RFE 2022-159

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Lillestrøm

 

Saken gjelder:               Feil opplysning om plassering av bod og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak sommeren 2021.

På overtakelsen ble klageren vist en bod i kjelleren som skulle tilhøre leiligheten. Opplysningen om bodens plassering stemte overens med det som stod i salgsoppgaven. Klageren benyttet boden til oppbevaring av flyttelasset fra den forrige leiligheten sin. Noen måneder senere oppdaget han at alle eiendelene hans var fjernet fra boden og kastet. Det viste seg at boden tilhørte en av de andre leilighetene i bygget, mens klagerens bod lå i 1. etg.

Spørsmålet i saken er om meglerens uriktige opplysning om hvilken bod som tilhørte leiligheten, medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 150 000 kroner i erstatning for tapet av eiendelene han hadde oppbevart i boden.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

På overtakelsen ble klageren vist en bod, som i tråd med salgsoppgaven befant seg i kjelleren. Senere viste det seg at boden tilhørende leiligheten var plassert i 1. etg. Boden klageren hadde benyttet, tilhørte en av de andre leilighetene i bygget. Dette resulterte i at alle hans eiendeler ble hentet ut derfra og kastet. Klageren krever at meglerforetaket erstatter det han har tapt ved å miste alle eiendelene som var oppbevart i boden.

 

Innklagede hevder at de forholdt seg til informasjon fra oppdragsgiver og ikke hadde grunn til å tvile på at opplysningene om bodens plassering stemte. Men megler forholdt seg til opplysninger fra en verge og ikke selgeren som hadde bebodd leiligheten. Det at selger selv ikke var i stand til å gi opplysninger til megler, men måtte kommunisere gjennom en verge, er i seg selv et forhold som medfører større risiko for ufullstendige eller feil opplysninger. Dette tilsier at det burde vært foretatt nærmere undersøkelser for å sørge for at kjøper fikk riktige opplysninger.

 

Her var det ikke bare gitt feil opplysninger på overtakelsen, men også i salgsoppgaven. Eiendomsmegler har plikt til å dra omsorg for både selgers og kjøpers interesser. Der hvor det er på det rene at et forhold har stor betydning for kjøper, skjerpes meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Det er klart at det hadde stor betydning for kjøper å få tildelt riktig bod og en sikker plass å oppbevare eiendelene sine under flytteprosessen. Det er klart at megler har plikt til å undersøke at eiendom som overdras til kjøper faktisk er hans eiendom. Her har megler overdratt eiendom kun basert på opplysninger fra en uten kjennskap til eiendommen, noe som klart må være erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Megleren var ikke i kontakt med styret i forbindelse med salget, slik de skulle ha vært. I meglerforetakets svar på klagen som ble sendt direkte dit, skriver megleren at han hadde basert seg på opplysninger fra et styremedlem. Kontakten med styret knyttet til dette ble begrunnet i at det var oppnevnt verge ved salget. Styret i sameiet har avvist dette og i tilsvaret til klagen skriver innklagede at de fikk opplysningen fra oppdragsgiver. Meglerforetaket har altså to forskjellige historier om hvordan de innhentet opplysningene. Ingen av historiene er på noen måte dokumentert. Etter klagerens oppfatning tyder dette på at megleren ikke innhentet opplysninger om boden i det hele tatt.

 

Innklagede har bestridt størrelsen på kravet. Omtrent alle eiendelene fra klagerens forrige leilighet var plassert i boden, og gjenanskaffelsesverdien på dette er omfattende. Klageren har utarbeidet og vedlagt liste over eiendelene som forsvant. Listen er ikke uttømmende. Tapet av eiendelene utgjør et stort økonomisk tap for klageren. Det var av så stor betydning at klageren også anmeldte forholdet til politiet.

 

Det er ikke riktig som innklagede har hevdet, at de som tømte boden ga uttrykk for at det dreide seg om søppel eller innhold av ubetydelig økonomisk verdi. Representanten for firmaet som eier av boden engasjerte til å kaste eiendelene, har bekreftet at de ikke har gitt et slikt uttrykk. Eier av leiligheten som boden tilhørte, er et utleiefirma som leier boligen videre. Representanten for utleiefirmaet uttrykker at de er svært lei seg og beskriver situasjonen som veldig uheldig. Hadde det dreid seg om søppel, ville det vært mer naturlig at firmaet sendte klageren en regning for å ha fjernet søppelet hans.

 

Det er heller ikke riktig at firmaet satte opp tydelig informasjon i sameiet om at boden deres inneholdt ting som ikke tilhørte dem, med varsel om at innholdet ville bli kastet. Klageren var ofte innom boden frem til den ble tømt 12. desember 2021. Det var ikke hengt opp noen slik informasjon på boden og heller ikke på oppslagstavle i boligsameiet. I kontakt med styreleder bekrefter styret at de aldri har mottatt noen informasjon om dette eller sett noe slikt oppslag.

 

Dersom de i seks måneder skal ha informert om dette, er det usannsynlig at hverken klageren, styret eller andre i sameie har sett noen slik informasjon. Kontakten klageren har hatt med firmaet tyder heller ikke på at det var gitt slik informasjon.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede erkjenner at klageren fikk feil opplysninger om hvilken bod som tilhørte leiligheten. Megleren baserte seg på opplysninger fra oppdragsgiver, som dessverre viste seg å ikke stemme. Innklagede har underveis i saksforberedelsene endret standpunkt når det gjelder hvorvidt megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og erkjenner nå at det foreligger ansvarsgrunnlag selv om megleren ikke tvilte på opplysningene han fikk om boden.

 

Det er imidlertid ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap. Klageren har krevet 150 000 kroner i erstatning for de eiendelene som var i boden, et krav som på ingen måte er dokumentert eller sannsynliggjort. Verdien på det eventuelle innholdet i boden er heller ikke dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort.

 

De som tømte boden har også gitt muntlig uttrykk for at de kastet alt innholdet i boden, da det åpenbart var søppel eller innhold av ubetydelig økonomisk verdi. Det er uansett klager som har bevisbyrden for at det foreligger et økonomisk tap, noe klageren ikke har oppfylt.

 

Det anføres også at klageren har forsømt sin tapsbegrensningsplikt. Den rettmessige eier av boden som klageren hadde disponert, har opplyst at de satte opp tydelig informasjon i sameiet om at boden deres inneholdt ting som ikke var deres, og at dette innholdet kom til å bli kastet. Tingene som var i boden, ble først kastet ca. et halvt år etter oppslagene. Klageren har på denne bakgrunn forsømt sin tapsbegrensningsplikt, og et eventuelt krav har uansett gått tapt som følge av dette.

 

Det er ikke grunnlag for erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Det fremgår av innklagedes uttalelser under saksforberedelsen at innklagede nå erkjenner ansvarsgrunnlag selv om megleren ikke tvilte på opplysningene som han fikk om boden. Nemnda legger derfor til grunn at dette vilkåret for erstatning er oppfylt.

 

Spørsmålet er imidlertid om det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet klageren har lidt ved at boden ble tømt.

 

Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.

 

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røse Solli, bemerker at klageren hadde plassert tingene sine i boden, og at tingene deretter ble fjernet og kastet av et servicebyrå engasjert av den egentlige eieren av boden. Etter flertallets syn fremstår det som en upåregnelig følge av meglers forsømmelse at en bod tømmes på denne måten. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

 

Ut fra det resultat flertallet har kommet til, behøver flertallet ikke å ta stilling til de øvrige vilkårene for erstatning. Flertallet har ikke tatt standpunkt til om andre kan være erstatningsansvarlig.

 

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sandvik, er av den oppfatning at tapet er påregnelig. Den situasjon meglerfeilen har medført, er at klageren har plassert eiendelene sine, herunder sitt flyttelass, i en annens bod. Det hører med at den egentlige eieren av boden er et utleiefirma, som regelmessig leier ut boligen. Selv om den gjengse bodeier som får plassert en rekke ting i sin bod, ikke ville ha kastet eiendelene uten videre, er dette ikke en usannsynlig eller upåregnelig følge. En rekke bodeiere vil i en slik situasjon føle på en irritasjon over at noen har tatt seg til rette på deres areal, og vil være tilbøyelige til å kaste ting en anser urettmessig plassert. Det er heller ikke upåregnelig at en rekke bodeiere også utøver fremleie av leiligheten i et borettslag, slik at disse tingene blir forvekslet med tidligere leietakers eiendeler og med tilhørende risiko for tap. Mindretallet er derfor av den oppfatning at selv om det mest sannsynlige utfall av en slik meglerfeil ikke vil være en slik bortføring og tap av eiendeler i boden som i foreliggende sak, så er et slikt utfall innenfor en påregnelig risiko for tap slike feilopplysninger om eierskap av bod representerer.

 

Mindretallet går ikke nærmere inn på om de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.

 

Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår over.

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.