RFE-2022-171

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS avd. Voss

 

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I juni 2019 kjøpte klageren en eiendom bestående av to eneboliger med tun og driftsbygninger som innklagede formidlet. Det ble senere avdekket en rekke feil og mangler ved boligen, herunder et ikke byggemeldt tilbygg og maurproblematikk som følge av fukt på badet. Klageren tok kontakt med boligkjøperforsikringselskapet, men fikk beskjed om at forholdet ikke var dekket av forsikringen fordi selgerne hadde solgt en eiendom fra et dødsbo. Megleren har solgt klageren en forsikring som ikke var brukbar. Klageren ble videre rådet til å søke bistand hos en advokat etter meglerens anbefaling, som i likhet med boligkjøperforsikringen også kom til at hun ikke hadde noen sak mot selgerne. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, samt om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav er på totalt 250 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren kjøpte eiendommen 26. juni 2019, med overtakelse 1. august. I 2021 ble det avdekket at sort jordmaur og rød skogmaur hadde laget tuer under baderomsgulvet. Det viste seg å være ganger i veggplatene på badet, noe som tydet på tidligere fuktproblemer. Ifølge skadedyrkontrollen er maur en følgeskade av langvarig fukt/vannskader. I tillegg til å være maur på badet, er det også maur i gangen og på soverommet til klagerens barn. Klageren har de to siste årene betalt nærmere 12 000 kroner for kartlegging og behandling av maurproblemet.

Klageren hadde tegnet boligkjøperforsikring og kontaktet forsikringsselskapet snarlig etter å ha hatt besøk av skadedyrkontrollen som avdekket og dokumenterte skaden og dens omfang. Selgeren ble varslet om et mulig krav innen rimelig tid etter at forholdet ble avdekket. Klageren fikk imidlertid tilbakemelding fra boligkjøperforsikringen at de ikke kunne ta saken videre fordi selgerne hadde solgt en eiendom som hadde vært del av et dødsbo. Selgerne hadde dermed ikke inngående kjennskap til eiendommen. Dødsboet opphørte ett år før salget, hvorav eiendommen ble hjemlet over til selgerne.

Det er ingen opplysninger i tilstandsrapporten som tilsa at dette var en eiendom med et nær forestående oppussingsbehov. Megleren har ikke innhentet vesentlige opplysninger om baderommet, som for eksempel at badet ikke var godkjent og hvorvidt det forelå sertifiseringspapirer. Dersom megleren ikke innhentet slik dokumentasjon, måtte begrunnelsen for dette vært opplyst. Videre var det heller ikke opplyst om at arbeider på badet og kjøkkenet var gjort av den 70 år gamle tidligere eieren. Det tok klageren et par minutter med kommunen for å avdekke at tilbygget hvor kjøkkenet befinner seg, hverken er ferdigstilt eller godkjent. Det var ikke engang varslet om at tilbygget var påbegynt. Det var heller ikke sendt noen søknad til kommunen om bygging av bad, til tross for at det var søknadspliktig.

Megleren har solgt klageren en boligkjøperforsikring som det viste seg at hun ikke hadde bruk for. Klageren har betalt 11 100 kroner for forsikringen. Videre ble klageren rådet til å engasjere en advokat etter meglerens anbefaling, selv om megleren allerede hadde solgt henne boligkjøperforsikring med mulighet for advokathjelp. Klageren betalte 10 125 kroner til advokaten for å få den samme tilbakemeldingen som hun fikk av boligkjøperforsikringen. Videre erklærte advokaten seg inhabil i en sak mot megler.

Videre stiller klageren seg spørrende til hvorfor megleren har omtalt eiendommen som et dødsbo i salgsoppgaven, når hjemmelserklæringen til arvingene (selgerne) ble tinglyst året før.

Klageren ser seg nødt til å rehabilitere badet, noe hun regner med vil koste minimum
209 850 kroner, avhengig av hva man finner av råte og andre fuktskader når vegg og gulv rives. Dette beløpet utgjør 9,12 prosent av kjøpesummen.

Klageren krever erstatning med totalt 250 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte eiendommen 26. juni 2019 for 3 600 000 kroner, med avtalt overtakelse 1. august 2019. Kjøpekontrakten ble signert elektronisk 8. juli.  Eiendommen består av to separate adresser fordelt på tre matrikler, og har to eneboliger og to fjøs. Opprinnelig byggeår er 1901 og 1925 med moderniseringer gjort i 2005.

Profesjonsansvaret følger av eiendomsmeglingsloven. En megler skal blant annet sørge for at kjøperen får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Når det gjelder bygningenes tilstand, er dette klart av betydning for avtalen, men ikke noe en megler har forutsetning for å undersøke grundig. Megleren sin beskrivelse baserer seg derfor på en befaring. Ut fra dette ble under avsnittet «standard» i salgsoppgaven presisert følgende:

 

«Arbeider må påregnes hva gjelder all bebyggelse på [adresse 1] og [adresse 2]. (…)»

 

For å få opplysninger om den tekniske tilstanden til boligen, er det vanlig å innhente tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig, slik det ble gjort her. Tilstandsrapporten er inntatt som vedlegg til salgsoppgaven. Megler har ikke ansvar for eller kompetanse til å etterprøve om tilstanden er korrekt beskrevet i rapporten. Forhold rundt den tekniske tilstanden som ikke var eller burde være kjent for megler, kan megler heller ikke stilles ansvarlig for. De deler av kravet som knytter seg til manglende samsvar mellom tilstandsrapport og faktisk tilstand kan innklagede derfor ikke ta stilling til eller ansvar for.

Selv om eiendommen er overskjøtet til arvingene, ble den overtatt som del av dødsbo. Selgerne har derfor mindre kjennskap til boligens tilstand sammenlignet med hva en alminnelig selger normalt vil ha. Det vil i slike tilfeller alltid være en grad av usikkerhet rundt bygningenes tekniske tilstand. Dette er noe en mulig kjøper må ta høyde for når vedkommende vurderer å inngi bud. I salgsoppgaven under avsnittet «Diverse» ble interessenter oppfordret til å undersøke boligen grundig.

Det fremgikk av salgsoppgaven både hvem som var hjemmelshavere på salgstidspunktet, og at det var hjemlet over som dødsbo. Når selger ikke har samme kjennskap til boligen som en alminnelig eier, skal heller ikke spørsmålene i egenerklæringsskjema besvares.

Boligkjøperforsikringen er en frivillig stiftet forsikring. Det er ikke slik at den ikke er brukbar grunnet dødsbo. Det skal imidlertid mer til for å nå gjennom med et mangelskrav når det foreligger dødsbo eller selger ikke har bebodd eiendommen, enn andre tilfeller. Det er da større usikkerhet knyttet til boligens tilstand, og videre løper kjøper en større risiko når eiendommen er solgt «som den er». Forsikringen er derfor ikke ugyldig, men forsikringsselskapet vurderer at lovens kriterier for å holde selger ansvarlig, ikke er oppfylt.

Det er mulig at det ble gitt feil opplysninger i salgsoppgaven om at det ikke er noen egenandel ved benyttelse av forsikringen. Etter dagens vilkår er det en egenandel på 4 000 kroner når det er ytt 10 timers bistand eller tvist foreligger. Dette ble innført av forsikringsselskapet på samme tid som salgsprosessen for eiendommen pågikk. Det er derfor usikkert om forsikringsselskapet vil avkreve egenandel av klageren. Dersom det er blitt betalt egenandel, tilbyr innklagede seg å dekke beløpet.

Utover dette kan ikke innklagede se at de er ansvarlige for det fremsatte kravet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Boligkjøperforsikring
Nemnda bemerker at det er anledning til å tegne boligkjøperforsikring ved salg fra dødsbo. Nemnda finner det ikke kritikkverdig at produktet ble anbefalt selv om det kan være vanskelig å nå frem med et mangelskrav når et dødsbo er selger. Men nemnda har merket seg at meglerforetaket er villig til å dekke egenandelene under boligkjøperforsikringen hvis klageren har blitt belastet for egenandel.

Feil og mangler ved boligen
Det var gitt en rekke opplysninger om eiendommen, hvor salget omfattet to eneboliger og et fjøs. Nemnda finner at megler her har overholdt opplysningsplikten når det gjelder eiendommens tilstand. Nemnda tar ikke stilling til i hvilken grad det kan være et selger- eller takstmannsansvar for det klageren har påpekt.

Advokat
Nemnda finner ikke at megler kan kritiseres for å ha anbefalt en advokat. Nemnda legger til grunn at dette var en anbefaling basert på en reklamasjonssak mot selger. Når spørsmålet om megleransvar kom opp, oppstod et mulig habilitetsproblem for advokaten som var varslet.

Avgjørelsen er enstemmig

 

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.