RFE-2021-280

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.

Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Vegar Dalen
Advokatfirmaet Dalen

Innklaget:
Sem & Johnsen Nye Boliger AS
v/advokat Mette Sandvik
Tryg Forsikring

Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mars 2021 kjøpte klageren en leilighet for 12 500 000 kroner som innklagede formidlet. Leiligheten hadde en prisantydning på 13 500 000 kroner. Etter overtakelsen oppdaget klageren et problem med lyd/støy fra naboleiligheten. Klageren mener at megleren skulle opplyst om dette forholdet ved salget. Videre mener klageren at megleren har gitt uriktige opplysninger om leilighetens parkeringsmuligheter. Innklagede er uenig i klagerens anførsler. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerens samlede erstatningskrav er på 344 585 kroner.

Saken mellom kjøper og selgers boligselgerforsikring har vært behandlet i Finansklagenemnda, som konkluderte med at det ikke var grunnlag for mangelskravene.

Nemnda kom til at klagen dels avvises, dels ikke fører frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Lyd/brannskille
Etter overtakelsen oppdaget klageren at det var svært lytt mellom leilighetene. Klageren kunne høre den minste lyd hos naboen, og opplever det som svært plagsomt og sjenerende. Dagen etter overtakelsen kom klageren og hennes samboer i kontakt med naboen, som var overrasket over at megleren ikke hadde opplyst om støyproblemet. Naboen hadde tatt opp dette forholdet med megleren før salget.

Klageren innhentet deretter takstrapport i saken. Takstmannen vurderte lydskillet og konkluderte med at leiligheten ikke oppfyller krav til skillevegg mellom to leiligheter, hverken med tanke på lydkrav eller brannskille. Skadene må utbedres med flere forskjellige tiltak, med en utbedringskostnad estimert til 227 921 kroner. Tiltakene er utelukkende utbedringer, og gir hverken økt standard eller levetid. Det vil derfor ikke være grunnlag for aldersfradrag.

Det er dokumentert at megleren fikk opplyst om problemer med lydgjennomgang mellom leilighetene. En slik opplysning skulle megleren videreformidlet til klageren. Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om problemet.

Parkeringsplasser
I salgsoppgaven ble det opplyst at boligen har parkering. Dette ble fremhevet i punktet «Kort om boligen». I tillegg fremgikk følgende under punktet «parkering»:

«Parkering

* Sameiet disponerer 8 biloppstillingsplasser på eiendommen til benyttelse for beboere med «førstemann til mølla»-prinsippet. Hver seksjon kan kun parkere 1 bil på̊_ fellesareal, slik at det som oftest er ledig plass. Gateparkering, med beboerparkering etter områdets bestemmelser.»

Motsetningsvis fremkom det i taksten at sameiet disponerer ni biloppstillingsplasser på eiendommen.

På grunn av de motstridende opplysningene, stilte klageren spørsmål om parkeringssituasjonen til megleren. Megleren bekreftet at sameiet disponerte åtte plasser, og at det var ti leiligheter som hadde adgang til å bruke disse. Megleren fremhevet at det var parkering tilsvarende 80 prosent dekning pr. leilighet. Megleren understreket flere ganger parkeringssituasjonen og brukte det som et salgsfremmende argument.

Etter overtakelsen avdekket klageren at alle de fjorten leilighetene har rett til å bruke parkeringsplassene. Det vil si at hver leilighet kun disponerer omtrent 57 prosent av en plass.

Klageren har innhentet en verdivurdering fra en annen megler. Vedkommende estimerte verdien av en parkeringsplass til opptil 500 000 kroner. Dette innebærer at 80 prosent tilgang ville tilsvart 400 000 kroner, mens 57 prosent tilsvarer rundt 300 000 kroner.

Det er sannsynliggjort at megleren ga uriktige opplysninger om parkeringssituasjonen. Den uriktige opplysningen tilsvarer en verdireduksjon på 100 000 kroner.

Erstatningskrav
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og påført klageren et økonomisk tap. Tapet er en direkte følge av meglerens manglende og uriktige opplysninger.

Det kreves erstatning tilsvarende utbedringskostnaden på 227 921 kroner, samt 100 000 kroner for verdireduksjonen parkeringssituasjonen utgjør. I tillegg kreves utgifter til sakkyndig bistand dekket med 14 937,50 kroner. Klagerens samlede erstatningskrav er på 344 585 kroner. I tillegg kreves forsinkelsesrenter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning
Partene er uenige om hva som har blitt sagt angående støy mellom leilighetene og hvor mange som disponerte parkeringsplassene. For å få belyst problemstillingene vil det være nødvendig med umiddelbar bevisføring i form av muntlig vitneavhør. Saken bør avvises da den reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares under nemndas skriftlige behandling.

Subsidiært gitt at nemnda ikke finner grunnlag for å avvise klagen, kan den ikke føre frem.

Lyd/brannskille
Selgeren har opplyst at hun aldri har opplevd lyd fra naboleiligheten som et problem, og at det ikke har vært spesielt lytt i forhold til byggetid og byggeteknikk. Selgeren har ikke fått noen klager og er heller ikke kjent med at naboer har formidlet at det er spesielt lytt. Den aktuelle naboen har heller aldri tatt opp støy som et problem i selgerens eiertid.

Det har vært kontakt mellom megleren og naboen i forbindelse med at naboen vurderte å kjøpe leiligheten for å slå den sammen med sin egen. Megleren avviser at det ble sagt noe om lydforholdene i denne forbindelse. Heller ikke Finansklagenemnda fant det sannsynliggjort at naboen hadde informert om så store støyproblemene at det omfattes av selgers opplysningsplikt. Takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten, har uttalt at det under hans befaring ikke ble registrert forhold som indikerte medførte at brann og lydskillet var brutt.

Takstmannen som utarbeidet reklamasjonsrapporten, har i en telefonsamtale med selgerens forsikringsselskap opplyst at han fikk inntrykk av at lydgjennomtrengningen kun var et problem i naboens leilighet. Det foreligger heller ikke noen dokumentasjon eller sakkyndig vurdering på at det er lytt mellom leilighetene.

Det står påstand mot påstand når det gjelder lydproblemer. Naboen som nettopp hadde kjøpt leiligheten sin har, slik innklagede oppfatter det, en egeninteresse i at megleren blir ansvarlig. Nemnda har praksis for å ikke vektlegge erklæringer produsert i ettertid til en klagesak, jf. blant annet RFE-2020-120.

Finansklagenemnda har konkludert med at de fremlagte dokumentene ikke i tilstrekkelig grad underbygger mangelskrav for støy. Dette er innklagede enig i.

Parkeringsplasser
Det er i salgsoppgaven oppgitt at det er åtte parkeringsplasser til benyttelse for beboerne på deling. Megleren har ikke gitt andre opplysninger enn det som fremkommer av salgsoppgaven. Uansett var klageren kun på privatvisning med selger, og møtte ikke megleren under visningen. Videre varte budrunden over flere dager. Det var kun i forbindelse med budrunden at klageren og megleren hadde kontakt.

Uansett har ikke klageren dokumentert at megleren skal ha sagt at det kun var ti leiligheter som disponerte parkeringsplassene. Heller ikke Finansklagenemnda fant det sannsynliggjort at megleren har gitt annen informasjon enn det som fremkom i salgsoppgaven.

Økonomisk tap
Klagerens tap bestrides. Uansett må det tas hensyn til at en utbedring av veggen vil utgjøre en standardforbedring. Videre vil lydisoleringen gjelde for begge leilighetene og megleren kan ikke være ansvarlig for å dekke naboens utgifter.

Påstand
Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«Innklagede vil påstå at klagen ikke kan føre frem ettersom megler har oppfylt sin undersøkelsesplikt.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen dels avvises, dels ikke fører frem.

Lyd/brannskille
Når det gjelder spørsmålet om lyd/støy fra naboleiligheten, reiser dette bevisspørsmål som ikke kan avgjøres forsvarlig ut fra nemndas skriftlige saksbehandling. Her vil det blant annet være nødvendig med umiddelbar bevisføring i form av vitneforklaringer fra kjøper, megler og naboen. Denne delen av saken må avvises.

P-plasser
I salgsoppgaven var det opplyst at eiendommen består av 14 seksjoner, og det er 8 p-plasser til disposisjon for seksjonseierne. Det har derfor formodningen mot seg at megler muntlig skal ha sagt noe annet. Klageren mener at megler har gitt en uriktig opplysning om hvor mange leiligheter som delte på de åtte parkeringsplassene. Dette er en påstand fra klageren som ikke er underbygget nærmere. Klagen kan derfor ikke føre frem på dette punkt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises for så vidt gjelder støyproblematikken. [Klageren] gis ikke medhold når det gjelder klagen vedrørende parkeringsplasser.