RFE-2022-195
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. oktober 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Telemark AS (Meglerhuset & Partners Telemark)
Saken gjelder: Meglers E-takst. Krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2022 bestilte klageren en e-takst av sin hytteeiendom fra innklagede foretak. Etter å ha mottatt e-taksten hvor verdien var angitt til 2 500 000 kroner, bestilte klageren takst fra en takstmann. Takstmannen anslo verdien på hytta til å være 4 620 000 kroner. På bakgrunn av dette og en rekke andre forhold, anser klageren seg uforpliktet til å betale fakturaen fra innklagede. Spørsmålet i saken er om meglerens håndtering av verdivurderingen gitt gjennom e-taksten, gir grunnlag for bortfall av innklagedes verderlagskrav.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ønsket å øke boliglånet sitt og i juni 2022 bestilte han en e-takst fra innklagede foretak. Megleren kom på befaring og takserte klagerens hytteeiendom som hadde strandlinje i en fjord. Eiendommen ble verdivurdert til 2 500 000 kroner. Siden klageren mente taksten var altfor lav, gav han innklagede en mulighet til å rette opp taksten. Dette ble imidlertid ikke gjort.
Som følge av dette bestilte klageren en ny takst fra et takseringsfirma, og fikk der en adskillig høyere verdivurdering på 4 620 000 kroner. Siden innklagede hverken har vist tilstrekkelig kompetanse eller var villige til å rette opp taksten, vil klageren ikke betale fakturaen fra innklagede.
I e-taksten fra innklagede sammenlignet de klagerens hytte med tre andre hytter. To av disse hyttene ligger langt inne i skogen, og i motsetning til klagerens eiendom hadde de ingen privat tilgang til fjorden. Den tredje hytten var over 70 år gammel. Klagerens hytte er derimot helt ny, og han skulle søke om ferdigattest etter fellesferien i 2022.
For to år siden ble det solgt en hytte som ligger om lag 500 meter fra klagerens hytte. Til tross for at denne var noe mer sammenlignbar, valgte innklagede å ikke ta denne hytten med i sin sammenligning. Hytten ble solgt for 3 050 000 kroner og var i dårligere stand enn klagerens hytte. Den ble bygget i 1920 og var dermed 100 år eldre enn klagerens hytte. I motsetning til klagerens hytte som har bilvei helt frem, samt stor privat parkering på tomten, lå denne på en øy. I tillegg til at klagerens hytte har 230 V strøm mens den andre har 12 V, har klagerens hytte også større hems, penere strandlinje og kjeller.
I 2020 fikk klageren en forhåndstakst på 2 500 000 kroner. Siden taksten ble utarbeidet før klagerens hytte ble bygget, var den basert på tegninger av hytten. Når klageren i ettertid har kjøpt tomten, burde taksten vært adskillig høyere.
Innklagede påstår at klagen er grunnløs, men har ikke redegjort for hvorfor. Klageren stiller seg uforstående til påstanden. Grunnlaget for klagen følger av at taksten fra innklagede var på 2 500 000 kroner, noe som er langt lavere enn tre uavhengige kilder. For det første var taksten fra takstfirma på 4 620 000 kroner. For det andre forelå det en to år gammel forhåndstakst på 2 500 000 kroner i teknisk ny verdi, som ikke inkluderte tomten. For det tredje ble nabohytten av betraktelig lavere kvalitet solgt for 3 050 000 kroner to år tidligere. I tillegg sammenlignet innklagede klagerens hytte med tre andre hytter som ikke var sammenlignbare.
Slik hytten står i dag med tomten iberegnet, stiller klageren seg uforstående til at innklagede har taksert den til 2 500 000 kroner. Avviket på 2 000 000 kroner mellom innklagedes og takstfirmaets takst utgjør store verdier for klageren, og han forventer dermed en profesjonell og gjennomtenkt e-takst av innklagede når slik er bestilt.
Siden klageren måtte betale for en ny takst samt at han gav innklagede mulighet til å rette opp taksten sin, anser han seg uforpliktet til å betale fakturaen fra innklagede. Ved to anledninger har klageren bedt innklagede om å stoppe fakturaen, inntil det foreligger enighet i saken. Innklagede har ignorert anmodningen ved å hverken svare direkte eller stoppe fakturaen. Fakturaen har nå forfalt.
Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling.
Innklagede har i korte trekk anført:
I tråd med god meglerskikk har innklagede foretatt en faglig forsvarlig vurdering av saken. De anser klagen som grunnløs samt påstår at det ikke foreligger rettslig grunnlag for at klageren kan unnlate å betale for utført arbeid. Meglere bærer et stort ansvar og innklagede kan ikke forsømme omsorgsplikten ovenfor den bank- eller finansieringsinstitusjon som skal bruke innklagedes dokument som sikkerhetsstillelse.
Verdivurderingens størrelse kan ikke være avgjørende for om kunden vil betale fakturaen i ettertid. Selv om det i dette tilfellet dreier seg om et lavt pengebeløp, anser innklagede saken som prinsipiell i den forstand at man er forpliktet til å gjøre opp for seg.
Taksten av klagerens hytte ble utarbeidet av en eiendomsmeglerfullmektig og en megler. Megleren, som ikke bor langt unna eiendommen, har arbeidet med fritidseiendommer i det aktuelle området i snart 15 år. Innklagede hadde dermed tilstrekkelig kompetanse for å vurdere verdien av eiendommen. For øvrig er det ikke solgt fritidseiendommer i den aktuelle delen av kommunen på fem år. Eiendommen har utsikt til den lokale havneterminalen og det ligger ikke langt unna en industripark. Hytten har primærrom på 46 kvm uten strøm og avløp. Det er valgt andre løsninger som er tilfredsstillende. Hytten var ikke ferdigstilt utvendig på befaringstidspunktet.
En e-takst er i utgangspunktet en kvalifisert vurdering av hvilken pris man kan forvente å oppnå ved salg. Det er imidlertid ingen fasit, da det kun er et reelt salg som vil kunne angi den riktige verdien. En e-takst vil være et dårlig verktøy i områder hvor det ikke selges fritidseiendommer. Klageren har rett når han sier at sammenligningsgrunnlaget er for dårlig. Likevel vil verdien fra megleren være den samme uavhengig av hvilken type verdivurdering som brukes.
Den 29. juni 2020 ble det utarbeidet en forhåndstakst på 2 300 000 kroner i estimert markedsverdi. Denne verdien inkluderte normalpris for tomten på 250 000 kroner. Imidlertid påstår klageren at forhåndstaksten var på 2 500 000 kroner samt at den ikke inkluderte tomteverdien.
På bakgrunn av dette kan innklagede ikke se at e-taksten på 2 500 000 kroner er urimelig.
I ettertid har klageren innhentet en ny takst på eiendommen fra en takstmann som driver med landbrukseiendommer. Innklagede velger å ikke ha noen formening om at det er utarbeidet en takst som er om lag 2 000 000 kroner høyere enn forhåndstaksten.
Avslutningsvis bemerker innklagede at det ikke vil være i henhold til god meglerskikk å endre verdivurdering fordi kunden enten mener den er for lav eller ikke ønsker å betale for den.
Innklagede fastholder sitt betalingskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglers verdivurdering og krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda bemerker at det ikke er mulig for nemnda å ha noen mening om en e-takst er riktig eller forsvarlig vurdert, da det hele beror på et skjønn. Markedsverdien på eiendommen vet man først etter salg.
Konklusjonen blir derfor at klageren er forpliktet til å betale fakturaen fra megler.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.