke er byggemeldt. Mindretallet legger derfor til grunn at megler har kontrollert de opprinnelige bygningstegningene, hvor det også fremgår at den lille boden ikke er inntegnet. Etter mindretallets syn skulle megler for å oppfylle sin opplysningsplikt også spesifisert at den lille boden ikke fremkommer på de opprinnelige bygningstegningene, og tydeliggjort at også dette utgjør en endring i henhold til godkjent seksjonering. Dette er etter mindretallets syn særlig viktig all den tid megler ikke inntok de opprinnelige tegningene som vedlegg til salgsoppgaven. Det fremgår for øvrig av de opprinnelige bygningstegningene at det også er fjernet en mindre bod i det som opprinnelig var «entre», men som i dag er «gang» innenfor «entre», samt at det er fjernet en «vask». Dette er heller ikke presisert i salgsoppgaven.
Etter mindretallets syn har megler utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og mener derfor at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Mindretallet går ikke nærmere inn på den erstatningsrettslige vurderingen.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.