RFE 2022-157

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Drammen

 

Saken gjelder:               Manglende opplysninger om felleskostnader, krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte hytteeiendom formidlet gjennom innklagede foretak sommeren 2020. To år senere fikk klageren krav om å innbetale 35 000 kroner. Beløpet var knyttet til en utestående delinnbetaling for opparbeidelsen av vann- og avløpsanlegg i område. Beløpet var opprinnelig krevd inn fra selgeren av hytta to måneder før salget. Men selger hadde avtalt betalingsutsettelse med vann- og avløpssamvirke til etter salget. Megleren var informert om dette, men hverken selgeren eller megleren opplyste om den utestående betalingen ved salget. Spørsmålet i saken er om megleren ved å unnlate å opplyse om selgerens avtalte betalingsutsettelse, gav feil opplysninger og således handlet i strid med god meglersikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3. Herunder om megleren ved sin handlemåte har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever 35 000 kroner i erstatning med tillegg av renter.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klager kjøpte hytte formidlet gjennom innklagede foretak i juni 2020.

Den 19 mai 2022 fikk klager beskjed om å innbetale 35 000 kroner som delbetaling for et offentlig vann og kloakkprosjekt. Beløpet var opprinnelig innkrevd fra selger to måneder før klagerne kjøpte hytta. I salgsoppgaven var det opplyst at selgeren hadde betalt 36 000 kroner av totalt 80 000 kroner. Det var ingen opplysninger i salgsdokumentasjonen som tilsa at selgeren skyldte 35 000 kroner.

 

E-post korrespondanse mellom megleren og selgeren før salget, viser at de var klar over at dette var et beløp som var blitt krevet inn før hytta ble solgt, samt at det var inngått avtale om utsatt betaling til etter salget. Den 5. juni 2020, samme dag som salgsoppgaven ble produsert, ble megleren gjort oppmerksom på den utsatte betalingen på 35 000 kroner. Dette ble ikke videreformidlet i salgsoppgaven. Det ble heller ikke opplyst om utestående i kjøpekontrakten, datert 10. juni 2020. Megleren gjorde ingen ytterligere undersøkelser etter at han ble gjort oppmerksom på dette fra selger. Klageren har fått bekreftet at megleren ikke var i kontakt med styreleder eller forretningsføreren i avløpssamvirke.

 

I salgsoppgaven ble det opplyst at vannledningene «formodes å bli lagt senest juli i år», noe som var nært forestående ettersom salget foregikk i juni. Det måtte da kunne forventes at det meste av hytta sin andel av fellesutgiftene var betalt.

 

Megleren ga feil opplysninger om fellesutgiftene ved etablering av offentlig vann og avløp. Dette er i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Det må kunne stilles høyere krav til en meglers undersøkelsesplikt. Antagelser eller utelatt informasjon kan ikke legges til grunn. Klageren fikk ingen skriftlig orientering om hvorfor innhenting og kontroll av opplysningene ikke ble gjort, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Klageren kontaktet megler pr. telefon før budrunden med spørsmål om økonomi relatert til fellesutgiftene, men fikk ikke noe svar. Klageren var på privat visning uten megleren til stede, megleren var heller ikke til stede under kontraktsmøte eller ved overtakelsen. Dette selv om det var ønskelig med meglers tilstedeværelse, samt at klageren fremdeles hadde spørsmål han ikke hadde fått svar på.

 

Det ble ikke tatt initiativ til å få på plass noen avtale om at klageren skulle betale denne kostnaden, hverken fra megleren eller selger. Etter avhendingsloven § 2-5 andre punktum er selgeren ansvarlig for kostnadene tilknyttet eiendommen frem til kjøperen overtar bruken av eiendommen. Overtagelse var 19. juni 2020 og det var på forhånd ikke informert om de utestående 35 000 kronene. Med bakgrunn i prosessen og den informasjon megleren hadde, har han ikke gjort tilstrekkelig undersøkelser, brutt sin opplysningsplikt og således opptrådt uaktsomt.

 

Det er ikke riktig at klageren ikke stilte spørsmål, det er heller ikke riktig som innklagede hevder, at klageren fikk opplysninger om kommende kostnader, eller på annen måte var informert om den avtalte betalingsutsettelsen. Grunnen til at klageren først i mai 2022 kontaktet megleren for å forsøke å finne en løsning, var at han ikke var informert om forholdene før da. Det kreves erstatning for ekstrautgiftene som følge av de uriktige opplysningene. Klageren krever 35 000 kroner med tillegg av renter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Opplysningene om dette fremkom i salgsoppgaven hvor følgende var angitt under punktet «Vei, vann og avløp»:

 

«Eier opplyser at hytta skal kobles på offentlig nett for VA (vann og avløp), disse arbeidene er påbegynt i området. Hytta var ved befaring ikke tilknyttet offentlig nett.»

 

Videre var det under punktet «Diverse» opplyst at:

 

«Oppgradering av vann og avløp med kommunal avtale + fiberkabel skjer nå, og fellesledningen er allerede lagt forbi hytta. Selger opplyser at han til nå har betalt 36 000,- av totalt 80 000 kr for fellesledningene. Stikkledning opp til hytta formodes å bli lagt senest i juli i år, og skal koste maksimalt 60.000,- opplyser selger. Følger forpliktende medlemskap i [….] Avløpssamvirke SA. Andelene er personlige og kan ikke overdras til andre enn ved eierskifte. Ved eierskifte tiltrer ny eier samme rettigheter og plikter som tidligere eier hadde. Se vedlegg i salgsoppgave.»

 

Opplysningene fremkommer også i selger egenerklæring, pkt. 17. Vedlegget det vises til inneholder vedtekter og årsberetning for kommende forpliktelser i avløpssamvirke.

 

I kjøpekontrakten fremkom det følgende under punkt 12:

 

«Se punkt «Diverse» i salgsoppgaven. Kjøper overtar medlemskap og forpliktelser i […] Avløpssamvirke SA»

 

Klager var på privatvisning med selger. I samtale med partene i etterkant av visningen fikk megler opplyst at prosjektet vedrørende vann og avløp, herunder fremtidige kostnader som tilfaller kjøper, var gjennomgått i samtale mellom partene. Salgsoppgaven gav opplysninger om at stikkledninger skulle legges senest i juli 2020. Overtagelsesprotokollen ble signert 19. juni 2020.

 

Megleren har ikke fått noen spørsmål fra klageren knyttet til vann- og avløpsprosjektet, hverken ved avtaleinngåelsen eller i tiden etter overtakelsen. Det var først i mai 2022 at megleren mottok henvendelse fra klager om kostnader og betaling knyttet til dette.

 

Megler har ikke brutt sin opplysningsplikt eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt på annen måte. Klager fikk opplysninger om kommende kostnader, og var ved overtakelsen innforstått med at beløp i salgsoppgaven med unntak av 36 000 kroner som allerede var betalt av selger, skulle bekostes av klager. Selgers avtale med avløpssamvirke om betalingsutsettelse, er ikke til hinder for at selger ved salg kan avtale med sin kjøper at denne kostnaden betales av kjøper.

 

Ettersom klagen virker å være knyttet til manglende opplysning om at det var avtalt en betalingsutsettelse, samtidig som klageren var informert om, og innforstått med at beløpet skulle betales av kjøper, foreligger det ikke et økonomisk tap.

 

Krav om erstatning avvises.

 

Megler har ikke informert spesielt i salgsoppgaven om at det var avtalt en betalingsutsettelse for en delinnbetaling på 35 000 kroner. Den utstående betalingen på 35 000 kroner inngikk i totalbeløpet som det var opplyst om i salgsoppgaven. Det er uomtvistet at klager er ansvarlig for å bekoste øvrig andel, utover de 36 000 kronene det var opplyst at selgeren hadde dekket. Innklagede kan ikke se at dette beløpet skiller seg fra øvrige beløp som klager må anse som avtalt at han selv skal bekoste.

 

Megler anså det ikke som nødvendig å innta opplysningen fra selger om betalingsutsettelsen, all den tid beløpet var inkludert i beløpene som fremkom der. Det var ikke noe som tilsa at betalingsutsettelsen ville føre til noen merkostnad eller ulempe for fremtidig eier.

 

Megler kan ikke huske telefonsamtale med klageren før budrunden, men er sikker på at det ved budgivning ikke forelå uavklarte spørsmål fra noen av interessentene knyttet til forholdet det nå klages på. Det var flere bud og kontaktpunkter med megler 8. juni.2020 og megleren var tilgjengelig for henvendelser og spørsmål.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Det fremgår klart av salgsoppgaven at klageren skulle bekoste kostnadene for å koble hytta til offentlig nett for vann og avløp (VA), og at selgeren hadde betalt 36 000 kroner av dette. Nemnda finner derfor at det ikke kan være tvilsomt at klageren (kjøperen) måtte betale de resterende kostnader for VA. Det har ingen betydning om selgeren eventuelt hadde fått betalingsutsettelse for deler av kostnaden. Hvilke kostnader kjøperen (klageren) påtok seg, fremgikk klart av salgsoppgaven.

 

Det følger av dette at erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.