RFE-2022-160
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/Advokat Ingvald Snerthammer (Advokatfirmaet Andersen & Snerthammer AS)
Innklaget: Sørmegleren AS avd. Lyngdal, v/advokat Truls Holm Olsen (Tryg Forsikring)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Vinteren 2020 kjøpte klageren en tomt formidlet gjennom innklagede foretak. Kjøpesum ble avtalt til 375 000 kroner. Vedlagt både salgsoppgaven og kjøpekontrakten lå reguleringsplan med bestemmelser av 1. oktober 2008. Senere viste det seg at tomten ikke lenger var regulert av reguleringsplanen fra 2008, men en områdereguleringsplan vedtatt 19. juni 2019. Områdereguleringsplanen omfatter bestemmelser om hensynssoner, som medfører endret adkomstvei og byggegrenser for klagerens eiendom. Som følge av dette vil klageren bli påført merkostnader for å kunne utnytte tomten. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, ved å ikke informere om den nye reguleringsplanen.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Eiendommen var markedsført som en «Stor boligtomt med solrik beliggenhet». Vedlagt salgsoppgaven lå reguleringsplan med bestemmelser fra 1. oktober 2008.
Den 13. februar 2020 ble det inngått kjøpekontrakt mellom selgeren og klageren. Det var i
§ 12 vist til reguleringsplan med bestemmelser som ett av flere vedlegg til kontrakten. Her var det også reguleringsplanen fra 2008 som lå vedlagt.
Etter kjøpet påbegynte klageren arbeidet med planlegging av bolig på tomten. Det viste seg underveis at tomten ikke lenger var regulert av reguleringsplanen fra 2008, men en områdereguleringsplan vedtatt 19. juni 2019. Som følge av den nye reguleringsplanen kunne ikke tomten lenger utnyttes som forutsatt. Klageren vil bli påført merkostnader i antatt størrelsesorden 200 000-400 000 kroner for å kunne utnytte tomten. Kostnadene knytter seg hovedsakelig til endret adkomstvei og endrede byggegrenser som følge av bestemmelser om hensynssoner i områdereguleringsplanen.
Selgeren har bekreftet i e-post av 25. april 2022 at de informerte megleren om reguleringsendringen underveis i salgsprosessen.
Megleren har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 10 og derigjennom opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere om gjeldende reguleringsplan. Megleren er dermed ansvarlig for det tap klageren blir påført, primært som følge av at veien må anlegges annerledes enn det som er opplyst i salgsoppgaven.
Klageren kjøpte det som skulle være en byggeklar tomt. Tomten kan imidlertid ikke bebygges slik det fremstår, og slik opplyst i salgsoppgaven. Grunnet den nye områdereguleringsplanen må veien omlegges ved bruk av naboeiendommer, noe som vil medføre betydelige
merkostnader. Dette uten at tomtens kvalitet som byggetomt vil forbedres.
Innklagede ber nemnda ta stilling til om det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede. Klageren har på nåværende tidspunkt ikke mulighet til å fastsette den endelige størrelsen på merkostnadene for å kunne bebygge tomten. Den konkrete erstatningsutmålingen må bli en etterfølgende prosess når størrelsen på kostnadene knyttet til erverv av nødvendig grunn, omlegging av vei med forstøtningsmur mv. er nærmere avklart.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salgsprosessen strakk seg fra 2016 til 2020. Da tomten først ble annonsert, var det
reguleringsplanen fra 2008 som var gjeldende. Selgeren ble varslet av kommunen om at det var vedtatt en ny områdereguleringsplan, og orienterte megleren om dette. Selgeren og megleren ble enige om at selgeren skulle kontakte kommunen med spørsmål om dette ville påvirke utnyttelsen av tomten. Selgeren ga tilbakemelding på at kommunen hadde svart at dette ikke ville påvirke tomten. Når man ser på bildene og beskrivelsen i områdereguleringsplanen fra 2019, så er det ikke opplagt at kommunens vurdering var feil. Salgsoppgaven ble derfor ikke oppdatert.
Klageren påstår at tomten ikke lenger kan nyttes som forutsatt, og at det vil påløpe merkostnader i den forbindelse. Innklagede har anmodet klageren om å gå dialog med kommunen for å få avklart disse forholdene og eventuelt søke om dispensasjon fra planen.
Innklagede har fått opplyst at kommunen fattet vedtak 15. juni om endring av områdereguleringsplanen. Hovedintensjonen med endringen er å justere adkomsten til denne tomten, slik at den langt på vei er sammenfallende med den opprinnelige planen. Adkomsten er blitt noe lengre, men den har mindre stigning. Det er også gjort endringer i byggegrensen for bedre å få plass til bolig og garasje.
På denne bakgrunn foreligger det ikke dokumentasjon for at den påståtte feilen har fått noen betydning for klageren. Nemnda har følgelig ikke grunnlag for å behandle saken før dette er nærmere dokumentert. Innklagede påpeker også at man her har kjøpt en råtomt uten opparbeidet vei. Det forhold at veien eventuelt og mot formodning skulle bli noe dyrere enn først antatt, måtte også klageren ta høyde for uavhengig av endringer i reguleringsplan mv.
På vegne av innklagede er det fremsatt følgende påstand:
1. Prinsipalt klagen kan ikke føre frem
- Subsidiært klagen stilles i bero til det er fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon for at dette har hatt noen betydning for klager.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og spørsmål om det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen førte frem.
Avvisning/stille saken i bero
Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise saken eller stille deler av saken i bero.
Sakens realitet
Nemnda finner det klart at megler ikke har overholdt opplysningsplikten sin ved ikke å innta den nye områdereguleringsplanen i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd nr. 10. En megler skal ikke vurdere hvilken betydning den nye planen sammenholdt med den gamle planen har med henblikk på om det skal opplyses om den nye planen i salgsoppgaven. Opplysningsplikten etter loven er absolutt. Megler har vært erstatningsbetingende uaktsom.
Det følger av det nemnda har kommet til, at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren har lidt noe økonomisk tap som følge av den nye planen, og størrelsen på et eventuelt tap. Det samme gjelder om det er adekvat årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og et eventuelt økonomisk tap. Som nevnt over, er det ikke aktuelt ut fra nemndas saksbehandling generelt sett å stille erstatningsspørsmålet i bero for senere behandling i nemnda.
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon
Megleren til Sørmegleren AS avd. Lyngdal har ikke overholdt opplysningsplikten og vært uaktsom. Det foreligger ansvarsgrunnlag for meglerforetaket i henhold til arbeidsgiveransvaret. Nemnda har ikke tatt stilling om de øvrige erstatningsvilkårene – økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng – er oppfylt.