Klage nr:
213/08
Avgjort:
04.03.2008
Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om total fellesgjeld, låne- og rentebetingelser og fordeling av felleskostnadene
Foretakets navn:
BN Megler
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mars 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren inngikk 1. april 2008 kjøpekontrakt om kjøp av andelsleielighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Klageren har varslet heving av kjøpet overfor selgeren.
Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen benyttes i hovedsak benevnelsen «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener innklagede har tilbakeholdt opplysninger om borettslagets totale fellesgjeld og ikke gitt opplysninger om dette eller den risikoen kjøperen innlot seg på.
Boligen ble solgt med lav andel fellesgjeld. Klageren hadde ikke grunn til å tvile på at fordelingen av fellesgjelden var ulik for andre andeler, noe som samsvarer med de andre andelene som lå ute for salg gjennom et annet meglerforetak.
Legges det til grunn 109 andeler med cirka 300 000 kroner i andel fellsgjeld kan det antas at den totale fellesgjelden utgjorde ca 32 millioner kroner.
I årsberetningen og regnskapene for 2007 fremgår det at den samlede gjelden per 31. desember 2007 var på 166 millioner kroner, hvorav 36 millioner forfalt tilbetaling den 6. juni 2008. Disse opplysningene burde vært kjent for innklagede. Klageren viser til borettslagets stiftelsesdokument, åpningsbalanse, bygge- og finansieringsplan som viser borettslagets finansiering, fullt budsjett og fordelingen av fellesgjelden. Klageren mener innklagede har forledet klageren til å innlate seg på en langt større risiko enn det hun var innstilt på.
Videre fremgår det i salgsoppgaven at lånet er avdragsfritt i periode på 10 år og at renten skulle tilsvare 3 prosent for perioden 1. juni 2007 – 31. mai 2010. Av borettslagets regnskap fremgår det at borettslaget ikke har fastrente. Klageren mener rentebetingelsene avviker vesentlig fra det som ble opplyst. Det fremgår at lånet på 36 millioner kroner forfaller 6. juni 2008 og at lånet på 125 millioner kroner forfaller til betaling 15. juli 2009. Borettslaget har ikke lyktes i å refinansiere sine låne.
Ut fra de opplysningene klageren fikk, forventet hun at felleskostnadene var fordelt på den enkeltes andel etter en normalordning. Ifølge klageren er det skjevfordeling av fellesgjelden for andelene, og det er ikke mulig å forstå grunnlaget for fordelingen. Klageren antar at fordelingen av felleskostnadene er basert på et komplisert regnestykke.
Det har ikke vært mulig for klageren å få opplyst grunnlaget for beregningen av felleskostnadene.
Klageren ønsker å få en vurdering på om innklagede har utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk og om han kan være erstatningsansvarlig for det tap klageren har lidt ved bolighandelen.
Innklagede anfører:
Innklagede opplyser at klageren har tatt ut stevning mot selger med krav om heving. Selv om det skulle være en mangel ved eiendommen, kan ikke innklagede se han burde håndtert oppdraget annerledes.
Etter å ha mottatt salgsoppdraget den 6. februar 2008 tok innklagede kontakt med borettslagets forretningsfører. I informasjonen fra forretningsfører fremgikk det at borettslaget ble etablert i 2007 og at det ikke forelå regnskap for første driftsår. Innklagede fikk ikke opplyst at innskudd og fellesgjeld var skjevdelt mellom andelene. Innklagede fikk heller ikke borettslagets finansieringsplan verken av oppdragsgiver eller forretningsfører. Innklagede opplyser at det ikke er vanlig å etterspørre dette ved et ordinært salg av borettslagsleilighet.
Forretningsførerhar bekreftet at borettslagets gjeld nå er nedjustert til 125 millioner som er i samsvar med det tinglyste pantedokumentet. Ifølge innklagede har forretningsfører også bekreftet at klageren betaler fastrente på sin andel av fellesgjelden i samsvar med det som er opplyst.
På salgstidspunktet forelå det ingen oppfordring til å foreta ekstraordinære undersøkelser rundt borettslagets økonomi. Situasjonen ble av innklagedes saksbehandler oppfattet som normal i lys av at borettslaget ble etablert i 2007. Som prosjektmegler erfarer innklagede at det av ulike årsaker kan ta tid før alle formaliteter omkring et nytt borettslag blir brakt i orden, herunder konvertering av bygge-/ervervslån til borettslagslån.
Innklagede bestrider at han har holdt tilbake opplysninger og/eller gitt feilaktige opplysninger. Innklagede mener han har oppfylt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt og viser til at det er opplyst i salgsoppgaven at det ikke foreligger regnskap for første driftsår. Innklagede påpeker at opplysningen om klagerens andel fellesgjeld er korrekt og at det er fremlagt panteattest hvor størrelsen på borettslagets gjeld fremgår.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feil eller manglende opplysninger i slagsoppgaven.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Et spørsmål er om innklagede plikter å opplyse om den totale fellesgjelden i borettslaget. Eiendomsmeglingsloven sier ikke eksplisitt at den totale fellesgjelden skal oppgis. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 5 skal salgsoppgaven imidlertid inneholde «vesentlige opplysninger om borettslaget, sameiet el. sitt budsjett og regnskap, «. Med utgangspunkt i NOU 2006:1 s. 120 har Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling (2008) s. 295 antatt at den totale fellesgjelden skal oppgis. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at loven ikke inneholder et pålegg om at total fellesgjeld alltid skal oppgis, men at stor samlet fellesgjeld kan være vesentlige opplysninger om borettslagets budsjett og regnskap, som dermed skal opplyses i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 5. Opplysningen kan dessuten ha betydning for om kjøperen kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet, og således være av betydning for opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 3. En forutsetning for at en eiendomsmegler har opplysningsplikt om samlet fellesgjeld, er imidlertid at eiendomsmegleren har tilgang til opplysningene og at opplysningene om sameiets gjeld er forutsigbare på omsetningstidspunktet, jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 44. I denne saken kan ikkeReklamasjonsnemnda se at det er dokumentert at innklagede hadde opplysninger om den totale fellesgjelden da salget fant sted. Klagen kan dermed ikke føre frem på dette punktet.
Klageren påstår videre at det er gitt uriktige opplysninger om oppgitt fastrente i salgsoppgaven forklarer partene seg ulikt. Ifølge opplysninger fra forretningsfører har borettslaget fastrente på tre prosent fra 1. juni 2007 til 31. mai 2010. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig på dette punktet.
Klageren fremholder at det ut fra opplysningene fra innklagede var grunn til å tro at felleskostnadene var fordelt på den enkelte andelen etter en normalordning, noe som ikke viser seg å være tilfelle. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har gitt opplysninger som gir klageren grunn til å basere seg på en bestemt fordeling av felleskostnadene.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 3 skal eiendomsmegler gi «opplysninger om kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet». Innklagede må fremskaffe slike opplysninger, eller gi informasjon om at slike opplysninger ikke forelå på salgstidspunktet. Innklagede har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 3 ved at slike opplysninger ikke er innhentet. Det er imidlertid ikke dokumentert at denne forsømmelsen har medført noe økonomisk tap som kan gi grunnlag for et erstatningsansvar.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr. 3.