RFE 2022-038

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/Advokat Magnus Frøysaa (Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS)

 

Innklaget:                      Tønsberg og Re Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Tønsberg, Færder og Re), v/advokat Bjørge Skjeldestad (Tryg Forsikring)

 

Saken gjelder:               Brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i januar 2021. Leiligheten var i salgsoppgaven opplyst å ikke være godkjent som egen boenhet. Videre var det opplyst at kjøper selv måtte ta risikoen og ansvaret for å få godkjenning hos kommunen. Klageren hevder at han på visning fikk opplysninger fra megleren om at prosessen rundt godkjenning av hovedetasjen kun var en formalitet, og at leiligheten med enkle tiltak ville bli godkjent. Dette bestrider innklagede. Etter aksept av motbud fra selgeren tok klageren kontakt med styreleder. Der fikk han opplyst at det ikke var lov å flytte inn å bo i leiligheten. I tillegg til at arealbruken ikke var godkjent, manglet leiligheten brannsikring. Spørsmålet er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, samt om det er grunnlag for å tilkjenne erstatning. Klageren krever 287 000 kroner i erstatning.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren var sammen med sin kone og datter på visning i leiligheten i desember 2020. Leiligheten ble beskrevet som funksjonell og perfekt for en førstegangskjøper. Klageren hadde registrert at det i salgsoppgaven stod at kommunen vurderte seksjonen som en ulovlig etablert boenhet og spurte megleren hva det betydde. Han fikk da til svar at det kun var en ren formalitet å søke om godkjenning for hovedetasjen. Det ble sagt at det bare var å sette inn kjøkken så ville de få godkjenning. Det ble videre snakket om at loftetasjen ikke ville bli godkjent, grunnet lav takhøyde. Klageren spurte for å være på den sikre siden om det var noen risiko ved å kjøpe boligen og flytte inn. Til dette svarte megleren; «Hva er det verste som kan skje?» Han fortalte at leiligheten hadde vært bebodd uten at det hadde fått konsekvenser. I tillegg sa han at boligen hadde vært utleid. Noe som ble gjentatt da klageren spurte om leilighetens strømforbruk. Klageren opplyste til megleren at leiligheten var tenkt brukt av hans datter, og at hun i tilfelle ville flytte inn snarest. Megleren gjentok da at dette var uproblematisk, og at det bare var å starte prosessen med ombygging og godkjenning.

 

Med bakgrunn i opplysningene klageren fikk på visning, la han inn bud på 1 170 000 kroner 13. januar 2021. Budet ble avslått dagen etter og motbud på 1 200 000 kroner ble deretter akseptert av klageren.

 

Den 19. januar 2021 tok klageren kontakt med styreleder i sameie for å få informasjon vedrørende TV og internett. Styreleder ble forbauset over at boenheten var solgt. Hun fortalte at det ikke var lov å flytte inn og bo i leiligheten. I tillegg til at arealbruken ikke var godkjent, manglet leiligheten brannsikring. Styreleder fortalte videre at leiligheten ikke hadde vært bebodd på flere år. Dette var noe helt annet enn det megleren hadde sagt på visning.

 

Klageren tok kontakt med megleren og oppsummerte samtalen han hadde hatt med styrelederen. Han sa også at han ikke ville signere kjøpekontrakten, og at han ønsket å annullere kjøpet. Den 22. januar 2022 bekreftet megleren at selger kunne gå med på å annullere avtalen mot en kompensasjon. De avtalte et møte på meglerens kontor for å enes om formalitetene.

 

Da klageren kom til møtet, var ikke selger der. Megleren forklarte at selger likevel ikke aksepterte å annullere kjøpet. Klageren konfronterte megleren med opplysningene han hadde gitt på visning, om at det bare var å sette inn et tekjøkken og kasse inn rørene. Megleren var usikker og svarte avvikende. Da megleren forstod at det ikke var mulig å få til en løsning mellom partene, forholdt han seg passiv og ble fraværende i den videre prosessen. Klageren var tvunget til å søke juridisk bistand hos advokat.

 

Klageren ble sittende igjen med en avtale om kjøp av leilighet som datteren ikke kunne bo i. Det var ingen hjelp å få hverken fra megleren eller foretaket. Klageren måtte selv ta kontakt med selger. Selger fastholdt avtalen og var klar på at megleren var informert om forholdene. Dersom megleren hadde gitt andre opplysninger, var ikke selger ansvarlig for det. Det lyktes til slutt å fri seg fra avtalen med selger mot å betale 150 000 kroner.

 

Megler plikter å gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene ikke utsettes for uakseptabel risiko, jf. Rt-2012-335, Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, side 231-233. Megleren gav forsettlig uriktige opplysninger da han uttalte seg om kommunens saksbehandling for godkjenning, samt da han ga uriktige opplysninger om bruken av leiligheten. Disse opplysningene var avgjørende for klagerens beslutning om å kjøpe leiligheten.

 

Forholdet innebærer også et brudd på Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 5 Rådgivning: «Medlemmer skal ikke gi råd og anbefalinger om forhold eller på områder som de ikke behersker. Hvis vedkommende ikke er sakkyndig innenfor et fagområde, bør han ikke uttale seg, men henvise til spesialister». I dette tilfelle gjorde megleren det motsatte. Han uttalte seg om forhold han ikke hadde kunnskap om, samt kom med salgsmotiverende opplysninger som var uriktige.

 

Megleren må videre si ifra dersom han skjønner at kjøperens planlagte bruk vil være i strid med de regler som gjelder for eiendommen, jf. Rt-1995-1350.

 

Megleren burde gjort nærmere undersøkelser som ville avdekket at leiligheten manglet brannsikring og opplyst klageren om dette. Videre burde han undersøkt med kommunen om det var muligheter for å få leiligheten godkjent. Kravet i eiendomsmeglingsloven § 6-3 innebærer blant annet at dersom bestemmelsene i en kjøpsavtale utgjør en særlig risiko for en av partene, må megleren gjøre partene oppmerksomme på dette og forklare hvilke konsekvenser det kan få å signere en slik avtale.

 

Da det etter salget ikke lyktes megleren å få til en avtale med selger, distanserte han seg. Meglerforetaket forholdt seg passive og ønsket ikke å bidra til noen som helst løsning.

Innklagede har ikke oppfylt sin omsorgs- undersøkelses- og/eller informasjonsplikt. De har opptrådt på en måte som utad svekker tilliten og respekten for bransjen.

 

Hadde megleren gitt klageren riktige opplysninger om leiligheten, og kommet med adekvat informasjon om risikoen ved å kjøpe leiligheten, ville ikke klageren ha havnet i denne situasjonen. Meglernes håndtering av oppdraget var en avgjørende faktor i årsaksbildet som ledet til klagerens økonomiske tap. Klageren måtte betale 150 000 kroner for å komme seg ut av kontrakten. I tillegg har han betalt 137 000 kroner i advokatbistand. Dette er kostnader han ikke ville ha hatt dersom meglerne hadde utført oppdraget i samsvar med loven og Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler. Klagerens økonomiske tap på til sammen 287 000 kroner kreves erstattet av innklagede.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble gitt meget klar og utvetydig informasjon i salgsdokumentasjonen om at denne leiligheten, ikke var godkjent som egen boenhet.

 

Følgende fremgikk allerede på forsiden av salgsoppgaven:

 

«[…] kommune vurderer seksjonen som en ulovlig etablert boenhet»

 

Under kapittelet Standard, stod det videre:

 

«Det presiseres at eierseksjonen ikke er godkjent boenhet/bolig. Kjøper tar det fulle ansvaret og risikoen ved dette og må selv ta ansvar for å få godkjent dette hos kommunen. Det gis ingen garantier for at slik godkjennelse vil gis.»

 

Videre stod det på samme side:

 

«Soverom: Eierseksjonene har to romslige soverom med god plass til seng og tilhørende møblement. Hovedsoverommet ligger i andre etasje i eierseksjonen med godt plass til garderobeløsning. Disse må anses som ikke godkjente da leiligheten ikke er godkjent boenhet»

 

Videre var det igjen presisert følgende:

 

«Det presiseres at eierseksjonen ikke er godkjent boenhet/bolig. Kjøper tar det fulle ansvaret og risikoen ved dette og må selv ta ansvar for å få godkjent dette hos kommunen. Det gis ingen garantier for at slik godkjennelse vil gis»

 

I selgers egenerklæring stod det følgende:

 

«Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen? Hvis ja, beskrivelse:

Seksjonert leilighet, men ikke godkjent.

Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Hvis ja, beskrivelse: Seksjonert leilighet, men ikke godkjent.»

 

Ut fra den skriftlige informasjonen som ble gitt, var det altså klart at denne leiligheten ikke var godkjent hos kommunen. Etter å ha forhandlet seg ut av kjøpsavtalen ved å betale         150 000 kroner til selger, snudde klageren seg mot eiendomsmegler med krav. Det ble fremsatt en rekke påstander om hva eiendomsmegleren skal ha sagt på visningen. Eiendomsmegleren har respondert slik på klagerens versjon i en skriftlig erklæring:

 

«Jeg husker ikke vår fulle og hele samtale ord for ord. Det jeg kan si er at jeg var ekstremt opptatt av at alle interesser fullt og helt skulle forså at dette ikke var en leilighet som kunne bli eller var godkjent for varlig opphold. Hva kjøper har opplevd og forstått/påstår – kan jeg derfor ikke besvare på annet grunnlag enn at jeg ikke ord for ord kan motsi påstanden, men det er urimelig for meg å bli anklaget for å ha fart med usannheter på visningen – særlig satt i sammenheng med hvor viktig det var for meg å finne en kjøper som ville forstå hva de kjøpte grunnet objektets tilstand. Som kjøper her selv sier og slik jeg oppfattet han var det ikke noen tvil for meg at han forstod dette fullt og helt – styreleders uttalelser er ikke gitt til oss verken før, underveis eller i etterkant av salget (noe som er beklagelig). Min opplevelse

var at kjøper burde ha og hadde forstått salgets detaljer. Salgsoppgaven er helt tydelig på dette og han skriver også selv at han har lest og forstått den. Dessverre blir dette derfor påstand mot påstand.»

 

Som det fremgår var eiendomsmegleren i kontakt med styrelederen forut for salget, uten at styrelederen formidlet det som nå påstås av klageren.

 

Megler har etter loven plikt til å gi skriftlige opplysninger om forhold rundt ferdigattest og fremskaffe opplysninger som kjøper har «grunn til å regne med å få», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Kravet til «god meglerskikk» tilsier at opplysninger skal gis på en klar og forståelig måte, slik at kjøperen har mulighet til å oppdage opplysningen og forstå hva opplysningen innebærer.

 

Ved dette salget oppfylte megleren sine plikter etter loven. Den skriftlige informasjonen i salgsoppgaven var helt klar på at denne leiligheten ikke var godkjent hos kommunen. Meglerne presiserte at det var kjøper som hadde risikoen for å få leiligheten godkjent og det ble opplyst at det ikke var noen garanti for at kommunen ville gi slik godkjennelse. Klageren fikk da gjennom den skriftlige informasjonen klare opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent, og at dette var kjøpers risiko. Opplysningene ble formidlet på en tilstrekkelig klar og tydelig måte.

 

Klageren har i ettertid fremmet flere påstander om at eiendomsmegler skal ha kommet med opplysninger på visningen som innebar at han trodde at det var en formalitet å få godkjent leiligheten hos kommunen. Eiendomsmegleren bestrider at han skal ha uttalt dette.

 

Klageren fikk skriftlig informasjon om at leiligheten ikke var godkjent, og at det ikke var noen garanti for at kommunen ville godkjenne den. Klageren hevder så i ettertid at megleren skal ha uttalt at å få godkjenning kun var en formalitet – noe megleren bestrider – men at dette da angivelig gjorde at klageren valgte å ta risikoen og kjøpe leiligheten.

 

Etter innklagedes syn kan ikke en kjøper ved en slik opptreden velte risikoen over på eiendomsmegleren. Det fremgikk klart av den skriftlige dokumentasjonen at det å søke godkjennelse hos kommunen var kjøpers risiko. Denne risikoen kan ikke overføres til eiendomsmegleren med en påstand om hva megleren skal ha sagt på visning. Det er klageren som har bevisbyrden for sine påstander. Selv om eiendomsmegleren skulle ha uttalt at han mente at det bare var en formalitet å få leiligheten godkjent, var det fortsatt kjøperen som hadde risikoen for kommunenes endelige standpunkt. Dersom klageren ville overføre risikoen for at leiligheten ble godkjent på selgeren eller megleren, måtte han ha sørget for å få dette bekreftet skriftlig. For øvrig har eiendomsmeglere kunnskap om at det å få søkt eierseksjoner godkjent i ettertid, kan være vanskelig. Det har derfor formodningen mot seg at megleren skal ha uttalt at dette bare var en formalitet.

 

Megleren har ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt i denne saken. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Videre bestrides det uansett at klageren har lidt et økonomisk tap som står i årsakssammenheng med en eventuell feil fra meglerens side.

 

Innklagede kan ikke ta ansvar for at klageren selv valgte å betale 150 000 kroner til selgeren for å komme seg ut av kjøpsavtalen. Dersom det var skjedd en feil fra eiendomsmeglerens side, ville selgeren ha svart for denne feilen iht. kontraktsmedhjelperansvaret, og kjøperen kunne da ha gjort mangelbeføyelser gjeldende mot selgeren. At klageren valgte å betale kompensasjon til selgeren for å komme seg ut av avtalen, viser at klageren selv innså at salgsdokumentasjonen var tydelig på at denne leiligheten ikke var godkjent.

 

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

 

«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

 

Når det gjelder informasjon om at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet, var det gitt tilstrekkelige opplysninger om dette i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Spørsmålet er imidlertid om megler forut for salget muntlig ga klageren informasjon om at det bare var en formalitet å få godkjenning for hovedetasjen. Her står det påstand mot påstand, og saken reiser derfor bevisspørsmål som ikke kan forsvarlig avgjøres ved nemndas skriftlige saksbehandling. Her vil det være nødvendig med muntlige forklaringer fra klageren, megler og eventuelle vitner.

Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Slik bevissituasjonen er i denne saken, finner nemnda at saken må avvises i medhold av vedtektene punkt 5.1 bokstav e).

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.