RFE-2022-167
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. september 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Heimdal
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Høsten 2018 kjøpte klageren et rekkehus som innklagede formidlet for 9 500 000 kroner. Eiendommen hadde en prisantydning på 9 900 000 kroner. Boligen er en av to seksjoner i et boligsameie. Partene er uenige i om megleren har gitt uriktige opplysninger om eiendommens tomtestørrelse, boder og disponeringen av bodene. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det er grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 90 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med kjøpet mottok klageren ingen opplysninger om at halvparten av hagen ikke tilhører eiendommen. I tillegg har det vist seg at en bod, samt en del av annen bod, heller ikke hører til, selv om de er plassert innenfor eiendommens grenser.
Klageren mottok ingen opplysninger om disse forholdene, verken i salgsoppgaven eller fra megleren. For å oppdage dette måtte man sett nøye på et vedlagt kart. Det var imidlertid ikke naturlig for klageren å lete, ettersom det verken var nevnt noe i teksten eller på bildene.
Innklagede har feilaktig anført at sameiet, ifølge takstmannen, disponerer en annen bod i første etasje på til sammen tre kvm. Klageren har imidlertid vært i kontakt med takstmannen som har fortalt at han aldri hadde sett boden, ettersom han ikke mottok nøkler til denne. Dette er også bekreftet skriftlig i e-post der han skrev at «Arealet ble ikke den gangen fysisk oppmålt, men ble satt til 3m2 på bakgrunn av informasjon gitt på befaringen.»
Megleren kan ifølge innklagede ikke huske detaljer om hva som ble formidlet til klageren. Han har altså glemt alt om noe så vesentlig som at 50 prosent av hagen han viste frem, ikke tilhørte eiendommen. Megleren måtte være klar over dette forholdet, ettersom innklagede nå henviser til et kartutsnitt. Likevel sa megleren ingenting, og bildene i salgsoppgaven viste hele hagen. Flere steder i salgsoppgaven ble også hagen presentert på en svært positiv måte, uten at det ble nevnt at halvparten ikke fulgte med. Innklagede hadde en forpliktelse til å vite nøyaktig hva de solgte, selv om det var tale om et dødsbo.
Det faktum at halvparten av hagen ikke tilhører eiendommen, har ikke bare en negativ effekt på verdien, men har også medført flere problemer med velforeningen som eier området klageren trodde var hans hage.
Innklagede var klar over at de solgte en eiendom på falske premisser. De unnlot å opplyse om hages virkelige størrelse, noe som har fått stor betydning for salgsprisen. Både teksten og bildene i salgsoppgaven har gitt klageren et uriktig inntrykk. Det foreligger et klart brudd på god meglerskikk. Klageren krever 90 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var tomtearealene opplyst å være 309 kvm. Eiendommen ble solgt av et dødsbo, og selgeren hadde følgelig begrenset kjennskap til eiendommen.
Den ansvarlige megleren arbeider ikke lenger hos innklagede. Ettersom det er omtrent fire år siden salget, kunne han ikke huske i detalj hva som ble formidlet på visningen.
I salgsoppgaven var det vedlagt et kart som viste eiendommens tomt. Dette kartet var gjengitt i ulike formater på tre forskjellige sider. Her gjengis tomtegrensen og et riss av husets grunnmur. Ettersom boligen ligger i et boligsameie, er tomten fellesareal.
Det er etablert en velforening i området. Vellet skal opparbeide, vedlikeholde og drifte medlemmenes felles eiendom. Denne eiendommen grenser til klagerens eiendom. Klageren mener at han har en hage på velforeningens eiendom, men kartet viser klart hvor eiendommenes tomtegrense går.
I salgsoppgaven under «innhold» stod det at leiligheten disponerer en bod på balkongen og en bod under trappen opp til andre etasje. Innklagede har vanskelig for å tro at disse bodene ikke disponeres av klageren alene, ettersom man må gå gjennom hans seksjon for å få adgang. Bodene er i tillegg omfattet av seksjoneringen, og klageren har en eksklusiv bruksrett til disse. De bodene som er omtalt i salgsoppgaven under «innhold» har klageren bruksrett til.
I følge takstmannen disponerer sameiet i fellesskap en annen bod i første etasje på til sammen 3 kvm. Denne boden omfattes ikke av seksjoneringen og fremgår heller ikke av meglerpakken. Boden er følgelig en del av fellesarealet for sameiet, og disponeres etter dette av begge seksjonene i fellesskap. Den faktiske bruken av boden hadde representanten for dødsboet ingen kunnskap om. Megleren hadde heller ingen forutsetninger for å vite om disponeringen av boden, da det ikke foreligger noen tinglyste heftelser vedrørende dette.
Megleren har ikke gitt klageren uriktig informasjon i salgsoppgaven, verken i tekst, bilder eller illusjon når det gjelder størrelse på tomten, boder og disponeringen av disse. Tomtegrensen var klart avmerket på kartet som lå ved i salgsoppgaven, og klageren har gjennom dette fått informasjon om hvor tomtegrensene går. Boden i første etasje er fellesareal for sameiet, og fremgikk ikke av seksjoneringstegningene som var vedlagt salgsoppgaven, og som viste hva klageren hadde eksklusiv bruksrett til. Arealet på boden var heller ikke medtatt i BRA for seksjon 2. Klageren måtte påregne å dele bruken av denne boden med naboen.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerens krav kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Tomten
I salgsoppgaven var det opplyst at sameiets (to seksjoner) tomt er 309 kvm., og dette arealet forstår nemnda at er korrekt. Men klageren har anført at halvparten av det som fremstår som uteareal, ikke tilhører sameiets eiendom. Nemnda forstår det slik at dette arealet er et areal som forvaltes av velforeningen. Ifølge klageren ble det ikke gitt opplysninger om at deler av hagen var fellesareal.
Spørsmålet er følgelig om megleren i salgsoppgaven skulle opplyst at deler av det som fremstår som boligens uteområde, ikke tilhørte seksjonen, men er en eiendom som forvaltes av vellet (gnr. 407 bnr. 261). Nemnda forstår innklagede slik at det ikke bestrides at klagerens opplysning om at deler av det opparbeidete området rundt huset er forvaltet av en velforening, er riktig. Riktignok var det fremlagt kart som viser tomtegrensene. Men slik nemnda forstår kartet og det som fremgår av fotoene, er det riktig at deler av arealet som klageren benytter som uteareal, ikke tilhører sameiet, men arealet som forvaltes av vellet. Blant annet synes gjerdet å være satt delvis inn på tomten vellet forvalter. Nemnda finner derfor at megler her ikke har oppfylt opplysningsplikten slik uteområdet rundt klagerens hus er opparbeidet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.
Boder
I salgsoppgaven er det opplyst at det er to boder, en bod ute på verandaen samt i hall under trapp til 2. etasje. Disse to bodene tilhører seksjonen, og megler har overholdt opplysningsplikten her. Det er ikke noe som tilsier at det er noen heftelser knyttet til disse bodene.
Erstatningskravet
Nemnda har over kommet til at megler ikke har oppfylt opplysningsplikten når det gjelder utearealene rundt huset. Megler har derfor vært erstatningsmessig uaktsom.
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må klageren i tillegg har lidt et økonomisk tap. Selv om vellet skal samtykke til alle tiltak som klageren ønsker å foreta på den delen av utearealet som tilhører eiendommen forvaltet av vellet, finner ikke nemnda at klageren har sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap. Selv om det ligger en risiko her, fremstår et erstatningskrav i dag som hypotetisk. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Heimdal har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende tomten, og har vært uaktsom. Erstatningskravet fører ikke frem.