RFE-2022-181

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.

Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Sem & Johnsen Boliger AS

Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i april 2020.

Prisantydningen var satt til 10 900 000 kroner. Klagerne inngav bud på 11 400 000 kroner direkte til selger, som selger aksepterte. Leiligheten ble overtatt 15. juni 2020. Ved årsskifte 2021/2022 ble klagerne gjort oppmerksom på at det var planlagt utbygging av 6 nye boenheter på naboeiendommen Byggingen var godkjent i mai 2021, med planlagt byggestart sommeren 2021 med ferdigstillelse ultimo 2022. Det var sendt nabovarsel om den aktuelle utbyggingen 27. februar 2020. Det var ingen opplysninger om dette i salgsdokumentasjonen da klagerne kjøpte eiendommen. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven § 6-7, samt om dette medfører erstatningsansvar. Klagerne krever 500 000 kroner i erstatning. Summen tilsvarer differansen mellom prisantydningen og kjøpesummen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte leilighet ved budaksept 9. april 2020 for 11 400 000 kroner. Klagerne bød 500 000 kroner over prisantydning i trygg forvissning om at megleren hadde oppfylt sine forpliktelser og videreformidlet alle relevante opplysninger, og fikk umiddelbar aksept.

Senere viste dette seg ikke å stemme. Forut for salget forelå det en rekke detaljplaner, samt at det hadde vært en veireguleringsrettssak knyttet til naboeiendommen. Videre ble det avdekket at det 27. februar 2020 var sendt ut et nabovarsel om planlagt oppføring av seks nye boenheter tett innpå tomtegrensen. En av de øvrige beboerne i sameiet la sin leilighet ut for salg i 2019, og deretter i 2021. Ved begge salgsforsøkene benyttet de megler fra samme meglerforetak som klagerne kjøpte gjennom. I begge salgsprospektene ble disse forholdene omtalt, samt at det forelå en årsrapport med ytterligere relevant informasjon. I salgsprospektet klagerne mottok ved sitt kjøp, forelå det ingen årsrapport kun en oppstilling av balanse og resultat for 2018. Megleren ved klagernes kjøp visste angivelig ikke noe om de løpende kommunereguleringsplanene. Selgeren av leiligheten krysset av for nei i egenerklæringsskjemaet når det gjaldt kjennskap til relevante naboplaner. Naboen som hadde inngått oppdragsavtale med samme meglerforetak, hadde svart ja på tilsvarende spørsmål.

Det er ingen tvil om at det her foreligger en informasjonssvikt som meglerforetaket er ansvarlig for. Dette er enkel tilgjengelig informasjon som kan fås ved en telefon til kommunen. Der får en rede på oppdatert informasjon om utbyggingsplaner, nabovarsler mv.

Megler plikter å sørge for at slik viktig informasjon formidles til potensielle kjøpere.

Det er ikke tilstrekkelig å legge frem et ikke-oppdaterte reguleringskart, samt komme med unnskyldninger om manglende informasjon fra sameie, og selgers informasjonssvikt m.m.

Megler har brutt sin undersøkelses- og videreformidlingsplikt og således opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ingen tvil om at den aktuelle byggeperioden oppleves negativ og er prisdempende, samt at dette er å betrakte som en kjøpsrettslig mangel.  Klagerne krever 500 000 kroner i kompensasjon, som tilsvarer differansen mellom prisantydningen og akseptprisen.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Slik innklagede forstår klagerne, har styret i sameiet mottatt et nabovarsel uten å ha videreformidlet dette til selger/megler, alternativt at selgeren har mottatt dette uten å videreformidle det til megleren.

Det er ikke kjent for megleren om selgeren, styret eller begge har mottatt nabovarselet det vises til. Det er ikke ført bevis for hverken det ene eller det andre. Uansett er det ubestridt at megleren ikke på noe tidspunkt har mottatt nabovarselet fra noen av dem. Nemnda må derfor legge til grunn at megleren ikke på noe tidspunkt ble forelagt nabovarselet eller ble informert om nabovarsel og utbygging før eiendommen ble lagt ut for salg.

Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren, jf. NOU 1987:14 side 75 og NOU 2006:1 side 119. Der megleren ikke har grunn til å tvile på selgerens opplysninger, og det ikke er andre forhold som tilsier nærmere undersøkelser, kan megleren ikke holdes ansvarlig for at opplysningene ikke fremkommer, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) side 296 med videre henvisninger. Det vises også til tidligere nemndspraksis, som eksempelvis RFE-2021-163. Innklagede mener man står over en slik situasjon i denne saken, og at det primært er et forhold mellom kjøper og selger.

Da megleren innhentet informasjon fra kommunen 3. april 2020, forelå det ikke informasjon om utbygging eller byggesøknader i området, utover at det var opplyst om utbyggingen av ni tomannsboliger øst for eiendommen. Det er ikke tale om samme utbygging, men det understreker at megleren naturligvis også ville omtalt utbyggingen som klagerne viser til, dersom megleren fikk konkrete opplysninger om utbygging/nabovarsel fra kommunen.

Fra sameiets styre/forretningsfører var det ikke opplyst noe under feltet om eventuelle «varsel om endringer i reguleringsplan eller nabovarsel i forbindelse med byggearbeider eller lignende.» Det var heller ingen annen informasjon om utbygging i nærheten i de øvrige dokumentene fra sameiet.

Det vises til RFE-2011-002 hvor nemnda uttalte at megleren kan ha en utvidet opplysningsplikt om utbygging etter den alminnelige omsorgsplikten, men at dette forutsetter at megleren har hatt tilstrekkelig presise opplysninger om ikke-endelige offentlige planer.

Megleren hadde ikke tilstrekkelig presise opplysninger om utbyggingen fra noen av de aktuelle kildene.

Megleren har overholdt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7 første ledd. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for innklagede.

Økonomisk tap
Vurderingen som klagerne har innhentet fra en megler hos en annen meglerkjede, er ifølge megleren selv en «mangelsvurdering». Uavhengig av nemndas vurdering av dokumentets verdi og vekt, virker megleren å være enig i at byggesøknad til kommunen ble sendt i etterkant av at salget fant sted, jf. dateringen.

Bakgrunnen og forutsetningen til «manglesvurderingen» synes å bygge på klagernes eventuelle krav mot selger, og ikke et økonomisk tap mot eiendomsmegler. Megleren som har foretatt vurderingen mener at kjøpesummen burde være 250 000 kroner lavere enn avtalt kjøpesum. Et slik avvik må i så fall balanseres ut i form av et prisavslag mellom kjøper og selger og utgjør derfor ikke et økonomisk tap for klagerne.

Slik innklagede forstår «mangelsvurderingen» er prisavslagskravet begrunnet i ulempen en forbigående byggeperiode medfører, og ikke at utbyggingen vil berøre eiendommen i vesentlig grad eller medføre tap av sol på permanent basis. Dette underbygger at det er et prisavslag og ikke et økonomisk tap som er fremmet.

Megleren har ikke brutt sin undersøkelsesplikt. Det foreligger heller ikke et økonomisk tap for klageren.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megler hadde informasjon om den planlagte utbyggingen på naboeiendommen, eller om megler burde foretatt nærmere undersøkelser i den forbindelse.

Reguleringskartet var en del av salgsoppgaven, og det aktuelle området var markert med gult, det vil si at det var utbyggingsområde (bolig). Området er sentralt plassert i [stedet], som er et populært område. Det var således på det rene at det kunne komme boliger der.

Slik saken er opplyst, er det ikke sannsynliggjort at megleren var kjent med den planlagte utbyggingen. Nemnda finner ikke at megler, vurdert på tidspunktet for salget, skulle foretatt nærmere undersøkelser i den forbindelse. Megler sendte en forespørsel til forretningsfører, og i svaret var det ikke noen informasjon om utbyggingsplanene. Når man skal vurdere om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, skal etterpåklokskap ikke virke inn på avgjørelsen.

Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.