RFE-2022-180

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Proaktiv Bolig og Prosjektmegling AS

 

Saken gjelder:               Budgivning «Kupping». Brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av leiligheten sin gjennom innklagede foretak i mai 2022. Før visning ble leiligheten kuppet, i det klageren valgte å akseptere bud direkte fra en budgiver. Budgiver var en eiendomsmegler i et annet meglerforetak.

Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin omsorgs- og rådgivningsplikt og der gjennom handlet erstatningsbetingende uaktsomt. I tillegg stilles det spørsmål ved om oppgjøret gjenspeiler det som ble avtalt i oppdragsavtalen.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren opplevde allerede tidlig i salgsprosessen at megleren var uinteressert og pessimistisk til salget av leiligheten hennes. Han snakke ned både pris og marked og virket irritert over hennes henvisninger til verdiestimatet på Boligmappa.no, samt tidligere gode salg i området.

Det var lite vilje til dialog rundt hvordan annonsen kunne utformes, og etter at den var publisert, oppdaget klageren at viktige poenger hun ønsket inntatt var utelatt.

Klager mistet troen på salget og ble påført betydelig stress i en særdeles uheldig situasjon, som til slutt førte til at hun gav etter for presset og solgte leiligheten før visning til en kjøper som også var eiendomsmegler.

Megleren var fraværende og gav lite hjelp og råd når det gjaldt å veilede klageren i den situasjonen som oppstod. Forhandlingsprosessen som fulgte var utmattende og manipulativ og strakk seg over 2 dager, med 44 SMS og 4-5 telefoner gjennom hele helgen. Kjøper brukte sågar sin manns telefon til SMS-er og telefonsamtaler, trolig fordi hun skjønte at situasjonen var i gråsonen for henne som megler.

Klageren betalte en drøy pris for meglertjenesten, likevel sviktet hjelpen da hun trengte den mest. Megleren burde frarådet henne å gå i forhandlinger med en annen eiendomsmegler som valgte å kuppe salget av leiligheten før visning. Dette var i beste fall er uetisk, men også på grensen til å være ulovlig. Det var kun en gang megleren påpekte at klageren ikke måtte gjøre noe hun ikke var sikker på, og det var, slik klageren oppfattet det, i situasjonen hvor hun valgte å avslå budet fra interessenten før visning. Klageren registrerte misnøye fra megleren med denne avgjørelsen, og han refererte til en annen kunde som hadde tapt 200 000 kroner på ikke å godta bud før visning. Naturligvis kunne det gå begge veier, men historien skremte klageren. Klageren stilte flere ganger spørsmål ved lovligheten av denne fremgangsmåten fra budgiver, uten å få noen konkret svar på dette fra megleren.

Klageren oppnådde en pris på 5 040 000 kroner for leiligheten. Prisvurderingen fra megleren var på 5 millioner og var den samme som prisvurderingen av naboleiligheten, som to uker senere ble solgt for 5 400 000 kroner av samme megler. Megleren viste med dette at han manglet kjennskap til det lokale markedet. Klagen er til dels fremprovosert av naboens gode salgspris, men absolutt ikke av pris alene. Prisen naboen oppnådde ble derimot en bekreftelse på at megleren umulig kan ha hatt tilstrekkelig kjennskap til markedet i dette området.

Sammenlignet med naboleiligheten som megleren gav samme prisvurdering, hadde klagerens leilighet andre kvaliteter og oppgraderinger. Blant annet var dette en topp og endeleilighet, med usjenert beliggenhet og utsikt. Gulvvarme, nye motoriserte markiseduker på begge sider, samt et nyere herskaps-kjøkken. Klageren ønsket å gå ut med prisantydning 5 mil eller høyere i annonsen, men megleren mente det kunne være lurt å legge seg litt under og hevdet at det å legge seg 50 000 kroner under var marginalt og uten praktisk betydning. Det faller på sin egen urimelighet at denne marginale forskjellen i foreslått prisantydning i ettertid brukes som argumentasjon for at naboleiligheten var mer attraktiv/mer verdt.

Klageren krever sitt økonomiske tap erstattet.

Det ble avtalt et meglerhonorar inkludert utlegg på 116 000 kroner. Dette beløpet inkluderte et ubegrenset antall visninger og full fotopakke. Takstmann engasjerte klageren selv.  I oppgjørsoppstillingen har meglerforetaket tatt seg betalt ca. 11.000 kroner mer enn hva som var avtalt. Noe de begrunner med økte priser fra leverandører, dyrere fotopakke, og sågar en ikke varslet ekstrakostnad ved overtakelsen. Denne ekstrakostnaden burde vært opplyst om slik at klageren fikk en mulighet til å skaffe stedfortreder til overtakelsen. Pristilbudet fra innklagede foretak var fra mars/april 2022. Det blir da urimelig å kreve for leverandørens prisøkning, herunder forretningsfører, når nevnte og gjeldende prisøkninger der fant sted 1. januar 2022.

Når det gjaldt oppdragsavtalen ble klageren enig med megleren om pris pr. telefon. Megleren informerte om at tilsendte foreløpige tilbud gjaldt foto og var en fra-pris. Klageren svarte da at det var en forutsetning for å inngå avtale at kveldsbilder og drone foto skulle inkluderes i totalprisen. Dette aksepterte megleren. For øvrig avtalte partene et ubegrenset antall visninger til prisen av en. På denne bakgrunn aksepterte klageren å inngå oppdrag med innklagede.

Klageren ønsker ikke å betale mer enn det som ble avtalt.

Av de ca. 11 000 kronene som ble for mye belastet i oppgjør, er 4 478 kroner tilbakebetalt. Dette bekrefter at oppgjørsoppsett bar preget av antagelser og feil. Hadde ikke klageren påpekt dette, ville trolig ingenting ha skjedd.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er ikke riktig at megleren var fraværende når det gjaldt å veilede klageren underveis i forhandlingsprosessen med interessent før visning. Megleren snakket og tekstet fortløpende med kunden både fredags kveld og lørdag. Megleren stiller seg uforstående til misnøyen og mener han tvert imot hadde svært god kontakt og dialog med kunden. Klageren er misfornøyd med prisen grunnet at naboleilighet ble solgt til en bedre pris. Noe som bekreftes ved at klage først ble mottatt kort tid etter at naboleiligheten var solgt.

Leiligheten ble kuppet før visning i det klageren valgte å akseptere bud direkte fra en budgiver. Megleren var i dialog med klageren underveis i forhandlingene. Klageren var på tidspunktet usikker på hva hun ønsket og sa i første omgang nei til bud hun hadde fått direkte fra budgiver. Megleren var underveis tydelig på at hun ikke måtte gjøre noe hun ikke var sikker på og etter samtalene på lørdags ettermiddag, oppfattet megleren at de var enige om at det skulle gjennomføres visninger som normalt.

Dagen etter hadde hun likevel gått i egen dialog med budgiver igjen, uten at megleren visste det og deretter inngått avtale om salg. Budet på leiligheten var blitt økt og klageren hadde av frykt for å tape penger på salget, til slutt valgt å akseptere budet. Dette er ikke noe megleren kan lastes for. Megleren anbefalte ikke klageren å akseptere bud direkte fra en budgiver. Tvert imot ble de enige om at klageren ikke skulle gjøre det. Det er ingen lov som sier at en eiendomsmegler ikke kan forsøke å kuppe en bolig. I en privat kjøpssituasjon opptrer en som privatperson og ikke eiendomsmegler.

Når selgere opplever forsøk på kupping må megleren rådgi på en god måte, slik at kunden forstår risikoen på godt og vondt. Det er ikke riktig at megleren var pessimistisk eller negativ til å holde visning på ordinær måte. Det var det partene også var blitt enige om i utgangpunktet. Etter at selgeren likevel valgte å takke ja til bud før visning, viste megleren henne forståelse for valget hun hadde tatt. Man kan aldri vite sikkert hva eiendommen ville blitt solgt for etter visning.

Megleren opplevde selv at han hadde en svært god dialog med klageren underveis. Han fikk også tilbakemeldinger på at det hadde vært god og tett oppfølging, og at klageren var glad for hjelpen hun hadde mottatt i denne prosessen. Det var først etter at naboen hadde solgt sin leilighet at disse anklagene kom.

Både leiligheten til naboen og klagerens leilighet var fine og oppgraderte, men naboens leilighet var nok noe mer attraktiv for markedet med blant annet innglasset balkong og helt nytt bad, samt noen elementer som gjorde den noe mer moderne. Det viste seg å treffe markedet bedre, i tillegg til at det ukentlig kommer nye interessenter til.  Det var mer aktivitet med flere klikk på annonsering og flere påmeldinger til visning på den sist solgte leiligheten. Prisantydningen lå også noe over på den andre leiligheten. Ingen leiligheter er helt like og det er markedet som styrer interesse og hva boligen er verd.  Prisantydningen var godt dokumentert med e-takst i samme sjiktet utarbeidet før salg. Så vidt megleren bekjent hadde selger inne to andre meglere som også vurderte boligen i samme sjiktet før hun valgte megler hos innklagede.

Det foreligger ingen tvist knyttet til oppgjøret etter salget. Oppgjørsoppstillingen er sendt til klageren som har hatt kommentarer til denne, som megleren har fulgt opp. Oppdragsavtalen er klar og tydelig på hva som kan kreves dekket.

Ettersom klageren ikke selv kunne møte på overtagelsen, tilbød megler å stille på selgers vegne. Innklagede har i sine oppdragsavtaler priset visning og overtagelse på samme måte. Dette er en kostnad som kun er ment å dekke tidsbruk og kjøring. Av en eller annen grunn var dette ikke tatt med i oppdragsavtalen som ble inngått med klageren. Innklagede har derfor valgt å tilbakebetale denne summen på 2 750 kroner.

Oppdragsavtalen ble sendt ut i tråd med det avtalte og ble deretter lest og signert av klageren. Innklagede forholder seg til det som følger av denne. Etter gjennomført oppgjør og utbetaling sendes det ut en oppgjørsoppstilling til kunden. Det hender det er behov for mindre korrigeringer i etterkant, noe som også var tilfelle og ble gjort her.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder meglerens rådgivning i forbindelse med håndtering av bud før visning. Påstått brudd på omsorgsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt
Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler har brutt omsorgs- og rådgivningsplikten.

Oppgjøret
Det fremgår av oppdragsavtalen punkt 8.4 «Utlegg og andre utgifter» at alle beløp er inklusive mva., og at det tas forbehold om prisøkninger på oppgitte utlegg m.m. Prisøkningene er derfor i samsvar med oppdragsavtalen.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.