RFE-2022-158

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      In-Vest eiendomsmegling AS (EIE Eiendomsmegling avd. Røa)

 

Saken gjelder:               «Off-market»-salg. Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om 4 000 000 kroner i erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I februar 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Eiendommen ligger i et særdeles attraktivt boligområde, og megleren estimerte verdien til 22 500 000 kroner. Eiendommen ble solgt for 22 500 000 kroner i februar 2022 til en utbygger. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og har særlig anført at megleren har presset frem et «off market»-salg, samt ikke gjort klageren oppmerksom på at prisantydningen var lik en verdivurdering laget i 2021. I tillegg mener klageren at det ikke forelå gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 4 000 000 kroner. I tillegg mener klageren at megleren ikke har krav på fullt vederlag, da salget ble gjennomført etter oppdragsavtalens utløp.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Megleren oppfordret klageren til å selge eiendommen «off market», da han mente privatpersoner ikke hadde kapital til å tilby prisantydning, samt at det var vanskelig å nå alle interessenter på FINN.no. Derimot mente megleren at hans utbyggerklienter hadde slik kapital. Megleren utrykte videre at det også var tryggere å selge til utbyggere, da de ikke ville reklamere på samme måte som private. I tillegg mente han at det var best å selge eiendommen utenfor markedet, da det var et noe eldre hus med en ubebygd tomtedel.

 

Klageren var i utgangspunktet svært skeptisk til «off market»-salg, og ga gjentatte ganger uttrykk for at han ønsket at eiendommen skulle legges ut i det åpne markedet. Megleren oppga imidlertid at han hadde 30 til 50 utbyggerklienter som kunne ha interesse av eiendommen. Klageren ble derfor ledet til å tro at den beste løsningen for å oppnå høyest mulig pris, var å gå «off market». Klageren har blitt forledet til å selge eiendommen utenfor markedet, og har overhodet ikke blitt frarådet slikt salg.

 

Innklagede har anført at megleren hadde rundt 50 potensielle kjøpere på en liste, og kalte disse for interessenter. For det første var det kun 33 stykker på listen, og for det andre var det kun to eller tre med i budrunden. Det gir et uriktig inntrykk å kalle alle disse for interessenter og potensielle kjøpere, da rundt 30 stykker ikke engang reagerte på meglerens tilbud.

 

Innklagede har vist til at klageren var stille mellom april 2021 og januar 2022. Bakgrunnen for dette var pandemien, samt lite aktivitet i markedet. Klageren hørte heller ingenting fra megleren før i februar 2022.

 

Klageren viser til Norges Eiendomsmeglerforbunds retningslinjer om «off market»-salg, nr. 1, 2, 4 og 6. Her fremgår det blant annet at eiendomssalg gjennom eiendomsmegler som hovedregel skal skje ved åpen markedsføring, og at megleren bør anbefale å legge eiendommen ut for salg i det åpne markedet. Dersom selgeren likevel ønsker å selge «off market», må megleren gi informasjon om hvilke ulemper og konsekvenser er slikt salg kan ha. Videre må megleren forklare at man ved «off market» salg ikke vet om man oppnår markedspris for eiendommen.

 

Det at eiendommen skulle selges utenfor markedet, skjerper altså meglerens opplysnings- og rådgivningsplikt. Det må i det minste kunne forventes at megleren sørger for en korrekt og reell verdivurdering av eiendommen før et eventuelt salg, for å sikre en best mulig pris.

 

Når det gjelder prisfastsettelsen, fremgår det av retningslinjene at vurdering av eiendommens verdi også inngår som utgangspunkt i eiendomsmeglers rådgivingsplikt ved «off market» salg. Prisfastsettelsen skal være basert på en forsvarlig faglig vurdering og befaring av eiendommen, og skal kunne dokumenteres. I denne saken har imidlertid megleren hverken levert korrekt eller reell prisantydning før salget, og heller ikke informert klageren om at prisantydningen var fra året før.

 

Etter at budet på 22 500 000 kroner innkom, ble klageren fortalt at «prisantydningen var nådd», noe som fikk han til å tro at beste pris var oppnådd. Etter kommunikasjon over flere år, hadde klageren en forventning om at megleren ville ivareta hans interesser i henhold til pris. Klageren hadde i tillegg tillit til at megleren mente det var tale om en relevant prisantydning. Denne var imidlertid basert på en E-takst fra april 2021, altså nærmere ett år før salget ble gjennomført. Det eksisterer e-takster fra henholdsvis 2020 og 2021, som begge dokumenterer en verdistigning hvert år. Det fremstår derfor merkelig at megleren har ignorert prisstigningen i 2022, og benyttet seg av en verdivurdering fra 2021. Klageren burde blitt informert om at verdivurderingen var fra 2021

 

Klageren har innhentet en verdivurdering fra mars 2022, der en takstmann anslo verdien av eiendommen til 24 000 000 kroner. I tillegg mente takstmannen at eiendommen kunne være verdt et sted mellom 22 750 000 til 25 250 000 kroner. Takstmannen har utarbeidet et mer omfattede og grundig dokument, og har et langt større erfaringsgrunnlag enn megleren. Taksten viser at eiendommens verdi hadde økt med 1 500 000 kroner fra 2021 til 2022.

 

Klageren har hele tiden vært tydelig på at han var opptatt av å få full markedspris for eiendommen, og var på forhånd svært skeptisk til «off market»-salg. Klageren ble forledet til å tro at verdivurderingen var den maksimale summen som kunne oppnås. Klageren var ikke klar over at verdivurderingen megleren viste til var fra året før, men forventet at megleren hadde oppdatert denne i den nye salgsoppgaven.

 

Megleren har presset klageren til å godta et bud på 22 500 000 kroner på feilaktig grunnlag. Klageren forsøkte umiddelbart å få avlyst salget, men til ingen nytte. Megleren har hverken oppfylt sin rådgivningsplikt eller fullført oppdraget i klagerens interesse. Klageren ville ikke akseptert budet om han hadde visst at det baserte seg på en ett år gammel verdivurdering.

 

Etter emgll. § 6-3 første ledd første punktum skal oppdragstaker opptre i samsvar med god meglerskikk og ha omsorg for begge parters interesser. Det fremgår imidlertid av lovforarbeidene at dette ikke innebærer at megleren på ethvert stadium skal ivareta begge interesser i samme utstrekning. Oppdragstakerens lojalitetsplikt overfor oppdragsgiveren må avveies mot pliktene overfor oppdragsgiverens medkontrahent i samsvar med god meglerskikk, jf. NOU 1987: 14 s. 64-65. Det vises også til øvrige uttalelser i NOU 1987: 14 s. 64. Her har megleren lagt for stor vekt på kjøperens interesser.

 

Klageren hadde enda ikke kjøpt seg ny bolig, og megleren informerte heller ikke om muligheten til å sette som en forutsetning for overtagelsesfristen at klageren hadde fått en ny bolig. Også dette viser at megleren ikke har handlet i klagerens interesse.

 

Salgsoppgaven ble sendt klageren pr. SMS, med et bilde av den tidligere salgsoppgaven. Klagerens kone undertegnet denne, men det var altfor liten skrift til å se detaljene. Det ble heller aldri avholdt noe møte der detaljene i salgsoppgaven ble drøftet.

 

Når det gjelder oppdragsavtalen, fremgår det av emgll. § 6-5 første ledd at oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Dette er også i samsvar med oppdragsavtalens punkt 5.1. Oppdragsavtalen ble inngått den 17. februar 2021, og kjøpekontrakten ble signert i april 2022. Det er ikke tvilsomt at det er mer enn seks måneder mellom inngåelse av oppdragsavtale og salg. Det er ikke inngått en ny avtale etter at de seks månedene utløp. Det ble heller ikke avholdt eller satt opp dato for kontraktsmøte. Alt dette underbygger klagerens påstand om at megleren har opptrådt klanderverdig, og at salgsprosessen er i strid med god meglerskikk.

 

Ettersom oppdraget ble fullført etter oppdragsavtalens utløp, har ikke megler krav på fullt vederlag.

 

Klageren har blitt påført et økonomisk tap ved at megleren brukte en ett år gammel verdivurdering som grunnlag for sin prisantydning. Klageren ønsker primært å få riktig pris for eiendommen, og krever derfor erstatning for uriktig prisantydning og tapt salgssum. Klageren føler seg ført bak lyset, og krever 4 000 000 kroner i erstatning. Megleren har ikke krav på fullt vederlag.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

«Off market»-salg

Megleren og klageren har hatt dialog om salg av eiendommen i flere år, både digitalt og i fysiske møter i perioden fra mars 2021 frem til boligen ble solgt 14. februar 2022. Det avvises at megleren skal ha presset frem et «off market»-salg. Tvert imot har megleren ved flere anledninger anbefalt klageren å klargjøre boligen for annonsering på FINN.no. Etter avtale mellom klager og megler forsøkte megleren å kontakte 35 utbyggere i mars 2021, men interessen uteble på det prisnivået klageren og megleren hadde blitt enige om.

 

Megleren rådet da klageren til å legge ut boligen i markedet, noe man også ble enige om. Megleren oppfordret i denne forbindelse klageren til å klargjøre boligen for fotografering, og fulgte ham opp vedrørende dette ved flere anledninger både før og etter sommeren, uten at noe skjedde. Det ble stille fra klageren i perioden 23. april 2021 og frem til januar 2022. Det er feil at klageren ikke hørt noe fra megleren før i februar 2022. Megleren sendte blant annet e-post i august 2021 der han fulgte opp anbefalingen om å klargjøre for foto, samt ny e-post rett etter nyttår 2022. Megler forsøkte gjentatte ganger å legge til rette for at eiendommen kunne legges ut på det åpne marked.

 

I e-post fra klageren 6. januar 2022, utrykte han et ønske om å komme ut i markedet så snart som mulig, grunnet den planlagte revideringen av småhusplanen. Det fremkom her tydelig at klageren selv synes han hadde somlet bort tid. Det ble da avholdt et møte hjemme hos klageren, hvor fordeler og ulemper ved salg både i og utenfor markedet ble gjennomgått. Det ble avtalt at det skulle gjøres et forsøk på å selge eiendommen til en liste av utbyggere, altså «off market». Megler kjenner seg ikke igjen i at han skal ha nevnt å ha 50 mulige kjøpere på liste, men rundt 35. Interessenter er det som ønsker å motta budvarsel i en budrunde.

 

Det avvises at megleren har en relasjon til kjøperen og at megleren ikke har jobbet for å oppnå en best mulig pris. 33 interessenter ble fulgt opp i budrunden. Det var to budgivere og megleren fikk i gang en budrunde som startet på 21 000 000 kroner og endte på 22 500 000 kroner. Klageren aksepterte skriftlig det høyeste budet på 22 500 000 kroner. Dette budet tilsvarte den verdi megleren hadde estimert. Det hører til sjeldenheten at man har denne mengden interessenter i en budrunde.

 

At bud og aksept blir formidlet på SMS er i henhold til innklagedes rutiner.

 

Det erkjennes at det har skjedd en glipp i henhold til innklagedes rutiner når det gjelder «off market»-erklæring fra klageren, men dette er ikke ensbetydende med at med at det er gjort feil fra meglers side, eller at klager er påført et tap. En slik erklæring har som hensikt å dokumentere at informasjon er gitt. Klageren var godt orientert, og det forelå en klar avtale mellom partene. Klageren tok et informert valg i forhold til å selge eiendommen utenfor markedet.

 

Oppdragsavtale ble inngått mellom partene 17. februar 2021, og fornyet den 22. januar 2022.

 

Megleren hadde et aktivt oppdrag når eiendommen ble solgt. I signert oppdragsavtale fremkommer det for øvrig også informasjon om at eiendommer som omsettes utenfor markedet, løper risiko for å ikke oppnå markedspris. Med 33 interessenter og budrunde er klagerens ønske om rask avvikling av salget, kombinert med at det ble oppnådd en god pris. Megleren har på en god måte ivaretatt klagerens interesser og jobbet for å oppnå høyest mulig pris.

 

Prisantydning

Klageren godkjente salgsoppgaven 10. mars 2021, og prisantydningen ble ved flere anledninger diskutert mellom partene. Salgsoppgaven ble sendt på e-post til klageren. Klageren ble orientert om budene underveis. Det var imidlertid ingen som var villige til å legge inn bud på eiendommen i mars 2021, og man valgte derfor å tilby eiendommen til de nevnte utbyggerne til samme prisantydning som i 2021. Dette ble gjort etter avtale med klageren.

 

Verdifastsettelse av eiendom er ingen eksakt vitenskap eller en fasit, men et estimat for hva megler tror markedet vil være villig til å gi for eiendommen. Det avgjørende for en salgssum er ikke verdivurderingen, men hva budgiver er villig til å by, og hva selger er villig til å aksepter. Megleren har i forbindelse med verdivurderingen foretatt en grundig analyse av objektet, og har for øvrig god kjennskap til salg i det aktuelle området.

 

Erstatningskrav

Det økonomiske kravet avvises. Klageren har ikke dokumentert at han er påført et økonomisk tap, og de grunnleggende vilkår for erstatning er ikke oppfylt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Oppdragsavtalen – gyldig fornyelse?

Oppdragsavtalen ble inngått den 17. februar 2021, og kjøpekontrakten ble signert i april 2022. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd at oppdraget skal gjelde for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Salget fant følgelig sted mer enn seks måneder etter den opprinnelige oppdragsavtalen. Fornyelse av oppdraget skal være skriftlig, men i praksis er det tilstrekkelig at dette bekreftes pr. e-post eller sms. For at det skal foreligge en fornyelse av oppdraget, må oppdragsgiveren (selgeren) som et minimum har gitt uttrykk for at han ønsker at oppdraget skal løpe videre, jf. LB-2008-55346 Forum Hotell-bygg.

 

På den opprinnelige oppdragsavtalen er det påført med penn «Resignering 22.01.22». Det kan derfor reises spørsmål om dette er tilstrekkelig for at det foreligger en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen, da det ikke foreligger en aksept eller underskrift fra klageren eller e-post/sms fra ham som bekrefter fornyelsen. Slik nemnda ser, har ikke megleren her sørget for notoritet (bevis) om at oppdragsgiveren har gitt uttrykk for at oppdraget skal løpe videre. Oppdragsavtalen gir megleren bemyndigelse til å arbeide med salg av fast eiendom, og det er derfor viktig at de formelle kravene ved en fornyelse av oppdragsavtalen er oppfylt. Det er ikke tilstrekkelig at oppdragsgiveren eventuelt i praksis aksepterer at oppdraget løper videre. Klageren har her også anført at oppdragsavtalen var utløpt ved salget.

 

Konsekvensen av at det ikke forelå en gyldig fornyelse av oppdragsavtalen på salgstidspunktet, er at innklagede ikke har krav på vederlag. Vederlag er alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Det er følgelig ikke bare det som er angitt som provisjon som er å anse som vederlag, men for eksempel visninger. Nemnda viser til RFE-2021-061, RFE-2019-091 og RFE -2020-179.

 

Det kan fremstå som urimelig at innklagede ikke har krav på vederlag. Men nemnda vil i den forbindelse bemerke at for meglerforetak bør det generelt være enkelt å ha systemer som varsler når en oppdragsavtale begynner å nærme seg utløpstidspunktet, slik at man eventuelt kan sørge for å få fornyet avtalen på lovlig måte før den har utløpt.

 

Ut fra det resultat nemnda har kommet til her, er det ikke aktuelt å vurdere om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

«Off market-salg» – frarådingsplikt

Det følger av Finanstilsynets brev til bransjen 14. mars 2018 at kravet om sikker eiendomsmegling, jf. eiendomsmeglingsloven § 1-1, innebærer at alle sider av et eiendomsmeglingsoppdrag lar seg dokumentere. Dette gjelder blant annet meglers råd til selger med advarsel om at et off market-salg må antas å gi selger en dårligere pris enn ved et ordinært salg. Meglerforetaket har erkjent at det ved en glipp ikke ble innhentet noen erklæring fra selgeren om at han hadde blitt advart mot off market-salg. Da megler ikke sikret seg den nødvendige notoritet om at selger hadde blitt advart mot off market-salg, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Prisantydning

Slik saken er opplyst finner ikke nemnda at megler kan kritiseres når det gjelder verdivurdering og prisantydning.

 

Erstatningskravet 

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt. Megler må ha vært uaktsom, klageren (selgeren) må ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

 

Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem, og nemnda behøver ikke å ta standpunkt til om megler har vært uaktsom og om kravet til årsakssammenheng er oppfylt. Nemnda bemerker at det forhold at nemnda over kom til at det var i strid med god meglerskikk ikke å sørge for tilfredsstillende notoritet om at off market-salg var frarådet, betyr ikke nødvendigvis at megler har vært uaktsom når spørsmålet om erstatning skal avgjøres.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til In-Vest Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sikre notoritet (bevis) om at selgeren hadde blitt advart mot off market-salg. Meglerforetaket må kreditere [klageren] hele vederlaget, inklusive alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement, da oppdragsavtalen ikke var lovlig fornyet på salgstidspunktet. Erstatningskravet fører ikke frem.