RFE-2022-189

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. november 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Bærum Fornebu

 

Saken gjelder:               Arealavvik. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I september 2019 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet, før den var annonsert i markedet. Klageren betalte 13 725 000 kroner for eiendommen. Eiendommen ble solgt med et oppgitt p-rom på 125 kvm. Etter budaksept ble det fremlagt tilstandsrapport og reklamasjonsrapport fra to ulike takstmenn, hvor p-rom er opplyst å være henholdsvis 122 og 118 kvm. Spørsmålet er om meglerne har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med arealavviket, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Eiendommen ble solgt med et oppgitt p-rom på 125 kvm. Klageren har i ettertid innhentet en fagkyndig vurdering fra en takstmann som har målt leilighetens p-rom til 118 kvm. Det er tale om et avvik på 7 kvm, noe som utgjør 5,6 prosent av det samlede p-rommet. Det vises i den forbindelse til avhl. § 3-3.

 

I tillegg til arealavviket, er det også avdekket øvrige avvik ved boligen. Dette knytter seg til vinduer som slår feil vei og gir vannskader, støy fra rom og ventilasjonskanaler samt ufagmessig VVS og kjøkkenmontering

 

I tillegg har en elektriker funnet flere alvorlige og farlige feil på det elektriske anlegget. Kostnadene knyttet til disse feilene er isolert sett ikke så høye, men faremomentet er av vesentlig betydning da det i verste fall kan oppstå brann. Det vises til FinKN-2014-420 der et avvik knyttet til luktlekkasje til en verdi av 7 500 kroner ble ansett for å utgjøre en mangel. Det er således ikke størrelsen på de eventuelle utbedringskostnadene, men konsekvensen av manglene som er avgjørende. Det vises til LB-2014-23177 der flere mindre forhold ble ansett for å utgjøre mangler ved en bolig til 27 millioner kroner.

 

Før signering av kjøpekontrakten fikk klageren inntrykk av at arealavviket var feil i tilstandsrapporten som ble tilsendt rett før møtet. Klageren fikk også inntrykk av at feilen ville bli rettet opp i tilstandstapporten. Avtalen ble derfor signert. Megleren valgte imidlertid å ikke informere klageren om at arealet var «blåst opp» før avtalesignering. Dette til tross for at både megleren og selgeren var klar over avviket. Det var først rett før overtakelsen at megleren informerte klageren om at arealet var «blåst opp», men forsøkte da å avfeie det som en bagatell. Klageren ble altså først klar over at avviket og at grunnlaget for prisantydningen var feil, rett før overtakelsen. Etter råd fra Huseierne ble deler av kjøpesummen holdt tilbake som sikkerhet for kravet.

 

Ettersom boligen ble markedsført og solgt uten salgsoppgave, er den heller ikke solgt «som den er». Av denne grunn kan ikke rettspraksis om eiendommer solgt «som den er» anvendes. Dette innebærer at alle avvik og feil må anses som vesentlige mangler.

 

Takstmannen megleren benyttet, har informert om at han alltid opplyser megler og selger om avvik i bruksareal mellom matrikkel, tidligere salg og takstmannens målinger. Dette gjorde han også i dette tilfellet. I tillegg har takstmannen bekreftet at han var tilbake i boligen og gjorde kontrollmålinger som også viste avvik. Det er derfor ingen tvil om at både selger og megler var kjent med avvikene før markedsføring og salg.

 

Megleren som hadde befatning med salget, var klar over at boligen ble annonsert med et større bruksareal enn det som var registrert i byggesøknaden og matrikkelen. Likevel ble det ikke videreformidlet nødvendig informasjon om dette til klageren. Megler har totalt «blåst opp» eiendommens verdi/areal med 1 200 000 kroner/7 kvm.

 

Den ene megleren lot være å følge interne rutiner og lovverk for økonomisk vinning og fordi hun hadde to tilsvarende boliger for salg samtidig. Megleren ønsket ikke annonsere begge samtidig på FINN.no da salget av den første ville påvirke og øke prisen på den neste. Derfor fortalte megleren kun om den ene eiendommen til klageren.

 

Tingrettsdommen innklagede har vist til, er ikke relevant, da saken har endret karakter. Dommen er av eldre dato og baserer seg på feil informasjon og arealavvik samt uriktige opplysninger fra selgeren og megleren. Tingrettsdommen behandlet ikke meglerens håndtering av salget, men hvorvidt det var riktig av klageren å holde tilbake 300 000 kroner. Meglers opptreden ved salget var klart klanderverdig, men ble ikke dokumentert i tingretten. Megleren var ikke part i saken for tingretten, men er part i saken for nemnda.

 

Faktum i tingrettsdommen gjelder situasjonen før juni 2021. I august 2021 kom imidlertid en avgjørelse fra Finansklagenemnda i saken. I august 2021 gjorde også klagerens takstmann ytterligere undersøkelser og fremla dokumentasjon på at arealet var «blåst opp» enda mer. Tingretten trodde ved domsavsigelsen i juni 2021 at det kun forelå et avvik på mellom 3-5 kvm. Det faktiske arealavviket er på 5,6 prosent, og ville i juni 2021 blitt ansett som en mangel av tingretten.

 

I saken for FinKN ble det konkludert med at det foreligger et vesentlig økonomisk tap for kjøper (6 kvm, verditap og utbedringskostnader på 736 213 kroner). Saken var ikke begrenset til arealavviket. FinKN konkluderte med at arealavviket er stort nok i seg selv til at det representerer et verdiminus/mangel. Etter avgjørelsen i FinKN har klageren gjort ytterligere undersøkelser og fremlagt dokumentasjon på at arealet er blåst opp ytterligere, nå 7 kvm, samt et verditap og utbedringskostnader på 987 700 kroner. Den siste fremlagte rapporten samsvarer også med arealet i byggesøknaden og matrikkelen.

 

Avgjørelsen i FinKN viser at avslaget til klagerens forsikringsselskap ikke var berettiget. Dersom klagerens forsikringsselskap ikke feilaktig hadde avslått klagerens krav 29. mars 2020, hadde forsikringsselskapet gått mot selgeren og ikke motsatt. Det økonomiske ville da sett annerledes ut. Klagerens forsikringsselskap ville da tatt saken til Høyesterett om nødvendig. Da hadde ikke selgeren gått til sak mot kjøper, dvs. at tingrettsdommen innklagede har vist til, ikke ville eksistert. Selgeren gikk til sak mot klageren som en direkte konsekvens av boligkjøperforsikringsselskapets feilaktige avslag.

 

Det er i tillegg avdekket at det mangler nesten 50 kvm på tilsvarende boliger i sameiet. Megleren har flere ganger blåst opp areal og verdi på tilsvarende boliger.

 

Prisantydningen ble satt i oppdragsavtalen mellom selger og megler fra 16. september 2019 og var på 13 300 000 kroner før boligen ble markedsført og kommunisert av megleren til klageren og før klageren ble forevist boligen 18. september 2019. I tillegg la megleren på 200 000 kroner i SMS til klageren den 17. september 2019 til 13 500 000 kroner. Klageren var ikke klar over at megleren ikke fulgte interne rutiner prosedyrer og lovverk, og ikke innhentet nødvendig informasjon før salg.

 

Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Samlet sett er også avvikene vesentlige. Takstmannen har gjort grundige undersøkelser og kommet til at samlet verditap og utbedringskostnader utgjør minimum 1 001 413 kroner. Dette tilsvarer 7,3 prosent av kjøpesummen.

 

Det foreligger alvorlige brudd på emgll. §§ 6-3 og 6-7, strl. § 371 og markedsføringsloven. I tillegg har megleren ikke fulgt innklagedes rutine for eiendomsmegling. Klageren er påført et økonomisk tap som følge av meglernes håndtering av oppdraget. Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og tapet.

 

Klageren krever erstatning for sitt tap, utgifter til takstmann, advokat og andre omkostninger. Størrelsen på samlede erstatningskravet er ikke nærmere presisert.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren ble engasjert av selgeren høsten 2019. Megleren var kjent med at klageren var på utkikk etter en slik type leilighet, og ga derfor beskjed om at leiligheten ville komme for salg.

 

Klageren ønsket straks å besiktige leiligheten, og var på visning sammen med selger. Megleren var ikke til stede. På dette tidspunkt var ikke leiligheten annonsert for salg, og verken salgsoppgave eller øvrige dokumenter knyttet til det planlagte salget, forelå.

 

Under visningen fikk klageren fremvist en kopi av salgsdokumentasjonen fra selger kjøpte i 2017. Av denne fremgikk det at leilighetens bruksareal var 128 kvadratmeter, hvorav 125 kvadratmeter var primærrom.

 

Klageren la så inn bud med forbehold, etter råd fra megler, om at det ikke ble avdekket alvorlige feil ved tilstandsrapporten som var under utarbeidelse.

 

Dagen etter budaksept forelå tilstandsrapport fra takstmannen, som oppga bruksareal på 126

 

kvadratmeter, og primærrom på 122 kvadratmeter. På bakgrunn av arealavviket på 3 kvadratmeter tilknyttet primærrom, holdt klageren tilbake 300 000 kroner ved overtagelsen. Selgeren bestred at det var grunnlag for tilbakeholdelse, og gikk til søksmål mot klager. Saken ble prøvd for tingretten med hovedsøksmål som gjaldt krav om utbetaling av tilbakeholdt

 

del av kjøpesum, og klagers motsøksmål med krav om prisavslag som følge av mangler. Retten kom her til at det forelå et arealavvik på 3-5 kvadratmeter fra det som ble opplyst som

 

primærrom, og 2-3 kvadratmeters avvik fra det opplyste bruksarealet. Rettens konklusjon var at arealavviket ikke utgjorde en mangel ved eiendommen. Klageren ble dømt til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til selgeren, samt dekke saksomkostningene.

 

Innklagede kan ikke se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med salget. Det vises til følgende utdrag fra tingrettsdommen:

 

«Når det gjelder arealavviket, mener retten at det etter bevisførselen ikke er holdepunkter for at selgerne eller eiendomsmegleren måtte kjenne til dette eller på annen måte kan bebreides. Retten legger til grunn at kjøperne, på tidspunktet for privatvisningen og den etterfølgende budgivningen, var kjent med at megleren ikke hadde innhentet slik informasjon som skal gjøres før en bolig selges. [Megleren] har forklart at hun tok kontakt med kjøperne for å være grei, ettersom hun visste at de var på jakt etter en slik type leilighet i området og at de hadde inngitt bud på en tilsvarende leilighet i [adresse] noen måneder tidligere. Ifølge [megleren] ble kjøperne fortalt at salgsprosessen var helt i startfasen, og det skal ikke ha vært satt noen prisantydning ennå. Etter forespørsel fra kjøperne skal [megleren] ha videreformidlet selgernes kontaktinformasjon, slik at de eventuelt kunne avtale en privat visning seg imellom. Dette er ikke bestridt av kjøperne. [Megleren] har for øvrig forklart at tilstandsrapport og annen informasjon innhentes på nytt før hvert salg og at hun ikke har sett noen av dokumentene fra da selgerne kjøpte leiligheten i 2017. [Megleren] antok at hun på dette tidspunktet kun hadde sjekket Eiendomsverdi, men hun skal ikke ha blitt oppmerksom på ulike arealangivelser i tidligere salg. Uansett mener [megleren] at hun kun formidlet til kjøperne at dette var en «tilsvarende» leilighet som den de hadde vært interessert i. Videre skal hun ha rådet kjøperne til å ta forbehold i påvente av tilstandsrapporten. Retten kan på denne bakgrunn ikke se at megleren kan bebreides for situasjonen som oppstod.»

 

Innklagede støtter seg til tingrettens konklusjon om at megleren ikke er å bebreide. På denne bakgrunn tilbakevises at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.

 

Klageren har anført at tingrettsdommen ikke kan tillegges vekt i det nemnda skal ta stilling til meglerens ansvar, og begrunner dette med FinKN avgjørelse i sak 20200378. Innklagede bestrider dette. FinKN avgjørelse vurderer ikke selgers/meglers ansvar, men hvorvidt klageren hadde rett på forsikringsdekning i henhold til boligkjøperforsikringens vilkår. I den vurderingen var det avgjørende om saken var prosedabel. FinKN vurderte derfor om saken var prosedabel, men presiserte gjentatte ganger at den vurderingen ikke tilsvarer beviskravet for medhold i et krav mot selger. Hvorvidt kjøper hadde et berettiget krav mot selger tok ikke FinKN stilling til, men vurderte altså kun om saken mot selger var prosedabel. Innklagede opprettholder at det foreligger en rettskraftig dom hvor retten tar stilling til meglers håndtering ved dette salget. Retten fant at megler ikke var å bebreide. Det blir naturlig å se hen til denne i en etterfølgende vurdering av megleransvaret.

 

Innklagede kan ikke se at meglers tidligere/øvrige salg har betydning for denne saken. Nemnda skal ta stilling til meglers håndtering i dette konkrete tilfellet.

 

Prinsipalt anføres at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.

 

Subsidiært anføres at det ikke foreligger økonomisk tap tilknyttet arealavviket. Avviket er så beskjedent at det ikke representerer et verdiminus av betydning for leiligheten. Dette er også Tingrettens vurdering. Klagerens krav avvises.

 

Det bestrides også at megler har overtrådt bedrageribestemmelsen i straffelovens § 371.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens opplysningsplikt, og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

 

Nemnda finner at det ikke er sannsynliggjort at megler var kjent med arealavviket før salget til klageren. Eiendommen ble solgt før tilstandsrapporten var utarbeidet og før leiligheten var annonsert. Nemnda kan for øvrig slutte seg til det som innklagede har sitert fra tingrettsdommen. Her kom retten til at det ikke var holdepunkter for at megleren måtte kjenne til arealavviket eller på annen måte kunne bebreides.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.