RFE-2022-148
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Follo Eiendomsmegling AS (Attentus Eiendomsmegling AS avd. Ski), v/advokat Olav Martin Jentoft jr. (Advokatene Smith, Jentoft & Co)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 30. juni 2020 kjøpte klageren en eierseksjon formidlet gjennom innklagede foretak. Sameiets vedtekter var vedlagt salgsoppgaven, som opplyste om at det var etablert to handicap-parkeringsplasser i sameiets kjeller. Etter kjøpet viste det seg at disse parkeringsplassene var solgt og dermed utilgjengelige for klageren som var forflytningshemmet. Spørsmålet i saken er om megleren, ved å tilbakeholde opplysninger om at parkeringsplassene ikke ville være tilgjengelig for klageren, har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt herunder i strid med god meglerskikk. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Leiligheten tilhører et sameie som ble etablert i 2018. Siden alle boligsameier etter
- januar 2018 er pålagt å ha handicap-parkeringsplasser (HC-plasser), ble det fastslått følgende under § 15 i sameiets vedtekter av 3. august 2018:
«I sameiets kjeller er det etablert to HC-plasser i henhold til kommunenes krav. Disse HC-plassene er forbeholdt beboere med rett til slik plass utstedt av kommunen.»
I vedtektene står det også at seksjonen som inneholder HC-plassene, utgjør en egen enhet. Videre fremgår det at kostnadene knyttet til enheten skal bæres av brukerne.
Sameiets første årsmøte ble avholdt 6. august 2018. Under møtet ble det valgt inn styremedlemmer og vedtektene ble gjennomgått. Leilighetene ble overdratt til eierne i slutten av august.
Den 12. november 2018 ble sameiets HC-plasser tinglyst på to styremedlemmer. Det vil si at handicappede ikke hadde tilgang til HC-plassene. Det ble ikke opplyst om tinglysingen hverken i salgsoppgaven eller i årsmøtepapirene. Kommunen var ikke involvert, og det var heller ikke kjent for de øvrige seksjonseierne, herunder selgeren. Det var kun innklagede, styret og utbyggeren som visste om tinglysningen.
Klageren har ikke på noe tidspunkt forsøkt å gi inntrykk av at hun kjøpte leiligheten som nybygg i 2018, slik som innklagede påstår. Da vedtektene ble vedtatt på nytt i april 2020 ble de ikke endret, og de var således nylig vedtatt da klageren kjøpte leiligheten i juni 2020.
I sameiet eksisterer det ikke ordinære parkeringsplasser, og klageren har aldri trodd at hun kjøpte en leilighet med parkeringsplass. Alle beboere har mulighet til å leie parkeringsplass i et parkeringshus. Utbyggeren fikk rammetillatelse for utbygging med dispensasjon fra kravet om ordinære parkeringsplasser. Kommunen krevde imidlertid at det i henhold til gjeldende lovverk ble etablert to HC-plasser i sameiets kjeller.
Ansvarsgrunnlag
Det foreligger brudd på god meglerskikk ved at megleren har tilbakeholdt en viktig opplysning. Klageren kunne ikke på noen måte tilegnet seg informasjonen eller forstått at hun kjøpte en leilighet uten mulighet for HC-plass. Klageren leste vedtektene og stolte på det som stod der.
Det ville fremgått av grunnboken at de to HC-plassene var overført vederlagsfritt til to styremedlemmer 27. november 2018. Overføringen skjedde dermed etter vedtektene ble vedtatt. Overføringen ble ikke omtalt i årsmøteprotokollen, og de andre seksjonseierne hadde ikke kjennskap til den. Megleren skulle imidlertid ha innhentet opplysninger om overføringen i forbindelse med salget, og han skulle gjort klageren kjent med dette.
Ettersom klageren er forflytningshemmet, skulle megleren gjort henne særskilt oppmerksom på at det ikke var tilgjengelige HC-plasser i sameiets kjeller. Klageren er nå eier av en leilighet hun aldri kan flytte til. I forbindelse med kontraktsmøte parkerte klageren omtrent på trappa til innklagedes kontor. Det var dermed ingen tvil om at hun hadde store problemer med å bevege seg. Ettersom megleren visste at sameiets HC-plasser var solgt, har han tilbakeholdt opplysninger som klageren burde vært informert om. Dersom megleren hadde opplyst om at HC-plassene var solgt og dermed utilgjengelige for handicappede, ville forutsetningen for kjøp ikke vært til stede.
Meglerens uttalelser om at HC-plassene tilhører to konkrete leiligheter er uriktig.
HC-plassene utgjør egne seksjoner, og de ble overdratt flere måneder etter at leilighetene ble overdratt.
Siden det ikke er noen av leilighetene i sameiet som har parkeringsplass, bruker innklagede bytteordning som et argument for å avskjære handicappede fra HC-plassene.
Eierseksjonsloven gjelder for boligsameier, men vedtekter er tilpasset det enkelte sameie. I eierseksjonsloven § 26 andre ledd fremgår følgende:
«Sameiet må i sine vedtekter, gjennom en bytteordning eller på annen måte, sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelig for disse.»
Sameiets vedtekter angående HC-plasser var etter bestemmelsens ordlyd organisert på «annen måte». Bakgrunnen for dette var at alle funksjonsfriske skulle parkere i parkeringshuset, mens handicappede beboere skulle ha tilgang til HC-plasser i sameiets kjeller. Formålet med paragrafen var altså å sikre at handicappede skal kunne disponere slike plasser.
I e-post sendt 10. mai 2022 uttrykker innklagede at den foreliggende saken er mellom klageren og selgeren. Siden selgeren ikke visste noe om forholdet, er denne påstanden usaklig. Innklagedes forklaringer er tilpasset det utbyggeren og sameiets styre ønsker å formidle.
Årsakssammenheng
Klageren kjøpte leiligheten med vedtekter som tilfredsstilte lovens krav til HC-plasser. I vedtektene er det ikke krav om bytteordning. Lovens krav innebærer at man har parkeringstillatelse for forflytningshemmede av kommunen. Dersom det var flere enn to beboere som hadde rett på HC-plass, skulle det foretas en loddtrekning. Bruk av HC-plass gjelder kun så lenge man har rett til en slik plass. Klageren ville således fått tilgang på en slik plass på et eller annet tidspunkt.
Økonomisk tap
Klageren kjøpte leilighet med HC-plass i kjelleren. Til tross for lovpålagt krav om HC-plass, vil en slik plass være utilgjengelig for leiligheten når klageren skal selge. Det er vanskelig å anslå verditapet, samt hva det vil utgjøre uten rett til lovpålagt HC-plass. Dette må vurderes skjønnsmessig.
Når det kommer til det faktiske tapet klageren har lidt, utgjør dette 100 000 kroner i form av utgifter til megleren ved salg av leiligheten, samt 86 372 kroner i form av dokumentavgift og påløpende kostnader ved gebyrer av kjøp i 2020. Klageren har kjøpt en leilighet hun ikke kan benytte, og som ikke hadde blitt anskaffet dersom megleren ved salget hadde opplyst om de faktiske forhold.
I tillegg til verditapet ved salg av leiligheten, utgjør klagerens samlede tap 186 372 kroner som kreves erstattet av innklagede.
Det vil være urimelig om klageren blir økonomisk skadelidende på grunn av hjemmelsoverføringen som er gjort for å frata handicappede beboere muligheten til å parkere på HC-plasser.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren søker å skape et inntrykk av at hun kjøpte leiligheten av utbyggeren. I den forbindelse presiseres det at klageren ervervet seksjonen ved et såkalt andregangskjøp. Det vil si at hun ikke kjøpte seksjonen fra utbyggeren, men fra en privatperson som tidligere hadde kjøpt seksjonen som nybygg.
Det er hvilke opplysninger klageren mottok da hun kjøpte seksjonen, som er relevant for saken.
Seksjonen som klageren kjøpte, hadde ingen parkering. Det var ikke inntatt opplysninger om parkering i salgsoppgaven utover vedtektene som opplyste om fordeling av kostnader for selve parkeringsseksjonen. Det henvises i den forbindelse til § 7.1.2 i sameiets vedtekter, som var vedlagt salgsoppgaven.
Bytteretten som klageren refererer til, er nettopp en bytterett som fordrer at klageren hadde en ordinær parkeringsplass som hun kunne bytte i en HC-plass. Siden klageren ikke hadde en ordinær parkeringsplass å bytte inn, faller hun uansett utenfor bytteretten. I tillegg bemerkes det at klageren ikke mottok opplysninger som kunne gi henne noen annen forventning om parkering.
På bakgrunn av det ovennevnte er det uklart for innklagede hvordan klageren ut fra vedtektene har utledet at hun kunne tilegne seg en HC-plass.
Meglere skal som kjent utføre megleroppdrag i henhold til normen for god meglerskikk. Det fremstår noe uklart om klageren mener å fremsette et erstatningskrav overfor megleren.
For at erstatningsansvar skal foreligge må vilkårene for erstatning være oppfylt. Vilkårene er kumulative, og det stilles krav til at det kan påvises ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og økonomisk tap.
Ansvarsgrunnlag
Seksjonen ble solgt uten parkeringsplass. Megleren har ikke gitt opplysninger som har skapt berettigede forventninger om en HC-plass. Megleren har således ikke utvist noen form for uaktsomhet og må således frifinnes for et eventuelt erstatningskrav.
Årsakssammenheng
Dersom det er utvist uaktsomhet, foreligger det uansett ikke årsakssammenheng. Ettersom klageren ikke hadde en ordinær parkeringsplass, vil hun ikke falle innunder en eventuell bytterett. I så måte er det ingen årsakssammenheng mellom den eventuelle uaktsomme handling og et eventuelt tap. Megleren må også på dette grunnlag frifinnes.
Økonomisk tap
Dersom kravet til ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng er oppfylt, stilles det i tillegg krav til at det er lidt et økonomisk tap. Klageren har anført at hun har lidt et tap, men innklagede kan ikke se at det er påvist noe tap eller fremlagt dokumentasjon i den sammenheng. Vilkåret om økonomisk tap er således ikke oppfylt.
Ingen av de erstatningsrettslige vilkår er oppfylt og klagen kan ikke tas til følge. Megleren må frifinnes for kravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren kjøpte denne leiligheten som et andregangskjøp. Det fremgikk klart av salgsoppgaven for hennes kjøp at det ikke var noen parkering tilknyttet leiligheten, og at parkeringsplass kunne leies av Europark i et parkeringshus. Da klageren ikke hadde parkeringsplass, ville hun heller ikke kunne benytte seg av bytteretten i eierseksjonsloven § 26 for å få tilgang til HC-plass. Det er ikke avgjørende at det i sameiets vedtekter var bestemt at sameiet disponerte to HC-plasser. En forutsetning for eventuelt ha rett til å benytte dem, er at eieren av seksjonen, som nevnt, i utgangspunktet har p-plass, noe som ikke er tilfelle for klagerens del.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.