RFE-2022-172

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Løren

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2021 kjøpte klageren en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Etter kjøpet oppdaget klageren at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om strømkostnader og skjeggkre. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre er det spørsmål om det foreligger grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav er på
60 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem. Dissens.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Strømkostander
Ut fra boligannonsen syntes klageren at felleskostnadene var høye, men etter å ha lest annonsen og salgsoppgaven oppdaget hun imidlertid at strøm var inkludert. Basert på opplysningene i salgsoppgaven, kom klageren frem til at hun kunne by opptil 5 250 000 kroner for boligen. For å forsikre seg om at opplysningene var korrekte, skrev hun ned spørsmål som skulle stilles til megleren før budrunden. Ett av spørsmålene var om det var riktig at strøm var inkludert i felleskostnadene.

På dagen for budrunden pratet klageren og megleren sammen på telefon. Telefonsamtalen fant sted kl.11:03, før budrunden hadde startet. Megleren bekreftet at strøm var inkludert i felleskostnadene, og at dette også gjaldt strømforbruket til kokeplate og lignende. På denne bakgrunn valgte klageren å delta i budrunden. Mot slutten av budrunden la en annen budgiver inn et bud på 5 230 000 kroner. Megleren trodde klageren ville få tilslaget dersom hun la inn et bud som var 20 000 kroner høyere, og kommuniserte dette til klageren. Klageren valgte dermed å inngi et bud på 5 250 000 kroner.

Fem minutter senere informerte megleren om at klageren hadde det høyeste budet. Det ble samtidig informert om at strøm ikke var inkludert i felleskostnadene likevel. Klageren reagerte sterkt på dette og følte seg lurt. Dette ville medføre en ekstra månedlig kostnad, i tillegg til tap ved et fremtidig salg. Klageren ville ikke inngitt et så høyt bud, dersom hun hadde fått riktige opplysninger. Dette var grunnen til at hun hadde spurt megleren om dette i forkant av budrunden.

Ettersom budet var inngitt på feil premisser, spurte klageren om å få trekke det tilbake. Megleren svarte at det ikke kunne trekkes tilbake, da det allerede var formidlet til selgeren. På spørsmål om hvorfor megleren hadde bekreftet at strøm var inkludert, fikk hun til svar at dette var vanlig for leverandøren som ble benyttet. Selv om klageren hadde stilt spørsmålet én time før første tillate akseptfrist (kl.12:00), oppdaget ikke megleren at hun hadde gitt feil svar før klagerens siste bud ble inngitt. Det er mistenkelig at megleren unnlot å formidle riktig informasjon til klageren hadde inngitt sitt siste bud. Megleren visste at klageren ville få tilslaget når hun la inn dette budet.

Megleren tilbød seg å spørre budgiveren med det nest høyeste budet om han ville inngi et bud på tilsvarende størrelse. Etter at det ble klart at budgiveren ikke var interessert i dette, valgte selgeren å akseptere budet til klageren. Megleren og klageren fortsatte å ha en dialog utover dagen. Klageren ble til slutt tilbudt en kompensasjon tilsvarende to års strømforbruk, på 6 000 kroner. Klageren avslo tilbudet. Etter klagerens oppfatning var den estimerte årlige strømkostnaden altfor lav, samtidig som hun ønsket kompensasjon for mer enn to år.

Samme kveld lastet klageren ned salgsoppgaven på nytt, og oppdaget da ved en tilfeldighet at den hadde blitt endret uten at hun hadde blitt informert. I salgsoppgaven klageren hadde lastet ned 16. november 2021 klokken 13:30, fremgikk det at strøm var inkludert i felleskostnadene. I salgsoppgaven lastet ned 17. november 2021 klokken 01:04 hadde megleren fjernet denne opplysningen. Det er nærliggende å tro at denne endringen ble foretatt 16. november 2021. Megleren har ved å endre på salgsoppgaven etter budrunden samt tilby en lav kompensasjon, gjort et forsøk på å dekke over selgerens feil. Klageren kan ikke forstå annet enn at endringen ble gjort i håp om at hun ikke ville oppdage det, samt sette henne i en dårligere klageposisjon.

Da klageren fikk seg oversendt kjøpekontrakten, var det henvist til salgsoppgaven datert
16. november 2021. Først på spørsmål fra klageren ble kontrakten endret slik at det ble henvist til den originale versjonen av salgsoppgaven.

Innklagede påstår at endringen ble gjort for å unngå at feilen gjentok seg. I så fall hadde det vært naturlig å informere alle interessenter om feilen med en gang den ble oppdaget. Dette er imidlertid ikke gjort. Klageren har vært i kontakt med budgiveren med det nest høyeste budet, som kunne fortelle at han ikke ble informert om at strøm ikke var inkludert i fellesutgiftene, eller at det hadde vært forekomster av skjeggkre i sameiet.

Skjeggkre
På privatvisning 10. november 2021 hadde klageren spurt om det hadde vært forekomst av skjeggkre i bygget. Megleren svarte benektende på dette. Klageren stolte på svaret fra megleren, da det samsvarte med opplysningene i egenerklæringsskjemaet.

Etter budrunden fikk klageren oversendt kjøpekontrakt med vedlegg. Blant vedleggene var en innkalling til årsmøte for 2021 hvor det fremgikk følgende:

«Vi har hatt forekomster av skjeggkre i sameiet. I den forbindelse sendte vi ut informasjon om å sette ut limfeller, til alle beboere, for å få kartlagt omfanget av skjeggkre. Bilder av limfellene, med informasjon om hvor mange skjeggkre, og i hvilke rom, ble sendt styret.

Vi videresendte resultatet innrapportert materialet til Anticimex, de har tatt kontakt med beboere for behandling.

Styret har sørget for behandling i alle oppganger og bodområder.»

Dette dokumentet lå ikke vedlagt salgsoppgaven. Klageren var således ikke kjent med denne opplysningen da hun inngav bud på boligen.

Under Finansklagenemndas behandling av saken, ble klageren gjort kjent med at selgeren visste om forekomster av skjeggkre i sameiet. Likevel påstod selgeren å ikke ha oppdaget skjeggkre i sin leilighet. Selgeren hadde altså med viten og vilje oppgitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet. Siden megleren hadde tilgang til alle vedleggene hun sendte klageren, må det antas at megleren var klar over forekomsten av skjeggkre da hun ga uttrykk for det motsatte på visningen.

Dørtelefon med videofunksjon
Det er i salgsoppgaven gitt uriktige opplysninger om at leiligheten hadde dørtelefon med videofunksjon. Klageren oppdaget den manglende videofunksjonen da hun var på visning. Det bestrides at innklagede skal ha gjort henne oppmerksom på den uriktige opplysningen. Megleren nevnte ingenting rundt denne opplysningen på visning. Først da klageren stilte spørsmål vedrørende dørtelefonen i forkant av budrunden, viste det seg at megleren var klar over at den ikke hadde videofunksjon. Likevel unnlot megleren å rette opplysningen i salgsoppgaven. Megleren burde gitt interessentene en skriftlig beskjed om at opplysningen ikke stemte.

Kontraktsmøte
Det fremgikk av kjøpekontrakten at det ikke var avtalt noen særlige forhold mellom partene. I e-post av 23. november 2021 sendt til innklagede uttrykte klageren at hun som følge av mangel i kjøpekontrakten ønsket å tillegge et forbehold om tilbakehold. Innklagde svarte at det var umulig å endre kjøpekontrakten, men at kontrakten ikke ville være til hinder for en reklamasjon. I en telefonsamtale med megleren, ble klageren fortalt at siden kontrakten skulle være nøytral, var det umulig å legge til forbeholdet. Megleren uttrykte også at det uansett ikke var kjøperen, men innklagede som skulle tilbakeholde tvistesummen, og at klageren derfor måtte overføre hele kjøpesummen til meglerkontoen.

I e-posten til innklagede ba klageren også om å endre kjøpekontrakten slik at det ikke ble henvist til den reviderte salgsoppgaven, men til versjonen som var tilgjengelig da budrunden startet. Innklagede sendte deretter en ny versjon av kjøpekontrakten hvor det ble henvist til den originale salgsoppgaven. Innklagede var derfor klar over at salgsoppgaven var endret etter budrunden.

Den 24. november 2021 signerte klageren kjøpekontrakten. På grunn av alt som hadde skjedd underveis samt at klageren var førstegangskjøper, var hun redd for å bli lurt under kontraktsmøtet. Siden kontraktsmøtet foregikk på telefon, ba klageren familien sin sitte ved siden av henne å høre på samtalen. Etter forespørsel fra klageren, fikk hun lov til å ta noen mål i leiligheten før overtakelsen. Likevel måtte oppmålingen skje under forbehold om at megleren var til stede, samt at det ikke kunne ta lenger tid enn 15 minutter.

Klageren avtalte å ta mål samme dag som signering av det fysiske skjøte. Etter signeringen, som klagerens mor var med på, skulle begge foreldrene være med å ta mål. Da klageren, moren og megleren gikk mot leiligheten, spurte klageren om det var greit at faren også ble. Megleren ble irritert og svarte at det ikke var greit, samt at klageren allerede hadde brutt avtalen om å ikke ha med noen andre. Dette var imidlertid aldri avtalt. Klageren ble både overrasket og redd, og ba derfor moren om å vente utenfor.

Overtakelse
Før overtakelsen mottok klageren et skjema med punkter som skulle gjennomgås under overtakelsen. I tillegg fikk hun et informasjonsskriv om den digitale overtakelsesprotokollen, hvor det blant annet stod at protokollen skulle utfylles samt signeres direkte på mobiltelefonen. Protokollen kunne bare utfylles på én telefon. Da klageren mottok en SMS før overtakelsen med en lenke til protokollen, trykket hun ikke på den. Klageren forstod det slik at hun ikke kunne gjennomgå stegene i protokollen på forhånd, og hun visste dermed ikke hva protokollen inneholdt.

Siden megleren ikke hadde latt klageren trekke budet sitt samt nærmest tvunget henne til å signere kjøpekontrakten uten forbehold, gruet klageren seg til overtakelsen. Til tross for at klageren bodde hos familien sin, fikk hun på grunn av smittevern kun lov til å ha med én person på overtakelsen. I ettertid har klageren reagert på at hun fikk lov til å ha med familien på visningen, men ikke på overtakelsen.

Under overtakelsen befarte klageren og boren hennes leiligheten. De gjennomgikk punktene på sjekklisten, og sjekket om leiligheten var tilstrekkelig rengjort. På grunn av smittevern holdt megleren og klageren avstand til hverandre mens megleren tok bilder av ulike måleverdier. Megleren sa at hun skulle sende klageren bildene etter overtakelsen. Klageren syntes dette var rart da hun ikke kunne etterprøve om verdiene som megleren dokumenterte stemte med verdiene før protokollsigneringen.

I forkant av overtakelsen ble klageren gjort kjent med at overtakelsesprotokollen skulle fylles ut sammen med selgeren. Klageren reagerte derfor på at det var megleren som fylte ut overtakelsesprotokollen, mens hun selv var opptatt med å sjekke om alt var som det skulle i leiligheten. Likevel antok klageren at det forelå nye rutiner grunnet smittevernhensyn.

Under overtakelsen opplevde både klageren og broren at megleren var imot dem. Da de skulle sjekke om badet var tilstrekkelig rengjort, falt en takluke ned på hodet til broren. Til tross for at selgeren sa at hun ikke hadde lukket den igjen ordentlig, beskyldte megleren både klageren og broren for å ha vært nær den.

Mot slutten av overtakelsen, spurte megleren om klageren var fornøyd med rengjøringen, om brannslukningsutstyr var på plass, og om hun hadde fått alle nøkler. Deretter signerte klageren protokollen i tro om at hun kun signerte på det som var gjennomgått. Etter overtakelsen mottok klageren den utfylte overtakelsesprotokollen og oppdaget da et punkt om tilbakehold. Til tross for at megleren hadde sagt at det var innklagede som foretok tilbakehold samt at hun visste at det forelå tvist mellom selgeren og klageren, hadde hun krysset av for «intet tilbakehold» uten å forhøre seg med klageren. Klageren ble sjokkert og sendte en e-post til innklagede. Megleren svarte at hun hadde spurt klageren om alt var i orden før signering, noe klageren hadde bekreftet. Klageren har ikke på noe tidspunkt uttrykt at hun ikke ønsker å foreta tilbakehold. Da megleren under overtakelsen spurte om alt var i orden, var det nærliggende for klageren å anta at dette var et spørsmål om leiligheten og ikke tilbakehold. Siden klageren ikke visste at tilbakehold var et punkt i overtakelsesprotokollen, ble hele kjøpesummen overført til selgeren.

Oppsummering. Klagerens krav.
Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 3-6 og 3-7. Klageren hadde aldri inngitt bud på leiligheten dersom hun hadde fått riktige opplysninger. Under enhver omstendighet ville hun lagt inn et betydelig lavere bud.

Klageren krever at megleren kommer med en unnskyldning for måten hun håndterte salget på. I tillegg krever hun erstatning med 60 000 kroner. Beløpet dekker utgiftene hun har hatt med den ubebodde leiligheten, som eventuelt kunne gitt henne leieinntekter.

Klageren har reklamert overfor selgerens boligselgerforsikringselskap for uriktige opplysninger om strømkostnader, skjeggkre og dørtelefon. Saken ble behandlet av Finansklagenemnda 25. mars 2022, hvor klageren ble gitt delvis medhold. Klageren bestrider innklagedes påstand om at hun forsøker å få dobbelkompensasjon. Forliket med selgeren gjelder ikke samme forhold som klagen mot innklagede. Selgersaken gjaldt brudd på avhendingsloven, mens denne klagen gjelder brudd på eiendomsmeglingsloven.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Strømkostnader
Det er korrekt at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om at strøm var inkludert i felleskostandende. Dette er beklagelig og skal ikke skje. Megleren oppdaget feilen underveis i budrunden, og gjorde klageren umiddelbart oppmerksom på denne. På dette tidspunkt var klageren sitt bud allerede formidlet til selgeren. Det var derfor ingen mulighet for megleren å trekke tilbake klagerens bud. Megleren forsøkte likevel å undersøke om øvrige interessenter ønsket å tre inn i budet, uten hell. I tillegg forsøkte megleren å få til en dialog med klageren om et mulig erstatningsbeløp, og mulighetene for å finne en annen kjøper. Klageren avslo imidlertid begge forslagene.

Innklagede bestrider klagerens påstand om at innklagede senere endret salgsoppgaven for å skjule at det var gjort en feil. Megleren gjorde klageren oppmerksom på feilen, og det ble gjort flere forsøk på å rette den. Partene har dessuten hatt et møte som omhandlet dette. Salgsoppgaven ble endret for å hindre at feilen skulle gjenta seg dersom en tredjemann benyttet seg av den som informasjon om boligen.

I ettertid har klageren fremsatt krav overfor selgeren som følge av den uriktige opplysningen. Saken ble behandlet av Finansklagenemnda, hvor klageren ble tilkjent 25 000 kroner i erstatning. Innklagede har ikke fått opplyst at avgjørelsen er påklaget eller at boligselgerforsikringen har nektet oppgjør. Det legges derfor til grunn at oppgjør har forekommet.

Når dette kravet også fremsettes overfor innklagede, er det å anse som et forsøk på dobbeltkompensasjon. Dette er det imidlertid ikke hjemmelsgrunnlag for. Det vises til nemndas faste praksis om at klageren i en slik situasjon ikke kan snu seg mot innklagede og kreve erstatning for differansen, jf. eksempelvis RFE-2016-3, RFE-2019-066 og RFE-2020-75.

Skjeggkre
Innklagede viser til opplysningene som fremgikk av innkallingen til årsmøte for 2021, som var inntatt som vedlegg til salgsoppgaven. Videre hadde selgeren under punkt 10 i egenerklæringsskjema krysset av for at hun ikke kjente til om det er eller hadde vært skjeggkre i boligen. I tillegg har hun under punkt 29 krysset av for at hun ikke kjente til at det er eller hadde vært skjeggkre i sameiet.

Siden problemet med skjeggkre i sameiet var løst ett år før annonsering, og selgeren opplyste at det hverken var skjeggkre i boligen eller sameiet, fant ikke megleren grunnlag for å innta opplysningen i salgsoppgaven. Megleren har også dobbeltsjekket med selgeren at det ikke var skjeggkre i leiligheten eller boden. Innklagede kan dermed ikke se at det foreligger noe ansvarsgrunnlag på dette punktet.

Under enhver omstendighet er det uansett ikke dokumentert noe økonomisk tap. Det vises i den forbindelse til Finansklagenemndas avgjørelse hvor det uttales:

«Når det gjelder skjeggkre så er det ikke dokumentert for oss at det er observert kre i den aktuelle boenheten eller at kjøper for øvrig blir påført kostnader til sanering. Iht. nemndas praksis så er det rimeligste nødvendige saneringskostander som kan danne rammen for kjøpers krav. Det kan imidlertid ikke utelukkes at det i enkelte tilfeller, til tross for utført sanering, kan foreligge et gjenstående avvik som ikke ble avhjulpet av utførte tiltak. I et slikt tilfelle så kan det være grunnlag for å vurdere om det gjenstående avviket (restlyte) kan gi grunnlag for et prisavslag i tillegg til utbedringskostnadene. Ingen av disse momentene er nærmere belyst i klagen hit. Vi kan dermed ikke se at et prisavslag knyttet til opplysningssvikten er sannsynliggjort.»

Uriktig opplysning om dørtelefon med video
Det var i salgsoppgaven inntatt uriktige opplysninger om at dørtelefonen hadde videofunksjon. Megleren oppdaget feilen under visningen, og kommuniserte dette til klageren. Innklagede kan derfor ikke se at dette utgjør en mangel.

Kontraktsmøte
Innklagede bestrider påstanden om at megleren skal ha sagt at kjøpekontrakten ikke kunne endres. Megleren opplyste derimot om at klageretten var i behold selv om forslaget til endring ikke ble inntatt i kjøpekontrakten. Det ble oppnådd enighet om innholdet i kjøpekontrakten, som ble signert 24. november 2021.

Når det gjelder avtalen om oppmåling i leiligheten, var det en forutsetning at det kun var klageren og megleren som skulle være til stede. Befaringen ble tilbudt av ren høflighet fra selgerens side. Klageren ble under befaringen spurt om hun ønsket hjelp med oppmålingen, noe hun ikke ønsket.

Overtakelse
På overtakelsen ble klageren spurt om hun ønsket å utøve tilbakehold. Ettersom dette ikke var ønskelig, fylte megleren ut punktet i tråd med dette. Deretter ble overtakelsesprotokollen signert av begge parter.

Oppsummering. Erstatningskrav.
Til tross for at det var gitt uriktige opplysninger om dørtelefonen og at strøm var inkludert i felleskostnadene, kan innklagede ikke se at det er grunnlag for erstatning.

Etter innklagedes syn var det ingen grunn til å opplyse i salgsoppgaven om at sameiet hadde løst problemer med skjeggkre i 2020, uten at selgerens enhet og bod var berørt.

Under enhver omstendighet er det ikke grunnlag for erstatning da det ikke er dokumentert et økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har blant annet krevd en unnskyldning fra megleren. Nemnda nevner i den forbindelse at nemnda, uansett sakens utfall, ikke kan pålegge megler/meglerforetaket å komme med en unnskyldning overfor klageren.

Strømkostnader
Meglerforetaket har erkjent at det var feil opplysninger i salgsoppgaven vedrørende om strøm var dekket under fellesutgiftene. Men klageren har her fått erstatning etter avgjørelsen i Finansklagenemnda, og hun kan ikke da også kreve erstatning for det samme («dobbelterstatning») av meglerforetaket. Det er i den forbindelse uten betydning at saken for Finansklagenemda gikk etter avhendingsloven, mens det klageren nå gjør gjeldende, er et megleransvar.

Porttelefon
Opprinnelig var det en feil fra megler når det feilaktig ble opplyst at det var porttelefon med video. Dette ble imidlertid klageren kjent med før hun innga bud og utgjør derfor ikke noen mangel. Uansett har ikke dette påført klageren noe økonomisk tap.

Kjøpekontrakten – overtakelsen
Når det gjelder hva som ble sagt om mulighetene til å endre kjøpekontrakten, står det påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til. Det samme gjelder forholdet rundt overtakelsen og mulighetene for tilbakehold.

Skjeggkre
Spørsmålet er om megler skulle gitt opplysninger om at det hadde vært skjeggkre i gården, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røse Solli legger til grunn at det ikke hadde vært skjeggkre i klagerens leilighet. Problemet med skjeggkre var løst ca. ett år før salget. Flertallet har etter dette kommet til at megler her har overholdt opplysningsplikten sin.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Sandvik, har kommet til at megler burde ha opplyst bedre om forekomst av skjeggkre i sameiet. En tilsynelatende vellykket sanering kan ha redusert bestanden uten at denne er utryddet. Det kan dermed ta flere år før en kan vite om problemet er løst. Videre er skjeggkre kjent for å kunne bevege seg rundt inne i bygningsmassen. Selv om det ikke er dokumentert forekomst av skjeggkre i klagerens bolig, er dette derfor et forhold som kjøpere har forventninger om å få informasjon om.

Som vedlegg til salgsoppgaven lå sameiestyrets «Årsberetning 2020» hvor det fremkommer at det er skjeggkre i boligkomplekset, og at det blir gjennomført sanering i alle boder og oppganger. Selger har likevel i sitt egenerklæringsskjema krysset av for nei på spørsmål 29 som lyder: «Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?».

Mindretallet er klar over at megler i en situasjon der ens oppdragsgiver tilsynelatende ønsker å underkommunisere negative opplysninger om boligen, kan bli plassert i en krevende situasjon dersom en likevel skulle tydeliggjøre slike opplysninger i salgsoppgaven. Dette kan imidlertid ikke frita megler fra sitt ansvar. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 at megler skal utvise god meglerskikk ved ha omsorg for begge parters interesser. Megler har inntatt styrets beretning som vedlegg til salgsoppgaven og forutsetter dermed å kjenne til opplysningene om skjeggkre. Når megler ikke har sørget for avklaring eller presisering av en motstrid mellom opplysningene om skjeggkre som fremkommer i egenerklæringsskjemaet og årsberetningen, mener mindretallet at megler har brutt god meglerskikk.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.