Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE 2022-170

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Jessheim

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I oktober 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Boligen ble ikke solgt. Klageren har trukket frem en rekke forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Videre er det spørsmål om klageren har krav på erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Det oppstod mange uenigheter mellom klageren og megler under salgsprosessen, og klageren følte at megleren hele tiden jobbet imot han.

Megleren ga uriktige og villedende opplysninger om priser. Det var blitt enighet om at megleren skulle ha en provisjon på 1,5 prosent, og at takstmann skulle ha 12 000 kroner for utarbeidelse av tilstandsrapport. Senere ble det oppdaget at megleren hadde ført opp 2 prosent (som senere ble endret av meglerens sjef under et møte med ham), mens regningen fra takstmann kom på 23 000 kroner.

Takstmannen gjorde mange feil ved utarbeidelsen av tilstandsrapporten, og valgte å trekke seg fra oppdraget etter at disse feilene ble avdekket. Klageren følte at samarbeidet med megleren ble dårligere etter at han klagde på takstmannen. Dette skyldes sannsynligvis at takstmannen var en venn av henne. Klageren engasjerte en ny takstmann som bare tok,11 000 kroner for oppdraget. Megleren mente at den gamle tilstandsrapporten var ugyldig, ettersom klageren bestemte seg for å rekvirere en ny. Likevel kontaktet hun den nye takstmannen og ba han ta utgangspunkt i den gamle tilstandsrapporten som hun selv hadde sagt var ugyldig.

Megleren har forsøkt å drøye annonseringen på Finn.no og forsøkt å være så vanskelig som mulig hver gang klageren har snakket med henne.

Megleren ønsket å sette opp ny visning ca. tre uker etter den første hadde vært avholdt. Da klageren gikk inn på annonsen dagen før visningsdagen, oppdaget han at visningen aldri var blitt annonsert på Finn.no. Klageren forsøkte å kontakte megleren, uten å få noe svar. Først da han kontaktet hennes sjef og kollega sørget hun for at visningen annonsert og henvendelser fra interessenter ble besvart. Heller ikke meglerens kontaktinformasjon var oppgitt i annonsen på Finn.no.

Klageren har i ettertid mottatt en faktura fra innklagede på 65 728 kroner. Klageren bestrider størrelsen på fakturaen og krever at innklagede reduserer sitt krav med 32 272 kroner. Videre krever klageren erstatning med 26 800 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er i klagen fremsatt et udokumentert erstatningskrav på 26 800 kroner. Klageren opplyser videre at innklagede har tatt 65 000 kroner i betaling, men at innklagede kun har krav på 32 728 kroner. Det er ikke klart for innklagede hva klageren egentlig krever.

Enten krever han 26 800 kroner i erstatning, eller 26 800 kroner i erstatning samt at innklagede reduserer sitt krav om betaling med 32 272 kroner, dvs. differansen mellom 65 000 kroner og 32 728 kroner.

Innklagede har fakturert klageren for 65 728 kroner inklusive mva. Vederlaget til megler er på totalt 37 300 kroner, og dekker tilrettelegging med 11 900 kroner, avslutningshonorar med 15 000, fire visninger for 10 000 kroner og 13 900 kroner for markedspakke. Innklagede har et lite påslag på markedspakken, og er av den grunn oppført som vederlag i oppdragsavtalen.

Hele innholdet i markedspakken er brukt under oppdragstiden.

Innklagede krever i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-5 dekning av påløpte utlegg med 14 928 kroner. For ordens skyld nevnes det at klageren ikke har bestridt noen av disse.

Innklagede har fakturert et rimelig vederlag som står i forhold til tidsbruken, særlig med tanke på at det kun er et lite fortjenesteelement på markedspakken. I oppdragsavtalen ble det avtalt at salgsprovisjonen skulle utgjøre 2 prosent av salgssummen. Klageren hevder at det skal ha blitt tilbudt 1,5 prosent i provisjon. Påstanden er imidlertid ikke dokumentert. Det faktum at ny oppdragsansvarlig gikk med på nedsettelse av provisjonen til 1,5 prosent etter utløpet av oppdraget for å få løst saken, er ingen erkjennelse av at klagerens påstand er korrekt.

I oppdragsavtalen er det estimert at rapporten fra takstmann vil koste 20 000 kroner, og ikke 12 000 kroner, slik klageren hevder. Megleren kan uansett ikke oppgi eksakt pris på anbefalt bygningssakkyndig sine tjenester, siden den bygningssakkyndige er en selvstendig oppdragstaker. I tillegg vil prisen vil naturlig nok avhenge av boligtype, alder, synlig tilstand, slitasje, avdekking av skader, feil eller lovlighetsmangler, tilgjengelighet til ulike bygningsdeler osv. Oppdragsavtalen ble inngått i oktober 2021, mens den første boligsalgsrapporten ble utferdiget i januar 2022. Innklagede hadde ved oppdragsinngåelsen naturlig nok ikke fått prisene for de nye rapportene.

Det er riktig at megleren anbefalte en bygningssakkyndig, men det betyr ikke at innklagede får ansvaret for at tilstandsrapporten blir mer negativ enn det klageren forventet. I forbindelse med boligsalg må oppdragsgiver akseptere at megler får frem viktige og riktige opplysninger om eiendommen. Det samme gjelder den bygningssakkyndige, som objektivt vurderer og beskriver boligens tilstand ut ifra fakta samt sin kompetanse og observasjoner. Klageren skriver at den bygningssakkyndige valgte å trekke seg fra oppdraget etter at feilene ble oppdaget. Det kan nevnes at den bygningssakkyndige skal utarbeide tilstandsrapporten på objektivt grunnlag, og i tråd med hans personlige integritet vil det være en grense for eventuell endring av rapporten.

Den første boligsalgsrapporten, som klageren ikke ville bruke, ligger ikke lagret i innklagedes arkiver. Det er derfor vanskelig for innklagede å kommentere klagerens påstand knyttet til gyldigheten av rapporten. Innklagede har imidlertid notert på saken at klageren ikke ville akseptere hulltaking fordi det ville se stygt ut, jf. kravene i forskrift til avhendingsloven.

Innklagede opererer med visningspåmelding. Hvis ingen melder seg på til visningen som megleren har annonsert, så avlyses visningen. Dermed slipper oppdragsgiver å betale for en visning der ingen interessenter møter opp.

Klageren påstår at megleren ikke har besvart henvendelser fra interessenter, og at hun heller ikke har besvart klagerens anrop. Dette medfører ikke riktighet. Da den første megleren etter hvert følte at klageren ikke lenger hadde tillitt til henne, fikk klageren tilbudet om å videreføre oppdraget til avdelingslederen etter et møte på innklagedes kontor.

Misnøye med boligsalgsrapporten, klage på manglende markedsføring, oppsigelse og senere tilbaketrekking av denne, er det for øvrig sjeldent at innklagede opplever. Når en eiendom forblir usolgt over tid, er det naturlig å anbefale kundene at eiendommen trekkes fra Nett, og at den legges ut på nytt, i tråd med FINN.no sine regler. Klageren har ikke trukket frem at ny ansvarlig megler ga råd om til om følgende forbedringer av boligen:

Male opp trappen hvit innvendig
Rydde på tomten
Vaske boligen før neste visning
Sikre/feste ledninger i kjelleren
Smøra opp døra til vaskerommet

I tillegg har innklagede tilbudt seg å betale for dronebilder, samt nye utvendige bilder, siden de første bildene var tatt om vinteren. Innklagede har strukket seg langt for å få relansert boligen så snart dette var mulig.

Klageren skrev i e-post av 9. mai 2022 til innklagede at de ønsket å vente med salget, kanskje til neste år. Han ba om å få regning på utleggene, samt en rabatt, for hvis de fikk en overkommelig pris, så skulle de ta de kontakt neste gang de skulle selge huset. Dette stemmer åpenbart ikke. Det vises til klagen hvor klageren har skrevet at han bestemte seg for å ikke fornye avtalen og heller vente en stund før han annonserte eiendommen gjennom en annen megler. Klageren har åpenbart forsøkt å komme seg unna vederlagskravet ved å «love» innklagede noe som han allerede hadde bestemt seg for at ikke skulle skje.

Innklagede inngår skriftlige avtaler for at det i ettertid ikke skal være noe tvil om hva som er avtalt. Klageren har fremsatt flere udokumenterte påstander om at megleren har forsømt sine plikter. Disse bestrides. Skulle klageren få medhold i sin påstand, kan det uansett ikke være slik at enhver forsømmelse gir grunnlag for nedsettelse av vederlaget.

Slik innklagede forstår klageren, krever han erstatning med 28 000 kroner, i tillegg til eventuell erstatning som følge av eiendommen ikke ble solgt. Klageren har ikke dokumentert eller sannsynliggjort på annen måte at han har lidt noe tap som innklagede har vært årsak til. Det at markedet ikke er villig til å betale prisantydning, kan ikke klandres megleren.

Innklagede nedlegger følgende påstand:

«Klagen gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Erstatningskravet

Klageren har krevd erstatning med 26 800 kroner. Nemnda finner det klart at dette kravet ikke kan føre frem. For det første kan nemnda ikke under noen omstendighet pålegge innklagede å betale erstatning for tort og svie (ikke økonomisk tap). For det andre har ikke klageren sannsynliggjort eller forøkt å underbygge at han skal ha lidt et økonomisk tap på grunn av meglers eventuelle uaktsomme håndtering av oppdraget.

Vederlagtnedsettelse

For at innklagedes vederlag skal kunne settes ned, må megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg som megleren har hatt på vegne av oppdragsgiver. Hva som er oppdragstakers plikter, må avgjøres ut fra en tolkning av relevant lovgivning, herunder kravet til god meglerskikk, avtaleforholdet mellom oppdragsgiver og oppdragstaker, samt eventuelle instrukser fra oppdragsgiveren, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven med kommentarer (2013), s. 407. For at en pliktforsømmelse skal føre til vederlagsnedsettelse, må plikten(e) være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig.

Når det gjelder spørsmålet om megleren ga uriktige og villedende opplysninger om prisen, herunder hva tilstandsrapporten ville koste, finner ikke nemnda at klageren har sannsynliggjort at megleren har forsømt seg her. I oppdragsavtalen er det avtalt 2 prosent provisjon, og det er også estimert at tilstandsrapporten vil koste 20 000 kroner. Et estimat er imidlertid ikke en konkret angivelse av prisen.

Takstmannen er en selvstendig oppdragstaker, og en megler kan ikke ha ansvaret for eventuelle feil takstmannen gjør.

Det klageren for øvrig har anført om visninger, henvendelser fra interessenter m.m., som innklagede har imøtegått, finner nemnda heller ikke tilsier at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.