Klage nr:
210/08

Avgjort:
12.02.2009

Saken gjelder:
Meglers krav på utlegg/vederlag, samt erstatningskrav

Foretakets navn:
Postbanken Eiendom Sandnes, EiendomsMegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. februar 2009. Nemnda har beståttav:

Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede som eiendomsmegler. Oppdragsavtalen ble inngått 2. oktober 2007. Kjøpekontrakten er datert den 11. juni 2008. Tvisten gjelder om innklagede hadde krav på å trekke vederlag og utlegg fra oppgjøret, og om innklagede har handlet erstatningsbetingende ved gjennomføringen av oppdraget.

Klageren er representert ved advokat i saken. Disse omtales hovedsakelig som «klageren» i saksfremstillingen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener innklagede har sørget for trekk i kjøpesummen uten samtykke fra klageren. Klageren mener dette var i strid med oppdragsavtalen og eiendomsmeglingsloven. Klageren krever at dette beløpet tilbakebetales.

Klageren mener også at hun har lidt et økonomisk tap som følge av innklagedes håndtering av saken og mener innklagede er ansvarlig for dette på ulovfestet grunnlag.

Oppdragsavtalen ble inngått den 2. oktober 2007. Innklagede utarbeidet salgsoppgave hvor boligsalgsrapport og egenerklæring var vedlagt. Innklagede satte prisantydningen til 3 990 000 kroner. Klageren syntes dette var en høy sum, men antok at innklagede hadde bedre kjennskap til markedet enn henne.

Klageren kontaktet innklagede og spurte om hun løp noen form for risiko dersom hun kjøpte en leilighet til
2 025 000 kroner. Kjøpesummen for den nye leiligheten skulle innbetales 30. november 2007. Innklagede sa hun trygt kunne kjøpe leiligheten. På bakgrunn av dette inngikk klageren avtale om kjøp av leilighet. Kjøpekontrakten er datert 19. oktober 2007.

Salget av boligen til klageren dro imidlertid ut i tid. Klageren måtte derfor ta opp lån for å kjøpe leiligheten. Ifølge klageren viste innklagede liten aktivitet for å få solgt eiendommen.

Det tok cirka åtte måneder før leiligheten ble solgt, og den ble da solgt til 2 150 000 kroner, rundt halvparten av innklagedes prisantydning.

Kjøperen av klagerens leilighet betalte ikke innen avtalt tid, altså 1. juli 2008. Klageren opplevde at innklagede gjorde lite med situasjonen og det usikker om kjøper hadde midler til å betale eiendommen. Klageren så seg derfor nødt å kontakte advokat i saken.

Kjøpesummen og forsinkelsesrente ble til slutt innbetalt på innklagedes klientkonto etter at klagerens advokat purret på kjøperen.

Da kjøpesummen ble innbetalt, hadde innklagede sørget for at det ble foretatt trekk i kjøpesummen for blant annet salgsprovisjonen. I oppgjørsoppstillingen fremgår det at trekket ble overført den 7. august 2008.

Dette skjedde til tross for at klageren hadde meddelt innklagede om at håndteringen av oppdraget måtte få konsekvens for innklagedes vederlag i saken.

Klageren påpeker at oppdragsavtalen datert 2. oktober 2007 hadde en varighet på maksimalt tre måneder i henhold til punkt 6 A. I punkt 6 B fremgår det at klageren at dersom oppdraget utgår, skal klageren ikke betale noen ting, heller ikke markedsføringskostnader. Det er ikke undertegnet ny oppdragsavtale etter dette. Etter klagerens oppfatning har innklagede verken krav på provisjon eller dekning av kostnader ved salgsoppdraget.

Klageren påpeker også at oppdragsavtalen ikke tilfredsstilte de gjeldende formkravene til oppdragsavtaler. Klageren mener at innklagede da ikke kan gjøre gjeldende krav mot klageren, jf. eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-2.

Klageren fremholder også at salget skjedde mer enn tre måneder etter at oppdragsavtalen utløp. Oppdragsavtalen ble inngått 2. oktober 2007 og løp ut 2. januar 2008. Salget av eiendommen skjedde den 11. juni 2008. Innklagede har etter klagerens oppfatning ikke krav på vederlag etter oppdragsavtalen.

Et alternativt grunnlag for at innklagede ikke har krav på vederlag i denne saken er at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse etter eiendomsmeglingsloven 2007 § 7-7. Klageren viser da til at boligen ble solgt for rundt halvparten av prisantydningen og at det tok cirka åtte måneder før den ble solgt. Klageren mener innklagede utviste for liten aktivitet. Klageren viser også til at innklagede gjorde lite da kjøperen av eiendommen ikke overholdt sine forpliktelser. Klageren måtte da kontakte advokat.

Hvis en ser bort fra at innklagede ikke hadde grunnlag for å kreve vederlag for oppdraget, var trekket i kjøpesummen uansett ulovlig. Etter eiendomsmeglingsloven 2007 § 7-4 (3) skal det gis samtykke til dette etter at handel er kommet i stand. Dette ble ikke innhentet av klageren.

Klageren krever forsinkelsesrenter fra den datoen trekket ble foretatt, den 7. august 2008.

I tillegg til dette krever klageren dekket sitt økonomiske tap som følge av saken. Som følge av at det tok åtte måneder før eiendommen ble solgt, har klageren lidt et betydelig økonomisk tap. Renter på den nye leiligheten har påløpt siden november 2007. Klageren har betalt forsikringer og kommunale avgifter på to boliger.

Innklagede har i tidligere korrespondanse skrevet at det er tilbud og etterspørsel som avgjør prisen. Klageren er ikke enig i dette, men klagerens poeng er at innklagede unnlot å foreta grep som kunne ha gjort at eiendommen ble solgt på et tidligere tidspunkt, for eksempel å markedsføre eiendommen med en lavere prisantydning.

Innklagede har utvist en grov feilvurdering da han satte prisantydningen og har ikke vært villig til å sette ned prisen. Det var ingen tvil om at det var av stor betydning for klageren å få solgt leiligheten uten for mye heft. Klageren viser til kjøpet av ny leilighet i november 2007. Innklagede sa at klageren trygt kunne kjøpe denne leiligheten. Klageren mener at innklagedes kjennskap og opplysninger skjerper kravene en må kunne stille til innklagedes aktivitet til å få eiendommen solgt.

Klageren har betalt 97 811,35 kroner i renter og gebyrer i perioden fra 26. november 2007 til 29. august 2008 for det nye boliglånet. Klageren har også lagt ved dokumentasjon på betalte forsikringer og kommunale avgifter.

Klageren krever at innklagede tilbakebetaler 49 275 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter fra 7. august 2008 og at innklagede erstatter klageren 106 324,25 kroner med forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer, for lidt økonomisk tap.

Innklagede anfører:

Prisantydningen ble satt til 3 990 000 kroner. Det var også en annen eiendomsmegler som hadde uttalt seg til klageren på denne summen. Antydningen var basert på tomtestørrelse med hus. I følge innklagede var det aktivitet i starten, men de fleste interessentene mente prisen var for høy. Dette ble formidlet til klageren.

Den 6. desember 2007 mottok innklagede et bud pålydende 2 500 000 kroner. Dette ble avslått av klageren. Innklagede kom med forslag om å gi et motbud på 3 000 000, men dette var ikke aktuelt for klageren. Innklagede var i jevnlig kontakt med klageren og anbefalte å gå ned i pris. Innklagede hadde flere interessenter som var og så på eiendommen. De var interessert i å komme inn og se på huset, men klageren ønsket ikke dette. Innklagede mener dette begrenset noe på interessen.

Hva gjelder risiko for kjøp av ny leilighet, kommenterer innklagede at markedet så lystut og hvis en tilpasser seg markedet blir boligene solgt. Ingen kan gi noen som helst form for garanti for salg, det er opp til kjøperne. Innklagede mener han ikke ga noen garanti i dette tilfellet og mener det er markedes som avgjør dette.

Hva gjelder kjøpers problemer med betaling, opplyser innklagede at han ringte kjøperens bank og fikk muntlig bekreftet at finansieringen var i orden. Innklagede ser ikke at han kunne ha gjort noe annerledes i saken.

Hva gjelder utgått oppdragsavtale, ble det beklageligvis ikke signert ny. Klageren var innom kontoret og sa at hun ville avslutte saken hos innklagede og ønsket å gå til en annen megler. Kort tid etter kom hun tilbake og sa at hun likevel ville fortsette hos innklagede på de samme betingelsene som tidligere. Det ble da ikke signert ny avtale med klageren. Innklagede la boligen ut på nytt, slik at boligen kom øverst på listen igjen.

Innklagede mener at forsinkelsesrenter må kreves av kjøper. Innklagede purret jevnlig da innklagede så at pengene ikke kom inn på klientkontoen.

Ifølge innklagede har han og klageren hatt dialog om prisantydningen fra «dag 1». Innklagede anbefalte å justere seg ned i pris for å få fortgang i saken.

Innklagede har trukket provisjon og markedspakke slik han pleier og mener for øvrig at han ikke kan være økonomisk ansvarlig for de renter og utgifter klageren har hatt i forbindelse med sitt kjøp av leiligheten.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren bestrider at innklagede anbefalte henne i å gå ned i pris. Klageren bekrefter at hun avviste et bud på
2 500 000 kroner. Dette var på bakgrunn av at det var 1 500 000 kroner under innklagedes prisantydning.

Klageren avviser at det var jevnlig kontakt med innklagede.

Klageren påpeker at det ikke foreligger noen dokumentasjon på at innklagede sjekket kjøperens finansiering og påpeker at innklagede ikke rettet noen formell henvendelse til kjøperen da problemet oppsto.

Klageren påpeker at det ikke bare er beklagelig at ny oppdragsavtale ikke ble inngått. Dette medfører at formkravene til oppdragsavtaler ikke er overhold og at vederlaget ikke kan kreves.

Klageren påpeker at man må ha hjemmel for å trekke midler fra klientkontoen. Klageren påpeker at det ikke forelå samtykke til dette.

Klageren opprettholder sine krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om tilbakebetaling av trukket vederlag og oppgjør, samt krav om erstatning.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren påstår at oppdragsskjemaet ikke oppfyller formkravene i eiendomsmeglingslovens § 3-2 og at innklagede ikke hadde noe krav mot klageren. Klageren har ikke utdypet hva som angivelig mangler og Reklamasjonsnemnda kan ikke se at oppdragsskjemaet har noen mangler.

I oppdragsavtalens punkt 4 B står det at det er avtalt at innklagede ikke skal ha krav på vederlag dersom handel ikke kommer i stand i oppdragstiden. Videre fremgår det av oppdragsavtalens punkt 6 B en garanti om at «Dersom oppdraget utgår eller sies opp av oppdragsgiver etter at 3 mnd. av oppdragsperioden er gått, betaler oppdragsgiver ingenting til X, heller ikke markedsføringskostnader».

Reklamasjonsnemnda oppfatter dette punktet i oppdragsavtalen som en salgsgaranti. Oppdragsavtalen er datert 2. oktober 2007 og ifølge budjournalen ble budet pålydende 2 150 000 kroner akseptert den 10. juni 2008. Oppdraget har en varighet på tre måneder fra 2. oktober 2007. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har ikke handel kommet i stand i oppdragstiden, og heller ikke innen tre måneder etter oppdragsavtalens utløp, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2 førsteog annet ledd. Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at oppdraget er fornyet. Innklagede har derfor ikke krav på vederlag i saken. På bakgrunn av garantien i oppdragsavtalens punkt 6 B har innklagede heller ikke krav på dekning av utlegg i forbindelse med oppdraget.

Ettersom innklagede har trukket vederlag og utlegg i forbindelse med oppgjøret uten et berettiget krav, har klageren et pengekrav mot innklagede og forsinkelsesrenteloven kommer til anvendelse jf. forsinkelsesrenteloven § 1. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må innklagede betale forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 2.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må innklagede derfor tilbakebetale trukket beløp med forsinkelsesrenter. Reklamasjonsnemnda finner da ikke grunn til å gå inn på om klageren eventuelt kunne krevd vederlagsjustering.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger grunnlag for erstatning fordi det tok lang tid å gjennomføre salget.

Konklusjon:

Innklagede må tilbakebetale uberettiget trukket beløp med lovens forsinkelsesrente.