Klage nr:
21/08

Avgjort:
30.05.2008

Saken gjelder:
Manglende/feilaktige opplysninger om eierforhold

Foretakets navn:
Heimdal Eiendomsmegling AS, Trondheim

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte i juli 2006 en leilighet i en seksjonert firemannsbolig. Ifølge salgsoppgave og tinglyste papirer besto sameiet av fire leiligheter.

Klagerne anfører:

Sameiet besto av fire leiligheter a 65/269 m2. Øvrig areal ble oppgitt å være felles, herunder dobbel garasje. En av seksjonseierne (A) har innredet deler av fellesarealet til kjellerstue. På denne bakgrunn ble det opplyst av selgeren at klagerne kunne omdisponere tilsvarende areal til sin seksjon, da sameiet består av fire eierseksjoner med lik sameiebrøk. Dette understøttes av tinglysingen.

Det har senere vist seg at A har kjøpt sin seksjon i den tro at kjeller og dobbel garasje var seksjonert som henholdsvis hoved- og tilleggsdel. Salgsoppgaven som lå til grunn for hans kjøp, oppga hans seksjon til eierbrøk 100/65, samt dobbel garasje som tilleggsdel. Eiendomsmegleren hadde ifølge klageren ikke tatt ut oppdatert tinglysing før salget.

Innklagede tok etter henvendelse fra A kontakt med de øvrige sameierne. Det ble anmodet om at nødvendige papirer ble signert av samtlige for å bringe As eierskap formelt i orden. Klagerne avviste dette med bakgrunn i salgsoppgave og tinglyste papirer fra 2007 hvor As sameiebrøk ble oppgitt til 65/260 m2 og der øvrig areal er å betrakte som felles.

A sendte et brev med vedlegg til de øvrige seksjonseierne. Her hevdes det at han i 2004 kjøpte sin seksjon ut fra en salgsoppgave hvor en del av kjelleren var lagt til hans hoveddel, samt at garasjen på felles eiet tomt var definert som tilleggsdel til hans seksjon. Som vedlegg er kopi av tegninger benyttet i en søknad om reseksjonering fra flere år tilbake. Man ser videre at søknaden i sin tid ikke ble innvilget. Dette vedtaket ble ikke anket. Det er heller ikke noe som tyder på at eventuelle mangler ble utbedret og lagt til grunn for en fornyet søknad. Dette er for så vidt irrelevant, all den tid klageren ikke er gjort kjent med disse forholdene tidligere. Innklagede tok etter dette kontakt med hver enkelt seksjonseier for å få signert en reseksjonering i henhold til salgsoppgaven som A ble forelagt ved sitt kjøp.

Ettersom det ikke lykkes å få samtlige eiere til å signere, ble det invitert til et uforpliktende møte hos innklagede. Det ble ikke opplyst noen agenda for møte. Det ble ifølge klageren blant annet gjort forsøk på å presentere feilaktige tegninger som juridiske tinglyste dokumenter. Møtet innebar videre en avstemning om seksjoneringen, hvor samtlige deltakere ble bedt om å signere på en protokoll. Innklagede hevdet at denne signaturen var en kvittering for å ha deltatt på møtet. Det viste seg på senere tidspunkt at dette er å betrakte som et vedtak. Reseksjonering ble godkjent med tre mot én stemme.

Dagen etter trakk den ene seksjonseieren sin signatur, slik at avstemningen i virkeligheten utgjør 50/50. Signaturen ble trukket på bakgrunn av at både møtet og selve avstemningen bar preg av hastverk, uten at det ble fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon og uten at samtlige eiere fikk mulighet til å legge fram sin mening.

A har i ettertid involvert advokat som har overbevist kommunen om at det ble fattet et vedtak som ikke kan omgjøres. Dette kom til klagernes kunnskap først 30. januar 2008, da de mottok reseksjoneringspapirene stemplet som tinglyst. Klagerne ble verken opplyst om ankeinstans eller ankefrist før tinglysingen trådte i kraft, slik forvaltningsloven sier.

Klagerne mener at innklagede har markedsført og solgt eierseksjon til A med feilaktige opplysninger. Det kan ikke forventes at øvrige eiere skal inngå avtale om å gi fra seg fellesarealer for å rette opp i denne feilen. Innklagede bør bære det fulle ansvaret, blant annet for ikke å ha tatt ut tinglyste papirer til salgsoppgaven. Innklagede er en profesjonell aktør, mens klagerne bare har begrensetkunnskap. Innklagede har dessuten lagt utilbørlig press på samtlige seksjonseiere for å få signert reseksjoneringen. Klagerne nektet å signere, da papirene som danner basis for reseksjoneringen ikke samsvarte med de papirer de ble forevist av sin eiendomsmegler før kjøpsinngåelse.

Innklagede har åpenbart forsømt sin plikt som eiendomsmegler, ved å forespeile potensielle kjøpere om medfølgende garasje, samt kjellerstue lagt til hoveddel, uten at dette understøttes av tinglysing, servitutter, eller andre avtaleformer. Det er ifølge klagerne betenkelig at innklagede som en ikke-nøytral part organiserer et sameiemøte med begrenset rett til å uttale seg, hvoretter det foretas en uannonsert votering. Det anses videre i strid med god meglerskikk å organisere et sameiemøte, der megleren foreslår seg selv om møteleder. Dette gjelder særlig der megleren har en åpenbar økonomisk interesse, og dermed ikke kan betraktes som en nøytral part. Det er dessuten betenkelig at innklagede forsøker å begrense sitt erstatningsansvar ved å fremtvinge en vesentlig lavere sameiebrøk for uskyldige parter. Innklagede har ifølge klagerne opptrådt ytterst kritikkverdig i hele saksforløpet.

Innklagede bes foreta retting av følgende:

1. Innklagede må annullere protokollen av 11. desember 2007 da denne må anses vedtatt på ugyldig grunnlag. Protokollen må erklæres ugyldig slik at den tinglyste reseksjoneringen kan trekkes tilbake.

2. Tegningsgrunnlaget for reseksjoneringsbegjæringen ble endret etter at man signerte protokollen 11. desember 2007. Klagernes seksjon (seksjon 2) fikk både loft- og kjellerbod definert som fellesareal, samt at veranda ble visket ut av tegningen. Tegningene som fulgte søknaden om reseksjonering, vil derfor måtte anses som ugyldige i ethvert henseende. Det kreves at innklagede retter denne feilen uavhengig av utfallet i punkt 1.

Konflikten anses oppstått på bakgrunn av at innklagede ikke tok ut tinglysing og nødvendige dokumenter i forbindelse med salget til A. Innklagede har ikke overholdt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingslovens § 3-7, noe som indirekte rammer klagerne som en uskyldig tredjepart. Sett i lys av at innklagede kan stilles erstatningsansvarlig overfor seksjonseier A, er det ifølge klagerne åpenbart at innklagede har hatt et klart økonomisk motiv for reseksjoneringen. Dette kan forklare deres hastverk i saken. Dersom innholdet i protokollen var tilstrekkelig belyst for samtlige som signerte, kunne man forvente et identisk resultat ved en ny avstemming over samme agenda.

Innklagede anfører:

Eiendommen er en firemannsbolig som opprinnelig ble eid av B i sin helhet. To av de fire leilighetene ble bebodd av Bs barn, en av Bs kusine og den siste leiligheten av B selv. B satte opp en dobbelgarasje på eiendommen til egen bruk, og innredet et større areal i kjelleren med trapp ned fra stuen. B inngikk salgsoppdrag på sin leilighet i 1999 med innklagede som megler. Noen år før dette ble eiendommen delt opp i eierseksjoner. Leiligheten ble kjøpt av C. I og med at seksjoneringen ikke stemte med dagens rominndeling, samt at garasjen skulle tillegges denne seksjonen, ble kjøper og selger enige om at innklagede skulle forestå en reseksjonering. Det ble ikke avtalt noe ekstra vederlag for denne tjenesten.

Det ble laget nye tegninger og seksjoneringsbegjæring, men seksjoneringen ble avvist, da arealet i kjelleren ikke var endelig byggegodkjent. Det var mangler ved arealet som kommunen krevde utbedret og ny byggesøknad var påkrevet. Det var enighet mellom B og C om at C skulle søke om ombygging på nytt, og selv forestå utbedring og reseksjonering når arbeidene var ferdigstilt. C søkte kommunen, fikk igangsettingstillatelse og gikk i gang med arbeidet.

Idet arbeidene var ferdigstilt, solgte C sin seksjon ca i 2002. Dettesalget skjedde gjennom et annet meglerforetak. Nye kjøpere var D. C tok kontakt med innklagede og ba ham forestå reseksjoneringen på nytt. Ny seksjoneringsbegjæring ble undertegnet, men etter samtale med kommunen ble det klart at det krevdes ferdigattest. Innklagede ble etter møte med D enige om at D selv skulle fremskaffe ferdigattest og gjennomføre resten av reseksjoneringen. Dette ble det aldri gjort noe med. Innklagede anså seg som ferdig med saken.

D solgte sin seksjon til A i 2004. Det var et annet eiendomsmeglingsforetak som hadde salget. A ble etter hvert gjort oppmerksom på at eiendommen ikke var seksjonert i forhold til det reelle eierforholdet.

A fremmet høsten 2007 en reklamasjon overfor D, subsidiært mot det foretaket de kjøpte gjennom og mot innklagede. D kontaktet innklagede for å forhøre seg om hvorfor seksjoneringen ikke ble foretatt. Det var nå gått mange år og det var vanskelig å rekapitulere hva som hadde skjedd. Innklagede ble imidlertid enige med D om at han skulle forsøke å gjennomføre den lenge planlagte reseksjoneringen. Det ble ikke inngått noe oppdrag på dette. D engasjerte i samarbeid med innklagede en takstmann som fikk godkjent ombyggingstiltaket i kjelleren. D orienterte naboene om hvilke planer som forelå i forhold til å få reseksjonert eiendommen.

Eiendommen har siden 1999 blitt benyttet og benyttes i dag helt i tråd med den foreslåtte reseksjoneringen.

Innklagede klargjorde seksjoneringsbegjæringen, tegningene og vedtektene og inviterte samtlige i sameiet til å signere på seksjoneringsbegjæringen på sitt kontor. Bare D undertegnet seksjoneringsbegjæringen. Innklagede innkalte derfor telefonisk samtlige seksjonseiere til et sameiemøte 11. desember 2007. Temaet for møtet var reseksjonering av eiendommen. Samtlige seksjonseiere møtte opp til dette møtet. Til stede var også tidligere seksjonseier D som redegjorde for historikken. Innklagede foreslo en agenda for sameiermøtet og mente det var praktisk at han var referent og møteleder. Ingen hadde innvendinger mot innkallingen til møtet, og innklagede ble valgt som møteleder. Han presenterte agenda for sameiemøtet, og ingen hadde innvendinger til denne. På møtet ble reseksjonering av eiendommen drøftet. Alle sameierne fikk anledning til å si sin mening. Det ble votert over forslag til reseksjonering. Reseksjonering ble vedtatt med tre mot en stemme. Seksjoneringsbegjæringen ble undertegnet av tre av de fire sameierne. Protokollen for sameiermøtet ble undertegnet av samtlige sameiere. Det ble presentert overfor samtlige sameiere at man ved signering av sameieprotokollen ikke samtykket til reseksjoneringen. Det er korrekt som klagerne anfører at det ikke ble orientert om ankeinstans eller ankefrister.

Seksjoneringsbegjæringen, kopi av sameiemøteprotokollen og seksjoneringstegningene ble innlevert kommunen neste dag.

Samme dag som seksjoneringsgrunnlaget ble innlevert til kommunen, leverte en av de som stemte for reseksjonering, inn en erklæring til kommunen hvor han trakk sin underskrift på seksjoneringsbegjæringen. Han mente at hans samtykke til reseksjonering var gitt på for dårlig grunnlag. Kommunen la saken til side.

Innklagede ønsket å informere sameieren som endret standpunkt om grunnlaget for reseksjoneringen. Det ble avholdt et møte hos innklagede der det ble orientert om bakgrunnen. Til stede var A, sameieren, hans ektefelle og innklagede. Det hevdes fra klagerne, som ikke var til stede på dette møtet, at innklagede skal ha lagt utilbørlig press på sameieren. Denne påstanden tilbakevises. A var derimot meget tydelig på at han ville holde sameieren rettslig ansvarlig for å forhindre den vedtatte reseksjoneringen. Det ble enighet om at sameieren skulle bruke julen på å tenke gjennom saken. Han kom ikke med noen tilbakemelding etter jul og A kontaktet sin advokat. Advokaten var i kontakt med kommunen som tilslutt gjennomførte reseksjoneringen.

Klagerne fremsetter påstand om at det i sameiermøtet ble presentert feilaktige tegninger. Denne påstanden avvises av innklagede.

Innklagede har ikke mottatt noe oppdrag fra sameiet om reseksjonering. Han har ikke utført reseksjonering mot vederlag. Verken fagansvarlig eller innklagede har opptrådt som mellommann i denne saken. Innklagedes intensjon var å gjennomføre reseksjoneringen slik at den reelle og formelle eierstrukturen i sameiet ble lik, og i tråd med de intensjonene B hadde da de solgte seksjonen sin første gang.

Alle opplysningene om tidligere mislykkede forsøk på reseksjonering ligger i kommunens arkiv og alle sameierne unntatt klagerne var klar over at sameiet burde reseksjonere. Klagerne kjøpte sin seksjon gjennom et annet meglerforetak. Det er ifølge innklagede et paradoks at det var samme saksbehandler i dette meglerforetaket som i sin tid gjorde A oppmerksom på at seksjoneringstegningene ikke stemte overens med den reelle bruken av eiendommen.

Innklagede mener at klagerne burde ta saken opp med selgeren av sin leilighet. D kan bekrefte at klagernes selger var klar over dette forholdet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede presenterer sin oppfatning av tidligere eieres disposisjoner av As seksjon. Flere punkter i fremstillingen er umulig å verifisere og ligger flere år tilbake tid. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon over det tidligere eiere har avtalt.

Innklagede tok kontakt gjentatte ganger per telefon for at klagerne skulle signere reseksjoneringsbegjæringen. Klagerne var usikre og ba om å få tilsendt samtlige papirer per post for gjennomsyn. Dette ble avvist av innklagede. Da gjentatte anmodninger om å signere ble avslått, ble det per telefon avtalt et uforpliktende møte på innklagedes kontor.

Det er riktig som anført av innklagede, at saksbehandler ved klagerens kjøp gjorde oppmerksom på et misforhold mellom tinglysingen og arealdisponeringen. Det saksbehandleren imidlertid understreket var at A ikke hadde noen eksklusiv rett til garasjen som står på felles eiet tomt. Han hevdet dessuten at eiendommen måtte reseksjoneres med tanke på at øvrige seksjonseiere hadde rettmessig krav på å innrede et tilsvarende fellesareal som A allerede hadde tatt i bruk.

En seksjonseier trakk sin signatur fra seksjoneringsbegjæringen kl 0800 dagen etter møtet hos innklagede og ble deretter innkalt til møte hos innklagede der også A var til stede. Klagerne var ikke til stede, men hevder at seksjonseieren har gitt klart uttrykk for at både innklagede og A øvet stort press for at de skulle bekrefte signaturen. Selv om seksjonseieren hevdet at han skulle tenke gjennom saken i løpet av julen, ble det ikke satt noen bindende tidsfrist. Signaturen kan ikke bekreftes via passivt samtykke. Seksjonseieren har dessuten ikke fått beskjed om det første møtet hos innklagede. Ifølge innklagede har seksjonseierens kone ingen uttalelsesrett, ettersom mannen står som tinglyst hjemmelshaver.

Sameiet hadde nytt styremøte 3. januar 2008. Da klagerne møtte med advokat, ønsket A at det ble holdt nytt møte senere, slik at alle kunne få mulighet til å stille med advokat. Det ble avtalt nytt møte medio februar. I slutten av januar mottok klagerne per post fra innklagede kopi av ferdig tinglyste dokumenter. Dokumentene var tinglyst 7. januar 2008 og kom som en stor overraskelse på både klagerne og sameieren som trakk sin signatur.

Innklagede tilbakeviser at det ble presentert feilaktige tegninger. Klagerne har aldri hevdet at tegningene var feilaktige. Klagernes innvending var imidlertid at tegningene var stemplet fra Kart- og oppmålingskontoret, og presentert på en slik måte at de fremsto som offentlige papirer. Dette kunne forlede møtedeltakerne til å tro at man var forpliktet til å signere. I tilleggble papirene endret etter at avstemmingen ble avholdt. Endringene innebar at klagernes loft- og kjellerbod ble omgjort til fellesareal, samt at deres veranda ble fjernet fra tegningene. Innklagede har ikke gitt noen som helst kommentarer vedrørende disse forhold i sitt tilsvar.

De hevdes at tidligere eier av seksjon 1 (D) kan bekrefte at klagernes selger hadde kunnskap om misforholdet mellom seksjoneringen og reell bruk av eiendommen. Dette er imidlertid stikk motsatt av hva selgeren har opplyst klagerne. Dette er påstander klagerne gjerne ser bekreftet av selgerne selv. Ingen av seksjonseierne hadde godkjent hennes tilstedeværelse på styremøtet, ei heller at hun skal ha noen som helst uttalelsesrett.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klagerne og innklagede har åpenbart forskjellig innfallsvinkel til problemstillingen.

Innklagedes fundamentale oppfatning av saken er at innklagede bisto sameiet med å forestå en reseksjonering av sameiet ut fra forutsetninger alle i sameiet var kjent med. Selv klagerne innrømmer å være kjent med denne problemstillingen da de kjøpte sin seksjon. Innklagede gjennomførte reseksjoneringen basert på en beslutning i et sameiemøte. Ingen av sameierne hadde innvendinger mot at det ble avholdt sameiemøte. Ingen hadde innvendinger mot innkallingen og sakslisten og det ble fattet vedtak med ¾ flertall på at sameiet skulle reseksjoneres. Denne reseksjoneringen ble derfor gjennomført i tråd med mandatet gitt i sameiemøtet.

All den stund klagerne ikke signerte seksjoneringsbegjæringen, kunne ikke Kart og oppmålingsenheten i kommunen opprettholde klagernes tilleggsareal som fortsatt tilleggsareal. Dette ble derfor beklageligvis omgjort til fellesareal. Ved klagernes påtegning på seksjoneringsbegjæringen hadde dette vært unngått. Innklagede forestår gjerne ny reseksjonering slik at klagernes tidligere tilleggsarealer igjen blir tilleggsareal.

A hadde før sameiermøtet delt ut tegninger til alle i sameiet og laget en redegjørelse på hvorfor og hvordan reseksjoneringen skulle arte seg. Det var på bakgrunn av disse dokumentene klagerne og de øvrige seksjonseierne ble kontaktet av innklagede. Dette ble også presisert ved telefonisk kontakt med klagerne. Innklagede har ikke nektet innsyn i eller tilgang på dokumenter, men han henviste til As dokumenter som var tilstrekkelig grunnlag i saken.

At den ene seksjonseieren var gift, var fullstendig ukjent for innklagede. Han ga heller ikke uttrykk for dette i sameiermøtet. Han står alene som hjemmelshaver til sin seksjon, og innklagede anså hans stemme som tilstrekkelig. At hans kone ikke har uttalelsesrett er aldri sagt fra innklagedes side. Innklagede ble kjent med at seksjonseieren hadde trukket sitt samtykke til reseksjonering i kommunen tre dager etter at reseksjoneringsbegjæringen ble innsendt. Innklagede var naturligvis overrasket over dette. Bakgrunnen for dette var at seksjonseieren ønsket mer informasjon om bakgrunnen for reseksjoneringen. Dette ble gitt ham i møte der også seksjonseier A var til stede. Det ble ikke øvet noen form for press fra innklagedes side for å få seksjonseieren til å trekke sin reservasjon. A var ærlig og redegjorde for at han ville engasjere advokat og forfølge saken. At dette føles ubehagelig for seksjonseieren har innklagede ikke noe problem med å forstå.

Innklagede ser at klagerne ønsker å fremstille det slik at innklagede har forsøkt å narre sameierne til å undertegne en seksjoneringsbegjæring ved en slags overraskelsestaktikk. Dette stemmer overhodet ikke med virkeligheten. Klagerne uttalte på telefon til innklagede at de hadde en annen agenda med sameiet, nemlig å reseksjonere kjelleren til de to seksjonene i første etasje, og loftet til de to seksjonene i andre etasje. Videre skulle han ha sin del av garasjen, som tilhørte As seksjon, noe klagerne burde være kjentmed.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne har fremlagt et brev datert 26. april 2008 fra sameieren som trakk sin underskrift.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende samsvar mellom faktisk bruk og tinglyst seksjonering av firemannsbolig og innklagedes medvirkning til reseksjonering.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning egner saken seg ikke for behandling i Reklamasjonsnemnda da den bl.a. forutsetter en bevisføring som det ikke er anledning til for Reklamasjonsnemnda og at saken gjelder inngripen i hele sameiet.

Konklusjon:

Saken avvises.

Oslo, den 30. mai 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant