RFE-2022-156

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Arne Johansen (Advokatfirmaet Kvasstind AS)

 

Innklaget:                     Rede Eiendomsmegling AS

v/advokat Bjørn Immonen (Nord Advokatfirma DA)

 

Saken gjelder:               Meglerens omsorgs – og rådgivningsplikt ved budgivning. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I juli 2020 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede om salg av et næringsbygg. Den 28. januar 2021 ble det gjennomført budrunde der to budgivere deltok. Mot slutten av budrunden la den ene budgiveren inn et bud på 1 300 000 kroner. Budet inneholdt et forbehold om finansiering, da budgiveren var et selskap under stiftelse. På dette tidspunkt var det nest høyeste budet på 1 250 000 kroner, og uten forbehold. Klagerne ble ikke opplyst om at det siste budet inneholdt forbehold om finansiering, og følgelig heller ikke om risikoen ved å akseptere et slikt bud. Klagerne endte derfor med å akseptere budet på 1 300 000 kroner.

 

Kjøperen endte med å trekke seg fra handelen da finansieringen ikke kom i orden. Det ble deretter igangsatt et dekningssalg. Klagerne hevder at det aldri ble inngått noen skriftlig oppdragsavtale for dekningssalget, og spørsmålet er om innklagede hadde et gyldig oppdrag på tidspunktet for dekningssalget. Videre er det spørsmål om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder erstatningsbetingende uaktsomt, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som tilsier at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Underveis i saksforberedelsen kom nemnda til at saken kunne behandles etter unntaksregelen i punkt 1.4 tredje avsnitt i nemndas vedtekter.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Ansvarsgrunnlag

Den 2. juli 2020 ble det inngått oppdragsavtale om salg av klagernes eiendom. Eiendommen ble lagt ut for salg 28. januar 2021, og samme dag ble det budrunde mellom to budgivere. Mot slutten av budrunden la den ene budgiveren inn et bud på 1 300 000 kroner med følgende forbehold:

 

«Forbehold om finansiering, Kjøper er Selskap under stiftelse.»

 

På dette tidspunktet hadde den andre budgiveren inne et bud på 1 250 000 kroner. Budet var inngitt 15 minutter tidligere, og var uten forbehold.

 

Det er uomtvistet at budet på 1 300 000 hadde forbehold om finansiering. Klagerne ble imidlertid ikke informert om finansieringsforbeholdet, hverken i SMS-en som ble sendt i forbindelse med mottakelsen av budet eller muntlig av megler. Følgelig ble klagerne heller ikke informert om risikoen ved å akseptere et slikt bud.

 

Innklagedes påstand om at det ikke var tvilsomt at klagerne har vært kjent med forbeholdet i budet, er dermed ikke riktig. Klagerne ble først gjort kjent med at budet inneholdt et forbehold på kontraktsmøtet i medio mars 2021. Klagerne har ingen erindring av å ha mottatt eller sett budjournalen på et tidligere tidspunkt. Det er uansett uten betydning så lenge det allerede var inngått bindende avtale mellom kjøper og selger 28. januar 2021. Det vises i den forbindelse til første avsnitt i akseptbrevet datert 1. februar 2021.

 

Uten kunnskap om finansieringsforbeholdet, aksepterte klagerne budet 28. januar 2021. Finansieringsforbeholdet var ikke inntatt i akseptbrevet sendt til kjøperen 1. februar 2021.

 

Kontraktsmøte ble berammet til 16. mars, og overtakelsen avtalt til 1. mai. Klagerne møtte på kontraktsmøte, men det gjorde ikke kjøperen. Megleren tok derfor kontakt med kjøperen pr. telefon, som ga beskjed om at finansieringen ikke var kommet i orden. Nærmere bestemt opplyste kjøperen at kontrakter som lå til grunn for finansieringsforbeholdet var falt bort.

 

Den 19. mars 2021 møtte kjøperen opp på meglerens kontor. Han ga uttrykk for at finansieringen ikke var kommet i orden, og at han derfor trakk seg fra kjøpet. Megleren tok deretter kontakt med kjøperens bankforbindelse, og fikk opplyst at «finansieringstilbudet står for så vidt ved lag, men [kjøperen] synes å ha problemer med å oppfylle de vilkår som forutsatt».

 

Innklagedes representant sendte deretter brev til kjøperen hvor det ble informert om at han urettmessig hadde trukket seg fra kjøpet, og at klagerne derfor kunne gjennomføre dekningssalg. Av meglerens forklaring sammenholdt med brev av 29. april 2021 fremgår det at megleren var av den oppfatning at det var tale om et ordinært finansieringsforbehold. Dette til tross for budgiverens opplysning om at «Kjøper er Selskap under stiftelse». Videre er det blitt avdekket at innklagede ikke foretok noen undersøkelser knyttet til denne opplysningen.

 

Budet ble akseptert før forbeholdet ble nærmere undersøkt eller bekreftet fra kjøperens bankforbindelse. Noen form for skriftlig bekreftelse/dokumentasjon på finansiering ble aldri innhentet.

 

Megleren påbegynte arbeidet med dekningssalget umiddelbart etter kjøperen hadde trukket seg fra kjøpet. Megleren ga i den forbindelse muntlig beskjed om at kostnadene i denne sammenheng ikke var noe klagerne skulle bære. Skriftlig oppdragsbekreftelse for dekningssalget ble aldri inngått.

 

I etterkant av det mislykkede salget, kom det inn et bud på 850 000 kroner, som etter meglerens anbefaling ble avvist. Klagerne ble i denne sammenheng anbefalt å redusere prisantydningen fra 1 800 000 kroner til 1 200 000 kroner for å vekke interesse for eiendommen. Det tilkom ikke nye interessenter etter prisreduksjonen.

 

Den 15. mars 2022 sendte megleren en e-post til klagerne vedrørende forlengelse av oppdraget. Klagerne ble anbefalt å foreta en ytterligere prisreduksjon til 1 150 000 kroner, og ble samtidig informert om at det ikke ville påløpe ytterligere kostnader (annet enn det som ville påløpe ved innhenting av oppdaterte opplysninger fra offentlig myndighet).

 

Klagerne opplyste i e-post av 18. mars 2022 at de ikke aksepterte at det påløp ytterligere kostnader for dem i forbindelse med oppdraget, og at en prisjustering ikke var aktuelt all den tid spørsmål om dekningsansvar ikke var avklart. Megleren respons bestod i å avslutte oppdraget 28. mars 2022.

 

Den 8. april 2022 mottok klagerne to fakturer fra innklagede, en for det opprinnelige oppdraget på 117 302 kroner, og en annen for dekningssalget på 34 186 kroner. Kravene er bestridt av klagerne, og er følgelig ikke betalt.

 

Innklagede argumenterer med at de etter bindende avtale var inngått, har informert om at et selskap under stiftelse hadde tatt forbehold om finansiering, og at denne informasjonen skal ha kommet klagerne til kunnskap i form av et bilag vedlagt akseptbrevet. Det finnes ingen holdepunkter for at klagerne fikk konkret informasjon om forbeholdene før på selve kontraktsmøtet. Under enhver omstendighet er det ikke omstridt at det ikke ble opplyst om forbeholdet om finansiering fra et selskap under stiftelse før bindende avtale ble inngått.

 

Klagerne har ikke vært klar over at budjournalen lå vedlagt akseptbrevet før dette ble påpekt i tilsvaret. Dette er imidlertid uten betydning all den tid bindende avtale allerede forelå. Klagerne fikk heller ingen oppfordring til å vurdere og/eller kommentere forbeholdet. Det ville under alle omstendigheter vært for sent på dette tidspunkt.

 

Det vises til HR-2022-1316-A hvor Høyesterett har gitt en grundig redegjørelse for meglerens plikter ved gjennomføringen av en budrunde. Det fremstår som klart at selger har en beskyttet interesse i å bli opplyst om at budet som aksepteres inneholder et forbehold om finansiering.

 

Klagerne ble ikke opplyst om at budet var inngitt med forbehold om finansiering, eller risikoen ved å akseptere et slikt bud i forkant av budaksept. Megleren har med dette opptrådt kvalifisert uaktsomt. Nemnda har gjennom tidligere avgjørelser avklart hvilke plikter megleren har ved mottak og formidling av bud med finansieringsforbehold. Det vises til blant annet RFE-2020-008 og RFE-2020-233, hvor nemnda kom frem til at megleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke gi klager tilstrekkelig informasjon i forkant av budaksept om risikoen forbundet ved å akseptere et bud med forbehold om finansiering.

 

Dersom klagerne hadde vært kjent med risikoen knyttet til å akseptere et slikt bud, ville de heller solgt til budgiveren med det nest høyeste budet. Klagernes aksept av budet var dermed en direkte konsekvens av meglerens unnlatelse av å gi disse opplysningene. Når kjøperen så frafaller avtalen under henvisning til nevnte forbehold, har klagerne blitt påført et økonomisk tap som følge av meglerens brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

I ordlyden «opptre i samsvar med god meglerskikk» ligger det videre et krav om at megleren må gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene ikke utsettes for uakseptabel risiko, jf. blant annet Rt-2012-355. I herværende sak burde megleren ha foretatt en mer inngående kontroll av finansieringsforbeholdet, og dette før budaksept. Budet var inngitt på vegne av et «[s]elskap under stiftelse», noe som i seg selv tilsier en forhøyet risiko ved aksept av budet. Det stilles derfor et skjerpet krav til meglerens opplysnings- og veiledningsplikt.

 

Det er ikke tvilsomt at stiftelsen av selskap var av betydning for finansieringen til budgiver, og følgelig et forhold som megleren burde ha avklart i forkant av budaksepten. Dette for å unngå at både klagerne og kjøper ble utsatt for en unødvendig risiko ved aksept av budet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

 

Det at megleren ikke informerte klagerne om finansieringsforbeholdet utgjør i seg selv et kvalifisert brudd på god meglerskikk. Videre innebærer meglerens manglende undersøkelser av forbeholdet i forkant av budaksept et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

 

Fremsatte krav

Totalt har innklagede fakturert 151 488 kroner i forbindelse med salget. På bakgrunn av meglerens brudd på god meglerskikk har megleren ikke krav på vederlag og provisjon i forbindelse med megleroppdraget. Under enhver omstendighet vil klagernes krav trolig langt overstige kravet til megler. Vilkårene for motregning er utvilsomt oppfylte.

 

Det ble for dekningssalget aldri inngått noen skriftlig oppdragsavtale. Det vises i den forbindelse til eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd hvor det fremgår at oppdragsavtalen skal være skriftlig. Det vises også til RFE-2020-233. Ettersom gyldig forlengelse av avtalen ikke foreligger, har megleren under enhver omstendighet ikke krav på vederlag og provisjon i forbindelse med dekningssalget.

 

På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:

 

1. Meglerforetaket har brutt reglene om god meglerskikk.
2. Meglerforetaket erstatter Klager sitt økonomiske tap i forbindelse med salget av Eiendommen, med tillegg av forsinkelsesrenter etter loven.
3. Klager frifinnes for Meglers krav på vederlag og provisjon fremsatt i faktura nr. 1 202 404 og nr. 1 212 328.
4. Meglerforetaket betaler Klager sine sakskostnader.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede hadde løpende kontakt med banken etter hvert som budene ble inngitt. Det vises til e-posten hvor banken bekrefter at budgiveren hadde finansiering. For ordens skyld har innklagede på nytt fått budgiverens bankforbindelse til å bekrefte at han var i løpende kontakt med megleren og bekreftet finansieringen.

 

Det er ikke tvilsomt at klagerne var kjent med forbeholdet til budgiveren. Klagernes påstand om at finansieringsforbeholdet ikke var inntatt i akseptbrevet, er ikke korrekt. At dette ble kommunisert til budgiveren fremgår i klartekst av akseptbrevet som ble sendt til ham, og av akseptbrevet som ble sendt til klagerne 1. februar 2021. Megleren sendte samtidig en SMS til klagerne om at akseptbrevet var sendt ut. Klagerne har følgelig vært klar over både hvilke bud som er inngitt, og hvilke forbehold som gjelder.

 

Da det ble kjent at budgiveren gjorde forbeholdet gjeldende, var dette isolert sett et forhold mellom kjøper og selger. I denne saken mente imidlertid innklagede at det var riktig å være tydelig ovenfor kjøper at det ikke var adgang til dette, og at han utsatte seg for en risiko for å bli holdt ansvarlig av selger. Heller ikke innklagedes posisjon tok klagerne til motmæle mot på dette tidspunkt.

 

Klagerne ba deretter innklagede om å fortsette salgsprosessen, og annonsen ble lagt ut på nytt. Dette er bekreftet med SMS fra megleren på oppdraget. Dette var altså en ren fortsettelse av det allerede pågående oppdraget.

 

Klagerne har fra og med 21. juni 2021 vært representert av advokat, og all salgsaktivitet etter dette har funnet sted i dialog med advokaten. Innklagede har ved to anledninger sendt ut brev om forlengelse av oppdraget til klagerne. Etter siste oppfordring 15. mars 2022, hvor klagerne ikke ønsket å forlenge oppdraget, ble det avsluttet fra innklagedes side. Etter dette har innklagede fakturert klagerne for oppdraget, og innklagede har deretter inngitt forliksklage i saken, slik at saken nå er brakt inn for de ordinære domstolene.

 

Innklagede bestrider ansvar, og er av den oppfatning at et krav i saken skulle vært rettet mot budgiveren. Det er ikke tvilsomt at klagerne har vært kjent med forbeholdet i budet. Dette har vært kommunisert underveis i budprosessen, og det fremgår også av den etterfølgende oversendelsen til klagerne hvilke bud som er inngitt, og hvilke forbehold som gjelder. Klagerne har ikke tatt til motmæle mot dette på noe tidspunkt frem til det ble klart at kjøperen 19. mars 2021 etter innklagedes syn uberettiget trakk seg fra avtalen. Dersom klagerne av en eller annen grunn mente det var mangler ved det som var kommunisert, var uenig i det som var blitt kommunisert eller var usikker på rekkevidden av dette, hadde man over seks uker på å reagere, uten at man gjorde dette.

 

Innklagede bærer ingen risiko for at budgiver gjør gjeldende forbehold, og som en følge av det rettmessig eller urettmessig trekker seg fra handelen. Innklagede har her gjort det som kunne forventes. Megleren hadde løpende kontakt med banken for å avklare finansieringen, og fikk bekreftelse på at finansieringen var i orden. Man ga deretter uttrykk for risikoen på budgivers hånd dersom handelen ikke ble gjennomført.

 

Hvorfor klagerne ikke har fulgt opp budgiver, kjenner ikke innklagede til. Megleren har opptrådt i samsvar med de krav som fremgår av praksis.

 

Videre ble det ikke inngått noe nytt oppdrag, men salget ble videreført etter at den opprinnelige budgiveren valgte å trekke seg fra kjøpet. Dette fremgår av SMS-en som megleren sendte klagerne 20. mai 2021, samt dialogen med klagernes advokat. Innklagede har for orden skyld i sine fakturaer skilt mellom bistand frem til opprinnelig budaksept, og kostnader som er pådratt i etterkant. Dette blant annet for at klagerne enkelt skal kunne beregne sitt krav ovenfor budgiveren. All aktivitet forbundet med oppdraget er blitt fulgt opp ovenfor klagernes advokat.

 

Innklagede har derfor krav på sitt honorar.

 

Klagerne kan uansett ikke få medhold i erstatningskravet. Kravet er ikke dokumentert, og innklagede tar forbehold om å gjøre gjeldende at klagerne ikke har forsøkt å begrense sitt tap, blant annet ved å rette krav mot budgiver.

 

På vegne av innklagede er det fremsatt følgende påstand:

 

Prinsipalt:

 

1. Saken avvises.

 

Subsidiært:

 

2. Rede Eiendomsmegling AS frifinnes.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse samt erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Finansieringsforbehold

Det sentrale spørsmålet er om klagerne (selgerne) hadde kunnskap om budgivers finansieringsforbehold før budaksept.

 

Her står det påstand mot påstand. Etter nemndas syn er det megler som må sørge for notoritet (bevis) for at budgivers finansieringsforbehold var meddelt klagerne før budaksept. I motsatt fall vil det normalt føre til at klagernes anførsel fører frem. I denne saken har ikke innklagede søkt å underbygge at klagerne fikk informasjonen. Det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagen fører derfor frem på dette punkt.

 

Oppdragsavtale videresalget

Spørsmålet er om det forelå en gyldig oppdragsavtale vedrørende det «nye» salget. Etter nemndas syn står vi her ikke overfor et ordinært dekningssalg som følge av kjøpers mislighold, men at selgerne fortsatte salget etter at kjøper benyttet seg av finansieringsforbeholdet. Det var da ikke nødvendig å inngå en ny oppdragsavtale, men at det ville være tilstrekkelig at partene var enige om å fortsette salget. Til dette har innklagede vist til en SMS datert 20. mai 2021 om fortsettelse av salget og blant annet forslag på prisjustering. Klagerne har ikke imøtegått det. Nemnda bemerker at nemnda har ikke hatt grunnlag for å ta stilling til om kjøper hadde rett til å benytte seg av finansieringsforbeholdet, og om det dermed var grunnlag for et ordinært dekningssalg.

 

Erstatningskravet

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må tre vilkår være oppfylt. For det første må megler ha vært uaktsom. Nemnda finner at dette vilkåret er oppfylt, jf. det som over er sagt om finansieringsforbehold.

 

For det andre må klagerne ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til dette, da det reiser flere erstatningsrettslige spørsmål.

 

Vederlagnedsettelse

For at det kan være grunnlag for vederlagsnedsettelse (prisavslag), må megleren ha utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun meglerprovisjon og andre poster som inneholder et vederlagselement, som for eksempel tilretteleggingshonorar. Utlegg faller utenom. Det er ikke et vilkår for vederlagsnedsettelse at megler har utvist subjektiv skyld eller at klagerne har lidt noe økonomisk tap.

 

Meglerforetaket har sendt to fakturaer til klagerne. I den første fakturaen (nr. 1 202 404) er meglerprovisjonen angitt til 52 000 kroner inklusive mva. I tillegg kommer tilretteleggingshonorar 9 900 kroner inklusive mva. I den andre fakturaen (nr. 1 212 328) er det beregnet «rimelig vederlagoppgjørsgebyr – ved 2. gangs salg» på 15 000 kroner inklusive mva.

 

Nemnda har kommet til at megler utviste en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved ikke å informere om finansieringsforbeholdet. Dette har skapt en svært ugrei og vanskelig situasjon for klagerne, og det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Boligen ble ikke solgt, og meglerforetaket kan da ikke ta betalt for et oppgjørsgebyr på 4 750 kroner inklusive mva. Meglerforetaket har i tillegg fakturert for til sammen 76 900 kroner inklusive mva. i provisjon m.m. Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med 40 000 kroner. Meglerforetaket må etter dette kreditere klagerne 44 750 kroner.

 

Advokatkostnader

Nemnda har fast praksis på ikke å dekke utgifter til advokat, og det er ikke grunnlag for å gjøre unntak i dette tilfellet, jf. også nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Megleren til Rede Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate i tide å informere om budgivers finansieringsforbehold. Meglerforetaket må kreditere [klagerne] 44 750 – førtifiretusensyvhundreogfemti – kroner. Erstatningskravet kan nemnda ikke ta stilling til. Utgiftene til advokat dekkes ikke.