RFE-2022-173

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.

Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Kristiansand

Saken gjelder: Meglers honorar og utlegg etter oppsigelse av oppdragsavtale

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 13. mai 2022 inngikk klageren en oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av klagerens enebolig. Boligen ble hverken lagt ut for salg eller solgt før klageren sa opp oppdragsavtalen. Spørsmålet i saken er om megleren har krav på honorar for utført arbeid samt tilretteleggingshonorar, og om klageren plikter å betale de utlegg han er forelagt.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ble i forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen fortalt at han måtte betale om lag 92 000 kroner til innklagede. I ettertid fikk han beskjed om å betale 14 000 kroner til takstmann for tilstandsrapport av boligen. Utlegget måtte betales enten innen 14 dager eller ved avbetaling. Klageren gav uttrykkelig beskjed om at han ikke hadde midler til det samt at han ikke var informert om dette på forhånd. Dersom klageren hadde vært kjent med dette i forkant, hadde megleren aldri fått oppdraget.

Innklagede har også gitt klageren ytterligere en faktura på 2 500 kroner. Siden megleren har sagt at klageren ikke behøvde å betale noe før et eventuelt salg, nektet klageren å betale.

Til tross for at klageren føler seg lurt, er han villig til å betale utgiftene i forbindelse med innhenting av informasjon fra kommunen.

I tillegg bemerker klageren at megleren påberopte seg provisjon av salget dersom boligen ble solgt av en annen megler i løpet av tre måneder.

Klageren ble hverken fortalt om utlegget for tilstandsrapport av boligen eller angrefristen. Siden han mottok oppdragsavtalen fra innklagede 15. juni 2022, var angrefristen allerede utløpt.

Innklagede har i korte trekk anført:
Den 13. mai 2022 var megleren på befaring hos klageren og de gjennomgikk oppdragsavtalen hvor angreskjemaet lå vedlagt. Oppdragsavtalemalen ble lagt igjen hos klageren, og han har dermed hatt tilgang på avtalevilkårene hele tiden. Den 16. mai 2022 signerte klageren en tilsvarende oppdragsavtale med megleren. Det fremgår av avtalen at klageren ønsket at megleren skulle igangsette salgsforberedende arbeid før angrefristen på 14 dager utløp. Dette er noe nesten alle oppdragsgivere ønsker.

Klageren påstår at megleren har sagt at han har krav på provisjon dersom eiendommen selges gjennom andre innen tre måneder. Dette stemmer imidlertid ikke. Klagerens nye megler spurte innklagede om de fraskrev seg retten til provisjon. Klageren har sannsynligvis feiltolket innklagedes svar. Innklagedes megler svarte kun at innklagede forholdt seg til oppdragsavtalen, samt fakturaen som ble sendt til klageren. Dersom det fortsatt foreligger villfarelse om dette, bekrefter innklagede at klageren står fritt til å selge sin bolig når som helst. Innklagede vil ikke kreve provisjon utover det kravet som er sendt til klageren allerede. Innklagede rakk aldri å legge eiendommen ut på markedet, og har dermed ikke vært i kontakt med potensielle kunder som tilsier at de kunne hatt krav på provisjon i henhold til eiendomsmeglingsloven § 4-2 andre ledd.

Under befaringen 13. mai 2022 gikk megleren gjennom de økonomiske vilkårene i oppdragsavtalen, herunder hvilke kostander som ville påløpe i forhold til tilstandsrapport og boligselgerforsikringspremie. I forbindelse med bestilling av tilstandsrapport reagerte klageren på at kostanden ikke ble dekket av megleren. For å spare klageren for likviditetsbelastningen, undersøkte dermed megleren eventuelle avbetalingsordninger. Takstmannen har tilbudt klageren delbetaling av tilstandsrapporten gjennom en factoringløsning med 500 kroner pr. måned. Innklagede stiller seg uforstående til at klageren likevel reagerte med å si opp oppdraget.

Klageren har fått tilsendt en faktura i henhold til oppdragsavtalen punkt 7. Innklagede bemerker at megleren hadde klargjort alt for å legge eiendommen ut for salg, og han arbeidet aktivt med oppdraget helt til avtalen ble sagt opp. På det tidspunkt var det kun tilstandsrapporten som manglet.

Selv om det ikke fremgår hva klageren ønsker å oppnå ved klagen, så antar innklagede at han ikke er villig til å betale fakturaen for utført arbeid. Innklagede ser dermed ingen grunn til å etterkomme kravet og avviser å slette utsendt faktura.

Innklagede kjenner ikke til at klageren har fått tilsendt en ytterligere faktura på 2 500 kroner, og de har bedt klageren om avklaring ved å oppgi fakturanummer eller eventuelt en kopi av fakturaen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers krav på honorar og dekning av utlegg etter oppsigelse av oppdragsavtalen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røse Solli, legger til grunn at klageren i forbindelse med den elektroniske signeringen av oppdragsavtalen fikk informasjon om angreretten og mottok angrerettskjema 13. mai 2022. I e-post 24. mai 2022 fremgår det at partene var enige om å kansellere oppdraget, det vil si at klageren (forbrukeren) ikke skal dekke kostnader etter dette tidspunktet hvor angreretten ble benyttet, jf. angrerettloven § 26. Men det fremgikk av oppdragsavtalen at klageren hadde krysset av på følgende:

«Jeg ønsker at eiendomsmeglingsforetaket skal sette i gang arbeidet i henhold til oppdragsavtalen, herunder starte levering av tilknyttede avtaler, før angrefristen på 14 dager har utløpt, og erkjenner at angreretten går tapt når tjenesten er levert.»

Dette innebærer at innklagede har krav på betaling for utført arbeid frem til 24. mai 2022, og at klageren må betale for tilstandsrapporten. Flertallet legger i den forbindelse til grunn at tilstandsrapporten ble bestilt før klageren kansellerte oppdraget til megleren, og at arbeidet med tilstandsrapporten ble gjennomført. Klageren kan derfor ikke gis medhold. Flertallet bemerker for ordens skyld at man er enig i de rettslige utgangspunkter rundt angreretten som fremgår av dissensen. Flertallet nevner at ved bruk av angreretten ved megleroppdrag som klageren uttrykkelig har bedt megleren om å begynne arbeidet med, skal forbrukeren (klageren) betale et beløp som står i forhold til det som er levert frem til det tidspunktet klageren ga beskjed om bruk av angreretten, jf. angrerettloven § 26. I tillegg kommer utlegg megleren har hatt på vegne av klageren før benyttelse av angreretten.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sandvik, viser til at angrerettloven er preseptorisk (ufravikelig) jf. § 3. Loven kan dermed ikke fravikes ved avtale til ulempe for en forbruker. Videre er eiendomsmeglingstjenesten kansellert før oppdraget ble fullført, slik at unntaket fra angreretten jf. angrerettloven § 22 bokstav c ikke trer inn i dette tilfellet. Partene er videre enige om at avtalen ble signert den 16. mai, og at det 24. mai var enighet om å kansellere oppdraget. Klageren har dermed benyttet angreretten innenfor angrefristen på 14 dager, og det er angrerett ved eiendomsmeglingstjenesten. Det fremgår videre av angrerettloven § 26 første ledd jf. § 23, at der forbrukeren benytter angreretten innen fristen, skal forbrukeren kun betale et beløp som står i forhold til det som er levert frem til det tidspunkt forbrukeren benytter seg av angreretten.

Imidlertid fremgår det av meglerforetakets tilsvar i saken og faktura sendt til forbrukeren, at det avkreves betaling i henhold til oppdragsavtalens punkt 7 med overskrift «Hva som er avtalt dersom handel ikke kommer i stand, oppdraget sies opp eller utløper.» I vilkåret står det videre: «Ved avtalt provisjon/fastpris, har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag, kr 10.000,- for utført arbeide. I tillegg kommer vederlag for avtalt markedsføring, visninger, tilretteleggingshonorar, samt eksterne utlegg.» Det er avtalt provisjonsbasert vederlag. Fakturaen innehar postene honorar kr 10.000, utlegg kommunal informasjon kr 3172, og tilretteleggingshonorar kr 12.500.

Det er dermed på det rene at faktureringen fra meglerforetaket er i tråd med oppdragsavtalens vilkår for oppgjør mellom partene ved oppsigelse, og ikke på bakgrunn av angrerettloven § 26 hvoretter det skal betales en forholdsmessig sum for tjenesten levert frem til angreretten ble benyttet. Det fremkommer videre ingen dokumentasjon i saken som kaster lys over hvilke tjenester som er levert, og til hvilken tid, f.eks i form av timelister el. liknende. Etter mindretallets syn har dermed ikke meglerforetaket sannsynliggjort at det kreves betaling for et beløp som står i forhold til tjenester levert frem til tidspunktet for benyttelse av angreretten den 24. mai. Forbrukeren bør derfor gis delvis medhold.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.