RFE-2022-162

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Sne Eiendomsmegling AS, v/advokat Johan A. Mettevold (Advokatfirma Mettevoll AS)

 

Saken gjelder:               Misnøye med meglerens håndtering av budrunden.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I november 2021 deltok klagerne i en budrunde i forbindelse med salg av et rekkehus formidlet gjennom innklagede foretak. Selgerne aksepterte klagernes bud på 6 000 000 kroner med overtakelse 15. januar 2022. I sitt første bud på 5 650 000 kroner hadde imidlertid klagerne oppgitt ønsket overtakelse 25. februar 2022. De tok dermed kontakt med megleren for å presisere dette, samt informere om at de fortsatt ønsket overtakelse 25. februar 2022. Senere på kvelden informerte megleren om at boligen var solgt til noen andre. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom sin håndtering av budrunden, har brutt god meglerskikk.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegling.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Den 8. november 2021 var klagerne på privatvisning av boligen. Visningen ble avholdt av en ekstern medhjelper, fra et firma som bistår med interiørveiledning og boligstyling, foto, renhold samt bedriftsassistanse for bedrifter.

 

Etter visningen ble klagerne hverken kontaktet av den eksterne medhjelperen eller megleren.

 

Den 29. november klokken 10:30 inngav budgiver 1 et bud på 5 600 000 kroner, men klagerne fikk ikke budvarsel pr. SMS. Etter 40 minutter ble de oppringt av den eksterne medhjelperen som informerte om budet samt oppførte klagerne på listen over interessenter. Medhjelperen uttrykte også at det inngitte budet var for lavt. Klagerne syntes det var underlig at medhjelperen tok kontakt, og lurte dermed på om han som jusstudent hadde lov til å drive meglingen samt budrunden.

 

Deretter inngav klagerne et bud på 5 650 000 kroner med ønsket overtakelse 25. februar 2022. Dette ble også formidlet muntlig pr. telefon. Under budrunden varierte det om det var medhjelperen eller megleren som kontaktet klagerne og de opplevde dermed budrunden som rotete.

 

Klokken 14:15 inngav klagerne et nytt bud på 6 000 000 kroner, og klokken 14:49 mottok de en SMS fra megleren hvor det ble bekreftet at budet var «akseptert av selger med overtakelse 15. 01.2022 12:00».

 

Like etterpå ringte megleren for å opplyse klagerne om budaksepten samt gratulere de med boligkjøpet. Under telefonsamtalen presiserte klagerne at de hadde oppført 25. februar 2022 som ønsket overtakelsesdato og ikke 15. januar 2022. Megleren påstod det motsatte og mente at klagerne var budgiver 1 siden de startet budrunden. Dette stemmer imidlertid ikke, da klagerne var budgiver 2. Det viste seg at budgiver 1 sin ønskede overtakelsesdato var

15. januar 2022. Da klagerne påpekte dette uttrykte megleren at siden budgiver 1 hadde oppgitt 15. januar 2022 som ønsket overtakelsesdato, måtte klagerne overta denne datoen. At megleren visste så lite om budrunden, viser at han ikke var særlig involvert i budrunden før slutten.

 

Etter telefonsamtalen formidlet megleren et forslag fra selgerne. Til tross for at klagerne allerede hadde fått aksept for budet på 6 000 000 kroner, innebar forslaget at de kunne overta boligen enten for 6 000 000 kroner den 15. januar 2022 eller for 6 025 000 kroner den 25. februar 2022. Klagerne mente det var urettferdig at de skulle betale 25 000 kroner ekstra fordi megleren hadde blandet overtakelsesdatoene. Klagerne svarte dermed at de fortsatt ønsket overtakelse 25. februar 2022, men sa seg villige til å diskutere dette med selgerne.

 

Klokken 16:56 sendte klagerne en e-post til megleren om at de trengte tid til å diskutere forslaget fra selgerne. Siden klagerne hadde fått budaksept og det ikke var satt en tidsfrist for ytterligere svar, forholdt de seg rolige. Det vil være overraskende om det ble tolket slik at klagerne avslo selgernes forslag og dermed trakk budet sitt. Klagerne har ikke på noe tidspunkt trukket budet sitt. Dersom selgerne likevel oppfattet det slik, burde klagerne fått skriftlig informasjon om dette for å unngå misforståelser. Hvis det var noe i klagernes bud som selgerne ikke kunne imøtekomme, måtte klagerne fått et motbud.

 

Rundt klokken 19:00 pratet klagerne med megleren på telefon. Siden megleren var ansvarlig for den oppståtte situasjonen, foreslo klagerne at innklagede kunne betale de 25 000 kroner ekstra som selgerne krevde dersom overtakelsesdatoen skulle flyttes til 25. februar. Megleren var uenig, men uttrykte at han skulle videreformidle forslaget til selgerne. Det fremgår imidlertid av budjournalen at megleren allerede klokken 17:20 hadde solgt boligen til noen andre. Dette ble ikke nevnt for klagerne under telefonsamtalen. Først klokken 23:00, seks timer etter salget, mottok klagerne en e-post av megleren hvor det stod følgende:

 

«Siden vi ikke lyktes å bli enig om både kjøpesum og overtakelse i forbindelse med budgivning på [boligens adresse], har selger ønsket å gå videre med øvrige interessenter.

 

Boligen er nå solgt.»

 

Megleren påstår at klagerne gav uttrykk for at de ikke ønsket å bli enige om overtakelsesdato, men dette stemmer ikke da de tvert imot sa seg villige til å diskutere dette med selgerne.

 

Etter klagerne mottok e-posten om at boligen var solgt, tok de kontakt med megleren uten å få svar. Dagen etter tok klagerne kontakt med selgerne for å spørre om hva som hadde skjedd. Ifølge selgerne hadde megleren sagt at det var uaktuelt for klagerne med en annen overtakelsesdato enn 25. februar 2022. På bakgrunn av det trodde selgerne at de stod fritt til å inngå avtale med andre. Selgerne uttrykte også at de ikke visste at klagerne hadde vært på visning. Megleren har valgt en enkel løsning for seg selv og selgerne ved å presentere et uriktig bilde av klagerne.

 

Siden klagerne ikke fikk tak i megleren, ble både innklagedes daglige leder og fagansvarlig satt på kopi i klagernes påfølgende e-poster. Den 30. november 2021 opplyste daglig leder om at innklagede skulle gjennomgå saken på et internmøte neste dag. Han uttrykte at klagerne skulle bli kontaktet etter dette, noe de ikke ble.

 

Klagerne har etterspurt budjournalen gjentatte ganger, herunder fem ganger av megleren
pr. e-post, to ganger av daglig leder pr. e-post og en gang av den eksterne medhjelperen pr. telefon. Den 2. desember 2021 dro klagerne til innklagedes kontor for å få utstedt budjournalen, men ble fortalt at det var noe galt med PC-en slik at den ikke kunne utstedes. Fire døgn etter budrunden mottok klagerne budjournalen fra innklagedes fagansvarlig. Før budjournalen ble oversendt til klagerne, hadde den vært innom megleren, daglig leder, fagansvarlig og en advokat.

 

Det fremgår av budjournalen at klagerne trakk budet sitt 29. november 2021 klokken 16:28. Det siste klagerne uttrykte overfor megleren fremgår av e-posten sendt klokken 16:06:

 

«Vi ønsker overtakelsesdato på 25. februar 2022, men vi er villige til å diskutere muligheten for tidligere overtakelse»

 

Klagerne har etterspurt skriftlig dokumentasjon på når innklagede mener at klagerne trakk budet sitt, men har ikke fått svar.

 

Selv om budgiver 1 oppførte overtakelsesdato 15. januar 2022, så har klagerne aldri oppført denne datoen slik megleren har påstått. Klagerne har ikke fått svar på spørsmålet om hvorfor klagernes oppførte overtakelsesdato ikke står i budjournalen. I budskjema var det et eget felt hvor klagerne oppførte ønsket overtakelsesdato. De oppførte ingen forbehold, da de anså dette for å gjelde eksempelvis medfølgende hvitevarer. Dersom det ikke hadde vært et eget felt for ønsket overtakelsesdato, hadde klagerne oppført dette i feltet om forbehold.

 

Klagerne føler seg fortsatt skuffet og frustrert over å ikke ha fått svar på spørsmålene sine. Innklagede har kun uttalt seg i avisen som har skrevet en artikkel om saken. Klagerne syntes imidlertid at innklagedes fagansvarlig hadde en arrogant og lite forståelsesfull tone i sine uttalelser. Han uttalte blant annet at han ikke forstår hvordan klagerne kunne tro at de skulle få boligen, og at innklagede ikke vet hva de skal beklage for. I tillegg påstår han at innklagede har gjort alt rett, og at han ikke vet hvordan megleren kunne vært tydeligere. I avisartikkelen uttaler fagansvarlig videre at innklagede ikke kan se at det er i strid med god meglerskikk at en kjøper som har avslått et motbud ikke blir holdt orientert om motbud selger gir til andre budgivere.

 

Klagerne mottok imidlertid ikke noe motbud. Til tross for at klagerne hadde fått budaksept, ble de likevel holdt utenfor da selgerne og megleren var i dialog med de andre budgiverne.

 

I tillegg til de første avisartiklene har det blitt publisert oppfølgingsartikler hvor spesialister på feltet har kommet med kommentarer.

 

Innklagede som et profesjonelt meglerhus har til stadighet brutt god meglerskikk overfor klagerne som potensielle kunder. Klagerne hadde fått aksept på sitt bud og trodde dermed at de hadde en bindende avtale. Ved tvil, burde megleren ha avklart dette før klagernes bud ble akseptert. Etter at klagerne påpekte at det var oppført feil overtakelsesdato i aksepten, har de ikke blitt holdt oppdatert. Når klagerne etterpå har forsøkt å oppklare situasjonen, har både megler, daglig leder og dels fagansvarlig ignorert henvendelsene. Fagansvarlig har kun uttalt seg til avisen, men ikke til klagerne. Til tross for at megleren skapte en situasjon som var åpen for misforståelser, har klagerne ikke fått tak i ham. Megleren har ikke vist nok innsats eller vilje for å løse situasjonen på en rettferdig måte.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Ut fra klagernes fremstilling i media fremstår det som at megleren tar avgjørelsene om budaksept. Saken blir derfor fremstilt som om megleren har trukket en bindende aksept. Dette er selvsagt ikke riktig.

 

Budjournalen viser at budgiver 2 (klagerne) inngav et bud på 6 000 000 kroner klokken 14:18 den 29. november 2022. Budet ble akseptert klokken 14:45. I motsetning til budgiver 1 sitt bud, hvor det var registrert et forbehold om overtakelse 15. januar 2022, var det ikke registrert noen forbehold i klagernes bud.

 

Megleren videreformidlet alle budene til selgerne. Etter å ha mottatt tilbakemelding fra selgerne, sendte megleren en SMS til klagerne hvor han bekreftet at budet var akseptert av selgerne med overtakelse 15. januar 2022. I tillegg informerte megleren om at budet var gitt uten forbehold. Selgerne aksepterte dermed klagernes bud under forutsetningen av at overtakelsen var avtalt til 15. januar 2022.

 

Klokken 15:07 svarte klagerne pr. e-post at de hadde oppgitt 25. februar 2022 som overtakelsesdato i sitt første bud. Ettersom de ikke hadde fått spørsmål om dato for ønsket overtakelse etter dette, antok de at tidligere oppgitte dato var gjeldende. I samme e-post opplyste de at de ønsket overtakelse 25. februar fordi de ikke hadde kommet i gang med salgsprosessen på leiligheten sin enda.

 

Klagerne hadde angitt ønsket overtakelsesdato, men hadde ikke inntatt noe forbehold om dette. Megleren svarte klagerne at selgerne aksepterte budet under forutsetning av overtakelse 15. januar 2022. Videre uttrykte han at klagerne måtte gi en snarlig tilbakemelding på om de ønsket å gjennomføre avtalen på disse betingelsene. Dersom de ikke gjorde dette, måtte megleren gi selgerne tilbakemelding om det.

 

I sin tilbakemelding sendt klokken 16:06 svarte klagerne at de ønsket å forholde seg til overtakelse 25. februar 2022, slik som angitt i det første budet. Overtakelse 15. januar 2022 var en dato budgiver 1 hadde angitt og klagerne aksepterte ikke denne datoen. Klagerne ønsket at overtakelse 25. februar 2022 skulle stå, men dersom de fikk solgt leiligheten sin tidligere, sa de seg villige til å diskutere en tidligere overtakelse.

 

Megleren videresendte klagernes e-post til selgerne, og klokken 16:28 svarte de følgende:

 

«Da forstår jeg det slik at den aktuelle budgiver ikke har akseptert vårt tilbud om MNOK 6, men at de forholder seg til sitt bud på samme beløp med overtakelse 25.02.2022. Dermed er det ikke inngått noen avtale mellom partene og vi som selger står dermed fritt til å inngå avtale med andre (evt med denne budgiveren på andre vilkår.»

 

Etter megleren videresendte selgernes e-post til klagerne, svarte klagerne klokken 16:56 at de trengte litt tid og de spurte megleren om å få oversendt budjournalen.

 

Klokken 21:00 sendte megleren en ny e-post til klagerne hvor han meddelte at boligen var solgt til noen andre. Siden det ikke forelå enighet mellom klagerne og selgerne om kjøpesum og overtakelse, informerte megleren om at selgerne hadde valgt å gå videre med øvrige interessenter. Klokken 23:29 svarte klagerne følgende:

 

«Dette er ikke akseptabelt. Det er inngått bindende avtale her og eneste spørsmål om overtakelsesdato. Hvorfor er vi ikke informert underveis? Vi har sagt at vi er villig til å diskutere overtakelsesdato og det siste vi hørte var at du skulle ta det med selger og komme tilbake til oss. Neste vi får beskjed om tre timer senere er at boligen er solgt til noen andre?»

 

I e-posten påstår klagerne for det første at de var «villig til å diskutere overtakelsesdato», men dette er ikke en presis beskrivelse av faktum. I e-posten sendt klokken 16:06 skrev klagerne at de var villige til å diskutere overtakelsesdato etter de hadde solgt sin egen eiendom. Det er ikke naturlig å oppfatte dette som et forhandlingsutspill om tidligere overtakelse ved avtaleinngåelsen. Det er heller ikke riktig at megleren lovet klagerne noen ytterligere tilbakemelding fra selgerne.

 

I e-posten påstår klagerne for det andre at det er inngått en bindende avtale. I den forbindelse vises det til e-post sendt fra selgerne klokken 16:28 hvor de uttrykker at det ikke er inngått noen avtale mellom partene. Videre uttrykker selgerne at de dermed står fritt til å inngå avtale enten med andre eller med klagerne på andre vilkår.

 

I tillegg fremgår det av e-posten at klagerne retter et krav mot megleren om at det er inngått bindende avtale og de uttrykker at det eneste spørsmålet som gjenstår er overtakelsesdato. Megleren har forsøkt å forklare klagerne at meglere etter loven er mellommenn, og at avtaler inngås mellom kjøper og selger etter avtalelovens regler. Dette betyr at et krav om at det foreligger en bindende avtale mellom klagerne og selgerne må rettes mot selgerne, ikke mot megleren.

 

I forbindelse med føring av budjournal og rådgivning til partene, må meglere ta stilling til om det er inngått en bindende avtale. I dette tilfellet har megleren foretatt en selvstendig vurdering og kommet frem til at det ikke var inngått bindende avtale. Klagerne og selgerne var ikke enige om overtakelsesdato, og selgerne gav klart uttrykk for at de ikke mente seg bundet av aksepten. Siden e-posten selgerne sendte klokken 16:28 ble videreformidlet til klagerne, må selgernes posisjon anses kjent for klagerne.

 

Det rettslige grunnlaget for vurderingen av selgernes aksept er avtaleloven § 6 første ledd.

 

Klagerne aksepterte ikke overtakelsesdatoen som selgerne hadde angitt i aksepten, og selgerne gav en umiddelbar tilbakemelding om at det derfor ikke var inngått en bindende avtale. Selgerne varslet også at de ville gå videre med andre budgivere.

 

I klagen skrev klagerne at megleren etter budaksept formidlet et forslag på vegne av selgerne. Forslaget innebar en løsning om at overtakelsesdatoen kunne flyttes dersom kjøpesummen ble justert opp. Siden klagerne påstår at megleren hadde blandet overtakelsesdatoene, mente de at det var urettferdig at de måtte betale mer. Klagerne avviste derfor forslaget. Klagernes påstand om at megleren blandet overtakelsesdatoene er imidlertid ikke riktig. I sitt første bud oppgav klagerne en ønsket overtakelsesdato. Dette var ikke en del av det formelle budet og spørsmålet videreføres ikke ved forhøyelse av bud. I budgiver 1 sitt bud var overtakelsesdatoen angitt som et forbehold, og dette er registrert i budjournalen.

 

Videre fremgår det av budjournalen at budgiver 1 inngav et bud på 5 990 000 kroner med overtakelsesdato 15. januar 2022. Budet ble inngitt før klagerne fikk aksept for sitt bud. Da selgerne aksepterer klagernes bud på 6 000 000 kroner, var dette bare 10 000 kroner høyere enn budgiver 1 sitt siste bud.

 

Budjournalen viser også at klagerne ikke tok noen forbehold knyttet til overtakelsesdato. I aksepten som ble videreformidlet til klagerne, stilte selgerne krav om overtakelse 15. januar 2022. Siden det var et krav fra selgerne, er det ikke riktig at megleren har blandet overtakelsesdatoer slik klagerne påstår.

 

Innklagede forstår det slik at klagerne misforstod budskjema og egentlig ønsket å oppgi overtakelsesdato 25. februar 2022 som et forbehold. Imidlertid valgte klagerne å oppgi ønsket overtakelse, og det er uklart om dette skyldtes utformingen av skjema og informasjonen gitt i den forbindelse. Det bemerkes at budgiver 1 åpenbart forstod forskjellen mellom å ønske og å stille krav om en bestemt overtakelsesdato som et «forbehold». Uansett er ikke dette et forhold som megleren kan klandres for.

 

Selgernes aksept gav klart uttrykk for at overtakelse 15. januar 2022 var et vilkår for aksept på klagernes bud. Dersom klagerne hadde inngitt et bud på 6 000 000 kroner med forbehold om overtakelse 25. januar 2022, ville ikke dette blitt akseptert. Klagernes misforståelse har derfor ingen betydning for sakens videre utvikling.

 

Etter det ble klart at klagerne ikke aksepterte overtakelse 15. januar 2022, har megleren forhandlet mellom klagerne og selgerne. Selgerne var villig til å flytte overtakelsen til

25. februar 2022 dersom de fikk et tillegg på 25 000 kroner fra klagerne. Siden klagerne mente at situasjonen skyldtes megleren, avslo de forslaget og påstod at megleren burde betale. Megleren avviste klagernes krav og etter dette avsluttet selgerne forhandlingen med klagerne.

 

Deretter valgte selgerne å gi budgiver 1 et motbud med forbehold om overtakelse innen uke 48 i 2021. Motbudet ble registrert klokken 18:00 og på samme tidspunkt inngav budgiver 1 et bud med overtakelse innen uke 48 i 2021. Dette budet ble registret og akseptert. Selgere står fritt til å selge til hvem man ønsker og har hverken plikt til å selge til høystbydende eller orientere andre interessenter om budene.

 

Meglere skal i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1) sørge for en forsvarlig gjennomføring av budrunden. Videre følger det av annet ledd at megleren så langt det er nødvendig og mulig skal orientere øvrige interessenter.

 

Klagerne mener at de skulle fått informasjon om både motbudet og budet fra budgiver 1 slik at de kunne inngitt et nytt bud. Spørsmålene blir således om klagerne fortsatt var å regne som interessenter og om det var nødvendig og mulig å formidle informasjon om disse budene.

 

Når det kommer til spørsmålet om klagerne fortsatt var å regne som interessent, har klagerne i forhandlinger med selgerne avvist å akseptere overtakelsesdatoen som var fastsatt i aksepten. I tillegg nektet klagerne å akseptere selgernes forslag til justering av kjøpesummen.

 

På dette tidspunktet oppfattet både selgerne og megleren det slik at klagerne ikke var interessert i å kjøpe eiendommen på disse vilkårene. I forhandlingene mellom selgerne og budgiver 1 ble overtakelsen flyttet ytterligere frem til uke 48 i 2021. Ut fra de siste tilbakemeldingene fra klagerne var det ingen forhold som gav oppfordring til å vurdere det slik at klagerne fortsatt var interessent i saken.

 

Når det gjelder motbud, blir dette rettet direkte til én budgiver, og det forplikter selger til ikke å akseptere et annet bud så lenge motbudet står. Siden selgerne ikke kunne akseptere andre interessenters høyere bud ved et motbud, er det klart at det ikke var nødvendig å informere andre interessenter om motbudet.

 

Budgiver 1 sitt siste bud ble inngitt som et umiddelbart svar på motbudet, og det ble akseptert med en gang. På grunn av tidsaspektet var det ikke mulig å orientere andre interessenter om dette. I den forbindelse bemerkes det at megleren ikke kan holde tilbake bud eller aksept slik at andre får tid til å områ seg.

 

Klagerne påstår at de i e-posten sendt klokken 16:56 uttrykte at de trengte tid på å diskutere forslaget fra selgerne og dersom det var en tidsfrist for ytterligere svar, forventet de å bli informert om dette. Siden de hadde fått budaksept, valgte de imidlertid å forholde seg rolige. I tilbakemeldingen fra selgerne uttrykte de at det ikke var inngått noen avtale med klagerne og at de dermed stod fritt til å inngå avtale med andre. Det er dette som er forslaget fra selgerne. Dersom klagerne oppfattet dette som et forslag, hvor det skulle bli gitt en tidsfrist, og at budaksepten fortsatt sto ved lag må dette stå for klagernes regning. For megleren fremstår det som en klar tilbakemelding på at selgerne anså seg ubundet av aksepten. Etter dette forhandlet klagerne og selgerne om pris og overtakelser. Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for å kritisere megleren for ikke å ha oppfordret selgerne til å sette frister.

 

Klagerne påstår at en medhjelper, har deltatt aktivt i budrunden samt formidlet bud. Dette er ikke riktig. Den eksterne medhjelperen er en bekjent av klagerne, og han har holdt visninger. I forbindelse med klargjøringen av budrunden bemerket medhjelperen at klagerne ikke stod oppført på interessentlisten. Han kontaktet dermed klagerne for å spørre om de var interessert i eiendommen. Klagerne bekreftet dette, og han oppførte dem på listen slik at de kunne bli fulgt opp av megleren.

 

Når det gjelder den etterfølgende kontakten mellom innklagede og klagerne, har denne vært preget av at klagerne ikke skiller mellom megleren som mellommann og selgerne. Klagerne har lagt til grunn at megleren er ansvarlig for selgernes avvikende aksept. Etter kort tid valgte klagerne å formidle sin versjon gjennom media. Som følge av dette har det i ettertid vært lite grunnlag for dialog mellom partene.

 

Innklagede kan ikke se at det foreligger grunnlag for å kritisere megleren for håndteringen av saken. Megleren har formidlet selgernes aksept samt videre kommentarer til begge parter. Megleren har gitt råd til begge parter i den utstrekning det har vært naturlig.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk herunder misnøye med meglerens håndtering av budrunden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen førte frem.

SMS fra megleren til klagerne 8. november 2021 klokken 14:49:

«Hei!!
Viser til ditt/deres bud stort kr 6.000.000,- + omk. på eiendommen [adresse]. Vi bekrefter herved at budet er akseptert av selger med overtakelse 15.01.2022 12:00.
Budet er avgitt uten forbehold.
Vi gratulerer med handelen og vil med det første oversende akseptbrev og utkast til kjøpekontrakt.»

Spørsmålet er om megleren ved å sende denne meldingen har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Slik saken er opplyst, synes det som om megler her kan ha blandet budene fra klagerne og den andre budgiveren, men nemnda behøver ikke å ta stilling til det. Det må også skilles mellom en budgiver som har ønsker om overtagelse, og en budgiver som tar et uttrykkelig forbehold om overtagelse.

Slik meglerens SMS er formulert, fremstår det som klart at bindende avtale var inngått. Men megleren (og selgeren) hadde ikke noe grunnlag for å si at avtalt overtagelse var 15. januar 2022, og klagerne hadde all grunn til å reagere på dette. Det at de også reagerte med en gang viser at det ikke var samsvar mellom tilbud og aksept.

Det kan reises spørsmål om ikke selgers «aksept» i realiteten var et motbud, som megler skulle ført inn i budjournalen. Det kan også reises spørsmål om megler skulle inngått i de etterfølgende forhandlinger uten å avklare på forhånd hvordan den rettslige posisjonen var.

Ut fra en totalvurdering har nemnda kommet til at megler i dette tilfellet ikke har håndtert budprosessen i samsvar med god meglerskikk. Gjennomføring av budprosessen er en viktig del av megleroppdraget.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Sne Eiendomsmegling AS har i forbindelse med budprosessen opptrådt i strid med god meglerskikk.