RFE 2022-149
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Mads Strøm Mathisen
Advokatfirmaet Grindstad & Co
Innklaget: Stavlund AS
Saken gjelder: Arealavvik. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte fritidseiendom formidlet gjennom innklagede foretak med overtakelse
20. november 2018. Ved en kartforretning på naboens eiendom i 2021, ble det oppdaget at tomten var 146 kvm mindre enn opplyst i salgsoppgaven. Klageren hadde innrettet seg i henhold til de grensene og den tomtestørrelsen hun hadde fått opplyst om ved kjøpet, og hadde oppført et hønsehus, samt revet en flaggstang som nå viste seg å stå på naboens tomt. Spørsmålet er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke ha overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Samt om klageren har krav på erstatning for det økonomiske tapet hun er påført som følge av dette.
Klageren krever 30 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Tomtearealet ble i salgsoppgaven opplyst å være 1902 kvm. Denne arealangivelsen fremkommer flere steder i salgsoppgaven. Tilsvarende arealangivelse fremgår av takstrapporten. Høsten 2021 gjennomførte hyttenaboen oppmåling på egen tomt. Denne viste at klagerens tomt basert på en oppmålings- og skylddelingsforretning fra 9. desember 1960 bare var 1756 kvm, og dermed 146 kvm mindre enn klageren ble forespeilet da hun kjøpte eiendommen. Avviket utgjør 7,7 prosent.
Først på side 52 i salgsoppgaven er det inntatt informasjon som viser at eiendomsgrensene er usikre. Det var imidlertid på det rene at megler ikke innhentet skylddelingsforretningen som ville avdekket avviket. Arealet ble oppgitt uten forbehold og uten at det i salgsoppgaven for øvrig ble synliggjort at tomtens størrelse kunne være usikker.
Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven
§ 6-7. Megleren plikter å undersøke og opplyse tilstrekkelig og korrekt om tomtens «grunnarealer», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 5.
Det er ikke tilstrekkelig å basere seg på kommunens opplysninger. Megleren plikter å gjøre egne undersøkelser ved å innhente målebrev, jf. RG-1999-27, samt RFE-2017-115 hvor megleren hadde oppgitt tomtens areal basert på opplysninger i web-matrikkelen, uten å innhente skylddelingsforretning. Det ble heller ikke gjort oppmerksom på at eiendomsgrensene kunne være usikre.
Opplysningene megleren mottok fra kommunen gav han all mulig grunn til å gjøre nærmere undersøkelser av tomteareal og grenser. Megleren burde i dette tilfelle ha innhentet skyldelingsforretningen. Av den informasjonen megleren fikk fra kommunen, fremgikk det at eiendommens areal kunne være usikkert. Likevel ble arealet i salgsoppgaven oppgitt å være 1902 kvm, uten forbehold. Når opplysningene gis på denne måten må klageren kunne innrette seg i tillit til at megleren har gjort de nødvendige undersøkelsene, og at arealangvielsen i salgsoppgaven var oppgitt korrekt. Det foreligger brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren har krav på erstatning for det økonomiske tap hun er påført.
I tillit til meglerens arealangivelse oppførte klageren et hønsehus, som senere viste seg å stå på naboens tomt. I tillegg ble det fjernet en flaggstang som klageren trodde stod på egen tomt, men som etter oppmålingen viste seg å tilhøre naboen. Hønsehuset må fjernes og ny flaggstang settes opp. Kostnaden ved dette beløper seg til 30 000 kroner, som kreves erstattet av innklagede.
Innklagede viser i tilsvaret til at klageren også har påberopt arealavviket som en mangel overfor selger, og viser i forlengelsen av dette til selgerens forsikringsselskaps svar i brev av 8. februar 2022. Selskapet har på vegne av selger bestridt ansvar under henvisning til avhendingsloven § 3-3, idet det anføres at arealavviket ikke er vesentlig. Hvorvidt det foreligger en mangel etter avhendingsloven eller ikke, skal ikke nemnda ta stilling til, ettersom denne loven utelukkende regulerer avtaleforholdet mellom kjøper og selger.
Avhendingslovens regler om arealavvik kommer ikke til anvendelse hva gjelder klagers erstatningskrav mot megler. Megler er underlagt det ulovfestede profesjonsansvaret, og har etter klagerens oppfatning opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren deler ikke innklagedes synspunkt på at flaggstangens plassering er unaturlig dersom den skulle ha tilhørt eiendommen, samt at det er underlig at man ikke har konsultert naboeiendommen før man gikk til det skritt å fjerne flaggstangen. Klager har fjernet eksisterende flaggstang for å få plass til nettingtak for hønsegården. Ved fjerning av flaggstang og plassering av ny bebyggelse har klageren basert seg på det kartmaterialet som lå vedlagt salgsdokumentene, sammen med meglerens arealangivelse.
Megleren har åpenbart vært på tomten i forbindelse med salgsoppdraget og gjennomgått dokumentene som var vedlagt salgsoppgaven. Megleren har ikke avdekket at tomten avviker fra det opplyste. Da kan det heller ikke forventes at dette skal avdekkes av klageren. Innklagede ser ut til å mene at en del av tomten naturlig hører til nabotomten, og i så fall hadde meglerforetaket all mulig oppfordring til å gjøre ytterligere undersøkelser.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede formidlet at eiendommen hadde et tomteareal på 1902 kvm, i samsvar med den informasjonen de mottok fra kommunen. Eiendommen ble overtatt av klageren 30. november 2018. Selgeren tegnet eierskifteforsikring, og innklagede viser til at saken også er
fremmet overfor selgerens forsikringsselskap.
I svarbrev fra selskapet avvises ansvar i det arealavviket ikke utgjør en vesentlig mangel ved eiendommen i avhendingslovens forstand. Det vises til at avviket er lite, samt at det er gitt risikoopplysninger i salgsoppgaven som tilsier at avvik i oppgitt areal kan forekomme.
På side 52 i salgsoppgaven «Eiendomsopplysninger fra matrikkelen» fremkom det følgende;
«OBS! Plandataene er hentet fra kommunens digitale planregister. Disse kan inneholde småfeil og bør oppfattes som veiledende»
Dette er samsvar med det innklagede mener om tomtearealavvikets betydning og deres ansvar i denne sammenheng. Arealet som avviker, ligger på den mest uveisomme delen av tomten og sogner naturlig til naboeiendommen.
Etter innklagedes oppfatning er flaggstangen plassert veldig unaturlig dersom den skulle være en flaggstang tilhørende eiendommen. Den kan vanskelig oppfattes å tilhøre andre eiendommer enn hytta som ligger på naboeiendommen. Innklagede finner det underlig at klageren ikke har konsultert naboeiendommen før hun gikk til det skritt å fjerne flaggstangen. Om det også er slik at hun har plassert ny bebyggelse i dette området, burde det etter innklagedes mening på forhånd vært avklart med de berørte naboeiendommene.
Innklagede avviser ansvar.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt herunder krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda finner at megleren her ikke har overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 i forbindelse med tomtens areal. Det er på det rene at arealavviket utgjorde 146 kvm. eller 7,7 prosent. Det var i salgsoppgaven opplyst at eiendomsgrensene var usikre. Megler innhentet imidlertid ikke skylddelingsforretningen, og megler fremhevet heller ikke i salgsoppgaven at arealet kunne være usikkert.
Megler har vært erstatningsbetingende uaktsom. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Erstatningens størrelse må fastsettes skjønnsmessig. Klageren har krevd 30 000 kroner i erstatning, og nemnda finner beløpet passende og tilkjenner beløpet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Stavlund AS har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende tomtens areal og vært uaktsom. Meglerforetaket må betale 30 000 – trettitusen – kroner i erstatning til [klageren].