Klage nr:
204/08

Avgjort:
04.03.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger i annonseringen

Foretakets navn:
Din Eiendom AS, avd. VÃ¥gsbygd
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte bolig gjennom innklagede som eiendomsmegler.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren viser til at et avde tre soverommene i boligen har et vindu som er for lite til at det er godkjent som rømningsvei. Klageren påpeker at soverommet ble omtalt i salgsoppgaven under punktet «dette mener megler om eiendommen». Innklagedes saksbehandler skrev «I andre etasje er det 3 gode soverom.».

Klageren mener dette er feil og at boligen i realiteten har to soverom og en bod på 6 kvm. Klagerne mener innklagedes saksbehandler som fagperson burde oppdaget og opplyst om dette.

«Soverommet» som ligger i andre etasje, har et tilbygg under vinduet, men det er likevel mulig å gjøre det større eller sette inn et takvindu. Slik klagerne oppfatter saken, har boligen kun to soverom og dermed et mindre boareal enn oppgitt i salgsoppgaven. Klagerne mener at det i tillegg er en betydelig verdiforringelse av boligen ved eventuelt videresalg.

På direkte spørsmål om vinduet skal innklagedes saksbehandler ha forklart at han stusset over størrelsen på disse. Klagerne mener det er bemerkelsesverdig da boligen likevel ble solgt med tre soverom og mener det er skjedd med overlegg.

Klagerne har fått avslag fra selgerens eierskifteforsikring og innklagede fraskriver seg alt ansvar. Klagerne mener innklagede bør stå til rette for dette uavhengig av om feilen har skjedd med overlegg eller ikke.

Innklagede anfører:

Eiendommen ble solgt med tre soverom i andre etasjen. Grunnlaget for dette var følgende undersøkelser fra innklagede:

– Innklagedes befaring av eiendommen. Rommet var innredet som soverom og det ble opplyst av selger at det var tre soverom.

– Selger kjøpte boligen i 2001 og boligen ble da annonsert med tre soverom. Innklagede har lagt ved salgsoppgaven fra 2001.

– Innklagede dobbeltsjekket tegningene som var godkjent og stemplet av kommunen rutinemessig. Det var godkjent tre soverom og selger opplyste ikke om endringer siden den gang.

– Takstmannen påpekte heller ikke vindustørrelsen på det aktuelle soverommet. Hadde takstmann skrevet bod, og ikke medtatt dette i boligarealet, hadde innklagede selvsagt reagert.

Etter at saken ble klaget inn for Reklamasjonsnemnda tok innklagede kontakt med takstmannen. Takstmannen vurderer fremdeles boligen slik at den har tre soverom.

Innklagede bestrider at han måtte ha visst om dette og at det er handlet med overlegg. Boligen har etter innklagedes oppfatning ikke hatt en verdiforringelse på grunn av disse opplysningene.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagernehar følgende innvendinger mot innklagedes tilsvar:

– Innklagede burde ikke latt seg villede av at forrige eier brukte rommet som soverom. Siden vinduet er såpass lite og står for høyt plassert på veggen, burde innklagede oppdaget dette.

– Klagerne spør om innklagede har brukt opplysningene i salgsoppgaven fra 2001 uten å kontrollere opplysningene. Klagerne mener innklagede visste om påbygget fra 2005 og burde oppdaget forholdet på grunn av de nye fasadetegningene.

– Klagerne mener det fremgår klart av innklagedes vedlegg at det originale vinduet ble byttet ut til et som var vesentlig mindre. Klagerne mener det derfor er feil av innklagede å bruke tegningene fra 20. mai 1998 som dokumentasjon da påbygget ble oppført i 2005 og dette fremgår tydelig av fasadetegningene.

– Klagerne viser til en befaring fra forsikringsselskapet at «det ene rommet ikke tilfredsstiller de offentligrettslige krav» og at «innsetting av et takvindu vil oppfylle kravene til soverom, og rommet godkjennes som soverom.». Klagerne påpeker at rommet er uegnet til barnerom fordi vinduet er plassert 40 cm høyere enn på de øvrige soverommene.

– Klagerne påpeker at glassflaten på vinduet kun utgjør 2,73 % av bruksarealet, mens kravet er 10 %.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede sier han ikke ser seg blind på tidligere annonser og at informasjonen var kun for å underbygge han gjorde i saken. Innklagede presiserer at salgsmateriell bygger seg på faktaopplysninger.

Innklagede kontrollerte opplysningene fra kommunen ved å dobbeltsjekke tegningene, som var stemplet og godkjent. Ifølge innklagede bekreftet kommunens tegninger at boligen hadde tre soverom. I tillegg ble det bestilt en tilstandsrapport for å avdekke eventuelle mangler ved eiendommen.

Innklagede påpeker at en takstmann ble rekvirert og at han mente det var tre soverom. Vedkommende mener fremdeles boligen har tre soverom.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av påstand om feilaktige opplysninger i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.

Forholdet mellom klagerne og/eller innklagede og takstmannen faller utenfor det Reklamasjonsnemnda vurderer.

I salgsoppgaven er det oppgitt i punktet «Standard» at det er «3 gode soverom» i boligen. Klageren påstår det ene rommet ikke er godkjent som soverom.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke dokumentert at rommet, omtalt som soverom i salgsoppgaven, ikke er godkjent som soverom. Dette er ikke vurdert særskilt fra forsikringsselskapets side og innklagede har innhentet en uttalelse fra takstmannen om at han fremdeles vurderer rommet som et soverom. Reklamasjonsnemnda påpeker også at det i veiledning til byggeforskriften fra 1987 punkt 31.3 står at det i etasjer og plan som ikke har utgang til det fri eller trapperom, skal være rømningsvindu i minst annet hvert rom. Forskriften sondrer ikke mellom rommenes funksjon eller størrelse. Alle rommene teller således med (stue, kjøkken, soverom, bad toalettrom, korridorer etc.). Av byggeforskriften 1987 § 10-33 følger det at rom for varig opphold skal ha vinduer og utsyn. For enkelte rom kan dette tilrettelegges ved tilstrekkelige åpninger mot andre rom eller ved overlys. Der særlige forhold gjør det påkrevet, kan vinduer erstattes med annen godt tilrettelagt belysning.

Klageren påstår boligen har et mindre boareal som følge av at det aktuelle rommet ikke er godkjent som soverom. Reklamasjonsnemnda bemerker til dette at areal er målbart til boareal uavhengig av arealets godkjenning.

Konklusjon:

Klagen avvises for så vidt gjelder påstanden om feilaktig angivelse av antall soverom. For øvrig gis klageren ikke medhold.