Klage nr:
205/08

Avgjort:
12.02.2009

Saken gjelder:
Nybygg, salg av kontraktsposisjon, oppgjør, herunder innfrielse av fellesgjeld

Foretakets navn:
Privatmegleren Stavanger, Bergesen ogamp; Partnere AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren inngikk en transportavtale om kjøp av leilighet under oppføring gjennom innklagede som eiendomsmegler. Innklagede var også megler da opprinnelig kjøpsavtale ble inngått.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker erstatning for påført tap i forbindelse med kjøp av leilighet under oppføring.

Da klageren kjøpte leiligheten, ønsket hun å innfri fellesgjelden pålydende 1 800 000 kroner. Klageren tok dette opp med innklagede, og innklagede laget et vedlegg til transportavtalen. Vedlegget ble undertegnet av innklagede, klageren og selger.

Ved overtakelsen overførte klageren 220 000 kroner til innklagedes klientkonto i tråd med forutsetningene. Av dette beløpet skulle 1 800 000 kroner gå til innfrielse av andel fellesgjeld. Klageren regnet med at innklagede foretok oppgjøret som forutsatt. Klageren hørte ikke noe fra innklagede. Etter tre uker oppdaget klageren tilfeldig at 1 800 000 kroner fremdeles sto på innklagedes klientkonto. Det viste seg at boligbyggelaget skulle behandle spørsmålet om innfrielse av fellesgjeld. Så langt klageren kjenner til, ble boligbyggelaget ikke kontaktet i saken.

Den 25. juni 2008 fikk klageren tilbakeført 1 800 000 kroner fra innklagede uten renter.

Klageren tok kontakt med boligbyggelaget og i september 2008 ble spørsmålet om nedbetaling av fellesgjeld avklart. Klageren innbetalte 1 800 000 kroner den 1. september 2008. Det var cirka tre måneder etter oppgjørsdatoen for leiligheten.

Klageren påpeker at hun tok opp lån for å innfri sin andel fellesgjeld. I de tre månedene som gikk betalte klageren renter og omkostninger samtidig som hun betalte på felleslånet i boligbyggelaget fra eiendommen ble overtatt den 3. juni. Klageren hadde derfor doble utgifter. I tillegg var beløpet som ble tilbakeført den 25. juni uten renter.

Den 28. oktober 2008 fikk klageren overført 6 238 kroner fra innklagede som rentekompensasjon for pengene som sto på innklagedes klientkonto.

Klageren mener tapet er større enn dette og viser til lånebetingelsene sine samt betaling av 11 250 kroner per måned til boligbyggelaget. Utgiftene til boligbyggelaget utgjør 33 750 kroner. Klageren krevet samlede utgifter beregnet til
35 000 kroner dekket av innklagede.

Klageren mener innklagede er ansvarlig for tapet klageren er påført. Klageren viser til at oppgjør er innklagedes ansvarsområde. Klageren betalte avtalesummen i henhold til kontrakten til innklagedes klientkonto. Klageren mener det er innklagedes oppgave å foreta oppgjør i henhold til kontrakten, herunder å innfri gjeld på eiendommen.

Klageren mener innklagede har et særskilt ansvar ved å sette opp en tilleggsavtale om innfrielse av fellesgjeld og ved å ha signert denne. Etter klagerens oppfatning burde innklagede undersøkt om forutsetningen om innfrielse av fellesgjeld var riktig og kunne gjennomføres.

Klageren fremholder at innklagede ikke har besvart henvendelsene om hva innklagede har foretatt seg for å innfri fellesgjelden etter at klageren i juni 2008 innbetalte beløpet i samsvar med kontrakten.

Klageren mener innklagede har handleti strid med god meglerskikk og krever dekket 35 000 kroner og saksomkostninger.

Innklagede anfører:

Innklagede opplyser at budaksept skjedde 25. mai 2007 og overtakelse var 30. mai 2008.

Som innklagede tidligere har skrevet til klageren, kontaktet innklagede utbygger vedrørende muligheten for en innfrielse av fellesgjelden for klageren sin leilighet ved overtakelse. Etter dette ba utbygger om at innklagede skulle utforme et brev hvor han signerte og bekreftet at klageren ville få innløse sin andel fellesgjeld ved overtakelsen.

Da innklagede skulle gjennomføre oppgjøret, meddelte boligbyggelaget at det ville ta tid før IN-ordningene (individuell nedbetaling av gjeld) var på plass. På denne bakgrunn måtte innklagede tilbakeføre pengene til klageren.

Innklagede mener feilen ligger hos utbygger som ga både klageren og innklagede feilinformasjon. Innklagede påpeker at det var utbygger som hadde kontakt med boligbyggelaget ved etableringen av IN-ordningen og burde vite når det ville være mulig å innfri fellesgjelden.

Innklagede bestrider klageren krav på erstatning.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ønsker å presisere følgende

– klageren hørte ikke noe fra innklagede før tre uker etter at innbetalingen var skjedd. Det skjedde da ved at klagerens kundebehandler i banken tok kontakt med innklagede. Klageren mener innklagede ikke ante hvordan oppgjøret skulle foretas og at han ikke hadde til hensikt å overføre noe til boligbyggelaget.

– det var innklagede som formidlet avtalen om innfrielse av felleslånet og som utformet kontraktstillegget. Oppgjøret skulle skje til innklagede

– klageren måtte purre på innklagede for å få utbetalt kjøpesummen som sto på innklagedes klientkonto. Da den ble utbetalt var det uten renter.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av innklagedes forhold i forbindelse med oppgjør etter salg av kontraktsposisjon.

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at forholdet mellom klageren og utbyggeren ikke vil bli behandlet. Reklamasjonsnemnda behandler bare klage mot eiendomsmegleren og ikke saker som gjelder forholdet mellom selgeren og kjøperen.

I transportavtalen av 4. juni 2007 fremgår det at klageren skal betale 2 885 000 kroner inklusiv 1 800 000 kroner ved overtakelsen. I vedlegget til transportavtalen datert 3. juli 2007 fremgår det følgende: «Jeg, X, skal innløse fellesgjelden på leil Y ved innflytting/overtakelse».

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må det være tilstrekkelig at innklagede har henvendt seg til utbygger og fått bekreftet at det var mulig å innfri andel fellesgjeld ved innflytting/overtakelse. Dette lot seg ikke gjennomføre på tidspunktet for overtakelse. Oppfyllelse av tilleggsavtalen er et forhold mellom klageren og utbyggeren. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har vedlegget ikke en slik utforming at innklagede kan bli erstatningsansvarlig på grunn av brudd på oppfyllelsen av denne. Det forhold at innklagede har undertegnet vedlegget sammen med partene, «Med vennlig hilsen», angivelse av firmanavn, saksbehandler og tittel, kan etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke føre til at innklagede har ansvar.

Innklagede har vært kjent med at kjøperen skulle innfri fellesgjelden ved overtakelse/oppgjør, bl.a. ved å ha utferdiget erklæring mellom utbygger og kjøper hvor dette er tydelig beskrevet. Etter at hele kjøpesummen var innbetalt til innklagedes klientkonto, skjedde det ikke noe før beløpet ble tilbakebetalt 23 dager senere. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagededermed utvist kritikkverdig passivitet, jf. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-1 sml. eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-3.

Rente ble først utbetalt ca tre måneder etter tilbakebetalingen, og da etter purring fra kjøperen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede dermed brutt eiendomsmeglingsforskriftens regler om godskriving av rente, jf. også Kredittilsynets Rundskriv 34/2007 punkt 5.2.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede på oppgjørstidspunktet, da det ble klart at andel fellesgjeld ikke kunne innfris, umiddelbart ha opplyst klageren om dette slik at beløpet kr 1 800 000 kunne returneres til klagerens långiver. Innklagedes passivitet må anses som erstatningsbetingende, og innklagede blir ansvarlig for klagerens ytterligere økonomiske tap som følge av dette.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning omfatter dette differansen mellom klagerens lånekostnader og mottatt rente av innestående på klientkonto. Reklamasjonsnemnda forstår saken slik at andel fellesgjeld ikke kunne innfris på overtakelsestidspunktet. Nemnda kan derfor ikke se at passiviteten har påført klageren større kostnader til andel felleslån.

Konklusjon:

Innklagede har utvist erstatningsbetingende passivitet, og blir ansvarlig for klagerens økte lånekostnader.