RFE-2022-150

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.

Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Trondheim Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Trondheim)
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring

Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I august 2021 kjøpte klageren en leilighet gjennom innklagede meglerforetak for 5 150 000 kroner. Leiligheten lå ute med en prisantydning på 4 290 000 kroner, og var blant annet markedsført med en hybel på loftet. Det var opplyst at hybelen hadde godkjent bruksendring, men at det ikke var søkt om ferdigattest. Partene er uenige om hva som skal ha blitt formidlet vedrørende hvilke arbeider og tilhørende kostnader som var nødvendige for å få ferdigattest. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det er grunnlag for erstatning. Klagerens samlede erstatningskrav er på 256 195 kroner.

Klageren har i begynnelsen av klageprosessen vært representert ved advokat, men advokaten har ikke lenger noe oppdrag for klageren.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Eiendommen ble markedsført som en unik og moderne 3(4) roms leilighet, beliggende «midt i smørøyet» for studenter ved byens universitet. Videre ble den markedsført med en utleiedel, som hadde generert gode leieinntekter for selgeren.

I salgsoppgaven under overskriften «Kvaliteter ved eiendommen» var følgene formulering inntatt:

«På loftet har man en hybel på 20 kvm, som er i dag utleid for kr. 7.000,- i mnd. Den inneholder gang, bad, kjøkken og stue. Hybelen har godkjent bruksendring, men ikke søkt ferdigattest»

For klageren var det avgjørende for finansieringen, og dermed kjøpet, at boligen hadde en hybel med utleiemuligheter, i tillegg til at øvrige rom også kunne leies ut.

Flere steder i salgsoppgaven stod det at hybelen ikke hadde ferdigattest, men at den likevel hadde vært leid ut. Klageren leste imidlertid under punktet «annen nyttig informasjon» at det kun var brannvarslingsanlegg som manglet for å få på plass ferdigattest. Denne informasjonen ble også bekreftet av selgeren, som i tillegg sa at han hadde fått tilbud på utføring av arbeidene som skulle til for å få ferdigattest. Brannvarslingsanlegg til ca. 40 000, 10 000 for maling, til sammen 50 000 kroner. Klageren anså dette for å være et beløp han kunne akseptere i tillegg til kjøpesummen.

På en privatvisning 3. august 2021 spurte klageren igjen om hvilke arbeider som gjenstod for å få ferdigattest, samt årsaken til at dette ikke var besørget. Megleren forklarte at selgeren hadde pusset opp store deler av huset, og at dette var en omfattende jobb. Selgeren hadde derfor ikke hatt nok ressurser eller orket å få prosessen med hybelen helt i mål. Megleren var helt klar på at det kun manglet brannsikring ved maling av trappeoppgang og brannvarslingsanlegg, og forklarte også at det fantes et brannkonsept som bekreftet dette. Klageren spurte om brannkonseptet, og fikk til svar at megleren ikke hadde mottatt alle papirene fra kommunen, men at han skulle snakke med selgeren for å få dette oversendt. Megleren fortalte videre at kommunen kunne bekrefte at det kun var brannvarslingsanlegg og brannsikring som manglet, men at det var vanskelig å få skriftlig bekreftelse grunnet ferieavvikling.

Da klageren gjentatte ganger hadde blitt forsikret om at det kun var begrensede tiltak som gjenstod for å få ferdigattest, hadde han ingen grunn til å betvile informasjonen. Både tilbud og brannkonsept skulle sendes over, og klageren regnet med at en profesjonell megler ville holde ord. Klageren besluttet derfor å inngi bud, og fikk tilslaget på 5 150 000 kroner.

Etter kjøpet ble klageren rettmessig eier og hjemmelshaver av eiendommen. Etter en samtale med en bekjent, fikk klageren tips om å logge seg inn på «min side» hos kommunen og finne sakspapirer på eiendommen. I denne forbindelse fant han vedtaket om bruksendring, hva som skulle til for å få ferdigattest, samt brannkonseptet. Dette fikk han altså først tilgang til etter at han var blitt eier av eiendommen. Før dette tidspunktet, var det bare selgeren og innklagede gjennom selger, som hadde tilgang. Det var tale om lett tilgengelig informasjon som selgeren og megleren enkelt kunne finne uten bistand fra kommunen.

Ettersom megleren hadde lagt ved vedtaket om bruksendring fra kommunen i salgsoppgaven, var de klare over vilkårene som ble stilt og brannkonseptet som var nevnt i kommunens brev. Det er underlig at innklagede ikke innhentet brannkonseptet, nevnte det eller la det ved salgsoppgaven. Som det fremgår av brannkonseptet, er omfanget av arbeidene som må gjøres for å tilfredsstille kravene fra kommunen for å få ferdigattest, langt større enn det innklagde opplyste om.

For det første kreves det ny brannstige. Dette vil koste 39 867 kroner.

For det andre fremkom det at trapperommet ikke tilfredsstiller lovpålagte krav. Det er derfor nødvendig å bygge ny trapp som ivaretar krav til fri høyde, samt å skille ut trapperommet til egen branncelle. Utskiftning av trappen vil koste 106 908 kroner. Det er imidlertid ikke mulig å få til en trapp med 2,1 meter takhøyde. Dette innebærer at man må søke dispensasjon hos kommunen for avvik fra påkrevd fri takhøyde. Dersom klageren ikke får dispensasjon, vil heller ikke hybelen kunne godkjennes og hans tap vil bli langt større.

For det tredje var klageren klar over at det var behov for et nytt brannvarslingssystem, og at dette ville koste rundt 40 000 kroner, slik innklagede hadde opplyst. Det tilbudet selgeren hadde innhentet, tilfredsstilte imidlertid ikke krav om oppkobling til alarmsentral. Nytt brannvarslingssystem med oppkobling til sentral vil koste 109 420 kroner. I og med at klageren hadde en forventning om å betale 40 000 kroner for brannvarslingsanlegget, blir kravet differansen mellom forventede og faktiske kostnader. Kravet utgjør på dette punkt 69 420 kroner.

For det fjerde har det vist seg at dørene ikke er skiftet i henhold til det brannkonseptet krever. Alle dørene mangler brannmotstand. Til sammen vil det koste 40 000 kroner for dører og utskiftning.

Samlet sett medfører de faktiske kravene til brannsikring en merkostnad på 256 195 kroner inkl. mva. for klager. Disse kostnadene kunne vært unngått dersom innklagede hadde foretatt de nødvendige undersøkelser.

Megleren var klar over at det eksisterte et tilgjengelig brannkonsept med viktig informasjon. Dersom megleren har lest brannkonseptet, noe som må kreves, er det grovt uaktsomt å ikke gi riktige opplysninger om omfanget av arbeidene som kreves for å få ferdigattest. Dette gjelder særlig når megleren visste hvor viktig hybelen var for klageren. Meglerens undersøkelsesplikt strekker seg lenger når det er tale om viktig informasjon.

Dersom megleren ikke var klar over hva som manglet for å skaffe ferdigattest, burde han sagt at han var usikker. Kun på denne måten kunne klageren fått en oppfordring til å foreta egne undersøkelser på forhånd. Da megleren tvert imot var klar på at det kun var maling og varslingsanlegg som manglet, og at dette ville koste 50 000 kroner, hadde klageren ingen grunn til å betvile dette. Klageren viser til RFE-2020-257 der nemnda kom til at det var uaktsomt av megler å ikke informere om hva som skulle til å for å få hybelen godkjent

I tillegg lovet både innklagede og selgeren gjentatte ganger å oversende brannkonseptet og tilbudene som dokumenterte hva som manglet, samt kostnadene, uten at dette ble oversendt. Det er enkelt å få slike dokumenter oversendt fra kommunen, noe innklagede burde være klar over. I tillegg satt selgeren på disse dokumentene.

Videre kan markedsføringsloven § 8 få betydning. Det er sikker rett at bestemmelsen kan benyttes for å beskrive krav til meglers opptreden. Megleren har her utelatt informasjon om hva som skal til for å få ferdigattest. Dette er informasjon en forbruker trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning. Megleren handlet i strid med bestemmelsen når han unnlot å fremlegge brannkonseptet, til tross for at han visste at selgeren satt på dette.

Klageren har ikke kunne leid ut hybelen da den ikke har vært godkjent. Til tross for at klageren var klar over at det ikke forelå ferdigattest, anså han kostnadene for å anskaffe dette som så små. Dersom klageren hadde visst at det ville koste nærmere 300 000 kroner å få hybelen godkjent, ville han ikke gjennomført kjøpet. Dette gjelder særlig dersom det viser seg at han ikke vil få dispensasjon. I et slikt tilfelle vil man aldri kunne leie ut hybelen. Kjøperen ville aldri inngitt bud under slike forutsetninger.

Det er meglers manglende undersøkelser og opplysninger vedrørende resterende arbeider for ferdigattest som er årsaken til at klagerens tap. Dersom megleren hadde foretatt de nødvendige undersøkelser ville han vært klar over omfanget av det påkrevde arbeidet. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Innklagede er erstatningsansvarlig og må betale klageren 256 195 kroner i erstatning.

Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren innhentet opplysninger fra kommunen i tråd med vanlig praksis. I meglerpakken framkom det at det ikke forelå ferdigattest for loftet. Megleren tok dette opp med selgeren og fikk en orientering, men ingen konkrete spesifikke opplysninger utover det som fremkom i salgsoppgaven. Megleren etterspurte på vanlig måte om selgeren hadde ytterligere informasjon/dokumentasjon, men fikk seg ikke oversendt noe.

Som følge av at megleren ikke hadde konkret informasjon om hvilke arbeider som gjenstod for å få loftet godkjent, ble salgsoppgaven utarbeidet med klare og tydelige forbehold om at godkjennelse manglet. I tillegg fremkom det at loftet ikke kunne benyttes til utleie samt at kjøperen ville overta alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader forbundet med dette.

Megleren bestrider at det har blitt opplyst at det kun var mindre gjenstående arbeid knyttet til loftet. Det ville uansett ikke gitt mening å innta et så omfattende forbehold, dersom megleren mente at det kun var mindre forhold som måtte på plass. Megleren har ikke gitt informasjon om hva de gjenstående arbeidene ville beløpe seg til, all den tid han ikke har hatt slik informasjon tilgjengelig. Videre fremkom det i salgsoppgaven at det var selgeren som opplyste at det hovedsakelig var brannvarslingsanlegg som måtte på plass. Dette underbygger at megleren ikke hatt informasjon til å kunne vurdere dette.

Det er videre et poeng at det var relativt mange interessenter til eiendommen, men at majoriteten av disse ikke ønsket å delta i budrunden etter å ha vurdert informasjonen i salgsmaterialet. En viktig årsak til dette var informasjonen om at loftet ikke var godkjent, og at det var usikkert hva som skulle til for å få det godkjent. Dette understøtter at det ble gitt nøktern og korrekt informasjon fra meglerens side.

Megleren har ikke forpliktet seg til å oversende ytterligere dokumentasjon til klageren, da han ikke har hatt slik informasjon tilgjengelig. Det bemerkes at klageren henvendte seg til selgeren med et direktebud som ble avvist. Megleren kjenner ikke til om det ble gitt informasjon om loftet eller løfter om ytterligere dokumentasjon i denne forbindelse.

Klageren har valgt å legge inn bud på eiendommen, uten forbehold, og før mottak av slik informasjon han hevder å ha blitt lovet. Klageren har da overtatt risikoen i samsvar med det som ble beskrevet i salgsoppgaven.

Det er fremsatt følgende påstand:

«Klageren gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt når det gjelder hybelen på loftet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Det fremgår flere steder i salgsoppgaven at det ikke var søkt om ferdigattest når det gjelder loftet, og det var oppfordring til interessenter om å foreta undersøkelser i kommunen. Riktignok er det opplyst i salgsoppgaven at selger skal ha opplyst at utbedring av brannvarslingsanlegget var det vesentlige, og selger skal ha antydet en pris i den forbindelse. Nemnda legger til grunn at megler rutinemessig innhentet blant annet meglerpakke fra kommunen, som ikke hadde noen opplysninger om hva det ville koste å få godkjent loftet til beboelse. Megler etterspurte også selger om han hadde noen nærmere dokumentasjon om dette.

Nemnda kommer etter dette til at megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.