RFE-2022-175

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Byåsen

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen, herunder meglerforetakets salgsgaranti og krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I mars 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Oppdraget ble fornyet flere ganger. Oppdraget utløp 30. april 2022 uten at handel var kommet i stand. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hans mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Innklagede markedsfører seg med å tilby sine kunder salgsgaranti. På deres hjemmesider er dette beskrevet som følger:

«Intet salg ingen kostnad! Hos Heimdal Eiendomsmegling får du 100% salgsgaranti. Det betyr at hvis du ikke får solgt din bolig til en pris du aksepterer, så betaler du heller ingenting.»

Oppdragsavtale ble inngått 31. mars 2020. Klageren hadde før oppdragsinngåelse understreket viktigheten av å oppnå en god pris på grunn av stor gjeldsbyrde. Selv om klageren ga tydelig uttrykk for at han ikke kunne akseptere en salgssum på 5 990 000 kroner, valgte megleren likevel å legge ut boligen med det som prisantydning. Ifølge megler ble dette gjort for å sikre flest mulige interessenter på visning. Siden megler valgte å legge ut boligen til en vesentlig lavere pris enn klageren var villig til å selge for, ble klageren oppringt av en interessent som megleren hadde jobbet med over mange år for å spørre hva som foregikk, og hvor mye han måtte by for å få tilslaget på boligen. Dette gjorde at megleren tapte ansikt overfor interessenten.

Megleren har ikke vært i nærheten av å fremskaffe klageren den salgssummen klageren var villig til å akseptere. Underveis i salgsprosessen har innklagede gitt to E-takster. Megleren estimerte markedsverdien til 6 000 000 kroner pr. 11. juni 2020, og 6 100 000 kroner pr. 12. mars 2021. Klageren har også innhentet en E-takst fra en annen meglerkjede, datert 11. mai 2022, hvor eiendommen er verdivurdert til 6 500 000 kroner. Disse E-takstene viser at megleren har en slik prisforventning basert på egne vurderinger og statistikk fra området. Så hvorfor skulle klageren som oppdragsgiver nøye seg med en pris på 5 600 000 kroner.

Megleren var ikke var fornøyd med hvordan boligen fremstod på tidspunktet for oppdragsinngåelse. Klageren bestrider innklagedes påstand om at det kun ble gitt råd om ordinær klargjøring for salg. Det var ifølge megleren mye som måtte ordnes for at boligen skulle bli så attraktiv at man fikk i gang en budrunde og dermed oppnå høyest mulig pris. Dette i kombinasjon med at klageren hadde en travel arbeidshverdag, bidro til at det tok ca. 1,5 år før boligen ble lagt ut for salg. I dette tidsrommet ble det foretatt en rekke utbedringer og oppgraderinger av eiendommen, både innvendig og utvendig. I oppdragsavtalen ble det satt en prisgaranti på 5 600 000 kroner. Det er riktig at det ikke forelå noen tilstandsrapport på dette tidspunkt, men megleren gikk gjennom eiendommen og fikk svar på alle sine spørsmål. Megleren hadde således god kunnskap om boligen da salgsgarantien ble gitt.

Klageren bestrider innklagedes påstand om at klageren på visning skal ha motsagt takstmannens vurderinger og omtalt uoverensstemmelser med tidligere takstmenn/fagpersoner. Når det gjelder påstanden vedrørende tilbakemeldingene fra interessenter på visning, burde innklagede ha dokumentasjon på dette dersom det var tilfelle. Megleren burde også ha videreformidlet denne informasjonen til klageren.

Megleren klarte ikke å fremskaffe mer enn én budgiver etter fellesvisning, som la inn bud på 5 800 000 kroner. Dette til tross for at det var utført omfattende arbeider i boligen og hagen, i tillegg til å være høy aktivitet på boligmarkedet. Differansen på 200 000 kroner utgjorde en ubetydelig økning i et marked hvor boligprisene hadde økt med 15 prosent i løpet av 1,5 år.

Da oppdragsavtalen skulle fornyes for tredje gang, benyttet innklagede muligheten til å komme seg bort fra avtalen og sende klageren en faktura for oppdraget. Klageren tror megleren gjorde dette fordi han hadde tapt ansikt overfor kunden han hadde jobbet med i mange år.  Den 29. mars 2022 hadde klageren sendt en e-post til innklagede hvor han ba om en oversikt over kostnadene som hadde påløpt i forbindelse med oppdraget. På dette tidspunkt var oppdraget enda ikke utløpt. Først den 13. april, lenge etter at oppdraget var utløpt, mottok klageren et svar i form av en faktura som innklagede ikke var villige til å gi seg på. Dette til tross for at klageren uttrykte et ønske om å forlenge oppdraget. Megleren ble også oppfordret til å komme på befaring for å se på ytterligere forbedringer som var blitt gjort i boligen, noe han åpenbart ikke var interessert i.

Klageren mistet dermed muligheten til å oppfylle vilkåret for salgsgarantien om at boligen må ligge ute i markedet i minimum fire måneder. Megleren er selv skyld i at han mistet ansikt overfor en kunde, og var videre den som bestemte seg for å komme ut av oppdraget. Klageren har dessuten aldri blitt informert om at det var noen frist for å gi tilbakemelding på forlengelse av oppdraget. Spørsmål om forlengelse har alltid kommet mot slutten av måneden. Klageren tror ikke at innklagede under normale omstendigheter ville ansett oppdraget som avsluttet dersom klageren hadde svart to uker for sent.

Klageren viser til avtaleloven § 36. Det er urimelig at klageren må betale for tjenesten når det er megleren sin skyld at han ikke har fått mulighet til å oppfylle avtalen om salgsgaranti. Videre er det urimelig at en salgsgaranti ikke skal kunne justeres over tid når markedet stadig forandrer seg. Klageren er sikker på at megleren ville sagt noe annet ved oppdragsfornyelse dersom det hadde vært en 15 prosent nedgang i boligprisene i stedet for økning.

Megleren hadde ikke befart boligen før fellesvisning ble avholdt, og var overrasket over hvor bra den så ut da han møtte på visningen. Hvis en megler sitter bak kontorpulten og prøver å selge en bolig man tror er «middelmådig», er det selvfølgelig vanskelig å oppnå en god pris for en bra bolig.

Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling. Klageren viser til at han ikke har fått solgt boligen til en pris som han aksepterte på salgstidspunktet, og at han uansett vil bli påført de samme kostnadene når han skal forsøke å selge på nytt.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Salgsgaranti
Det er korrekt at innklagede markedsfører med salgsgaranti. Alle steder hvor salgsgaranti markedsføres, fremgår også vilkårene for denne. Vilkårene for salgsgaranti fremkommer således på innklagedes hjemmeside. Det er to vilkår som gjør at salgsgarantien ikke kommer til anvendelse.

Det fremgår av punkt 7 i oppdragsavtalen at salgsgarantien gjelder dersom det ikke oppnås en salgssum på 5 600 000 kroner innen oppdragets varighet. Den 7. oktober 2021 ble det inngitt et bud pålydende 5 800 000 kroner, som ble avslått av klageren. Megleren har dermed klart å fremskaffe et forbeholdsfritt bud som er 200 000 kroner over salgssummen som er satt som vilkår for salgsgarantien. Klageren visste at vilkåret gikk ut på en oppnådd salgssum på 5 600 000 kroner, da han har henvist til e-post av 17. september 2021.

Videre er det et vilkår om at boligen må være forsøkt solgt i det åpne marked i minimum fire måneder. Dette vilkåret er heller ikke oppfylt, noe klageren selv bekrefter i sin klage.

Vilkårene i salgsgarantien er alternative. Ingen av vilkårene er oppfylt, og salgsgarantien kan dermed ikke gjøres gjeldende av klageren.

Boligens standard
Klageren hevder at megleren «ikke var fornøyd med hvordan huset fremsto (…)», og at dette har bidratt til at det tok ca. ett og et halvt år fra oppdragsinngåelse til boligen ble lagt ut for salg. Klageren viser til e-post av 28. april 2020 hvor megleren har kommentert at enkelte av punktene med TG3 i tilstandsrapporten kan vurderes utbedret, herunder rekkverk på terrasse. Ved oppdragsinngåelsen ga megleren råd om en ordinær klargjøring for salg. En slik anbefaling gis ofte til selgere, og omfatter mindre endringer/pynting. Dette for at boligen skal fremstå best mulig og øke sannsynligheten for et godt salg. Innklagede kan ikke se at disse anbefalinger har medført arbeid som resulterte i nevnte tidsbruk. Klageren har selv valgt å gjennomføre større endringer ved boligen.

Klageren har i tidligere korrespondanse kommet med påstander om at megleren har medvirket til at disse større endringene ble gjennomført, og at dette er årsaken til at boligen ikke kunne ligge i markedet i over fire måneder, jf. vilkåret for salgsgaranti. I klagen hevder derimot klageren at megleren ikke ville komme å se på boligen under og etter utbedringsprosessen, og at dette er årsaken til at vilkåret ikke var oppfylt. Dette bestrides av innklagede. Innklagede kan ikke bebreides for at klageren brukte lang tid på å fullføre ønsket arbeid på eiendommen. Megleren har uttrykt at han aldri nektet å befare eiendommen på nytt, og at han har ventet på at klageren skulle bli ferdig med arbeidene før boligen kunne lanseres.

Videre har klageren anført at megleren innledningsvis i oppdragsperioden skal ha sagt at markedet for familieboliger var godt, og at dette var noe av bakgrunnen for at han signerte oppdragsavtalen. Det er korrekt at markedet var godt i denne perioden, noe som vedvarte utover i koronatiden. Megleren kan ikke bebreides for å ha uttalt seg korrekt om boligmarkedets utvikling. Hvorvidt status i boligmarkedet påvirket klagerens beslutning om salg, ligger utenfor meglerens kontroll.

Salgsprosessen
I klagen, og tidligere korrespondanse, har klageren kommet med flere bemerkninger til prisantydningen på boligen. Prisvurderingen som megleren foretok ved oppdragsinngåelsen i 2020 er basert på befaring og opplysninger fra selger. Før markedsføring av boligen ble det utarbeidet tilstandsrapport av takstmann. Det ble kommentert i tilstandsrapporten at det var gjennomført arbeid av ufaglært som krever at man er faglært. Disse opplysningene, samt videre vurderinger i tilstandsrapporten, forelå ikke ved den første prisvurderingen. Det ble dermed ikke anbefalt å markedsføre boligen til en høyere pris enn det som ble gjort. Det ble også tydelig kommunisert overfor klageren at prisantydningen som settes, er en pris man må være villig til å akseptere. Først senere i prosessen har klageren uttrykt at han mener verdien på boligen ligger mellom 6 000 000 og 7 000 000 kroner.

Det er også andre forhold som har medført en lavere interesse for boligen enn først antatt. Det er i egenerklæringen inntatt en lengre tilleggskommentar hvor klageren motsier takstmannens vurderinger og omtaler uoverensstemmelser med tidligere takstmenn/fagpersoner. Klageren har selv stilt på visning og kommunisert dette til interessentene. I etterkant har interessentene kommet med tilbakemeldinger om at disse kommentarene, sammen med det faktum at en ufaglært har utført arbeid som krever at man er faglært, har gjort dem usikre med tanke på å kjøpe eiendommen. Dette kan ha vært en medvirkende årsak til at markedet ikke har vært villig til å betale en pris tilsvarende klagerens forventninger.

Klageren viser til en e-takst datert 11. mai 2022 fra et annet meglerforetak, hvor markedsprisen er vurdert til 6 500 000 kroner. Innklagede har ingen kjennskap til om tilstandsrapport og komplett informasjon er blitt fremlagt i forbindelse med verdivurderingen, noe som vil påvirke den markedsverdi som settes.  Megleren hos innklagede har justert prisvurderingen på bakgrunn av informasjonen han fikk underveis i salgsprosessen, noe som kan være årsak til avviket.

Innklagede kan ikke se at klagerens tilbakemeldinger på Finn.no og Airbnb har relevans for denne saken.

Oppdragets utløp
Oppdraget har blitt forlenget flere ganger, og ved alle disse tilfellene har megleren sendt e-post med spørsmål om klageren ønsker forlengelse. Klageren har ikke svart at han ønsket å forlengelse innen utløpet av oppdraget, og det ble derfor sendt en faktura i henhold til oppdragsavtalen. Innklagede har ikke fakturert for meglerprovisjon. Klageren har til dette svart at han ønsker å melde saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Det er aldri blitt kommunisert fra innklagedes side at man ikke ønsker å fornye oppdraget på samme vilkår som tidligere. Når et oppdrag utløper vil innklagede normalt være tilbøyelige til å overføre kostnader til det nye oppdraget, slik at kunden får utsatt betaling til handel er kommet i stand eller oppdraget sies opp. Klageren har ikke ytret et ønske om å tegne nytt oppdrag. Klageren har kommunisert at han bestrider fakturaen, og at sak ville sendes til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Det presiseres for ordens skyld at den tinglyste sikringsobligasjonen ikke vil være til hinder for å igangsette nytt salg. Denne vil slettes når kravet til innklagede er oppgjort.

Oppsummering. Krav om vederlagsnedsettelse
Ettersom vilkårene for salgsgarantien ikke er oppfylt, kan den ikke gjøres gjeldende av klageren. Innklagede har utstedt faktura i samsvar med oppdragsavtalen.

Megleren har håndtert oppdraget i tråd med det som kan forventes av en eiendomsmegler. Det er ikke dokumentert at megleren har opptrådt klanderverdig. Innklagede kan ikke se at det foreligger forhold som kan begrunne nedsettelse eller bortfall av vederlaget.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Salgsgarantien

Det er på det rene at det i oppdragsavtalen ble inntatt en salgsgaranti, hvor vilkårene for at den skulle inntre fremgikk, jf. oppdragsavtalen punkt 7. Nemnda legger til grunn at klageren kontaktet megler i mars 2020, men at boligen ikke ble markedsført før høsten 2021 etter at oppdragsavtalen hadde blitt fornyet flere ganger. Det er ikke sannsynliggjort at det var meglers råd som førte til at det tok så lang tid å markedsføre boligen. I budrunden fikk klageren et bud på 5,8 millioner kroner som han mente var for lavt. Klageren trakk deretter boligen for salg før den hadde ligget ute (vært markedsført) i fire måneder. Dette innebærer at en av forutsetningene for at salgsgarantien skulle få anvendelse (markedsføring av boligen i fire måneder) ikke var oppfylt. Salgsgarantien gjaldt følgelig ikke lenger. slik at innklagede har krav på betaling. Nemnda nevner for ordens skyld at det ikke er grunnlag for avtalerevisjon etter avtaleloven § 36.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til salgsgarantiens status i et tilfelle hvor salgsoppdraget blir fornyet flere ganger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd.

Boligen – prisantydning – salgsprosessen
Når det gjelder boligens standard, har klageren hatt flere klagepunkter mot meglerens håndtering av oppdraget når det gjelder å se boligens kvaliteter og prisantydningen. Innklagede har bestridt at megler har forsømt seg her. Det står også påstand mot påstand når det gjelder om megler var villig til å besiktige boligen på ny. Dette reiser spørsmål som nemnda vanskelig kan ta stilling til under nemndas skriftlige behandling. Det samme gjelder spørsmålet om prisantydning, og at salgsgarantien ikke ble endret.

Vederlagsnedsettelse

Ut fra det nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Megler har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.