RFE-2022-155
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avs. Bergen Sentrum
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Eiendommen ble solgt til prisantydning på 4 500 000 kroner. Klageren er misfornøyd med en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget, herunder at hun ikke ble rådet til å ta kontakt med boligselgerforsikringselskapet i forbindelse med et kjøper/selger-forhold. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Av det totale betalingskravet utgjør 50 000 kroner meglerprovisjon. Klageren krever at vederlaget settes ned med 50 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen delvis ikke fører frem, delvis avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Manglende rådgivning om bruk av boligselgerforsikringsselskapet
Omtrent to uker før overtakelse fant brannvesenet avvik i skorsteinen til sameiet. Klageren informerte kjøperen om dette med en gang. Noen dager senere mottok klageren en SMS om at kjøperne ikke ville ha noen merkostnad på grunn av dette. Klageren kontaktet megleren for å forhøre seg om hva hun burde gjøre. Megleren fortalte at ettersom dette hadde skjedd etter salg og før overtakelse, var det noe klageren selv måtte ordne opp i og bekoste. Klageren baserte seg på meglerens svar og ga beskjed til kjøperne om at hun skulle ordne opp i dette. I tillegg fortalte kjøperne at de ville holde tilbake 40 prosent av sameiekontoen for klageren, slik at hun måtte bekoste skorsteinen utenom dette, mens de andre eierseksjonene skulle få lov til å bruke kontoen.
Megleren sa selv at dette ikke stemte, og at klageren kunne bruke sameiekontoen og private midler til å bekoste skorsteinen da det ikke var nok penger «i kassa». Klageren stresset mye for å innhente tilbud og priser, inntil hun snakket med en annen megler som rådet henne til å ta kontakt med boligselgerforsikringen.
Av boligselgerforsikringen fikk klageren beskjed om at hun ikke skulle betale noe, og at kjøperne måtte rette krav mot forsikringsselskapet da det var tale om en skjult mangel som klageren ikke kunne vite om. Klageren forventet ikke at megleren skulle ha kunnskap om skorsteinen, stiller seg spørrende til hvorfor hun ikke ble rådet til å ta kontakt med boligselgerforsikringen.
Klageren har i ettertid bedt megleren bekrefte at han ba klageren bekoste skorsteinen selv. Megleren fraskriver seg her alt ansvar. Klageren er skuffet, da hun har betalt mye for at megleren skal gjøre jobben sin skikkelig. Istedenfor har hun blitt anklaget av kjøperne og deres advokat om at hun har dårlig selgerskikk fordi hun først sa at hun skulle bekoste pipen, i tråd med informasjonen fra megleren, før hun senere ba kjøperne om å sende inn et krav mot boligselgerforsikringselskapet.
Megleren har på ingen måte henvist klageren til boligselgerforsikringen.
Svartid på henvendelser. Meglerens manglende tilstedeværelse
Underveis i oppdraget har klageren følt at megleren ikke har hatt tid til henne. Flere ganger ba megleren klageren om å ta direkte kontakt med kjøperne, og omvendt. Dette var særlig i tilfeller med ubehagelige situasjoner der både klageren og kjøperne heller skulle ønske at megleren kunne være mellomleddet og sørge for at prosessen gikk riktig for seg.
Dagen før fellesvisningen svarte ikke megleren på meldinger fra klageren. Klageren måtte da ringe megleren på visningsdagen for å høre om hun hadde gjort nok til visning, og om det var noe mer hun måtte gjøre. Dette påførte klageren stress.
Klageren gjennomførte rundt 50-60 prosent av visningene privat. Dette er ganske mye, og klageren ble derfor skuffet når megleren kom ti minutter for sent til oppsatt tidspunkt på selve visningsdagen. Megleren ringte til klageren og unnskyldte seg med at den andre visningen han hadde rett før, dro ut i tid. Klageren stiller spørsmålstegn ved hvorfor megleren planla to visninger så tett. På dette tidspunktet stod det allerede tre personer utenfor inngangsdøren og ventet. Klageren fikk ikke engang tid til å gå gjennom leiligheten med megleren før visning og stille spørsmål eller vise forskjellige ting som er verdt å nevne. I stedet kontaktet megleren klageren under visningen, med spørsmål som han burde vært klar over før visningen.
De to som innga bud på leiligheten, var det klageren som holdt visning for. Ingen av de som kom på den annonserte visningen deltok i budrunden. Det faktum at megleren kom for sent, fremstod useriøst, og kan ha medført at interessenter holdt seg unna. Klageren er sikker på at deltakerne på visningene kan bekrefte at megleren var sent ute.
Megleren deltok heller ikke på overtakelsen, til tross for at både klageren og kjøperne virkelig ønsket å ha han der. Klageren måtte ringe og purre på megleren om viktige e-poster, da disse ikke var blitt videreformidlet.
Tilbakehold
Megleren informerte kjøperne om at det var mulig å holde tilbake penger, men nevnte ingenting til klageren om at innklagede ikke hadde noen makt over pengene eller hennes rettigheter. Det eneste klageren fikk beskjed om var at pengene ble holdt tilbake på meglerens konto. Klageren har hele tiden hatt inntrykket av at innklagede kunne utbetale pengene. Av denne grunn har klageren hatt mange spørsmål om dette til megleren og fagansvarlig i etterkant. Dette er også grunnen til at klageren i overtakelsesprotokollen skrev at pengene skulle holdes tilbake inntil avgjørelsen fra boligselgerforsikringselskapet kom. Avgjørelsen sier tydelig at kjøperne ikke hadde noe rettmessig krav på klageren. Klageren har ikke blitt gjort kjent med sine rettigheter av megleren.
Krav om vederlagsnedsettelse
Klageren har måtte bruke mye tid på å undersøke ting, ettersom hun ikke har mottatt relevant informasjon fra innklagede. Klageren har måtte ty til advokatbistand, da advokaten i boligselgerforsikringsselskapet ikke bistår ved tilbakehold, og innklagede har vært sene med å svare.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har påført klageren mye arbeid og frustrasjon hun kunne vært foruten dersom han hadde gjort jobben sin skikkelig.
Klageren krever at vederlaget settes ned med 50 000 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Misforståelse vedrørende betaling for skorstein og bruk av boligselgerforsikringsselskapet
Det må bero på en misforståelse dersom klageren sitter igjen med en oppfatning om at megleren skal ha sagt at klageren måtte bekoste skorsteinen. Megleren har henvist klageren til forsikringsselskapet og sagt at dette er noe hun måtte gjøre selv. Det ligger utenfor meglers ansvarsområde å kontakte selgers boligselgerforsikringsselskap med en mulig reklamasjonssak. Det å si at dette er noe klageren måtte gjøre selv, er ikke det samme som å si at dette er noe hun måtte betale selv. Innklagede beklager dersom dette har medført en misforståelse, men er ikke å bebreide for at dette eventuelt har skjedd.
Innklagede har ikke anklaget klageren for å ha løyet, men oppfatter at klageren må ha misforstått meglers muntlige tilbakemelding om hvordan hun skulle forholde seg til mangelen ved pipen som ble oppdaget etter aksept, men før overtakelsen. Det er helt vanlig og naturlig å henvise en selger til vedkommens boligselgerforsikringsselskap.
Svartid på henvendelser
Det beklages at det har vært situasjoner der det har gått for lang tid før klageren har mottatt svar på sine henvendelser. Dette skyldes en travel hverdag hos megleren. Innklagede kan likevel ikke se at dette har medført noen økonomiske konsekvenser for klageren som kan kreves kompensert.
Overtakelse
Når det gjelder overtakelsen, opplyste megleren at han ikke skulle delta, men at klageren kunne kontakte ham dersom det skulle oppstå uenigheter. Megleren kan da stille på kort varsel.
Visninger
Megleren bestrider at han kom for sent til visning. Årsaken til at interessenter stod utenfor og ventet, var at de var for tidlige i forhold til annonsert visningstidspunkt. Visningsskilt var oppsatt.
Når det gjelder privatvisninger, ble dette ifølge megleren gjort i overensstemmelse med klager. Det er vanlig at selgere selv står for visninger som interessenter ønsker utover annonsert fellesvisning. Det er først etter at eiendommen ble solgt, at klageren fremstiller dette som et problem. Eiendommen ble for øvrig solgt til prisantydning dagen etter annonsert visning.
Tilbakehold
En annen av innklagedes ansatte har i flere e-poster forklart klageren om kjøpers rett til å holde tilbake penger og reglene i forbindelse med dette. Selv om klageren hadde blitt informert i større grad om konsekvensene av kjøpernes rett i forkant, var det likevel ingenting som kunne blitt gjort annerledes. Klageren kunne ikke hindret kjøperne i å holde tilbake penger, da avhendingsloven gir kjøpere denne retten uavhengig av selgers aksept. Ordlyden i overtakelsesprotokollen fratar ikke kjøperen retten til å fortsatt kreve at pengene holdes tilbake selv om boligselgerforsikringsselskapet har avvist kravet fra kjøper.
Krav om vederlagsnedsettelse
Innklagede beklager at klageren sitter igjen med en negativ opplevelse, men kan ikke se at det er grunnlag for å tilbakebetale hele eller deler av meglerprovisjonen
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen dels ikke fører frem, og dels at saken avvises.
Privatvisninger
Nemnda legger til grunn at privatvisningene var etter avtale. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at meglers opptreden i forbindelse med privatvisningene gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Rådgivning etter at det oppstod tvist mellom kjøper og selger (klager)
Når det gjelder dette tvistepunktet, er partene uenige om hva som ble kommunisert. Det er derfor ikke mulig for nemnda gjennom en skriftlig behandling å ta stilling til om megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som er forutsetningen for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne delen av saken må avvises.
Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Slik bevissituasjonen er i denne saken, finner nemnda at saken må avvises i medhold av vedtektene punkt 5.1 bokstav e).
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold når det gjelder klagen vedrørende privatvisningene. Saken avvises når det gjelder meglers rådgivning etter at det oppstod tvist mellom klager (selger) og kjøper.